Консультация по недвижимости в Израиле

Секреты заработка

Меня спросили зачем я делюсь секретами заработка на недвижимости?

1. Сам всех денег не заработаешь. Я благодарен за все, что есть и делюсь этим.

2. Менторинг позволяет мне улучшаться обучая других.

3. Я очень много сделок делаю со своими учениками. Многие из них становятся партнерами и мы зарабатываем вместе.

4. Я нахожусь в постоянном поиске инвестиций и возможностей. А их приносят люди.

5. Рынок недвижимости огромен, и если работаешь профессионально на нем нет конкуренции, а есть партнёрство.

Лучшая цель

Прежде чем вступать в переговоры по приобретению недвижимости, убедитесь, что вы договорились сами с собой. Точная цель — лучший щит от психологического давления переговорщиков и посредников.

Совокупность целей определяет вашу стратегию и направляет в определенное русло ваши переговоры. Если вам важна привязка к конкретному району, количеству комнат, этажности и т .д., волей-неволей придется договариваться о цене с владельцем одной из немногих подходящих вам квартир. Чем конкретнее требование, тем меньше предложений. Если вы не ограничены во времени — можно позволить себе перебирать квартиры, выискивая оптимальный вариант, делать предложения продавцам, дружиться с домкомами и риелторами.

Цели могут быть завышенные и заниженные.

Пример неправильной постановки целей я вам уже описал «хочу купить, нет снять 1-2-3-4- пентхауз, неограниченный бюджет в размере цены средней квартирки».

Правильная цель — я хочу купить 3 комнатную квартиру в центре Ашкелона, для себя, мужа и годовалой дочери, на 2-3 этаже, светлую, просторную и продуваемую, с детским садом и магазином продуктов поблизости. Срок аренды нашей нынешней квартиры заканчивается через 6 месяцев, поэтому я буду искать жилье быстро. У меня и у мужа есть сбережения, я консультировалась с банком по поводу ипотеки, плюс помогут родители, поэтому я смогу заплатить до 220.000$ за подходящую мне квартиру.

Еще одна правильная цель — я, Евгений, хочу купить стометровую квартиру в Нетании, вблизи от моря, в доме с лифтом, за 320.000 $ с целью сдачи на долгий срок, получая с этого 15.000$ в год.

Если резюмировать простыми словами: не поставив конкретные цели сегодня, вы упустите все возможности их достигнуть быстрее и легче, потому что ваш мозг просто не пропустит нужную ему информацию.

Простой алгоритм покупки недвижимости

Один мой товарищ все никак не мог купить квартиру. Цены постоянно росли и он не решался, ожидая понижения. Он купил квартиру сейчас. Не дождался ?

Хотите простой алгоритм для покупки недвижимости? Внимательно прочтите этот пост до конца. Прибейте его на стенку и возвращайтесь к нему как к мантре, пока не вызубрите. Я даже наверное потом схему прифигачу для наглядности.

1. «Квартира для себя» Есть деньги? Ищите сами или с риэлтором, проверяйте варианты, выбирайте. Вам нужно отсмотреть минимум 50 квартир, лучше 100. Понравилось? Торгуйтесь. Покупайте. Не хватает денег? Одалживайте. Если выплаты по одолженному выше аренды которую вы заплатили бы за подобную квартиру НЕ ПОКУПАЙТЕ.

Квартира на инвестицию

1. Есть деньги? Замечательно! Ищите квартиру. По статистике каждая 20-ая квартира продаётся ниже рыночной стоимости. Есть два варианта. Либо быть первым на квартире, хозяин которой не знает ее цены. Либо «высиживать» пока хозяин не спустит цену. Чем выше пальма, тем больнее падать.

2. Нет денег? Замечательно! Ищите возможность. По статистике … ну вы поняли. Минимальный заработок на хорошей опции на покупку квартиры 50.000 шекелей. Сколько для этого нужно посмотреть квартир? 50? 100? 200? Да пофиг. Считайте, что вам заплатят 250-5.000 шкл. за каждый просмотр. НО ПОТОМ

Найдите квартиру ниже рынка на 20% и инвестора или «покупатели для себя» с радостью вам заплатят комиссию!

3. Где искать? Самые лучшие возможности находятся в радиусе 15 километров от места в котором вы живете.

У соседа трава всегда зеленее. Я слышал много историй: «квартиры для студентов в Бер Шеве», «квартиры для инвесторов в Афуле», «офисы в Иерухаме», «земельные участки в Тизинаби», «покупка недвижимости в Одессе/Батуми/Праге/Берлине/Штатах».

Кто вы в этой истории продавцы или покупатели?

Покупатели? Дорогие мои, вас сделают! Хорошие объекты на рынке не валяются. Если вам возможность предложили, а не вы ее сами выстрадали, шансы что заработаете в лучшем случае 50/50. Если что-то активно рекламируют, это нужно очень внимательно проверять специалисту. Рынок недвижимости существует последние 10,000 лет и добрые люди на нем не выживают. Один мой бывший коллега говорил: «Лох не мамонт».

Три вопроса. Вкладывает ли человек предлагающий вам возможность свои деньги? На ком записан объект? Кто им будет управлять? Если ответы: нет, не только на вас, не вы — это + 3 красных лампочки ?

4. Какую недвижимость покупать? ЛИКВИДНУЮ! Первой покупкой должна быть квартира: 2-3 комнаты в старом доме. Не переделанный офис, не подвал, не склад. К последним и первым этажам отнеситесь очень внимательно. Почему не магазин или офис? На жилую недвижимость 75% финансирования и больше вариантов улучшения.

Вас должно интересовать всего три вещи кому эту недвижимость можно сдать, кому продать и как улучшить. Кстати капитальный ремонт в большинстве случаев не выгоден.

Где есть проблемы, там есть возможности. Вопрос можете ли вы решить эти проблемы?

5. Как покупать?

Первый вопрос, который вам нужно задать есть ли ежеквартальная / ежемесячная а лучше каждодневная прибыль с недвижимости? Если нет или прибыль не устраивает лучше перепродать опцию «горе-инвестору». Прибыль=доходы-расходы.

Не рассчитывайте что рынок вырастет, покупайте ниже рынка. Основная прибыль с недвижимости идёт при продаже. Чем быстрее вы оборачиваете процесс покупки-продажи тем выше ваша доходность. В идеале продавать вообще не покупая. Но, если приобретаете, прибыль может и должна быть НЕСКОЛЬКО СОТЕН ТЫСЯЧ шекелей.

Недвижимость покупают глазами. Инвесторскую недвижимость покупают без эмоций. Товар он и есть товар.

6. С кем покупать квартиру?

Не экономьте на профессионалах! Те, кто квартиру проверят, проведут переговоры, помогут с ипотекой, оформлением и.т.д. Они могут сэкономить вам массу денег, нервов и времени. В разы больше чем вы им заплатите.

И последнее ДЕЙСТВУЙТЕ! Не ждите. Никто за вас, вашу работу не сделает. Цена бездействия намного выше цены опыта.

Новогодний подарок: прогноз на 2019

Моя рабочая гипотеза, что в 1-2 квартале 2019 года будет коррекция цен на периферии севере и юге. В прошлый раз это было в период с 1997 — 2007 юг потерял 18% север 37%. Особенно сильный спад был во время второй ливанской и потом все в течении полу-года восстановилось.

У этой гипотезы есть несколько подкрепляющих предпосылок.

1. 2019 год выборов и министру финансов нужно показать снижение цен. Как он будет это делать понятно: поощрять продажу, наказывать инвесторов, и.т.д.
2. Критическая масса участников мехир ле миштакена уходит с рынка в 2019, потому что 6 больших лотерей были в 2018. А это в основном сегмент покупателей дешевых квартир с низким стартовым взносом.
3. Застройщики не запускают новых проектов и старые последние полтора года плохо продаются. У некоторых целые здания стоят непроданные и они бегают за маклерами. Очень многие застройщики испытывают финансовые трудности. Банкротства обычно идут к концу года. Предполагаю, что в 2018 будет установлен рекорд
4. Инвестора уходят с рынка, причём уходят за границу.
5. Общее ощущение военной операции, что на севере, что на Юге, что в центре. Если пойдёт веселье, то очень быстро закончится (2-3 месяца). Чтобы прийти к выборам с победой.
6. Рост учетной ставки центр банка (прайма)
7. Общая завышеность цен. На периферии где доходы существенно ниже цены дошли до 1.5 миллиона за новые 4 комнаты. То есть нужно иметь 400К «своих» и быть готовым платить 6.000 в месяц при средней зарплате на семью в 14.000
8. Зимой спрос на квартиры традиционно падает. С мая по ноябрь совершается 2/3 сделок, с ноября по май 1/3
9. Общий рост продолжительности продажи квартиры

Что вы думаете по этому поводу?

P.S.: Я создаю группировку «Север» с целью совместного поиск и покупки ИНВЕСТИЦИОННЫХ квартир за 3-6 месяцев. Подробности в ссылке в комментариях.

Как получать прибыльную недвижимость за чужие деньги?

Это, наверное, моя самая любимая тема.

Давайте сразу договоримся, то, что здесь написано это хардкор секретов недвижимости. Применять без соответствующего надзора и обучения не рекомендуется.

Я рассажу вам о трех из одиннадцати известных мне способов покупки недвижимости практически без вложения своих денег. Об остальных восьми (8) способах расскажу сегодня 3.01 на вебинаре . Записывайтесь в комментариях.

1. Взятие опции на покупку недвижимости. Это гораздо проще чем кажется. Особенно если знаешь как. Находится квартира ниже рыночной стоимости. С хозяином заключается предварительный договор на покупку недвижимости с проверкой на 15-30 дней. Даётся минимальный задаток. И у вас появляется время на то, чтобы продать опцию по рыночной цене истинному покупателю. А так как продаётся опция а не недвижимость налоги меньше.

2. Съем с последующим выкупом или безналоговой продажей по зафиксированной цене. С владельцем заключается договор об аренде, любой платеж списывается с общей стоимости недвижимости. В последствии вы либо выкупаете недвижимость, либо находите инвестора, который делает это вместо вас.

3. Кооперация с другими инвесторами и фондами. Как правило в таком раскладе управляющий партнёр и денежный партнёр делят прибыли 50/50. Или любая другая подходящая схема взаимодействия.

Помните что выигрывают не при продаже недвижимости, а при покупке.

Покупка своей квартиры это краткосрочное эмоциональное решение

Почему краткосрочное? Квартиры покупаются в среднем на 7-10 лет потом семейные обстоятельства меняются. Преждевременный возрат ссуд это штрафы. Почему эмоциональное? Вы не захотите жить в плохой квартире. Своя, вернее банковская квартира это пассив а не актив, ее надо содержать и ремонтировать.

Игорь Лупинский в своем посте о том что выгоднее покупать свою квартиру или альтернативное размещение денег под 8% годовых очень оптимистично посчитал первый взнос в размере 10% на самом деле первый взнос это 30% + расходы: налоги, адвокат, риэлтор, ремонт, переезд. И если нет своих 30% и доп. расходов, то недостающее нужно добирать 5-10 летними ссудами. На 25 летней ипотеке каждые 100.000 это 500 шкл. возврата в месяц. На десятилетней ссуде каждые 100К это 1.000 шкл возврата. На пятилетней 2.000

Я всегда рассматриваю недвижимость как инвестицию. И смотрю на два фактора:

1. Прибыльность. Если доход с недвижимости превышает расходы на ее содержание (ипотеку, страховку, починки, простой без квартирантов и.т.д) и приносит >10% на вложенные деньги это хорошая инвестиция.

Как правило долгосрочная аренда в Израиле не может обеспечить такой прибыльности. Краткосрочная аренда и различные ухищрения могут.

2. Цена относительно рынка. И здесь ищу возможности на 15-20% ниже рынка у продавцов которые его не знают или которым срочно деньги нужны.

Пример из жизни. Купили 75 метровую квартиру в Нетании за 740К (рынок 860К) с первым взносом в 220К, расходами 20К и ремонтом 60К. Итого 300К своих вложений.

Ипотека 520К месячный расход 2.600. Сдавали на краткосрочку в среднем 5.000 в месяц прибыли после всех расходов на содержание. Итого 2.4К*12 = 28,8К в год. Почти 10% не считая капитализации ипотеки.

Продали через 3 года за 1.150К — 30К расходов. Сухой остаток 1.150К — 30К расходы при продаже — 520К ипотеки -300К первый взнос и расходы при покупке. Итого 300К чистой прибыли на продаже или 100% прибыли за 3 года или 33% годовых + 10% с аренды итого 43% годовых

Мне не надо искать где б вложиться под 8% годовых. Недвижимость приносит больше:)

Что лучше снимать или купить квартиру?

В 151 раз отвечаю.

Вопрос N1 сколько своего капитала у вас есть?

Если ответ 0 или меньше в нынешних израильских реалиях ваш путь в поиск недвижимости для других, либо в мехир ле миштакен с 90% кредитованием, либо на периферию с квартирами ниже 600.000. Все это подразумевает что вы остаётесь на аренде.

Вопрос N2 сколько денег вы можете занять?

Математика простая на каждые 50.000 ссуды на 10 лет и каждые 100.000 ипотеки на 25 лет месячный возврат будет 500+ шкл.

То есть если вы берёте 600К ипотеки и 200К ссуды ваш месячный возврат составит 3.000 + 2.000=5.000

Важно понимать, что выплата по ипотеке не может превышать 1/3 (в некоторых случаях 50%) ваших чистых доходов ежемесячно заходящих на счёт минус все выплаты по ссудам.

Если у вас хорошая кредитная история и доходы вы можете взять ипотеку и ссуду. Если нет ваш удел оставаться на аренде.

Вопрос N3 Вы покупаете квартиру для того чтобы в ней жить или на инвестицию?

И не надо мне говорить и то и другое. Типа поживу, а потом продам с прибылью. Это спекуляция и хорошо работает на растущем рынке. А рынок у нас сейчас непонятный.

И да основная прибыль делается если недвижимость покупается ниже рынка и продаётся выше рынка. Сюрприз здесь заключается в том, что деньги ? вы получаете только при продаже и точно просчитать сколько получится не получится.

Инвестиция это когда недвижимость вам ЕЖЕМЕСЯЧНО приносит больше денег, чем вы на неё тратите. Можно оставаться на аренде и хорошо зарабатывать на квартирах которые вы сдаёте.

Покупка квартиры «для себя» это эмоциональное решение и если вы можете позволить себе переплачивать по сравнению с аналогичной съемной квартирой это ваш выбор. Учитывайте, что простое инвестирование этих денег, может в долгосрочной перспективе принести намного больше.

Если будете тратить меньше на свою чем на съем естественно, что тогда лучше «своя» вернее банковская

Если вы хотите решить, что лучше для ВАС купить или снять квартиру поговорите со мной. Первая 15 минутная телефонная консультация безвозмездно, дальше договоримся. Или можете здесь спросить.

Правило №14 в переговорах по недвижимости

Выстраивайте удобный для вас темп и ритм переговоров. Например, если вам звонит риэлтор или противоположная сторона в переговорах не отвечайте сразу, а перезванивайте. ?

Правило №11 в переговорах по недвижимости

Переговоры заканчиваются только тогда, когда второй стороне вам больше нечего дать. ? Один мой клиент в течении трех лет строительства и года после передачи квартиры вытягивал из застройщика различное ?

Правило №10 в переговорах по недвижимости

Если цена ? объекта существенно ниже рыночной торгуйтесь по минимуму и закрывайте. Здесь основная задача подписать правильно составленное предварительное соглашение?

Правило №9 в переговорах по недвижимости

Эмоциональная привязка худшее, что может быть в покупке недвижимости. Когда вы найдете “свою” квартиру вам будет казаться что такой больше нет в мире и что она вот-вот уйдет! ??‍♀️??‍♂️

В этот самый момент вызовите профессионального переговорщика и ведите весь диалог с продавцом через него. Уйдите в сторону. Что бы вам не казалось профессиональный переговорщик сделает свою работу спокойно и без эмоций и сэкономит вам намного больше, чем вы можете себе представить.

Правило №8 в переговорах по недвижимости

Переговоры начинаются задолго до первого звонка и просмотра объекта. ?

Переговоры начинаются с предварительного сбора информации о городе, районе, улице, доме и продавце. ???

Правило №5 в переговорах по недвижимости


Торговаться или нет? ⚖️Если вы покупаете квартиру для того, чтобы жить и она вам не подходит — торг не имеет смысла. Если подходит или покупаете недвижимость, как инвестиции — торг необходим! ☝️✔️

Как отличить серьёзного покупателя от несерьезного?

Несерьёзный покупатель:

— торгуется по телефону не посмотрев квартиру
— маклер, который тащит тебя к себе в офис подписать эксклюзив.
— назначает и не приходит
— смотрит квартиру один раз, меньше чем 5 минут
— докапывается до мелочей в квартире без того чтобы делать конкретное предложение
не делает предложения
— не имеет денег
— не имеет разрешения на ипотеку
— сбегает с договора

Напишите ваши критерии несерьезного покупателя.

P.S. Несерьёзный это для конкретно вашей квартиры. Может для других он будет серьёзным 🙂

Инвестиции в заграничную недвижимость

В 155 раз спрашивают стоил ли инвестировать в недвижимость за границей. Ответ простой если спрашиваете, вам САМОМУ не стоит.

Найдите того, кто уже сделал это несколько раз, лучше несколько десятков раз с доказанными результатами. Войдите с ним в партнерство в пару сделок и желательно чтоб это не была сольная инвестиция в «одну квартиру / дом / огород», а инвестиция в проект. И важно чтобы ваши партнеры тоже вкладывали свои деньги.

Заработать меньше, лучше чем потерять!

Пожалуйста не ведитесь на вот это вот «а давайте купим квартиру в … » от людей, которые заинтересованы вам продать. Потому-что, потом этой квартирой надо заниматься. Не рассчитывайте на рост цены — это приятный бонус.

Правило №2 переговоров в недвижимости

Понять с кем вы ведете переговоры ?. Опыт и профессионализм вашего визави. После этого анализа, просто выставите переговорщика соответствующего уровню противника. ✔️

Как выбрать между двумя квартирами?

Предположим вы нашли квартиру своей мечты. И даже не одну, а две. Что вам поможет определиться с выбором?

1. Дополнительный просмотр — внимательно отсмотрев оба варианта, возможно вы увидите то, чего не видели до этого и поумнеете. Если квартиры в новостройке проверьте застройщиков и условия сделки.

2. Разница в цене. Вопрос который нужно себя спросить: «Готов ли я заплатить больше и могу ли я себе это позволить?» Если не можете, выбирайте более дешевый вариант.

3. Срок вселения. Когда вам удобней вселяться? 
А главное сколько будет стоить более позднее или раннее вселение.

4. Потенциал квартиры. В большинстве случаев квартиру НЕ покупают на всю жизнь. Какая сделка вам видится более выгодной и перспективной?

5. Посоветоваться с профессионалом незаинтересованным в сделке, способным разложить вам по полочкам плюсы и минусы. Обязательно с Профессионалом Незаинтересованным в сделке. Желательно чтобы он тоже отсмотрел квартиры. Важно понимать, что в квартире в итоге жить вам.

Если подходящих квартир больше чем две, всегда сравнивайте две и без сантиментов отсекайте не подходящую.

Примеры инвестиций

Сегодня хочу привести вам пример удачных и неудачных инвестиций.

Пример неудачной инвестиции:

Йоси купил «убитую» квартиру за 195.000$, чтобы привести ее в порядок и продать с выгодой для себя. Он сделал там полный ремонт, поменял сантехнику, плитку, и в числе прочего отгрохал шикарную кухню красного дерева за 35.000$.

Мой столяр делает кухню за 4.000$, простенько, но со вкусом. Я спросил Йоси, зачем ему такой дорогой ремонт. Он сказал, что я ничего не понимаю в недвижимости. И полгода пытался продать квартиру — отделанная бронзой и инкрустациями кухня в стиле цыганских баронов только отпугивала покупателей.

Пример удачной инвестиций: Елена купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Рыночная цена квартиры была 212.000$, она взяла ее за 182.000$.

Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще 25.000$ вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом 75.000$.

Потом она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Когда она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за 307.000$.

175.000$ дохода за 3 года от аренды и продажи!

Остальное не так и важно — на любую квартиру найдется свой покупатель и свой арендатор. Главное, чтобы жилье не превратилось в Сизифов камень, и проблемы оказались подъемными.

Если вы профессионал в ремонтах — берите «убитое» жилье и зарабатывайте на чужой бесхозяйственности.

Если вы гуру по хождению по кабинетам и убеждению чиновников — воюйте с долгами или залогами.

Если вы спец по вышибанию нежелательных гостей — клиенты наркопритона вам не страшны.

Купите проблему себе по силам — и плоды трудов украсят ваш банковский счет.

Выбираем недвижимость

Самая простая и безопасная, хотя и растянутая по времени выгода — приобрести квартиру на этапе строительства фундамента. К моменту завершения работ это даст 20% годовых или больше, если район перспективный или начал развиваться.
Квартиры со вторых рук особенно перспективны.
Квартиру большого метража можно разделить на несколько маленьких и сдавать их по отдельности. 
Квартира на первом этаже или коттедж с зеленым двориком — прекрасное помещение для частного детского сада.
Мансарда в старом квартале — идеальна для творческой мастерской.
Ветхий домишко у моря, на второй линии— потенциальный коттедж для отдыхающих.
На своей крыше можно построить еще один этаж, в квартире на первом этаже достроить «комнату безопасности» площадью в 12 метров.

4 типа недвижимости

При выборе недвижимости нужно знать о четырёх основных категориях:

— Хорошее жилье в плохом месте не выгоднее всего. Оно удачно по метражу, состоянию, отделке, оно дорого стоит… но ни один покупатель элитной недвижимости по доброй воле не поселится в маргинальном квартале или трущобах. И купив задешево вы скорее всего не сможете удачно продать.
— Хорошее жилье в хорошем месте ликвиднее всего — его гарантированно легко и продать, и сдать. Есть лишь одна проблема — его обычно продают дорого. Большое везение — дешево ухватить срочную продажу, выкупить жилье у пожилого человека или вклиниться в раздел имущества при разводе.
— Плохое жилье в плохом месте представляет интерес разве что в перспективе — если вы точно знаете, когда квартал снесут и застроят заново, рядом проложат дорогу, поставят бизнес-центр и больницу для иностранцев. Подчеркну, точно знаете.
— Плохое жилье в хорошем месте — потенциально выгоднее всего. Оно скорее всего запущено, неприглядно, имеет кучу проблем — с документами, залогами, налогами, соседями и клопами. Но зато оно недооценено и имеет перспективы.
— Плохое жилье в хорошем месте — потенциально выгоднее всего. Оно скорее всего запущено, неприглядно, имеет кучу проблем — с документами, залогами, налогами, соседями и клопами. Но зато оно недооценено и имеет перспективы.
Ваша задача — увидеть потенциал недвижимости, понять, как ее выгоднее использовать, кто захочет ее снять или купить.

Квартира для инвесторов

Вкладывая деньги нужно слушать не сердце, а живот. Если вы покупаете квартиру для инвестиций — забудьте все, о чем писалось в предыдущей главе. Чтобы выгодно вложить деньги, вам надо задешево купить проблему, которую вы в состоянии решить. Состояние квартиры менее важно, чем метраж, потенциальная ликвидность недвижимости и ее цена. Страшную ржавую ванну и гнилую проводку можно заменить за гроши, двери вставить, плохих жильцов выселить. Главное здраво оценить свои силы. Самое важное — понимать, кому вы можете выгодно сдать эту квартиру и кому — продать.

Я много лет вспоминаю одну из самых потенциально выгодных сделок в своей работе. Продавался целый дом, потенциальной стоимостью в 2.125.000$, отдать его готовы были за 625.000$. 
Хорошее место,хороший вид,хороший метраж—550 метров ,несколько лет зданию… Но владелец сделал все, чтобы его «роскошную виллу» невозможно было продать. Дом был завален мусором и голубиным пометом, в пентхаузе держали бойцовых псов, к электричеству, канализации и воде подключились незаконно.

В конце концов выяснилось, что у хозяина на руках уже есть предписание о сносе жилища, он естественно собирался судиться и протестовать, но на этом этапе я умыл руки. Мы называли владельца дома «Кровавым Джоном» опасаясь, что он скармливает псам нерадивых риелторов и клиентов приходящих к нему в одиночку. Теоретическая прибыль оказались дешевле реальной возможности оказаться по самую шею в голубином помете, имея на руках дом, который вот-вот снесут.

Впрочем, мне случалось приводить в порядок дела и продавать квартиры чуть ли не вдвое дороже, чем я их покупал. И заключать выгодные сделки, пользуясь чужой жадностью.

Ваша задача — выбрать из множества вариантов тот, который принесет вам больше всего денег и отнимет при этом меньше всего усилий. Отыскать ту инвестицию, с которой вы захотите и сможете возиться, поддерживая ее в доходном состоянии, или выгодно перепродав.

Стратегия поиска

Выбор правильной стратегии поиска недвижимости зависит от вашей готовности неделями, а то и месяцами просеивать песок вариантов через сито здравого смысла.

Перечислите самые важные параметры выбора вашей квартиры, соответствующие целям, поставленным в первой главе: город, район, инфраструктура, возраст дома, этаж, метраж, состояние, количество комнат, соседи, цена, перспективы, эстетика, наличие двора, садика, парковки, наличие рабочих мест в городе.

Возможно какие-то недостатки вас не испугают. Любителя пеших прогулок или деревенской тишины устроит отсутствие общественного транспорта, человека с богатой фантазией — «убитое» жилье под авангардный дизайн и т.д. А достоинства вроде первой линии от моря в курортном городе окажутся недостатками – не все хотя жить среди шумных туристов.

Представьте, что вы на сайте знакомств и задаете параметры — блондин\брюнет, бизнесмен\киноактер, высокий\низкий и т.д. Точно так же и с поиском недвижимости — ваша задача научиться быстро отсекать все неподходящее и отмечать для себя всех «красавчиков» которым стоило бы написать.

Сориентировались? Пора от теории переходить к практике.
— Просмотрите объявления в газетах, на городских интернет-форумах и сайтах, досках объявлений
— Расскажите друзьям и родственникам, что ищете квартиру
— Дайте объявление в соцсетях
— Дайте запрос в агентства недвижимости
— Постоянно смотрите на объявления и плакаты на квартирах в нужном районе
— Поговорите со старожилами и домовыми комитетами интересующих вас домов
— Предложите вознаграждение по результату посреднику, который принесет вам хороший вариант

Методика быстрой оценки недвижимости (ч.2)

И так, продолжаем…

7. Море: в шаговой доступности (10), в 5-15 минутах на транспорте (8), в получасе и более (0).

8. Экология: зеленый район, рядом парк, лес (10); обычный район, рядом небольшие скверы (6), рядом крупное шоссе, аэродром, железная дорога, экологически вредное предприятие (0).

9.Эстетика:прекрасныйвидизокна(нагоры,море,паркит.д.)(10),приятныйвидизокна (7), неудачный вид из окна (в стену, во двор и т.д.) (3), неприятный вид из окна (на рынок, кладбище, свалку, промзону) (0).

10. Соседи: известные, богатые (10), респектабельные, обеспеченные (9), обычные беспроблемные (8), есть особенности (этнический, религиозный район) (5), непопулярные («эфиопы», арабы) (3), неблагополучные (наркоманы, маргиналы) (0).

11. Район: продуктовые магазины, кафе, спортзал и прочая инфраструктура в самом доме или соседних домах (10), в шаговой доступности (8), в 5-15 минутах транспортом (5), за продуктами, в школу и т.д. надо ехать в другой район или поселение (0).

12. Дом: коттедж, элитная застройка, новый до 10 лет (10), хорошая застройка, до 20 лет (8), старинный дом в хорошем состоянии (7), массовая застройка, дому 20-40 лет (3), застройка старше 40 лет, ветхое здание (0).

13. Наличие балкона (+5), комнаты безопасности (+5), склада (+3).

14. Метраж. Крупногабаритная (10), стандартная (5), малогабаритная (0).

Выше100 баллов–гарантированноевложениеденег.80-100– выгодныйвариант.60-80— зависит от ваших целей, возможностей и конкретных минусов квартиры. 40-60 – рискованное вложение денег, для покупки нужны весомые аргументы. Менее 40 – имеет смысл брать только варианты существенно ниже рыночной стоимости, если вы готовы к рискам и хлопотам.

Правила переговоров

Переговоры и недвижимость — это Самая важная вещь для переговоров — учитесь думать как другой человек. Встаньте на его сторону, поймите его интересы и опасения, посмотрите его глазами. Взгляните — как вы выглядите со стороны собеседника. И действуйте — за себя и за того парня!

Ситуация в банке. С вами будет разговаривать клерк, который заинтересован в в двух вещах — не потерять деньги банка и продать их подороже. Его задача спрашивать вас и отвечать на ваши вопросы. Не факт, что он принимает решение, но от того впечатления, которое вы произведете, ваша ипотека тоже зависит. Главное не наговорить глупостей и не сказать лишнего.

Забудьте про эмоции, постарайтесь выглядеть надежным и серьезным человеком. Оденьтесь по-деловому, аккуратно сложите бумаги. Подготовьте ответы на вопросы банка:

— Какое у вас образование
— Как давно вы в браке
— Как долго работаете на одном месте
— Есть ли дети
— Если были какие-то проблемы с чеками и выплатами, то почему
— Какая у вас репутация в банке

Возможно вы почувствуете психологическое давление — это часть работы клерков. Задача банковского служащего заставить вас согласиться на те условия, которые выгодны банку. Если вы возражаете — возражайте! Спокойно, аргументированно, не спеша.

Постарайтесь произвести приятное впечатление, подружиться с банкиром. Не тот этап, на котором нужно торговаться — ваша задача получить разрешение на максимально возможную сумму ипотеки и дать понять,что вы серьезный клиент, которому можно доверять. Если вы умеете говорить комплименты, не скупитесь на них. Если не умеете — возьмите человека, который умеет.

Причина покупки

Перед приобретение недвижимости давайте разберемся, какая у Вас главная причина. Это поможет выработать цель и стратегию. Для каждой цели эффективна своя стратегия.

Я назову несколько основных причин, по которым люди покупают квартиры.

1. Для себя. Поселиться в квартире одному или с семьей, отселить взрослых детей или родственников, обеспечить жильем родителей.

2. Для того, чтобы жить лучше. В более просторной квартире, в лучшем районе или городе.

3. Для получения постоянного дохода. Купить жилье, сдавать в аренду, краткосрочную или долгосрочную, и иметь деньги, не прикладывая лишних усилий.

4. На будущее. Инвестировать свободные деньги, вложиться «на старость», обеспечить жильем маленьких детей.

5. Для перепродажи. Классическое «купил яблоко, помыл, протер, продал, купил два». Приобрести хорошо расположенное, но плохо содержавшееся жилье, сделать ремонт, улучшить, разделить большую квартиру на несколько маленьких, продать — и получить хороший доход.

В зависимости от цели определяются и приоритеты выбора жилья – ликвидное, престижное, комфортное, дешевое и т.д. В дело вступают и дополнительные факторы:

— Есть ли у вас какие-то ограничения по времени (вы должны купить квартиру до выселения с аренды, до начала учебного года и т.д.)?

— Есть ли ограничения по району, городу, числу комнат в квартире, удобству спуска для инвалидов или безопасности улицы для детей?

— Стеснены ли вы в средствах, какую сумму готовы платить и сможете ли изыскать дополнительные финансы, если найдете ту недвижимость, которая вам подходит.

— Принимаете ли решение сами или нужно согласие супруга, родителей, других инвесторов

Подсчёт покупательной способности

Для того, чтобы реально оценить свои возможности нужно подсчитать: 
— Какой совокупный доход у вашей семьи и сколько вы сможете тратить на платежи? Сколько денег у вас на текущем счету, на накопительных счетах и депозитах внутри страны?
— Какой максимум у вашей кредитки и какие кредиты вам предлагали в течение последнего года? Что у вас вообще с кредитной историей? Клиент, который регулярно пользуется кредитами и регулярно вносит платежи, вызывает больше доверия, чем клиент, избегающий кредитов или постоянно задерживающий выплаты.
— Какие активы вы можете реализовать? Старую квартиру, ненужный участок земли, машину? На деньги на зарубежных счетах рассчитывать нельзя, пока вы не завели их в страну в которой собираетесь покупать недвижимость.
— Что у вас с пенсионным фондом, и другими фондами в которые делают отчисления работодатели, социальными программами вроде российского материнского капитала?
— Помогут ли вам родственники, друзья, работодатель? 
Совокупность наличных средств (включая фонды и т.д.) говорит о вашей реальной покупательной способности. Активы — сумма менее определенная, пока вы не реализуете активы, вы не знаете, сколько выручите, и сколько времени будете их продавать. Кредиты — рискованная вещь, если ваши доходы упадут или расходы вырастут, вы окажетесь в сложном положении. Вплоть до того, что можете лишиться квартиры.
Наличность + активы = та сумма, с которой вы заходите в сделку. Банк даст вам ипотеку в среднем от 50% до 75% стоимости квартиры, но у вас на руках должно быть минимум 25% стоимости и стабильная зарплата за последние полгода. Родственники — это ваши резервы. К слову, ипотеку стоит брать, даже если вы в состоянии купить квартиру «за наличные» — банк проверит недвижимость и все документы на жилье так тщательно, как вы никогда не сумеете. 
Когда результаты подсчетов будут у вас на руках, появится и реальное представление — что вы можете себе позволить. 

Методика быстрой оценки недвижимости (ч.1)

И так, вы решились покупать квартиру. Главный вопрос, как не ошибиться. Давайте разберемся, как оценивать квартиру при покупке. В каждом разделе выставляем балл и суммируем в конце итог.

1. Город: столица (10), крупный курорт (9), крупный, развитый центр (8), пригородыстолицы или крупного центра (7), периферия (5), глушь (0).

2. Район: элитный квартал (10), центр (9), жилой район (8), промышленный район (5), проблемный район (3), трущобы (0).

3. Транспорт: общественный регулярный (10), общественный редкий (5), преимущественно автомобиль (3), только автомобиль (0).

4. Логистика: хорошие дороги, без регулярных пробок (10), нормальный подъезд с пробками в часы пик (7), движение затруднено большую часть дня (5), сложная дорога (серпантин, опасные участки) (0).

5. Парковка: личная стоянка (10), общественная при доме (8), в шаговой доступности (5), проблемы с парковкой (0).

6. Наличие лифта в здании (10), отсутствие лифта (3), отсутствие при покупке квартиры на последнем этаже — (0).

Самостоятельная покупка недвижимости

Многие задают мне вопрос, почему нельзя купить квартиру самому и не прибегать к помощи консультантов. 
Мой ответ прост: справиться с покупкой недвижимости в одиночку можно, но это нелегкий труд. 
Вам придется договариваться с десятками разных людей — продавцами, риелторами, оценщиками, адвокатами, застройщиками, инвесторами, банковскими служащими, ремонтниками. 
Большинство из них хочет одного и того же — заработать на вас. На вашей неосведомленности, слабости, невнимательности или жадности. 
Тут начинают возникать множество ситуаций, которые против Вас. Это невыгодные договоры, условия. 
Мой опыт позволяет решать такие ситуации быстро и безболезненно для клиента. 
Открою секрет: что самое первое с чего стоит начинать процесс приобретение недвижимости: это с постановки целей. Но тут тоже есть подводные камни. Поверьте, за годы работы в недвижимости, было очень мало сделок в которых заканчивали тем с чего заканчивали. 
Все маленькие и действенные способы я расскажу. Присоединяйтесь к моему Telegram-каналу https://t.me/NesherM, там будем делится практической и полезной информацией. 

Подписание обязывает!

Позвонил ко мне хороший товарищ, посоветоваться. Подписал договор с хозяином квартиры о съеме. Хозяин в последний момент решил отменить, а у товарища выселение на носу.

Дорогие мои! В израильской недвижимости все очень просто. До подписания любой бумажки, даже туалетной, даже свидетельства о получении аванса ,стороны ничем друг другу не обязаны. В момент, что бумажка подписана, стороны обязаны совершить сделку в соответствии с описанными условиями.

Для того чтобы бумажка судом была признана договором по недвижимости достаточно чтоб в ней были указаны данные сторон (имя, номер паспорта и адрес), сумма, даты сделки и подписи.

Насильно к такому хозяину вселяться я б конечно не стал. Семь пятниц на неделе, и всегда можно найти способ напакостить съемщикам. Но потребовал бы неустойку за нарушение договора.

Именно это порекомендовал я сделать своему товарищу и дал ему телефон адвоката, который быстро решает подобные вопросы. В течении недели у товарища был чек на сумму в 1.600$. Умный квартировладелец решил не идти в суд и отделаться неустойкой.

Подписание — обязывает к сделке, поэтому прежде чем подписывать подумайте.

Как сторговать продавца?

Получил вопрос от подписчика рассылки.
Есть квартира,которую я хотел бы купить,но цена,которую запросил продавец, кажется мне прилично завышенной. На данном этапе я хочу пригласить шамая,чтобы примерно определить цену для себя. Даже если шамай оценит квартиру ниже запрашиваемой цены,мне будет очень непросто вести торг с этим человеком,т.к.он ,адвокат т.е. профессионал в разговорном жанре,и к тому же я не в полной мере владею ивритом. И еще. Можете ли Вы посоветовать шамая?И как вести лучше торг с продавцом.

Переговоры это слишком емкая тема чтобы раскрыть ее в одном письме. В своем курсе я посвящаю этому 2 урока, а в книге целую главу. Тем не менее постараюсь ответить кратко.

1. Пригласите банковского оценщика, как для взятия ипотеки. Их оценка консервативная на 5-10% ниже рыночной цены. Я могу вам порекомендовать тех, с кем работаю в Нетании.

2. Сделайте хозяину письменное предложение подкрепленное авансовым чеком.

3. Введите в дело профессионального переговорщика.

4. Сколько времени продавец продает квартиру? Насколько он ее хочет продать? И насколько ему необходимо ее продать?
Есть люди, которые на самом деле не хотят продавать квартиру, а «ищут фраера», который заплатит много. Предложите мне цену на 20% выше рыночной за любую из моих квартир и я продам ее не задумываясь прямо сейчас. Есть продавцы для которых эта цифра не 20%, а 50% или 100%. И он может себе позволить оставлять квартиру пустой.

5. Давите на ситуацию на рынке. Или ждите пока продавец опустится.

6. Посчитайте, что и сколько вы теряете не покупая квартиру. Возможно переплатив по стоимости вы выиграете в другом: быстрое вселение, мебель и тд. Есть масса других механизмов торговли кроме денег.

О ремонтах, которые никогда не заканчиваются

Новый дом классный, но бесит непродуманностью. С одной стороны высокие потолки, большие спальни и метраж и отличный посёлок в центре страны, за разумные деньги. С другой бытовой дебилизм.

Да хозяева все сделали. В смысле покрасили стенки и поставили новую кухню. Потратили кучу денег и все сделали не так. Мы конечно по мере сил и возможностей переделываем, но есть вещи которые изменить очень трудно или затратно. Вот вам с десяток изменений, которые существенно улучшат квартиру.

1. Полы — новая рябчатая плитка выглядит грязно если она помыта. А любая грязь выглядит как-будто пол не мыли 10 лет. Старую рябчатую плитку нам пришлось застелить ламентом. В трёх комнатах плитка была разная.

2. Кухня — из 12 шкафчиков Ленке доступны только 6, верхние — одна полка, угловые не доступны вообще?. Только 3 шкафчика с доводкой. Остальные садистки хлопаю когда их закрываешь. Рябчатый мрамор на столешнице выглядит грязно, даже если он идеально чистый. Отсутсвие места для посудомоечной машины и трехфазового электричества для плиты (типа пользуйтесь газом). Плиту подключили, первые два дня был запах палённых проводов.

3. Отсутствие солнечного бойлера на семью из 5 человек это дно. Выбили из хозяев

4. Отсутствие кондиционеров в двух спальнях это ниже дна. Хорошо что в гостиной и в одной спальне кондиционеры есть. Недостающие кондиционеры выбили из хозяев.

5. Отсутствие травки — пришлось купить искусственную и беседку. А также газовый мангал ?

6. Отсутствие второго туалета. То есть на 4.5 комнаты одын туалет. Выбили из хозяев

7. Салатовый кафель в туалете. Салатовый, Карл

8. Ванны нет и с этим ничего не сделаешь, душевая кабинка 90х90 у меня пузо больше. Моюсь скукожившись. Надо менять либо кабинку либо пузо. Шкафчик в ванне это вообще ппц, верхней части нет только низ.

9. Стирочная без окна и венты

10. Отсутствие места для складирования. Вернее есть пару шкафчиков. Но так чтоб складик на 7-10 метров нэт. Придётся во дворике ставить пластиковый.

Ждём завтра рукастого друга со списком из 40 вещей которые нужно сделать

Основную закупку проводили в Ace, мебель и мелочовку в IKEA там ближайшие две недели распродажа, искусственную траву (55 шкл. метр) и паркет (60 шкл метр 35 шкл установка) и брали в Кармель Штихим на M-адерех.

Короче по доделкам и мебели мы уже стоим на двадцатке и ещё десятку думаю потратим.

А что вас бесит в вашей квартире и как вы это решаете? А главное сколько вам это стоит?

10 заповедей адского переговорщика

Предупреждаю сразу у многих из этих пунктов есть исключения. Я их подробно разбираю в курсе «Жесткие переговоры в недвижимости».

Никогда не принимайте сразу предложение другой стороны, каким бы хорошим оно не было.
Никогда не торгуйтесь с самим собой. Не поднимайте или опускайте цену и не меняйте условий сделки не получив ответной реакции от другой стороны.
Никогда не идите на сделку с кем-то, кто должен «получить одобрение босса (супруга)». Обсуждайте условия сделки только с тем кто имеет право подписи.
Если вы не готовы сказать, 100% да, скажите нет. Просто потому, что сделка может быть сделана, не означает, что она должна быть сделана. Отказаться от невыгодной сделки проще чем терять деньги
Переговоры можно вести по любому поводу. Даже если кажется, что контракт стандартный и выторговать ничего не удастся стоит попробовать
От подготовки к переговорам зависит большая часть успеха. Узнайте максимум информации о другой стороне прежде чем идти на переговоры. Репетируйте, практикуйтесь, продумывайте варианты.
Сделка может состояться, если обе стороны видят свою выгоду в ее осуществление. Ваша задача показать выгоду другой стороне. При этом не обязательно чтобы она была на самом деле.
Всегда давайте другой стороне начинать разговор. Их первое предложение может удивить вас и быть лучше, чем вы предпологали.
Никогда не обсуждайте подробности сделки или своих позиций в публичных местах.
Никто не будет показывать вам свои карты. Вы должны понять, чего действительно хочет другая сторона.
Это всего лишь малая часть материала, который я даю на своем интернет-курсе «Жесткие переговоры в недвижимости». Если вы серьезно заинтересованы сэкономить десятки а возможно и сотни тысяч шекелей при покупке своей квартиры в Израиле, получите курс практически задаром здесь.

P.S.: Если по какой-то причине вы не готовы заниматься переговорами, наймите меня и я вам выторгую от 5 до 8% от суммы сделки.

Договариваемся с банками

Знаете ли вы, чем занимаются банки? Они продают вам деньги. Или не продают, если вы не найдете общего языка с клерком, не соберете нужные документы, не докажете, что способны регулярно платить. От умения договариваться зависит ваша будущая квартира. И следующая история, которую я расскажу — о самоуверенной клиентке, упустившей выгодный вариант.

Мариана за несколько лет упорного труда скопила 25.000$ и решила, что пора обзавестись своим жильем в Хайфе. Она посчитала свою зарплату, посоветовалась с подругой, работающей в банке, и предположила, что сможет получить ипотеку в 75%, а остальное добрать ссудой. После нескольких недель поисков она нашла достойный вариант. 
Трехкомнатная квартира прекрасный вид из окон, неплохой ремонт, мебель в придачу, и самое приятное — цена в 175.000$.

Ипотека по подсчетам Марианы перекрывала 132,500$. Еще 25.000$у нее лежали. Оставшиеся 17,500$ Мариана рассчитывала взять в потребительский кредит. У квартиры было только два недостатка — последний этаж и срочная продажа — хозяева уезжали за границу и не могли ждать. Мариана подписала предварительное соглашение на две недели, оставила 9.000$ залога и поспешила в банк, чтобы как можно скорее оформить ипотеку. И… получила отказ. В банке посчитали, что старый дом и последний этаж существенно удешевляют недвижимость, и согласились лишь на 60% ипотеки от стоимости. Пока Мариана лихорадочно искала кредит на 45.000$, вышли сроки, залог пропал, а квартиру тут же перехватили более денежные покупатели.

Пример Марианы заслуживает сочувствия — пережив такое разочарование, она не скоро рискнет вновь связываться с покупкой недвижимости. Были допущены сразу несколько ошибок: предварительный договор без адвоката и денежного покрытия, залог наличными, поход в банк после подписания договора, а не до него, отсутствие страховочных вариантов нахождения денег, спешка в переговорах. Не совершайте ошибок!

Страх потери

Люблю я пятничные звонки. «Здравствуйте я сейчас вышел со встречи на проекте. Продавец сказал, что если до воскресенья я не соглашусь, он продаст квартиру кому-то другому». Взволнованно сообщил мне А. «Ничего не подписывайте, я выезжаю», — ответил я ему.

Приехал я в вагончик на новостройке, а там сидит такой Упырь, типа «ни копейки не сброшу, я и без вас все продам». Тертый продажник, с которого скидку можно выбить только временем и терпением. А. весь на иголках уже готов давать чек и подписывать. Я с трудом уговорил А. отослать бланк письменного предложения адвокату на проверку.

Вместо 1.65М мы предложили, 1.57М и договорились на встречу в понедельник. Я же понимаю что чудес и «последней квартиры» в проекте не бывает, и кстати на последнюю, умеючи, можно выбить такую же скидку как и на первые.

Средние этажи в новостройках продаются быстрее всего. Первые и последние как правило остаются на конец. Так как речь шла о 3-ем этаже я был спокоен, и в понедельник позвонил продажнику. Оказалось, что А. в воскресенье уже был у него и закрыл сделку за 1.650. Самое обидное, что через месяц я видел рекламу на оставшиеся квартиры в этом здании за 1.59M.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до результата, 100% гарантия успеха.

Об умном клиенте замолвите слово

Эта история произошла на одной ярмарке недвижимости в Москве, где я представлял элитный проект на первой линии у моря. На выставках обычно низкая отдача, мы приезжаем в основном чтобы поддержать существующих клиентов. Богатые люди по ярмаркам недвижимости не ходят. В основном все решается на личных встречах.

Но в этот раз, стоя у стенда, я почувствовал серьёзного клиента — типичного старого еврея, скромно одетого, незаметного “бухгалтера”. Из тех, к которым новые русские подходят и говорят: “Папа, дай денег”. Клиент сказал, что через месяц будет в Израиле, у него уже взяты билеты. Он готов встречаться и внести предоплату за сопровождение сделки.

Прошел месяц — и клиент приехал заключать договор. День в день, как и обещал. Он ещё в России решил принять участие в проекте, который я рекламировал. Выбрал квартиру, этаж, сторону дома — осталось только подписать документы. И тут началось самое интересное!

Шесть месяцев мы вместе с ним бодались за каждую мелочь, торговались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и переводили бумаги. В итоге с квартиры стоимостью в 1.100.000$ мы выторговали больше 100.000$ и еще где-то 50.000$ — на кондиционере, плитке, отделке и более высоком этаже.

Этот человек точно знал, чего именно он хочет, и добивался своего с упорством носорога. В процессе я узнал, что клиент — застройщик в Москве и прекрасно разбирается в теме. Как он скромно сказал: я участвую в маленьких проектах, квартир на 800… Он выиграл, а я получил достойную оплату за труд и бесценный опыт в переговорах от профессионала.

4 уровня профессионализма в недвижимости

— Новичок – 95% уходят в течении первого года работы. Учиться у них, как у первоклассников.

— Консультант – Работает на хозяина офиса или сеть, продает в среднем 1-2 квартиры в месяц. Как правило не участвует в переговорах, живет от сделки к сделке. Занимается всем от копеечных съемов до миллионных проектов, которые почему-то не получаются.

— Эксперт — Узкая специализация: земля, коммерция, вторичка, новостройки, проблемные квартиры, инвестиции. Больше 5 лет опыта. Может многому научить вас в конкретной теме. Но зачем ему создавать себе конкурентов? Как правило работает в одиночку.

— Мастер – специалист широкого профиля: десятки лет опыта, сотни сделок и переговоров, нахождение дополнительных источников финансирования и обходных путей. Владелец компании. Своя недвижимость и работники, позволяет заниматься любимым делом.

Прыжок выше пупка

Недавно, на консультации, отговаривал 54 летнюю женщину с доходом в 3.000$ покупать трёхкомнатную квартиру «чтобы жить» без лифта, в старом доме за 400.000$. С месячной выплатой в 2500$.

Цена квартиры выше рыночной. Как я знаю? Квартира продаётся 3 месяца и до сих пор не куплена.

«Учителю»-однодневке и ипотечному брокеру пофиг. Они своё уже заработали. Первый на обучении «как купить квартиру без денег», второй на ссудах и ипотеках. Ещё есть прессующий риэлтор «надо закрывать, а то уйдёт», и адвокат подписавший женщину на отсутствие претензий.

Как вы думаете, потянет она эту квартиру, если своих денег 0? Вернее 40.000$, но это то что уйдёт на побочные расходы: риэлторов, адвокатов, ремонт.

Осторожно

У кого НЕ стоит учиться инвестициям в недвижимость?

— У людей у которых нет своей недвижимости. Спросите у гуру сколько сделок со СВОЕЙ недвижимостью он сделал за прошлый год и сколько вообще? Сколько лет он в профессии?

— У ангажированных риэлторов, особенно представителей больших компаний. Их задача одна продать вам лежалый товар. Они будут предлагать вам квартиры в том районе в котором работают, называя их лучшей инвестицией, рассказывать вам сказки, что 3% годовых — это нормально и врать, что цены обязательно вырастут. Проверьте есть ли у риэлтора лицензия!

— У НЕпрофессионалов. В недвижимости покупают не дом, а мечту за очень большие деньги. Поэтому если человек предлагающий вам инвестицию не компетентен, не в состоянии связать нескольких слов и дать несколько вариантов подходящих именно для вас, не вызывает доверия. Остановитесь!

Быстрый торг

В. отдыхал в одной из моих квартир в течении 10 дней и обмолвился о своем желании приобрести новостройку. Я сказал, что помогу ему с переговорами. Обычно выбор квартиры занимает несколько месяцев. В. позвонил мне через 7 дней и сказал, что переговоры состоятся завтра. Лучше конечно когда процесс веду я изначально, но пришлось подстраиваться к обстоятельствам. С 2.22М шкл. В. опустил цену на 2.17М, и тут пришел я весь в белом.

С человеком в вагончике мы торговались, по-еврейски приходили, уходили, звонили начальнику, просили, ругались. Я рассказывал о том что у меня еще много клиентов на такие квартиры и что мы будем долго и продуктивно работать вместе. В итоге В. получил отличную 5-ти комнатную квартиру с видом на море и парк на 14 этаже за 2.06М. На 110.000 меньше чем уже был готов заплатить.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до нужного результата, 100% гарантия успеха.

10 советов по инвестированию в недвижимость

После 10 лет успешного инвестирования, десятков прибыльных личных сделок и сотен сделок для клиентов, у меня таки есть что вам сказать.

1. Прежде чем инвестировать в недвижимость узнайте рынок.
2. Самые лучшие возможности в недвижимости находятся в радиусе 15 км от вас.
3. Если вы все таки решили вложиться в недвижимость вне вашего района, задайте себе вопрос кто будет ею управлять.
4. Если вы пошли еще дальше и решили инвестировать в недвижимость за границей, к управленческим рискам добавьте валютные и налоговые.
5. Хорошая возможность, это не «потом вырастет в цене», а «сейчас дешевле рынка»
6. Первоначальное требование к инвестиционной недвижимости ежемесячный доход превышающий расход.
7. Для того чтобы продать недвижимость не обязательно ее покупать. Существует опция на покупку.
8. Если квартира не продается, значит за нее просят слишком много.
9. Со вторичной недвижимостью можно сделать намного больше чем с новой.
10. Главное не купить квартиру, а купить квартиру правильно.

Остальная полезная информация на вебинаре: «Как зарабатывать на недвижимости».

О новостройках

Понижение начала строительства новостроек на 22% это плохо. Значит через 3 года вместо 25.000 квартир по всей стране построят 20.000. При том, что нехватка более 100.000. Как я знаю? На мехир ле миштакен записаны более 60.000 семей и еще столько же не записаны.

Предложение падает — спрос растёт, а вместе с ним и цены. Единственный кто может на это повлиять это государство. Только массовая поддержка строительства малометражного, АРЕНДНОГО 2-3 комнатного жилья удержит цены от дальнейшего роста. В течении трёх лет возможно построить 50.000 квартир и решить проблему.

Доходные дома полностью поменяют рынок. И я не говорю о «государственном» жильё для нуждающихся и маргиналов, это не то что может заинтересовать частный сектор и инвесторов. Я говорю о 2-3 комнатных квартирах для одиночек, семейных пар среднего класса способных оплатить достойное жильё по цене намного ниже рыночной.

Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?

Этот вопрос мне сегодня задали на консультации. Я набросал несколько тезисов надеюсь вам пригодится.

— Начните с подсчета своего бюджета. И это не только явные источники: накопления и ипотека. А десятки скрытых путей получения денег, о которых многие просто не догадываются.

— Даже если у вас совсем нет денег, не беда. Всегда можно продать квартиру не покупая.

— Возможности важнее всего. Приучите себя мгновенно проверять любую возможность, какой бы хорошей она не казалась. Всегда найдется кто-то с деньгами, кому ее можно предложить.

— Понимание, что является и что не является вашей возможностью и как она создается приходит с опытом и знанием рынка. Сформулируйте для себя бизнес-план, модель действий по которой вы будете, покупать / продавать / сдавать недвижимость.

— Сфокусируйтесь на одном районе, максимальная удаленность 15 км. от места жительства. Очень сложно одновременно заниматься недвижимостью в Эйлате, Нагарии и заграницей. Возможности есть везде.

— Не идите на поводу у СМИ и у разного рода компаний обещающих вам золотые горы, проверяйте все досконально не вкладывайте денег и не подписывайте ни одной бумаги без адвоката специализирующегося в конкретной области недвижимости.

Кейс №1 субаренда для гастарбайтеров

Один из моих клиентов отлично зарабатывает на недвижимости без того, чтобы ее покупать. Модель очень простая он арендует квартиры в городе в котором идет массовая застройка. И селит в них иностранных рабочих.

Математика следующая. 4-х комнатная 100 метровая квартира ему обходится в 3.800 за аренду, 700 шекелей муниципальные налоги, порядка 1000 шекелей коммунальные услуги. Еще 500 шекелей уходит на обслуживание и поддержание порядка. Итого 6.000

В подобную квартиру он селит 10-12 рабочих и с каждого за койко-место берет 1000-1200 шекелей в месяц. Соответственно при правильном подходе доходность одной такой квартиры от 4.000 до 10.000 шекелей в месяц. А у него их 15.

ОСТОРОЖНО! При неправильном подходе можно очень круто попасть.

У этого бизнеса есть огромное количество нюансов: маркетинг, налоги, управление, взаимодействие со съемщиками.

Об этом и многом другом, в том числе конкретных моделях дохода, я расскажу на вебинаре “Как зарабатывать с недвижимости десятки тысяч в месяц”, 27 июня.

Пример переговоров №1 «До последние копейки»

С Г. мы познакомились на выставке где я представлял новый элитный проект на первой линии от моря. Я записал его в категорию «старых евреев» — те кто долго, годами, вынашивают план покупки недвижимости. Он сказал, что в следующее посещение Израиля обязательно купит и приехал через месяц. Г. преподал мне наверное один из самых серьёзных уроков переговоров в недвижимости. Оказалось, что он финансовый компаньон в московской строительной компании.

В течении 6 месяцев мы работали, переводили договор на русский, бодались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и в итоге подписали. В конце цена была 3.5М шкл. вместо первоначальных 3.9М, несмотря на то что предварительные продажи давно закончились и цены выросли. Вместо 11-го этажа, который к тому времени продали он получил 13 — ый, что еще дополнительные 100.000 по ценнику. Отделка была максимально насыщена. Добавили остров в кухне, итальянскую плитку, поменяли кондиционер и еще много чего, в деньгах примерно 70-100.000.

Естественно моё вознаграждение было пропорционально вложенной работе. Потом еще была торговля по ипотеке, когда Г. приходил в банк и объяснял девушкам что такое Шпицер на самом деле. Адвокат хватался за валидол и говорил: «не гни, сломаешь». В общем повеселились и результаты налицо.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до результата, 100% гарантия успеха.

Риэлтор на час

У меня две руки. Обе левые. Когда нужно что-то починить я вызываю мастера. Почему же люди в первый или даже во второй раз в жизни покупая квартиру, храбро идут на переговоры в одиночку? Или берут с собой того, кто ничего в недвижимости не понимает супругов, друзей, «бизнесменов»?

Почему, самую большую инвестицию, которая может стоить десятки или сотни их зарплат проверяют самостоятельно? Почему решение о покупке принимают спонтанно, на основе эмоций?

Я уверен что вы профессионал, в том, чем занимаетесь. У вас ушли годы, на обучение. И когда вашей работой начинает заниматься зеленый дилетант результат хуже, намного хуже.
У вас есть несколько вариантов действий
Оставить идею покупать квартиру.
Сделать все самому и быть готовым заплатить за опыт большими деньгами.
Свяжитесь с мной сейчас и получите полное, профессиональное сопровождение покупки квартиры от поиска и до ключа.
Больше 50 % сделок в недвижимости осуществляются через риэлторов. Я на свои сделки прихожу со своим риэлтором. Он все проверит, посчитает, проведет переговоры, выторгует для меня лучшие условия. И будет служить буфером между мной и второй стороной. Зачем мне платить чужому риэлтору, если у меня есть свой?

P.S.: Специально для вас записал видео и составил пошаговый чек-лист «Как правильно работать с риэлторами». Пройдите сюда и получите точные и подробные инструкции как вытащить из риэлторов. максимум и заплатить минимум.

Правильная сделка

Это одна из лучших моих историй — в ней есть хэппи-энд, причем заслуженный. Клиентка все сделала правильно.

Алина купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Сделка шла 6 месяцев из-за наследников. Рыночная цена квартиры была $212.000, она взяла ее за 182.000$.

Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще $25.000 вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом $75.000.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Алина выяснила, что там организуют колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, будут работать 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы.

Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за $312.000, мотивируя это тем, что новые владельцы выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. $180.000 суммарного дохода от продажи и 3 лет аренды!

При том, что своих денег было вложено $100.000, остальное ипотека и ссуды — прибыль составила 60% годовых.

Покупать или снимать квартиру в Израиле?

Вопрос сугубо индивидуальный. Есть несколько параметров, которые нужно оценить.

Сколько своих денег у вас есть и как они работают?

Если своих денег нет совсем, не покупайте квартиры. У вас просто нет навыка накопительства. Вы, либо слишком мало зарабатываете, либо слишком много тратите. Вы можете заниматься недвижимостью в качестве посредника или находить возможности. «Своя квартира» на этом этапе не для вас. Сначала научитесь копить и инвестировать.

Если у вас есть более 100.000 шекелей, можно начинать задумываться о квартире для инвестиции. За 400-500 достойного жилья в центре вы не купите. Периферия и трущобы — вот возможные варианты развития событий. Важно чтобы доход с аренды превышал выплаты по ипотеке и ссудам.

И главное купить недвижимость ниже рыночной стоимости. Выигрывают при покупке, зарабатывают при продаже. Это особенно нужно помнить в условиях стоящего или падающего рынка. Двух-трехкомнатные квартиры наиболее ликвидны

Если у вас есть больше 250.000 свободных денег, которые НЕ работают, то есть приносят меньше 7% годовых, можете покупать квартиру, чтобы жить. Ваши выплаты по ипотеке на 25 лет составят ±550 шкл. на каждые 100.000 взятых, на 15 лет ±750. То есть взяв миллион на 25 лет вы будете платить ±5500 шкл., на 15 лет — ±7500 шкл. в месяц.

Если ваши выплаты превышают то, что вы платите за съем квартиры вы каждый месяц уходите в минус. Эти деньги можно было бы инвестировать с гораздо большим КПД.

На квартирах свыше 1.500.000 стоит очень хорошо просчитывать, что выгоднее арендовать или покупать «свое». Малейший рост прайма и инфляции могут существенно повысить ваши выплаты и существенно увеличить общую сумму которую вы выплатите банку.

Да конечно можно набрать бесчисленное количество дополнительных ссуд. Только помните, что берете чужие, отдаете свои. Центр банк Израиля не случайно ограничил ипотеку 75%.

Кстати при скромных 7% годовых и сложном проценте любая сумма удваивается за 10 лет. С другой стороны есть капитализация: взяв ипотеку на 25 лет, через 10 лет вы выплатите 30%, взяв на 15 лет — 60%.

На ипотеки ниже 45% от стоимости квартиры условия намного лучше.

Будьте внимательны и проконсультируйтесь перед покупкой.

Как проверить недвижимость перед покупкой или арендой?

1. Без адвоката покупку вы НЕ подписываете вообще. Договор на аренду, тоже лучше, чтоб просмотрел кто-то разбирающийся.

2. Прежде, чем проверять недвижимость убедитесь, что она соответствует вашим целям. Есть задачи, которые очень легко решить, типа перепланировки. Есть непреодолимые проблемы, например месторасположение. Если объект не подходит, можно «не подниматься». Четко сформулированные свои требования. Это в большинстве случаев позволяет отсеять «не то».

3. Начните с проверки документов. Уже при первом просмотре объекта попросите платежку муниципального налога (арноны) и сфотографируйте ее. Из сотен клиентов, которым я показывал квартиры это делали единицы. В арноне указаны: тот кто прописан либо арендатор либо хозяин.

Там же указан метраж квартиры, если хозяин квартиры или риэлтор утверждает другое спросите можно ли послать муниципального измерителя. Обычно это снимает все возражения.

В левом верхнем углу указаны область, участок и под-участок (гуш / хелка / тат-хелка) квартиры. Это то, как она записана в реестре. Если вы решите продвигаться со сделкой первое, что вам необходимо сделать это вытащить выписку из реестра (табу). Это стоит 15 шекелей на государственном сайте. В выписке указаны имена и т.з. хозяев, метраж, этаж и наличие ипотеки и обременений.

Одного взгляда на табу и арнону опытному человеку хватает для того чтобы выявить все проблемы. Если решите продвигаться со сделкой можете проконсультироваться со мной или с адвокатами.

4. Физическая проверка недвижимости . Особенно важно в старых домах и при получении новых квартир от застройщиков. Начинаем с города, района, улицы и дома. Есть очень много нюансов физической проверки объекта. В моей книге по покупке недвижимости «Торг уместен» я посвятил этому несколько глав с подробными инструкциями и реальными кейсами клиентов.

Если интересно, я напишу о физической еще один пост. Или просто дам главу книги тем, кому это действительно актуально сейчас. Тем кто со мной сотрудничает книга выдается безвозмездно.

Если вы хотите выгодно и безопасно купить недвижимость обращайтесь! www.nesher.club

Как найти недвижимость ниже рыночной стоимости?

Во первых нужно понимать точно, что вы ищете. Знать рынок на котором вы ищете и его особенности. Это может быть только локальный рынок, или район, который вы понимаете. Попытки одновременно работать в незнакомых городах и странах, если вы только начинаете, ни к чему хорошему не приводят.

Очень внимательно проверяйте рекламу. Во многих случаях это «мёд» для мух. На сделке заработают все кроме вас. Особенно если это предложение массовое, а не точечное под ваши нужды. Например «покупайте земляные участки» или «первая линия у моря недвижимость, которая никогда не подешевеет». Это скорее хорошие сделке для «продавцов», а не для вас.

Вопросы на которые всегда нужно иметь ответ: «кому продать?», «кому сдать?» и план «Б» если все пойдёт не так как предполагалось.

Во вторых нужно искать. По статистике из 100 объектов 5 продадутся на 20%+ ниже рыночной стоимости, 5 на 20%+ выше. Остальные по рынку. Соответственно для того чтобы найти хорошую сделку надо отсмотреть минимум 50. Лучше больше. Даже если вы покупаете одну квартиру «для себя» держите эти цифры в голове. Чем быстрее вы отсмотрите, тем быстрее найдёте нужное.

В третьих нужно быть готовым действовать. Чековая книжка и договор опции на покупку всегда со мной. Если я не «в покупательном состоянии» опцию на хорошую сделку всегда можно продать.

С 2005 года я упустил десятки возможностей и воспользовался 15. Из них 11 через риэлторов. Все в Нетании (на моем родном рынке). Это не считая тех сотен сделок, клиентов и учеников в которых я участвовал. Всегда решение принималось быстро. Прибыль с покупки-продажи несколько сот тысяч шекелей, прибыль с опции десятки тысяч шекелей.

В любом случае будьте готовы сделать письменное предложение подкреплённое чеком на символическую сумму на имя хозяина объекта, до 5% от стоимости объекта. Лучше на 5000 шкл. И дай Бог чтоб этот чек вложили, потому что при правильно составленной опции сделка ваша. Или сделка или 10% компенсация от стоимости квартиры.

Есть 3 способа найти недвижимость по цене ниже рынка:

1. Быть первым на недооценённом объекте. Люди ошибаются, выводят недвижимость на рынок не зная ее истинной цены. Отдают некачественным маклерам, находятся в проблемных обстоятельствах или вообще не в стране. В этой ситуации действовать надо особенно быстро. Если вы не закроете этой сделки, ее закроет следующий за вами покупатель.

2. Мониторить объекты. Продавец никогда не выставляет недвижимость на рынок просто так. У него есть какая-то мотивация и давление по времени. Если в течении определенного срока объект не продаётся у продавца начинается паника и истерика. И вы должны быть там когда это произойдёт.

Для этого нужно вести картотеку и звонить продавцам раз в две недели, «проверять температуру». С большинства сайтов объекты снимаются автоматически через 3 месяца. То есть о том что продавец хотел продать через 3 месяца будете знать только вы.
И когда он наконец спуститься с высокой пальмы цены, вы будете там, чтобы ему помочь.

Особенно выигрывают те кто умеет решать чужие проблемы например: «надо срочно».

3. Видеть то, чего не видят другие. У меня есть много примеров когда люди делали что-то с недвижимостью, что существенно увеличивало ее ценность. О чем другие не задумывались. Это высшее мастерство, то что я практикую и то, чему обучаю.

В любом случае лучшие сделки приносят люди с которыми нужно налаживать связи: адвокаты, оценщики, риэлторы, ремонтники, домкомы, соседи. Спрашивайте у всех нужный вам недвижимости и будьте готовы выразить людям денежную благодарность.

Если вы заинтересованы найти недвижимость на десятки и сотни тысяч ниже рыночной стоимости просмотрите запись моего вебинара на час в котором я поэтапно описываю весь процесс поиска от «А до Я» с объяснениями и ссылками на полезные сайты и ресурсы.

Или обратитесь ко мне за консультацией или сопровождением покупки.

Как купить квартиру без первого взноса?

Это самый частый вопрос который мне задают.

В Израиле никак. Банковская ипотека это завершающие деньги. То есть сначала нужно внести первый взнос, минимум 25% от стоимости квартиры. А потом банк, если разрешит ипотеку на конкретно этот объект, переводит напрямую продавцу оставшиеся 75% от суммы в соответствии с графиком платежей.

Внимание! Банк даёт максимум 75% от оценки, оценщика, которая как правило ниже договора. Важно правильно вести себя с оценщиком, чтобы он дал оценку по стоимости договора и правильно провести переговоры с продавцами или застройщиком.

Нужно очень сильно постараться чтоб банк дал ипотеку выше 70% от стоимости квартиры. И чем выше в процентом отношении сумма, которую вы берете, тем хуже условия, которые вы получаете.

На вторую квартиру или коммерческую недвижимость можно получить до 50% от стоимости. При этом на коммерцию это не ипотека, а ссуда. Можно добрать дополнительных ссуд. Только учитывайте, что ссуды в Израиле даются максимум на 15 лет, и это существенно увеличивает месячные выплаты.

И еще учитывайте дополнительные, побочные расходы на покупку недвижимости. На квартиру это: риэлтор, ипотечный брокер, адвокат, оценщик, поборы, налоги, переезд, ремонт и мебель. К цене коммерческой недвижимости добавляется НДС и налог на покупку.

Существуют несколько способов уменьшить первый взнос. Опишу 3 из 11 известных мне. Остальное в спец. отчете для тех кого сопровождаю в процессе покупки недвижимости. В каждом из этих способов есть свои нюансы.

1. Покупка в новостройке — первый взнос на новостройку ДО начала строительства 7%. Дополнительные 8% нужно будет доплатить сразу после начала работ. Очень важно правильно выбрать место и застройщика чтобы не попасть на долгострой.

2. Выигрыш в проекте мехир ле миштакен. На покупку квартиры в проекте, если выиграете нужно 10% от ее стоимости, минимум 100.000. Остальное можно добрать ипотекой если ваши доходы это позволяют.

3. Взятие опции на покупку квартиры. Опция на покупку стоит от нескольких тысяч шекелей до 5% от стоимости. Дальше надо решить как привлечь недостающее финансирование или кому передать опцию. В опции вам понадобится сопровождение знающего человека.

Если вы хотите зарабатывать на недвижимости не покупая. Или хотите купить недвижимость прибыльно и безопасно воспользуйтесь опытом и знаниями профи, делавшего это сотни раз. Обращайтесь.

Пауза-0:04Дополнительные визуальные настройкиЗапустить «Все в одном окне»Нажмите для увеличенияВключить оповещения

Арендовать или покупать недвижимость под бизнес?

Сравнивали вчера с партнерами арендный бизнес на базе недвижимости и покупку объекта. Дальше цифры. Вам понравится.

Есть «парковка» стоимостью 1М$ приносит 250К$ в год прибыли. 25% в год? Фантастика!

Аренда стоит 10К$ в месяц — 120К$ в год.

При условии наличия 1М$ что выгоднее купить или арендовать?

Простая математика (без учета ремонта, налогов, адвокатов, риэлторов, банков и прочих расходов хотя они есть на покупку )

С прибыльностью покупки казалось бы все понятно и просто 25% годовых.

С арендой всё ещё интересней. Предположим с вас просят оплатить 2 месяца вперёд . Это 20К$ И дальше помесячно 10К$ (но это уже с доходов). Итого 30К$ инвестиций.Прибыль 250К$ — 120К$ =130K$

То есть вложив 30К$ вместо 1М$ вы получаете 430% годовых вместо 25%. И вы можете взять ещё 30 таких «парковок» на сдачу.

Понимаете? 30х130K$ в год это 3.9M$. В 4 раза больше вложенной суммы. Или в 16 раз больше чем от недвижимости. Дополнительный плюс что сеть парковок это более надежный и прибыльный бизнес чем одна парковка.

Вместо «парковок» можете поставить любой другой бизнес основанный на недвижимости.

Вот такая интересная математика. А как вы считает, что лучше арендная недвижимость или «своя?»

#нешер_инвестиции

P.S.: Следующий поток курса «Как зарабатывать на недвижимости больше 10.000$ в месяц без своего капитала». Начинается уже 13.05. Все подробности здесь: http://nesher.club/FB обращайтесь!

Три базовых правила

Покупатель или сьемщик должен заплатить риэлтору если соблюдены три базовых условия:

1. У риэлтора есть действующая лицензия на ЭТОТ год. Это пластиковая карта с именем, т.з и номером лицензии. Если человек занимается риэлторской деятельностью без лицензии это подсудно и вы не должны ничего ему платить. То есть человек который подписывает вас на риэлторских бланки должен обладать СВОЕЙ лицензией. Лицензия «директора» офиса не прокатывает.

2. Подписанный клиентом риэлторский договор об услугах с точным указанием данных показываемых объектов. Город, улица номер дома и квартиры, этаж, кол-во комнат. Если данные не указаны или указаны не точно это проблема риэлтора. Поэтому всегда берите копию бланка. Кстати риэлтор может отказаться показывать вам объект если вы отказываетесь ему подписывать договор о заказе услуг.

3. Если риэлтор привёл к сделке: провёл переговоры, закрыл все условия и решил вопросы между сторонами. То есть если риэлтор противодействует сделке, например отказывается передать письменное предложение цены, то можно воспользоваться услугами другого риэлтора «своего». По закону даже если сделка состоится вас не могут заставить заплатить двойную комиссию. Вообще на «эксклюзивные» объекты лучше посылать своего риэлтора. Чужой риэлтор может очень легко сорвать сделку. У меня было несколько таких неадекватов.

И пожалуйста если все 3 условия соблюдены заплатите потому что потом заплатите больше. У нас в риэлторской договоре предусмотрен двойной штраф + все судебные издержки. Я этим воспользовался всего однажды когда покупатель отказался платить 120.000 шекелей комиссии. Так как все было сделано правильно через год беготни за ним и судов ему пришлось заплатить 300.000 шкл.

Если на квартиру привёл НЕ риэлтор и общаешься напрямую с хозяином, со своим маклером пусть разбирается сам. Это договор между ними. Да в эксклюзивном договоре может быть написано, что хозяин не имеет права показывать квартиру без риэлтора. Но это опять же проблема продавца. НИГДЕ не написано, что эксклюзивный риэлтор должен получать с двух сторон. Он представляет интересы хозяина

И ещё на квартиры на съем эксклюзива не существует.

«Свой» риэлтор это тот кто представляет ваши интересы, а не свои или хозяина. Именно для этого мы ввели услугу сопровождения при покупке.

И последнее. Платите ТОЛЬКО чеком. Обязательно требуйте кабалу и хешбонит мас от риэлтора в момент передачи чеком и убедитесь что это его кабала (на ней должны быть написаны его имя и номер т.з.). Не «потом», «я по почте перешлю», «давайте сэкономим НДС». У риэлтора по закону должен быть эсек мурше или хевра баам. Он не может быть эсек патур. Он может быть наемным работником в офисе но тогда это должна быть кабала хозяина офиса. Кабала это страховочный полис если что-то пойдёт не так.

Просто чтобы вы понимали. Для продажи и покупки своих квартир я всегда пользуюсь услугами риэлторов. Время дороже!

А вот как с ними закрывать лучшие условия это уже вопрос отдельной консультации. Обращайтесь!

Арендная недвижимость

После поездки в США я укрепил своё отношение к арендной недвижимости. Мы зашли в сделку в Орландо 8% годовых и 12-14% на продаже через 24 месяца. В комплексе на 140 квартир люди живут на съёме годами и никак не переживают по этому поводу. 100% заполняемость. В Европе это тоже очень развитая практика.

Новое поколение хочет мобильности и не готово врастать корнями в ипотеки и ссуды. Пожилые люди хотят предсказуемой стабильности.

Культура арендного жилья в Израиле просто отсутствует. На всю Нетанию я знаю только 2 доходных дома, квартиры в которых принадлежат одному владельцу и сдаются в аренду.

Израильские фонды ВЫВОДЯТ миллиарды долларов на инвестиции в проекты недвижимости за границу. В Израиле не выгодно строить дома под аренду.

Муниципальная политика не позволяет строить малогабаритных квартир на которые самый высокий спрос. Такие квартиры обуза для городской казны. В них селятся слабые слои населения, которые не платят муниципальных налогов. И во многих городах есть ограничение на минимальную площадь квартиры 100 метров.

Законы строительства ограничивают разрешенное количество квартир на дунам. Застройщикам выгодней строить 4-5 комнатные квартиры, при том же количестве на дунам. Прибыль на них намного выше.

Пенсионеры и одиночки проживают в ужасных условиях деленок и комуналок, , молодые пары живут годами у родителей в попытке угнаться за постоянным ростом цен. И, не важно где, на периферии или в центре новых одна, двух, трех комнатных квартир мало или нет.

Частные и институциональный инвестора, фонды с радостью оставили бы деньги в Израиле при гарантии 4-5% годовых чистой прибыли после выплаты налогов. Этого можно достичь снижением или отменой налогов на прибыль с аренды таких квартир, а также выделением целевых земель под строительство комплексов малогабаритных квартир на аренду. И выпуском государственных облигаций на время строительства гарантирующих консервативную прибыль.

Кстати заграничные фонды под гарантированные государством 5-6% будут драться чтобы инвестировать. А там миллиарды денег извне.

Застройщики не являются инвесторами и должны наниматься по тендеру под конкретные проекты. Попытка притянуть их в качестве инвесторов и управляющих компаний обречена на провал. Они поставщики услуг, также как управляющие компании. Инвестиционные компании должны получить четкое понимание о своей прибыли на стандартизированном процессе.

Наше правительство сфокусировано на том чтобы строить дешевое жильё на продажу. В краткосрочной перспективе это остановило рынок и рост цен. Но не решило корня проблемы. А только усугубило ее.

Все те кто сейчас покупает квартиры по проекту мехир ле миштакен, через 5-8 лет вернуться на рынок. И будут продавать квартиры по рыночной цене. Таким образом государство официально поощряет спекуляцию.

А какие шаги вы считаете можно предпринять ещё для того чтобы создать культуру долгосрочной аренды в Израиле?

* На фото доходный дом Китнера в Санкт Петербурге.

Как найти правильного риэлтора?

По этому вопросу я записывал платный мини-курс в интернете и главу в книге «Торг уместен». Отвечу вкратце.

Риэлторы тоже люди. Процент выживаемости в профессии через год примерно 10%. У риэлторов собачая работа и оплата идет исключительно по результату. И если риэлтор продержался больше года значит он, сделал несколько сделок иначе бы не выжил. Он хитрее вас на несколько сделок и лучше знает рынок.

С годами риэлторы приобретают цинизм, учаться врать и пытаются выжать максимум с каждой сделки. Потому что непонятно когда будет следующая.

Риэлторов учат работать «от товара», то есть сначала находит квартиру и пытается взять эксклюзив. Потом начинает показывать. Вы для него один из многих «покупателей», которые придут выймут мозги ? и уйдут не заплатив.

Большинство риэлторов не станет искать квартиру под вас. Они предложат вам «свой» товар то что у них на эксклюзиве или с ключом, «чужой» — других риэлторов и «рыночный». В лучшем случае если к ним зайдёт подходящая для вас квартира они о вас вспомнят.

Риэлторы не представляют интересы хозяина или ваши. У них свой интерес заработать побольше, а главное побыстрее.

Ваша задача чтобы о вас вспомнили! Потому что даже самому плохому риэлтору раз в год приходит хорошая сделка.

Мне за долгие годы работы риэлторы приносили лучшие сделки, которых не было на рынке по цене на десятки процентов ниже.

Алгоритм работы следующий:

0. Посчитайте деньги которые у вас есть первый взнос 25%-30% ипотека 70-75%. Получите принципиальное разрешение от банка.

1. Изучите район в котором вы собираетесь покупать квартиру. Центр вашего обитания. Если вы только собираетесь куда-то переехать сначала поживите там на съёме. Пожив хотя бы год вы поймёте какие дома и улицы хорошие, а какие не очень.

2. Отсмотрите все квартиры, которые выставлены на продажу и подходят по вашим требованиям. Поставьте себе автоматическое уведомление с yad2 о выходящих квартирах в вашем районе. Мониторьте изменение цены и появление мотивации у продавцов, а также уход квартир с рынка.

Я вообще не рекомендую обращаться к риэлторам до того как вы отсмотрели все квартиры, которые в вашем районе. Их должно быть несколько десятков. Квартира остаётся на рынке из-за высокой цены или проблем.

3. Риэлторы обычно работают по районам. Выявите тех, кто работает в вашем районе. Это видно по плакатам на домах и объявлениям. Наладьте с ними отношения, стакан кофе из Кофикса сделает вас их лучшим другом.

4. Первую встречу назначьте у них в офисе. К этому времени у вас должно быть понимание что вы хотите точно на уровне улицы, домов и этаже.

Четко сформулируйте запрос: «Я ищу квартиру на улицах Герцель, Вайцман номер хх-хх в домах с лифтом, или низкие этажи, в домах без лифта, 3 комнаты больше 75 метров с видом на улицу. У меня есть разрешение на ххх ипотеки и ххх своих денег (сумма не ниже цен в районе). Покажи мне квартиры которых НЕТ на рынке, поверь я видел все что есть на яд2. Ты можешь мне показывать квартиры свои и других риэлторов, я готов заплатить 2% за хорошую сделку и бонус за очень хорошую».

Чем чётче и понятней запрос тем легче выбрать риэлтора.

5. Дальше идёт проверка на адекватность в офисе. Я любому риэлтору даю ровно три шанса. Чтобы вы ему не сказали он будет вам показывать то, что у него есть и по завышенной от хозяев цене. На любое его предложение несоответствующее вашему описанию вы указываете ему в чем он ошибся. Три попытки не выходя из офиса. Но для этого вам физически нужно знать улицы и дома.

6. Ни в коем случае не говорите, что вы ищите квартиру на инвестицию или мецию ниже рынка. Поверьте у риэлтора, если он работает давно есть длинный список инвесторов и ищущих мециот. Приходя с улицы вы попадаете в конец этого списка вам даже не перезвонят. Чтобы попасть в начало этого списка достаточно кофе, пообещать 2% + бонус

7. Переговоры с хозяевами отдельная тема по которой у меня тоже есть мини курс.

P.S.: На курсе прибыльной недвижимости работе со специалистами адвокатами, риэлторами, оценщиками, ремонтниками, ипотечными брокерами и прочим я посвящаю целый блок. Пройдите по ссылке в комментариях.

Как начать инвестировать?

Шаг 1

Начните откладывать 10% с любого дохода. Важно понимать, что инвестирование это не одноразовая операция, а ежемесячный, постоянный, долгосрочный процесс, который позволит вам через 10 лет, а возможно и раньше прийти к финансовой свободе. Эти деньги должны быть в недосягаемом месте или на особом счёту с которого вы сможете только инвестировать. И доходы с инвестиций должны возвращаться туда же откуда были взяты. Главное это план.

Шаг 2

В дополнении к 10% которые вы откладываете на инвестиции приучите себя постоянно вкладывать в своё финансовое образование. Деньги это то, с чем сталкивается каждый из нас и в очень редких семьях учат правильному обращению с ними. Поэтому чем раньше вы начнете изучать деньги, тем быстрее они начнут работать на вас. Я стараюсь посещать все возможные семинары на которых говорят о деньгах и инвестициях. На некоторые я не прихожу потому, что перерос. Каждую неделю я читаю книгу по финансовой грамотности. С 2007 года моя настольная книга “Самый богатый человек Вавилона”. Обучение финансам это также как инвестиции постоянный и долгосрочный процесс.

Шаг 3

Найдите себе финансового ментора и четко следуйте его указаниям. Важно проверить цели ментора и его уровень. Что он вам продает? Себя, компанию, определённые вид инвестиций? Есть ли у него система позволяющая сделать доход постоянным? Насколько она подходит вам?

Есть очень большая разница между теоретиками и практиками. Согласитесь правильней учится деньгам у Уорена. Баффета, чем у юноши обещающего сделать вас миллионером за несколько дней, не достигшего это самостоятельно

Шаг 4

Создавайте и вкладывайтесь в активы. Актив это то, что приносит деньги с вами или без вас. Доходная недвижимость, фонды, дивиденды от акций компаний, пассивная доля в бизнесе.

Вкладывайте в то, что вы понимаете или туда где вы точно знаете компетенцию, опыт и порядочность людей, которые занимаются проектом. Инвестиционные деньги должны работать максимально. Чем больше обещанный доход, тем важнее проверить риски. Ваша первая и важнейшая задача при инвестировании сохранность вашего фонда и только потом доход.

Шаг 5

Не кладите все яйца в одну корзину. Каким бы сооблазнительным не был проект, бизнес, недвижимость или акция. Вы можете сами решить какой процент от вашего фонда вы готовы вложить в тот или иной актив. Но оставьте часть денег, потому что всегда будет лучшая возможность. Главное ими пользоваться.

Шаг 6

Почувствуйте разницу между инвестициями, спекуляциями и лотереей.

Лотерея это то, в чем шансы выиграть низки, а при наличии плохих людей нулевые. Ваш фонд не предназначен для лотерей.

Спекуляция это когда вам предлагают купить что-то для того чтобы его потом выгодно продать. Это хороший бизнес если вы его понимаете. Но это не инвестиция!

Инвестиция это то, что приносит постоянный, предсказуемый долгосрочный доход. Все, что свыше это бонус все, что ниже это риски.

Спросите себя:

понимаю ли я в том, что мне предлагают?
Доверяю ли я людям которые мне это предлагают? 
Понимают ли они в том, что мне предлагают?
Сколько лет я их знаю и сколько денег я вместе с ними заработал?
Какие о них отзывы и какие у них результаты

Шаг 7

Если вас до сих пор мучает вопрос “куда инвестировать” повторяйте шаги 1-6 пока не узнаете ответа.

* Финансовая свобода это когда доходы с ваших активов превышают ваши расходы как минимум в два раза

Правильная сделка

Это одна из лучших моих историй — в ней есть хэппи-энд, причем заслуженный. Клиентка все сделала правильно.

Алина купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Сделка шла достаточно долго из-за того, что там было наследство. Рыночная цена квартиры была $212.000, она взяла ее за 182.000$. Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще $25.000 вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом $75.000.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Алина выяснила, что там организуют колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, будут работать 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы. Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за $312.000, мотивируя это тем, что новые владельцы выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. $180.000 суммарного дохода от продажи и 3 лет аренды!

При том, что своих денег было вложено $100.000, остальное ипотека и ссуды — прибыль составила 60% годовых

Скупой платит дважды, а иногда и трижды

В элитном проекте у меня был ещё один клиент, назовем его Моти — из тех, что надеются обдурить даже старуху с косой. Он пришел ко мне с самыми серьезными намерениями, выбрал жильё и пригласил меня сопровождать сделку. Мы подписали договор об оказании риэлторских услуг и запустили процесс. Торг с застройщиком шел как по нотам, мы с напарником выбили для Моти самые выгодные условия и уже сделали письменное предложение. Сделку собрались заключать со дня на день… и тут мне позвонил помощник застройщика. Наш человек.

— Привет! Помнишь Моти? Я видел, как он сидел и подписывал договор с другим риэлтором!

Другой риэлтор оказался родственником клиента, он сказал: зачем тебе платить большие деньги, я за десятку все закрою. Наивный клиент понадеялся, что он сэкономит на сделке, а я просто так откажусь от 30.000$, причитающихся мне за сопровождение. Но, как говорится, нашла коса на камень.

Мы позволили сделке завершиться по той же цене и на тех же условиях и недолго думая подали в суд. Вся доказательная база, переписка, риэлторский договор, письменное предложение подписанное клиентом и т.д. были у нас на руках. Более того в риэлторском договоре на русском языке (чтобы не мог сослаться на незнание иврита) было указаны двойные комиссионные в случае неуплаты. Суд принял нашу сторону.

В течение года наши адвокаты бегали за Моти, чтобы отдать ему судебное решение. Каждые две недели проверяли в МВД в Израиле ли он. И наконец посыльный, торжественно вручил ему пакет с судебным предписанием. На что Моти популярно объяснил, как он нас имел в виду. Судебное решение на 60.000$ + издержки в нашу пользу, было принято за две недели и мы были готовы отдавать дело государственным коллекторам. И тут Моти начал бегать за нами с просьбами все уладить. За него очень попросил застройщик и мы великодушно согласились на 40.000$. Скупой платит дважды, а иногда и трижды.

Об умном клиенте замолвите слово

Эта история произошла на одной ярмарке недвижимости в Москве, где я представлял элитный проект на первой линии у моря. На выставках обычно низкая отдача, мы приезжаем в основном чтобы поддержать существующих клиентов. Богатые люди по ярмаркам недвижимости не ходят. В основном все решается на личных встречах.

Но в этот раз, стоя у стенда, я почувствовал серьёзного клиента — типичного старого еврея, скромно одетого, незаметного “бухгалтера”. Из тех, к которым новые русские подходят и говорят: “Папа, дай денег”. Клиент сказал, что через месяц будет в Израиле, у него уже взяты билеты. Он готов встречаться и внести предоплату за сопровождение сделки.

Прошел месяц — и клиент приехал заключать договор. День в день, как и обещал. Он ещё в России решил принять участие в проекте, который я рекламировал. Выбрал квартиру, этаж, сторону дома — осталось только подписать документы. И тут началось самое интересное!

Шесть месяцев мы вместе с ним бодались за каждую мелочь, торговались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и переводили бумаги. В итоге с квартиры стоимостью в 1.100.000$ мы выторговали больше 100.000$ и еще где-то 50.000$ — на кондиционере, плитке, отделке и более высоком этаже. Этот человек точно знал, чего именно он хочет, и добивался своего с упорством носорога. В процессе я узнал, что клиент — застройщик в Москве и прекрасно разбирается в теме. Как он скромно сказал: я участвую в маленьких проектах, квартир на 800… Он выиграл, а я получил достойную оплату за труд и бесценный опыт в переговорах от профессионала.

История №1 — Клиент с неограниченным бюджетом

История, которую я вам расскажу — про неограниченный бюджет, богатого англичанина и жадного риелтора, потерявшего время и деньги. В одно прекрасное утро мне позвонил коллега:

— Миха, какие хорошие варианты элитной недвижимости у тебя есть? Пришел клиент с неограниченным бюджетом, говорит, что хочет купить 3-4-5 комнатную квартиру или пентхауз — лишь бы был солнечный балкон и вид на море.

— Никаких, — ответил я и устранился. Опыт подсказывал мне «дело нечисто». Если клиент хочет всего, он не готов к покупке. Просто не знает чего хочет, либо риэлтор не сделал свою работу и не выяснил нужды клиента.

Мой коллега за два часа поднял все варианты в требуемом районе, назначил встречи, понесся через полгорода, схлопотал штраф за неправильную парковку. И выяснил, что его клиент, богатый американец, желает не купить квартиру, а снять пентхауз.

Надо же что-то заработать? Риелтор отменил показы продаж, нашел варианты съема и отправился показывать пентхаузы.

Первый дом не понравился видом, второй, пятилетней постройки оказался слишком старым, в третьем сделали недостаточно дорогой евроремонт… Четвертый вариант не имел видимых недостатков — кроме цены. Он стоил 3000$ в месяц, а клиент был готов платить 1200$. За такие деньги бесспорно можно снять квартиру — приличную «трешку» в центре, но никак не элитный пентхауз на первой линии.

Кто проиграл в этой истории?

Все. Риелтор потерял рабочий день, потратился на штраф и ничего не заработал. Клиент потерял день, ничего не снял и ничего не купил.

Почему?

Клиент не озвучил ясно свои цели, и не знал, какая конкретно квартира ему нужна и за какую цену. А риелтор не удосужился выяснить все обстоятельства перед тем, как начать обзвон. Слова «неограниченный бюджет» затмили его разум.

Сексуальные приключения Инбаль Ор

Вам это понравится. Из серии как выплатить все деньги за квартиру, не получить ее и еще остаться должным. Инбаль Ор была метеором израильской недвижимости. Поднималась со скоростью света и падала также. Больно. Выйдя с периферии и бедного детства Ор занялась организацией групп покупателей, которые совместно приобретали земли и строили квартиры.

Итогом деятельности стало вчерашнее решение суда о принудительном расформировании компании и передаче коллекторам. Чтобы были понятны цифры. Речь идет о СОТНЯХ миллионов шекелей которые она должна всем: государству, банкам, работникам, поставщикам, покупателям. Именно в таком порядке. Таки не сомневайтесь покупатели на последнем месте.

Дальше будет немножко математики. Рассмотрим ситуацию на примере одного проекта Инбаль Ор. Улица Хаелед 1-3 в Рамат-Гане. 98 вкладчиков совместно купили квартиры в проекте «на бумаге». И заплатили в общей сумме 58 миллионов шекелей. 20 миллионов — владельцам земли, 7 миллионов на закрытом счету для строительства. 31 миллион (внимание!) находятся неизвестно где.

На данный момент несостоявшимся квартировладельцам необходимо доплатить еще 4 миллиона хозяевам земли, 7 миллионов для того чтобы запустить строительство и еще 14 миллионов налогов. Итого 25 дополнительных миллионов. По 400.000 на квартиру. Это НЕ считая расходов на строительство и отделку.

И еще на участке было разрешено построить всего 74 квартиры и по договору с хозяевами участка им полагается 14 квартир. Напомню, что продано было 98 квартир. Итого 112 квартир вместо 74. Компания подала просьбу о разрешении на строительство 108 квартир. 4 квартиры (а по факту 38) находятся там же где 31 миллион шекелей. Неизвестно где. Вот такая занимательная математика.

14.04  в Тель-Авиве я проведу лекцию о том как уберечься от обмана при покупке недвижимости. На этой встрече я подробно разберу кейс Инбаль Ор и еще 7 примеров обмана. Я расскажу вам о том как вас обманывает государство, банки, продавцы, застройщики и риэлторы при приобретении квартиры.

Приходите и научитесь как спасти СВОИ десятки, а может и сотни тысяч шекелей.

810763005

«Мехир ле миштакен» — яйца об лоб

В детстве, для того чтобы произвести впечатление на девочек, мы разбивали куриные яйца сваренные вкрутую об лоб и это считалось круто. Еще круче было заменить такое яйцо другу на сырое. Также и наш минфин производит много шума, а толку нет. Нет, я не считаю, что «мехир ле миштакен» плохая программа. Просто она не всем подходит и уж точно не решает «всех проблем высоких цен на недвижимость».

Все, что написано ниже не касается центра страны. В Ришоне, Раанане итд купить квартиру на 20% ниже рыночной стоимости с 90% ипотекой это экономическое чудо.

Есть несколько рисков программы, которые видны невооруженным взглядом.

Большинство строящихся проектов удалено от центра. На переферии насколько я помню, у нас нехватки жилья не наблюдается. А вот низкие зарплаты и отсутствие рабочих мест присутствуют.

Проекты в недвижимости занимают годы. То что планируется построить сейчас выйдет на рынок через 3-5 лет. За это время спрос продолжает расти, а предложение падать. Застройщики напуганные минфином строят меньше а не больше. Репатриация, прирост населения и отсутствие альтернатив для вложения делают свое.

Создание анклавов социально неимущих. Районов в которых покупают люди, которые не могут позволить себе нормального жилья. Да, при тендере «мехир лемиштакен» обуславливается минимальный стандарт строительства. Но застройщик зарабатывая на квартире на 20% меньше будет экономить на всем. Дешево не значит качественно. И меня очень смущают имена застройщиков выигравших тендер. Там почти нет серьезных и больших компаний. Многие застройщики мелкие и возможно они не достаточно хорошо оценивают свои риски и прибыльность проекта.

В течении 5 лет квартиру купленную на условиях «мехир лемиштакен» нельзя продавать. 20% за 5 лет от стоимости рынка кажутся не такими привлекательными, хотя лучше чем покупать за рыночную цену. Тем более, что непонятно где рынок окажется через время строительства и время ожидания. Если верить минфину то на десятки процентов ниже чем сейчас.

Аренда квартир по тендеру разрешена, так что по завершению строительства выйдут много квартир от выигравших, которые не хотят там жить, что снизит цены на аренду. Впоследствии через 5 лет после окончания строительства, многие захотят квартиры продать, что снизит цены на продажу.

Тендер открыт практически для всех израильтян. В нем нет и не может быть никаких ограничений по соц. статусу, вероисповеданию, религиозности или цвету кожи. Единственное что есть это приоритет для тех кто жил в районе тендера последние 3 года. Учитывая 90% ипотеку (75% от рыночной стоимости квартиры) тендер гарантированно привлечет тех кто о нем даже не задумывался: маргиналы, национальные меньшинства, ультрарелигиозных, афроизраильтян и прочие слабые слои населения, которые не планировали или не могли себе позволить покупку квартиры.

Если вы все таки решите принять участие в проекте:

Мне этот проект видится как очередная заплатка. Попытка пописать на горящий костер рынка недвижимости. Несколько тысяч единиц жилья на переферии на 20% ниже рыночной стоимости не исправят ситуации. Есть более действенные меры, которые можно предпринять например повысить учетную ставку или просто больше строить.

На данный момент на переферии на каждую квартиру в тендере по 20-40 заявок, предполагаю, что в центре будет в районе 100. Конкуренция достаточно высокая. Успеха в лотерее.

Ответы на вопросы №2

Вторая порцию ответов на вопросы которые мне задали участники опроса

В Ашдоде предполагают строить квартиры и затем их разыгрывать в лотерее. Можно подробнее?

Различные государственные программы это тема для отдельной большой статьи. Спасибо за вопрос! Вкратце.

  • Первое что нужно проверить готовы ли вы жить в том районе в котором проходит тендер.
  • Во вторых проверить подходите ли вы по критериям и вытащить теудат закаут из министерства строительство.
  • В третьих нужно выиграть в лотерее. Как правило за одну квартиру на периферии борются 30-40 человек. Предполагаю что в центре будет больше 100 претендентов на одну квартиру.

После того как выиграете 3 года строительство и 5 лет квартиру нельзя продавать и сдавать. Все это для того чтобы получить квартиру эконом-класса на 20% ниже рыночной стоимости. Через 8 лет многие из купивших выставят свои квартиры на продажу. И мне сложно предположить, что случится с ценами.

Как продать квартиру в старом доме , в районе где живут малообеспеченные и эфиопы , продать дороже чтобы купить в лучшем районе и лучше квартиру не вкладывая после продажи еще дополнительных денег?

Ошибки при выборе недвижимости самые дорогие в жизни. Прежде чем покупать квартиру проконсультируйтесь это сэкономит вам десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Есть несколько возможных вариантов:

  • сдать квартиру и жить где вам хочется, немножко доплачивая
  • если имеется возможность достроить комнату и продать дороже
  • возможно соседи или их родня будут готовы купить за дорого
  • продать за рыночную стоимость и переехать в другой город где цены дешевле
  • найти квартиру в хорошем районе на 20% ниже рынка, купить, а потом продать трущобу

Квартира без ремонта для продажи. Стоит ли вкладываться в ремонт?

В капитальный ремонт нет. Это время, деньги и нервы. Усложняет процесс и увеличивает время продажи. Косметический ремонт да. Побелка стен, покраска окон, смена дверей, косяков и ручек, чистка пола (в худшем случае наклеить паркет), обновление кухни и ванны.

Заполните короткий опросник прямо сейчас

Для вас это возможность получить ответы на свои вопросы и получить секретные бонусы

    • Запись вебинара: «Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в Израиле?»
    • Чеклист: «Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?»
    • И будет разыграна подарочная купюра Михи Нешера на 777 шекелей.

P.S.: Кстати 7.02 я праздную свое день рождения По этому поводу мне хочется сделать вам подарок. 7.02.16 Ровно в 00:00 я начну праздничную раздачу всех моих курсов, консультаций, инфопродуктов, купюр и прочего. И очень быстро ее закончу. Так что следите за моими письмами ближайшие несколько дней.

Ответы на вопросы №1

В опроснике, который я вас очень просил заполнить существует поле для вопросов мне. Вы спрашивайте, а я по возможности буду отвечать. 37 человек уже поучаствовали 🙂

Итак ответы на вопросы (выделены)

Вектор цен на недвижимость?

Если мы говорим о среднестатистических цифрах по рынку, в короткой перспективе — стагнация до апреля 2016. Мне это видится, как окно возможностей. После апреля опять начнется движение вверх, инвестора и молодые пары вернуться на рынок. Никакого экономического чуда не произошло, НЕ построены десятки тысяч единиц мало бюджетного жилья в центре страны. В долгосрочной перспективе, 5 лет, ходы Кахлона возможно дадут какое-то понижение цен. Но верится с трудом особенно в центре. Репатриация и рождаемость стабильно поднимают спрос над предложением.

Где взять недостающие деньги на первый взнос?

Воспользуйтесь моим руководством http://isra-dom.ru/gde-dengi/ там же прилагается чеклист с 15 способами получения денег вне ипотеки.

В округе полно пустующих помещений — квартир и вилл. Что с ними можно сделать?

Техника простая, выяснить кто хозяева, сначала арендовать с правом пересдачи. В последствии купить ниже рыночной стоимости. Там есть много нюансов, так что лучше проконсультируйтесь

Я репатриант и мне 65, и пока моими проблемами с квартирой занимается дочь. Смогу ли получить ипотеку?

В возрасте старше 55 банки дают ипотеку с огромным трудом, и  только если есть дополнительный заемщик первого родства (например дочь) которая возьмет на себя выплаты.

Как проводить эффективно анализ рынка для определения инвестиционной цены.

Этому посвящается две лекции на курсе. Слишком долго писать. Если вкратце инвестиционная цена на 20% и больше ниже рыночной, это вас защищает от возможных просадок рынка и позволяет заработать уже при покупке. Анализ рынка это понимание города, района и того, что с недвижимостью в этом районе можно сделать, как улучшить и с чего можно получить максимальную прибыль.

Пожалуйста примите участие в опросе, это очень важно для качества рассылки. 

P.S.: Напоминаю участникам опроса полагаются бонусы

  • Запись вебинара: «Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в Израиле?»
  • Чеклист: «Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?»
  • И будет разыграна подарочная купюра Михи Нешера на 777 шекелей.

И напоследок отзыв от Натальи:

Курс по покупке квартиры построен отлично. даже , если не занимаешься недвижимостью постоянно, это стоит того и при покупке единственной квартиры, а тем более первой, когда ты в этой теме чувствуешь себя слепым котенком. курс должен давать общее представление и оберегать от типичных ошибок, которые можно не совершить. не надо вникать в дебри (машканта ) если это не постоянное твое дело. всегда нужна помочь специалистов. а вот как вести себя с хозяином квартиры, на что обратить внимание, как сделать проверку, вытащить табу, это все очень ценно. а главное, что, ты Миха, даешь нам уверенность сделать первый шаг, к осуществлению мечты.

Спасибо Вам!

Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?

Этот вопрос мне сегодня задали на консультации. Я набросал несколько тезисов надеюсь вам пригодится.

  • Начните с подсчета своего бюджета. И это не только явные источники: накопления и ипотека. А десятки скрытых путей получения денег, о которых многие просто не догадываются.
  • Даже если у вас совсем нет денег, не беда. Всегда можно продать квартиру не покупая.
  • Возможности важнее всего. Приучите себя мгновенно проверять любую возможность, какой бы хорошей она не казалась. Всегда найдется кто-то с деньгами, кому ее можно предложить.
  • Понимание, что является и что не является вашей возможностью и как она создается приходит с опытом и знанием рынка. Сформулируйте для себя бизнес-план, модель действий по которой вы будете, покупать / продавать / сдавать недвижимость.
  • Сфокусируйтесь на одном районе, максимальная удаленность 15 км. от места жительства. Очень сложно одновременно заниматься недвижимостью в Эйлате, Нагарии и заграницей. Возможности есть везде.
  • Не идите на поводу у СМИ и у разного рода компаний обещающих вам золотые горы, проверяйте все досконально не вкладывайте денег и не подписывайте ни одной бумаги без адвоката специализирующегося в конкретной области недвижимости.

  У кого НЕ стоит учиться инвестициям в недвижимость?

  • У людей у которых нет своей недвижимости. Спросите у гуру сколько сделок со СВОЕЙ недвижимостью он сделал за прошлый год и сколько вообще? Сколько лет он в профессии?
  • У ангажированных риэлторов, особенно представителей больших компаний. Их задача одна продать вам лежалый товар. Они будут предлагать вам квартиры в том районе в котором работают, называя их лучшей инвестицией, рассказывать вам сказки, что 3% годовых — это нормально и врать, что цены обязательно вырастут. Проверьте есть ли у риэлтора лицензия!
  • У НЕпрофессионалов. В недвижимости покупают не дом, а мечту за очень большие деньги. Поэтому если человек предлагающий вам инвестицию некомпентентен, не в состоянии связать нескольких слов и дать несколько вариантов подходящих именно для вас, не вызывает доверия. Остановитесь!

Есть 4 уровня профессионализма в недвижимости:

  • Новичок – 95% уходят в течении первого года работы. Учиться у них, как у первоклассников
  • Консультант – Работает на хозяина офиса или сеть, продает в среднем 1-2 квартиры в месяц. Как правило не участвует в переговорах, живет от сделки к сделке. Занимается всем от копеечных съемов до миллионных проектов, которые почему-то не получаются.
  • Эксперт — Узкая специализация: земля, коммерция, вторичка, новостройки, проблемные квартиры, инвестиции. Больше 5 лет опыта. Может многому научить вас в конкретной теме. Но зачем ему создавать себе конкурентов? Как правило работает в одиночку.
  • Мастер – специалист широкого профиля: десятки лет опыта, сотни сделок и переговоров, нахождение дополнительных источников финансирования и обходных путей. Владелец компании. Своя недвижимость и работники, позволяет заниматься любимым делом.

10 советов по инвестированию в недвижимость!

После 10 лет успешного инвестирования, десятков прибыльных личных сделок и сотен сделок для клиентов, у меня таки есть что вам сказать.

1. Прежде чем инвестировать в недвижимость узнайте рынок.
2. Самые лучшие возможности в недвижимости находятся в радиусе 15 км от вас.
3. Если вы все таки решили вложиться в недвижимость вне вашего района, задайте себе вопрос кто будет ею управлять.
4. Если вы пошли еще дальше и решили инвестировать в недвижимость за границей, к управленческим рискам добавьте валютные и налоговые.
5. Хорошая возможность, это не «потом вырастет в цене», а «сейчас дешевле рынка»
6. Первоначальное требование к инвестиционной недвижимости ежемесячный доход превышающий расход.
7. Для того чтобы продать недвижимость необязательно ее покупать. Существует опция на покупку.
8. Если квартира не продается, значит за нее просят слишком много.
9. Со вторичной недвижимостью можно сделать намного больше чем с новой.
10. Главное не купить квартиру, а купить квартиру правильно.

Остальное в четверг 21.01.16 на БЕСПЛАТНОЙ лекции в Тель-Авиве. Приходите!

http://isra-dom.ru/ok << Регистрация здесь!

Риэлтор на час

У меня две руки. Обе левые. Когда нужно что-то починить я вызываю мастера. Почему же люди в первый или даже во второй раз в жизни покупая квартиру, храбро идут на переговоры в одиночку? Или берут с собой того, кто ничего в недвижимости не понимает супругов, друзей, «бизнесменов»?

Почему, самую большую инвестицию, которая может стоить десятки или сотни их зарплат проверяют самостоятельно? Почему решение о покупке принимают спонтанно, на основе эмоций?

Я уверен что вы профессионал, в том, чем занимаетесь. У вас ушли годы, на обучение. И когда вашей работой начинает заниматься зеленый дилетант результат хуже, намного хуже.

У вас есть несколько вариантов действий

  1. Оставить идею покупать квартиру.
  2. Сделать все самому и быть готовым заплатить за опыт большими деньгами.
  3. Свяжитесь с мной сейчас и получите полное, профессиональное сопровождение покупки квартиры от поиска и до ключа. Купите квартиру правильно!

Больше 50 % сделок в недвижимости осуществляются через риэлторов. Я на свои сделки прихожу со своим риэлтором. Он все проверит, посчитает, проведет переговоры, выторгует для меня лучшие условия. И будет служить буфером между мной и второй стороной. Зачем мне платить чужому риэлтору, если у меня есть свой? Риэлтор на час.

P.S.: Специально для вас записал видео и составил пошаговый чеклист «Как правильно работать с риэлторами». Пройдите сюда и получите точные и подробные инструкции как вытащить из риэлторов. максимум и заплатить минимум.

10 заповедей адского переговорщика

Предупреждаю сразу у многих из этих пунктов есть исключения. Я их подробно разбираю в курсе «Жесткие переговоры в недвижимости»

  1. Никогда не принимайте сразу предложение другой стороны, каким бы хорошим оно не было.
  2. Никогда не торгуйтесь с самим собой. Не поднимайте или опускайте цену и не меняйте условий сделки не получив ответной реакции от другой стороны.
  3. Никогда не идите на сделку с кем-то, кто должен «получить одобрение босса (супруга)». Обсуждайте условия сделки только с тем кто имеет право подписи.
  4. Если вы не готовы  сказать, 100% да, скажите нет. Просто потому, что сделка может быть сделана, не означает, что она должна быть сделана. Отказаться от невыгодной сделки проще чем терять деньги
  5. Переговоры можно вести по любому поводу. Даже если кажется, что контракт стандартный и выторговать ничего не удастся стоит попробовать
  6. От  подготовки к переговорам зависит большая часть успеха. Узнайте максимум информации о другой стороне прежде чем идти на переговоры. Репетируйте, практикуйтесь, продумывайте варианты.
  7. Сделка может состояться, если обе стороны видят свою выгоду в ее осуществление. Ваша задача показать выгоду другой стороне. При этом не обязательно чтобы она была на самом деле.
  8. Всегда давайте другой стороне начинать разговор. Их первое предложение может удивить вас и быть лучше, чем вы предпологали.
  9. Никогда не обсуждайте подробности сделки или своих позиций в публичных местах.
  10. Никто не будет показывать вам свои карты. Вы должны понять, чего действительно хочет другая сторона.
 Это всего лишь малая часть материала, который я даю на своем интернет-курсе «Жесткие переговоры в недвижимости». Если  вы серьезно заинтересованы сэкономить десятки а возможно и сотни тысяч шекелей при покупке своей квартиры в Израиле, получите курс практически задаром здесь.

P.S.: Если по какой-то причине вы не готовы заниматься переговорами, наймите меня и я вам выторгую от 5 до 8% от суммы сделки

Осеннее обострение

Жуткие новости о происходящем в Израиле, сдвинули недвижимость в сторону. Но на данном этапе это не оказывает никакого влияния на цены. Для того чтобы подобное влияние возникло должно пройти больше полу-года эскалации. Надеюсь, что этого не случится. Ам Исраель Хай.

В течении июля-августа было достаточно низкая покупательская активность. А в сентябре и вовсе практически нулевая из-за праздников. Инвесторов выжили повышением налога на покупку. Молодые пары опять ждут поблажек от государства, в надежде купить подешевле. На рынке остались только улучшающие или ухудшающие жилищные условия. И их уже припекает продать. То же самое происходит с застройщиками. Им необходимо показывать продажи банку, а застой этому никак не способствует.

Вот, что происходит в течении последней недели. Несколько застройщиков с которыми я работаю позвонили мне и предложили «последние квартиры» по ценам почти годовой давности, на сотни тысяч дешевле чем их нынешний прайс! И если я тогда считал эти квартиры выгодными и покупал, также считаю и сейчас. Такое окно возможности открывается достаточно редко, просто воспользуйтесь им сегодня.

Если вы покупаете квартиру для себя или с целью выгодно перепродать через несколько лет зайдите на ссылку или ответьте мне на это письмо и я вам помогу превратить ваши мечты в недвижимость.

P.S. Коротко о главном. То есть о себе 🙂 1-ый курс «Как правильно купить квартиру». успешно проходит в Тель-Авиве. Мне безумно нравится, людям -супер полезно. Второй поток точно будет. Обязательно присоединяйтесь и купите свою квартиру в Израиле правильно! Пока не началось, воспользуйтесь личной консультацией для составления Вашего поэтапного плана.

P.P.S.: Подготовка инвесторского фонда идет на полных парах. Исходя из количества заинтересованных мы ищем и проверяем интересные сделки на 3-5 миллионов шекелей способные принести вкладчикам гарантированные 10.5 % годовых и выше.  Если вы до сих пор не записались, сделайте это здесь. Начальная инвестиция в эту возможность просто смешна, а знаний и прибыли она вам может принести ох как много.

Почему продают квартиру на 20% ниже рынка?

Человеческая глупость неисправима, а жадность бесконечна.

«Люди как люди … квартирный вопрос только испортил их…» М. Булгаков

Я всегда звоню по плакатам о продаже квартир, особенно по хозяйским, написанным от руки. Для того, чтобы знать истинную стоимость квартиры в районе. в котором я работаю мне хватает 5 минут просмотра. Мне даже не нужно заходить в дом, для того чтобы понимать границы разумного. Десять лет опыта.

Вчера позвонил — старый дом с лифтом на шумной улице в на севере Нетании, 5 комнат, 115 метров, первый этаж. Сколько? 1.8 млн. шекелей. Нервно смеюсь. Рыночная ценa в лучшем случае 1.25 млн. Диалог закончен.

Чем выше пальма, тем больнее падать. Вот как непрофессиональные продавцы выводят квартиру на рынок. Они узнают за сколько продают соседи (не продали, а продают) и выставляют на яд2 дороже. А еще вешают плакат «без маклера» и ждут клиентов.

В первые несколько дней они получают с десяток звонков в основном от риэлторов, которые всеми правдами, а особенно неправдами пытаются взять эксклюзив на продажу по схеме «дайте мне полгода и я продам вашу квартиру за больше денег«.

Дальше если продавец серьезно настроен продать квартиру и ему это по настоящему необходимо он начинает скидывать цену. И когда доходит до высшей точки отчаяния, устав от бесконечных экскурсий риэлторов и звонков несерьезных покупателей, он готов продать ее за любые деньги.

Сегодня звонит мне коллега. Клиенту срочно нужно продать дом в Кейсарии. Оценка банка 6.5 млн. Он готов отдать за 4.5 млн., а возможно и меньше. Почему? Через две недели нужно вернуть ссуду. Изначально дом выставлялся за 8 млн.

Ваша главная задача быть там, когда цена упадет. Вы вряд ли сможете купить одновременно 20 квартир, но одну ниже рынка сможете всегда.

Если вы хотите этому научиться и купить свою квартиру с серьезной скидкoй в ближайшие несколько месяцев присоединяйтесь к рабочей группа «Купи квартиру правильно!»

10 встреч,каждые две недели начиная с сентября для 10 человек. Цель: за короткий промежуток времени, «окно возможности», как я это называю, получить оптимальный для Вас вариант.

P.S. Курс начнется 16.09, после праздников. И будет проходить рядом с Тель-Авивском университетом, в 5 минутах ходьбы от ЖД вокзала. Встречи группы 18:00 до 21:00,каждые две недели. Максимальное количество участников 10 человек. 2.09 приходите на первый, бесплатный урок. Для этого пройдите по этой ссылке и зарегистрируйтесь. И я вам вышлю все подробности.

http://isra-dom.ru/result

Что дальше?

Мужики в аду стоят по подбородок в дерьме. Новенький агитирует: «Ребята, надо что-то делать, как-то выбираться отсюда». Остальные ему сквозь зубы: «Тихо! Не гони волну».

Инвестора ушли с рынка 24.06.15. В день поднятия налога. Застройщики сделали рекорды продаж всех времен. Сделки заключались в авральном режиме по телефону. Без торга и с сумасшедшими наценками. Зачем? Можно было выждать недельку и эти 3% спокойно сбить. Я конечно понимаю желание сэкономить, но такого ажиотажа за 10 лет я не видел. Хотя нет, было, в 2008, 2011 и продажи в 2013. Каждый раз когда повышали налоги — паника. А потом все замирает на  несколько месяцев.

Остались две силы покупателей молодые пары и меняющие жильё. Первые будут выжидать, может Кахлон сумеет сотворить чудо. Слишком уж рьяно он выступил.  Вторые вне зависимости от ничего будут покупать и продавать.

Есть несколько вещей, которые по настоящему пугают.

1. Разговоры Центрбанка о повышении учётной ставки в 2016. Это увеличит выплаты по ипотекам. Каждый процент прайма это 10% прибавки к месячной выплате. Если ставка достигнет 5% (а она уже была на 18%) до 65.000 семей может лишиться квартир за долги.

2. Сезон охоты на инвесторов продолжается. Кроме повышения налога на покупку вышел закон Багаца обязывающий муниципалитеты перемерять все квартиры. Деленки и прочие извращения будут безжалостно истреблены как вид и обложены штрафами.

3. Программы строительства нового жилья подразумевающее снижение цен на земли. Здесь больше вопрос времени. И я очень сомневаюсь, что в центре страны будет массовый выброс бюджетного и малогабаритного жилья. А вот периферия может и пострадать.

Дальнейшее развитие ситуации мне видится так. Увеличится время продажи инвестиционной вторички (последние этажи, переделки, подвалы и прочий нелеквид). Где-то через 4-6 месяцев продавцы, которые застряли на рынке начнут скидывать цены.

Застройщики в состоянии нестабильности начинают меньше проектов, так что к высоким ценам на новое жильё в центре мы вернёмся через несколько лет. Спрос не уменьшится.

На месте молодых пар, приобретающих первую квартиру, я бы продолжал не торопясь и торгуясь рассматривать варианты. А с покупкой повременил бы до осенних праздников. Традиционные скидки и движения Кахлона возможно принесут удешевление в краткосрочной перспективе.

Крайний сценарий — инвестора начнут выводить деньги. Пострадает  в основном периферия. Цены на съёмное жильё вырастут. Если  рынок откатился на уровень 2012 года а тем более на уровень 2008 мы будем покупать. А вы?

 

Паника!

Вспомнил давний анекдот, как Вовочка опоздав, тихо входит в класс и садится на свое место. А Марья Ивановна ему говорит, чтоб извинился вышел и зашел как его папа. Вовочка вламывается в дверь и орет: «Что с*** не ждали?». Господа инвестора, Кахлон нас сделал.

После вчерашнего экстренного проведения закона о повышении налоге на покупку с завтрашнего дня, инвестора
стоят в очереди в офисы продаж новой недвижимости. Договора заключаются за час. Честно, за 10 лет в недвижимости я такого не помню. 30-40 сделок в день для любой компании это много.

В проекте в центре Нетании с которым я сотрудничаю осталось еще несколько 2 и 3 комнатных квартир по разумным ценам:
миллион и миллион четыреста соответственно. Договор можно и нужно заключить сегодня.

Если вы покупаете НЕ первую квартиру на себя срочно свяжитесь со мной до 24:00 мывсе успеем. В проекте я заключил более
десятка сделок, включая покупку квартиры лично для меня. Все проверенно и готово к подписанию. Свяжитесь со мной сейчас.
3% от миллиона это ощутимая сумма для каждого. Если вы, по любому, решили покупать до повышения налога используйте мои навыки и знания.

P.S.: В конце недели когда волна спадет я напишу, что делать остальным. Ждите!

P.P.S.: Если вы знаете кого-то, кто знаком с теми, кто ищет или продает квартиру просто
перешлите им это письмо. Помогите им сэкономить десятки, а возможно и сотни
тысяч шекелей.

Правило переговоров в недвижимости №1

Сразу скажу, что это слишком емкая тема чтобы хватило одной статьи, так что будет несколько.

Важно понимать все начинается ещё до звонка или встречи, с настроя. И настрой должен быть не на победу а на закрытие сделки.

Первое правило переговорщика не навредить. Второе — максимальный сбор информации, включая эмоциональную подоплеку и мотивацию сделки. Третье — терпение.

Правильный торг по недвижимости скорее шахматный гамбит нежели восточный базар. Лучше всего чтобы для вас его проводил профессионал.

Свяжитесь со мной,  ДО ТОГО как вы начали переговоры!  

Единственная ситуацию при которой я практически не торгуюсь когда цена ниже рыночной. Давайте я вам приведу пару примеров успешных и провалившихся переговоров.

Пример №1 «До последние копейки».

С Г. мы познакомились на выставке где я представлял новый элитный проект на первой линии от моря. Я записал его в категорию «старых евреев» — те кто долго, годами, вынашивают план покупки недвижимости. Он сказал, что в следующее посещение Израиля обязательно купит и приехал через месяц. Г. преподал мне наверное один из самых серьёзных уроков переговоров в недвижимости. Оказалось, что он финансовый компаньон в московской строительной компании.

В течении 6 месяцев мы работали, переводили договор на русский, бодались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и в итоге подписали. В конце цена была 3.5М шкл. вместо первоначальных 3.9М, несмотря на то что предварительные продажи давно закончились и цены выросли. Вместо 11-го этажа, который к тому времени продали он получил 13 — ый, что еще дополнительные 100.000 по ценнику. Отделка была максимально насыщена. Добавили остров в кухне, итальянскую плитку, поменяли кондиционер и еще много чего, в деньгах примерно 70-100.000.

Естественно моё вознаграждение было пропорционально вложенной работе. Потом еще была торговля по ипотеке, когда Г. приходил в банк и обьяснял девушкам что такое Шпицер на самом деле. Адвокат хватался за валидол и говорил: «не гни, сломаешь». В общем повеселились и результаты налицо.

Пример №2 «Быстрый торг»

В. отдыхал в одной из моих квартир в течении 10 дней и обмолвился о своем желании приобрести новостройку . Я сказал, что помогу ему с переговорами. Обычно выбор квартиры занимает несколько месяцев. В. позвонил мне через 7 дней и сказал, что переговоры состоятся завтра. Лучше конечно когда процесс веду я изначально, но пришлось подстраиваться к обстоятельствам. С 2.22М шкл. В. опустил цену на 2.17М, и тут пришел я весь в белом.

С человеком в вагончике мы торговались по еврейски приходили, уходили, звонили начальнику, просили, ругались. Я рассказывал о том что у меня еще много клиентов на такие квартиры и что мы будем долго и продуктивно работать вместе. В итоге В. получил отличную 5-ти комнатную квартиру с видом на море и парк на 14 этаже за 2.06М. На 110.000 меньше чем уже был готов заплатить

Пример №3 «Страх потери».

Люблю я пятничные звонки. «Здравствуйте я сейчас вышел со встречи на проекте. Продавец сказал, что если до воскресенья я не соглашусь, он продаст квартиру кому-то другому». Взволнованно сообщил мне А. «Ничего не подписывайте, я выезжаю», — ответил я ему.

Приехал я в вагончик на новостройке, а там сидит такой Упырь, типа «ни копейки не сброшу, я и без вас все продам». Тертый продажник, с которого скидку можно выбить только временем и терпением. А. весь на иголках уже готов давать чек и подписывать. Я с трудом  уговорил А. отослать бланк письменного предложения адвокату на проверку. Вместо 1.650 мы предложили, 1.570 и договорились на встречу в понедельник. Я же понимаю что чудес и «последней квартиры» в проекте не бывает, и кстати на последнюю, умеючи, можно выбить такую же скидку как и на первые.

Средние этажи в новостройках продаются быстрее всего. Первые и последние как правило остаются на конец. Так как речь шла о 3-ем этаже я был спокоен, и в понедельник позвонил продажнику. Оказалось, что А. в воскресенье уже был у него и закрыл сделку за 1.650. Самое обидное, что через месяц я видел рекламу на оставшиеся квартиры в этом здании за 1.59M.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до результата, 100% гарантия успеха.

Продолжение следует….

Как правильно провести Бизнес-марафон?

Бизнес-марафон это отличный формат придуманный Anat Or Lev. В течении одного дня представители израильского бизнеса рассказывают в группе в Фейсбуке о своем жизненном пути и о профессиональном опыте.

Я провел уже 4 марафона и каждые 2 месяца буду проводить следующий. Кроме полезных материалов и статей которые написались у меня в процессе подготовки, появилось огромное количество интересных людей. Истинных профессионалов в своем деле. А еще в следствии марафонов у меня были заказаны несколько консультаций по недвижимости, 2 сопровождения сделки и одни переговоры по покупке недвижимости на которых я сэкономил клиентам 80.000 шекелей. Я искренне благодарен Анат и рекомендую вам присоединиться к группе.

А теперь несколько советов как правильно провести Бизнес-марафон.

0. В первые несколько строк любого поста, которые всегда видны ставьте короткое описание смысла поста и ссылку на продающую страницу. Например «Как правильно купить недвижимость в Израилеhttp://isa-dom.ru/lp1 описание полного процесса»

1. Подготовьте тексты заранее. У меня 80% марафона готовы за день до, все остальное экспромт. Его я впоследствии тоже использую на сайте, рассылке и.т.д.

2. Нумеруйте посты. Из-за механизмов фейсбука посты без фотографий, видео и комментариев будут показываться реже.

3. Посты с фото и видео имеют больше просмотров а соответственно комментариев и лайков. Красивые картинки можно быстро найти в Google image. Или если у вас визуальный бизнес пользуйтесь вашими фотографиями

4. Не стесняйтесь рекламировать свои услуги ставить линки на продающие страницы с призывом к действию и ограничением по времени. У меня это практически в каждом посту. Я продвигаю 4 вида услуг:

1) Консультации по недвижимости в Израиле: http://isra-dom.ru/result
2) Сопровождение сделок http://isra-dom.ru/consult
3) Помощь в переговорах (выторговываю 5-8%) http://isra-dom.ru/min
4) Возможности в инвестиционной недвижимостиhttps://www.facebook.com/israhome

5. Наиболее эффективные разборы конкретных случаев ваших клиентов, и ответы на вопросы в течении марафона. Я на 24 часа марафона в онлайне консультирую бесплатно и максимально подробно отвечаю на все вопросы по недвижимости. И прямо приглашаю воспользоваться моими услугами. Люди пользуются и рекомендуют меня друзьям

6. В первом посте обязательно дайте свою фотографию и краткую профессиональную автобиографию а также список бизнес услуг которые вы оказываете. И прикрепите его сверху

7. Несколько первых постов можете сделать в 00:00, но основную массу оставьте на утро

8. На вопросы можно отвечать и после марафона. Не пишите «обратитесь ко мне лично». Если человек написал вам публично отвечайте ему там же лучше всего обращаясь напрямую по имени. Просто пишите @ и первые несколько букв.

9. Название группы «Бизнес-Марафон» прежде чем поставить пост подумайте полезен ли он кому-либо. Личные посты с длинным жизнеописанием бесполезны.

10. Самое классное это иметь свою профессиональную позицию и четко излагать ее. Профессионализм всегда в цене. А еще провокационные посты тоже работают

11. Не забудьте прорекламировать свой звездный день. Где только можно. Ваши клиенты, друзья, подписчики все должны знать что вы выступаете. На день марафона я обычно запускаю какую-нибудь акцию скидку.

Например «Только сегодня 18.02.15 до 00:00 для 10 первых записавшихся 20 минутная «Консультация по покупке квартиры до результата» БЕСПЛАТНО! Закажите сейчас http://isra-dom.ru/result

12. Комментируйте марафоны других людей. Будьте им полезным, заказывайте их услуги, рекомендуйте их.

13. Посты можно редактировать чем я периодически нагло пользуюсь.

14. Просите и публикуйте рекомендации довольных клиентов и разбор их конкретных случаев.

15. Не забудьте сказать спасибо Anat Or Lev и заказать виртуальный альбом марафона

Диалоги с инвесторами в недвижимость. №1 А в чем здесь цимес?

— Что ты думаешь о бээршевской компании предлагающей — купить 3х комнатную квартиру, отдать её им в управление и полуать 5% годовых?

Скорее всего это маклерская контора под прикрытием управляющей компании. Давайте я вам объясню, что они делают. Находят квартиру ниже рыночной стоимости и договариваются с хозяином об опции на покупку или агентской комиссии. Предлагают ее инвестору, то есть Вам, на 10-20% выше рыночной цены. Продав инвестору, сдают в аренду и получают комиссию от сдачи и ещё ежемясячный побор «за управление». Разницу в несколько десятков процентов от опции на покупку + агентские за сьем/ покупку/ продажу + 17.800 с инвестора за работу + пассивный доход за управление. Классный бизнес, я рад за компанию! Просто я не уверен что он такой же классный для инвестора.

Вы можете со мной не соглашаться, но вот несколько тем для размышления.

1. За сколько вам предлагают купить квартиру? 520-580К. Но в Бер Шеве полно 3х комнатных   вариантов (980) за 360-520К. Даже на yad2 не выходя на улицу.  Покупать квартиру выше рыночной цены крайне неумно. Может конечно цены дорастут. Но скорее всего вы застрянете с продажей. И что? Компания вам поможет? Скорее всего разведет руками и скажет: «Это рынок, детка».

2. За сколько вам говорят, что можно сдать квартиру? За 2.200-2.500? Но в Бэр Шеве полно вариантов (648) до 2.200. Это ценовая категория людей необеспеченных. Которые риэлторских платить не любят. И предпочитают варианты подешевле искать самостоятельно. И хорошо если компания вам найдет русскую бабушку пенсионерку, которая будет исправно платить и разводить кошечек. Но 3-х комнатная, это скорее всего молодая семья с 1-2 детьми. Вы же понимаете, что это рынок не смогут сдать подороже, сдадут подешевле. Не смогут сдать хорошим сьемщикам, сдадут плохим.

3. Кто и по какому тарифу будет оплачивать поломки в квартире или ремонт? Компания пошлет вам счёт? Квартиру вы покупает отремонтированной  или ещё нужно будет вложиться? А что будет происходить в следующем году, когда съемщик уйдет? Кто заплатит за замену бойлера, кондиционера, электричества и инстеляции?

4. Вы действительно готовы доверить покупку недвижимости компании на рекламу  которой, вы зашли на Фейсбуке за цент? Без того чтобы сделать проверку компании и  владельцев? Минимальную проверку можно сделать в два клика в реестре компаний. А ради 500.000+ стоимости квартиры я бы проверил и банковскую историю и наличие исков. И лично поговорил с клиентами, и посмотрел бы пару квартир которые находятся в управлении компании. И много еще чего сделал, чтобы убедиться, что мои денежки не будут присвоены группой товарищей.

5. А  ещё, недвижимость покупают глазами. Нужно посмотреть, попробовать, оценить. 85% инвесторов покупают по тому что написано в газете. Статья в TheMarker стоит 5.500 шекелей, если нужно обращайтесь.  И в газете могут написать все что угодно. В одной и тоже газете могут написать, что в Беер Шеве покупать недвижимость выгодно и не выгодно. И это будет и правдой и не правдой. Потому что на расстоянии двух улиц цены могут подняться и опустится на 20-30%.

6. Простой подсчет, даже предложенных цифр, показывает, что обещанных 5% процентов вы не увидите. А даже если увидете в чем здесь цимес? Где  достройка, деление, тама 38, пинуй-бинуй. Те вещи которые прибавляют ценности квартире.

Мне израильская недвижимость приносящая меньше 10% годовых не интересна. Моя приносит 15-100% в год и имеет увелечение в цене вне зависимости от рынка. «Отсутствие проблем», то что рекламирует компания это сейчас. Проблемы появятся после покупки. И компания юридическое лицо в любой момент может прекратить своё существование.

Прежде чем покупать недвижимость просто проконсультируйтесь со мной, а лучше закажите полное сопровождение сделки в любом городе Израиля. Вы професиональны в своем деле, а я в своем. Напишите мне!

Как правильно покупать квартиру в новостройке в Израиле?

5 правил которые съэкономят вам много денег и нервов при покупке квартиры в новостройке в Израиле

1. Не подписывайте никакой бумажки без своего адвоката специализирующегося на недвижимости. Адвокат застройщика ваши интересы не представляет. Даже безобидное предложение о покупке может стоить вам очень много. Один из моих клиентов подписал такой документ, вместе с риэлторским бланком. И потом пошел к застройщику и подписал договор без риэлторов. Маклера через суд за 3 месяца получили свои комиссионные 20.000$.

2. Если у вас нет денег на счету и банк не одобрил вам ипотеку НЕ подписывайте договор. Потом будет очень сложно из него выйти без штрафов и пеней. Один из моих клиентов у которого были деньги в России потерял 10% от стоимости квартиры в несколько миллионов просто потому, что ему заморозили деньги при вводе в Израиль и потребовали объяснить законность их происхождения. Через 3 месяца после просрочки продавцы отменили сделку и забрал себе неустойку.

3. Повторю еще раз, не идете на сделку если банк не одобрил ипотеку на ЭТУ квартиру. Банк очень хорошо умеет защищать свои деньги. и очень хочет заработать. Если банк не дает денег вам или под эту квартиру, или дает меньше чем должен. У вас, или у квартиры есть проблемы. Например банк может предложить вам 60% ипотеки вместо 75% за квартиру на последнем этаже в доме без лифта. Потому что эта квартира неликвидная и тяжела в сдаче или продаже.

4. Не спешите! С одной стороны показывайте свою серьезность и ведите переговоры с представителем застройщика, с другой стороны не подавайтесь на давление. Воспользуйтесь услугой посредника у которого есть влияние. Тянуть время до подписания договора можно почти бесконечно. В сделках по сумме превышающей 2М шекелей можно вариться неделями и даже месяцами. Если это не «супер ликвидная» 2-3 комнатная квартира. Почти всегда есть возможность подняться или спуститься на этаж. Один из моих любимых примеров — клиент который тянул с подписанием в течении полугода. Он приезжал-уезжал, звонил нам, делал предложения и контр предложения, отщипывал по кусочку, отжимал где мог. В итоге мы помогли ему снизить цену с 3.8М до 3.5М, подняли с 11-го на 13-ый этаж и сделали кучу добавок по отделке.

5. С застройщиком можно торговаться, но главное делать это правильно. Бывают моменты, когда застройщику нужно показывать продажи банку. Например на этапе предварительных продаж ему необходимо продать 10% от общего количества квартир. Иначе застройщик просто не получит банковского сопровождения и не сможет начать строительство. И еще, иногда проще получить дополнения в квартиру, чем скидки по цене. И это достигается «на договоре» после того как максимальная скидка по цене уже выбита.

P.S.: Если вы хотите получить 5-8% скидки и дополнительные добавки при покупке новой квартиры в Израиле в новостройке, свяжитесь со мной сейчас. Оплата только по результату. Никаких риэлторских со сделки. Я представляю только ваши интересы и выторговываю по максимуму. Прежде чем вы подписали договор на покупку квартиры, срочно напишите мне! Это ничего не стоит! Мое участие в процессе переговоров с банком или застройщиком поможет Вам сэкономить десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Даже если мне удастся вытороговать для вас скидку в размере 10.000 шекелей — это средняя месячная зарплата. Стоит попробовать или как минимум проконсультируйтесь со мной. В худшем случае вы ничего не потеряете, а я ничего не заработаю. Поймите, торг с застройщиком уместен, и если вы не знаете израильских реалий, не хотите или не умеете торговаться обратитесь ко мне прямо сейчас!

5 прибыльных видов инвестиций в недвижимость

Недвижимость, для меня, это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Я предпочитаю относиться к недвижимости как к товару, инвестировать в нее деньги и жить там где захочется. Вот 5 способов, которыми я пользуюсь:

1. Разумное деление квартир в местах повышенного спроса. Противозаконно скажите вы? Тем не менее во многих городах старый фонд успешно делят на двух-трех комнатные квартиры. А иногда и на однокомнатные . Да муниципалитеты с этим борются. Особенно в Тель-Авиве и Иерусалими. Нет, я не призываю вас делать однокомнатные 20 метровые конуры. А правильное деление возможно увеличит вашу прибыль с квартиры в 2-3 раза. Малобюджетные и малогабаритные квартиры всегда в цене и их легко сдать. Да, кстати, один из хозяев квартир, с которыми я работаю, продает хорошо поделеную 76 метровую квартиру (2+3) в центре Нетании. Цена 1.240.000 шекелей. Если вам это интересно, свяжитесь со мной.

2. Сдача квартиры на короткие сроки туристам. Незаконно скажите вы? Тем не менее этот вид деятельности в приморских городах и в Иерусалиме процветает. В Нетании или Бат Яме — 2х комнатная приносит в среднем >14.400$ в год, 3х комнатная >19.200$, 4-х комнатная больше >24.000$. Здесь есть нюанс квартиру нужно постоянно заполнять. Для того чтобы это делать прибыльно и продуктивно вам понадобится риэлтор который будет эффективно продвигать ваш объект. Или можно заняться этим самостоятельно как хозяин квартиры которая продается.

3. Покупка квартиры в хорошей новостройке в хорошем месте «на бумаге» (начальный этап строительства) с последующей его перепродажей после сдачи. Десятки, а в некоторых случаях сотни процентов прибыли на вложенные деньги. Пример как нужно действовать описан здесь http://isra-dom.ru/money. Прогнозируемае прибыль с нашей последней покупки в новостройке более 300% за 3 года.

4. Покупка участка земли и строительство на нем дома дает фантастическую прибыль за достаточно короткий срок. Доходит до абсурда. Знакомый риэлтор привел меня на участок 1.5 дунама который разделили на два по 750 метров и на одном из них построили 2 смежных коттеджа. Их выставили на продажу за 4.5 млн. шкл. каждый. При том что первоначальная стоимость участка была 4 млн. То есть примерно 10 миллионов прибыли после 4 млн. расходов на строительство это 100%. В строительстве могут быть приключения, особенно если делать это в первый раз и самостоятельно. Очень рекомендую нанять контролера качества. У меня есть несколько тендеров на участки в хороших районах, свяжитесь со мной.

5. Коммерческая недвижимость тоже является доходной в некоторых случаях супер-доходной. Офисы в Нетании стоят 8-10К за метр а сдаются в легкую за 60-80 шкл/метр. Прикупить 30-40 метровый офис и сдавать его, проще и иногда дешевле, чем купить квартиру. А 9-12% годовых это серьезные цифры.

Минстрой и Банк Израиля создали программу по перерасчету государственной ипотеки

Министерство строительства при поддержке Банка Израиля активизировало усилия по поощрению перерасчета льготной ипотеки от государства. Призыв обращен к лицам, взявшим государственную ипотеку до 2012 года под 4% годовых.

Поскольку досрочное погашение государственной ссуды не облагается штрафом, а стоимость ипотеки в коммерческих банках в полтора-два раза дешевле, на текущий момент такой шаг является исключительно выгодным.

В настоящее время государственную ипотеку выплачивают 126 тысяч семей. Общий объем невыплаченного остатка составляет 18 миллиардов шекелей.

В рамках специальной программы минстроя и Банка Израиля шесть коммерческих банков («Апоалим», «Леуми», «Мизрахи-Тфахот», «Дисконт», «Бейнлеуми» и «Игуд») будут предоставлять выплачивающим государственную ипотеку возможность перерасчета на льготных условиях.

Воспользоваться услугой можно при следующих условиях:
— государственная ипотека была взята по 4% годовых и более,
— ипотека выплачивалась в срок,
— остаток ипотеки на момент перерасчета не превышает 75% от стоимости квартиры.

В рамках услуги банки предоставят следующие условия:
— комиссионные за перерасчет ипотеки – не более 120 шекелей,
— размер получаемой ссуды не должен превышать размер невыплаченного остатка государственной ипотеки, а срок погашения – остаток срока погашения государственной ипотеки,
— новая ссуда будет выдана под постоянный процент с привязкой к индексу цен,
— размер ставки по новой ссуде не будет превышать среднего показателя постоянной ставки по ипотеке с привязкой к индексу цен в соответствии с оставшимся сроком погашения.

Банк Израиля публикует примеры предлагаемого перерасчета. Семья, взявшая в 2000 году государственную ипотеку в размере 90 тысяч шекелей, после перерасчета сэкономит 6,3 тысячи шекелей. Семья, взявшая такую же сумму в 2005 году, сэкономит 8,2 тысячи шекелей, а семья, взявшая государственную ипотеку в 2010 году, сэкономит 9 тысяч шекелей.

Если у вас есть «льготная» или «олимовская» ипотека вы сможете сократить ее на очень много денег без штрафов. Лучше всего проконсультироваться со мной прямо сейчас.

Источник: NewsRu

[недвижимость] Откровения фиговенького пророка на 2015

Сегодня я пишу вам о ближайшем будущем израильской недвижимости. Я обеспокоен.

Скажу сразу цены за 2015 НЕ упадут. А с чего бы им? Никаких государственных инициатив по недвижимости до октября следующего года не будет… выборы, формирование правительства, летние каникулы, праздники. И может быть слава Богу, что инициатив не будет. Потому, что всё что было в 2014 только подняло ажиотаж к покупке. Все, все, все теперь считают, что нужно иметь свою квартиру, а лучше несколько. В Израиле один из наиболее высоких процентов квартировладельцев в мире.

Вот ещё несколько причин роста цен за 2015 на 5-8% а может и больше:

1. Низкая учётная ставка (прайм), процент центр-банка под который мы получаем ипотеку. В Израиле 2.25% по сравнению с например 17 % в России. У нас можно получить до 75% от стоимости квартиры под прайм -0.5%.

2. Инфляция, низкие банковские проценты на вклады и нестабильность других инструментов для вложения.

3. Квартиры на аренду практически никто не строит по причине низкой прибыльности. Не заблуждайтесь, государству выгодно чтоб цены росли, чтобы квартиры покупали, а не арендовали. Налоги с покупки куда выше. С каждой построенной и проданной квартиры государство получает порядка 60% налогами. Это не считая налогов на прибыль застройщиков, налогов с зарплат и.т.д.

4. Отсутствие рабочей силы, монополии на стройматериалы, спрос превышающий предложение. За 2014 количество начала нового строительства уменьшилось на 7.4% (данные на 1.10.14) по сравнению с прошлым годом. Предполагаю, что до конца года ситуация не изменится. Это означает, что проблема нехватки жилья вернется к нам через три года. Понимаете, для того чтобы предложение превышало спрос, нужно просто больше строить.

5. Падение цен не выгодно никому, кроме покупателей. Банк выдавали ссуды и ипотеки под высокие цены, инвестора и застройщики хотят заработать на продаже и готовы, если рынок недвижимости пойдет вниз, подождать. Государство получает высокие надои с продажи. Вы спросите меня, что я буду делать если будет просадка по ценам? Покупать! Дорогие мои, я буду покупать.

Программа «Целевая стоимость» («мехир матара») пройдёт мимо цели. Вернее те кто сумеет купить через неё жильё выиграет 20% от цены квартиры, а на остальном рынке это никак не скажется. Если я раньше не думал о покупке квартиры в Рош Айне (1700 единиц по программе) или Модеине (700), то теперь активно действую в эту сторону. Вам тоже рекомендую там купить квартиру если вы подходите по критериям. Шутка, ли 200 тысяч шекелей на пустом месте. Во всяком случае посоветуйтесь со мной на эту тему.

Единственный положительный результат 2014 с 10.1.2014 адвокаты застройщика не могут брать больше 5000 + НДС за свои услуги. А то существовала практика когда застройщик перекидывал все свои адвокатские расходы на покупателей, беря с них 1.5-2% от стоимости квартиры.

Налог на покупку второй квартиры, 1.1.2015 должен был вернуться на предыдущий уровень 3.5% Конечно же минфин не дал этому произойти, и продлил поправку на пол-года. Муниципальный налог (арнона) вырос в среднем на 3.65%.

Есть несколько городов на которые стоит обратить внимание из-за проектов которые в них строятся. В этих городах рост цен на недвижимость, будет особенно бурным. Легкий поезд — «метро» приведет к увеличению цен в радиусе километра от станций в Бат-Яме, Рамат-Гане, Петах-Тикве сдача красной ветки 2022). Международный аэропорт в Эйлате (открытие в 2017) существенно поднимет стоимость недвижимости. Спрос на квартиры в Тель-Авиве, Иерусалиме, Хайфе останутся на преженем уровне.

Города, которые мне кажутся недооцененными и, соответственно, цена в них поднимется больше: Явне, Ор Йеуда, Беер Яков, Рош-Хайн, Нетания, Кфар Йона. За дополнительными разъяснениями смело записывайтесь ко мне на консультацию или в клуб «Умных Инвесторов В Недвижимость»

Особым спросом продолжат пользоваться малогабаритные 2-3 комнатные квартиры. Во первых, их практически никто не строит. Во вторых, растет количество людей которым они необходимы: пожилые и молодые пары без детей, одинокие люди. И так как они стоят меньше чем 4-5 комнатные, количество потенциальных покупателей намного больше.

Для тех кто готов жить в поселке (хоть таких и меньшинство) время покупать землю и строиться. Цены на землю растут и будут расти. И на строительство тоже.

Вообще не рекомендую затягивать с покупкой квартиры, и сделать это до марта 2015. Традиционно, зимние месяцы слабее в продаже недвижимости и цены стабилизируются. В апреле начнется сезонный рост.

И последняя хорошая новость. Министерство строительства вместе с Банком Израиля создали программу по перерасчету ипотеки. Если у вас есть «льготная» или «олимовская» ипотека вы сможете сократить ее на очень много денег без штрафов. Лучше всего проконсультироваться со мной прямо сейчас.

P.S.: Каждый первый четверг месяца в Нетании с 19:00 до 21:00, проходит заседание клуба «Умных Инвесторов В Недвижимость«. Если Вы серьезно заинтересованы в покупке своей квартиры и хотите сэкономить десятки а возможно сотни тысяч шекелей на ошибках, за которые уже кто-то заплатил. Приглашаю Вас присоеденится к нам и получить ответы на все Ваши вопросы по недвижимости Израиля.  И еще, все самые лучшие возможности, которые нахожу, я в первую очередь предлагаю клубу. Как правило до широго круга они не доходят, потому что покупаются раньше.

 

Налоги на недвижимость в Израиле

Налог на покупку квартиры в Израиле

При покупке единственной квартиры в Израиле, налог исчисляется следующим образом (до 15/01/2016):

  • С первых 1.600.175 шекелей налог не взимается.
  • С суммы от 1.600.175 до 1.898.005 шекелей взимается налог в размере 3,5%.
  • С суммы от 1.898.005 до 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 5%.
  • С суммы от 4.896.615 до 16.322.055 шекелей взимается налог в размере 8%.
  • С суммы от 16.322.055 и выше взимается налог в размере 10%.

При покупке более одной квартиры в Израиле, налог на вторую и все последующие квартиры составляет (до 31/12/2014):

  • С первых 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 8%.
  • С суммы от 4.896.615 шекелей и выше взимается налог в размере 10%.

Для новых репатриантов расчет налога на покупку недвижимости будет иным

  • До цены 1,318,400 шекелеи — налог на на покупку составит 0,5%
  • Свыше 1,318,400 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 5%

 

При приобретении земель сельскохозяйственного назначения налог будет рассчитан по следующей схеме

  • Если цена покупки не превышает 269,660 шекелеи — размер налога составит 0,5%
  • Если цена земли превышает 269,660 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 6%

При покупке квартиры или дома с целью улучшения жилищных условий действуют такие же налоговые ставки, как при покупке первой квартиры, но лишь в том случае, если прежняя недвижимость (квартира/дом) будет продана в течение двух лет.

Указанные выше налоговые ставки применяются к резидентам Израиля. Нерезидентам могут быть предоставленны дополнительные налоговые льготы. Суммы уточняются по решению правительства и налогового управления.

При приобретении коммерческой или сельскохозяйственной недвижимости, включая землю под строительство, налог считается по-другому, обычно в размере 6% от стоимости покупки.

В определенных ситуациях налоговая ставка может быть иной, вплоть до полного освобождения от налога, так что все вышеуказанные цифры приведены для общей информации, и не могут заменить консультацию специалиста по налогам.

Между Израилем и Россией подписана Налоговая Конвенция, согласно которой запрещается налоговая дискриминация между гражданами Израиля и России в обеих странах. Российские граждане в Израиле могут пользоваться многими налоговым льготами, предусмотренными для граждан Израиля. 22 статья Конвенции, отменяет двойное налогообложение .

Налог на покупку должен быть уплачен в течении 45 дней после подписания договора. Иначе начинаются пени и штрафы за невыплаты в привязке к годовому индексу цен.

 

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле зависит от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры, при этом учитываются также расходы (гонорар адвоката, гонорар посредника, ремонт квартиры и т.п.).

«Мас шэвах» (25% налог на разницу между покупкой и продажей) оплачивается продавцом при продаже недвижимости. К Закону о налогообложения недвижимости были введены поправки в виде формул для расчета выплаты этого налога (поправки на инфляцию и амортизацию).

Существует ряд налоговых льгот, вплоть до полного освобождения от налога при выполнении условий, определенных законами и различными подзаконными актами. Часто одна и та же сделка может подпадать под действие различных пунктов закона, и очень важно выбрать оптимальный вариант, особенно с учетом возможности совершения последующих сделок

Если продавец гражданин Израиля владеющий одним объектом недвижимости, он имеет право воспользоваться освобождением от оплаты налога раз в 18 месяцев.

Налог на аренду квартир в Израиле и за рубежом

Владельцы сдающие квартир в Израиле и граждане Израиля сдающие квартиру за рубежом обязаны заполнять ежегоднюю налоговую декларацию.

Налог на аренду недвижимости в Израиле составляет 10%. До 5080 шекелей в месяц (сумарно на все квартиры) существует освобождение если заполнить декларацию до 30 дней после окончания календарного года.

На аренду недвижимости за рубежом налог 15%. Освобождение при договоре об отсутствии двойного налогооблажения с государством в котором находится недвижимость.

Падение цeн на недвижимость в 2015 отменяется

2 миллиарда шекелей и все законопроекты по недвижимости, за один день , слились в небытие.

Выборы. Ближайший год в законодательном плане на государственном уровне ничего происходить не будет. И ещё не понятно, какое правительство мы получим в результате. Скорее всего право-религиозное. А у них Вы в приоритетах близко не стояли.

Меня спрашивают: «Миха, а стоит ли мне покупать квартиру сейчас, или подождать годик?»

Дeньги есть? Покупайте! Дeнег нет? Все равно покупайте.  Дешевле не будет. А с какой стати? Неужто я пропустил какой-то фокус-покус с магическим и единовременным появлением в центре страны. 40.000 единиц нового, малобюджетного, 2-3 комнатного жилья?

Покупайте! Тоже самое я твержу с  2005 года, с тех пор как начал заниматься недвижимостью. Только с марта 2014, после долгих и непродуктивных разговоров о  законе НДС 0 % цeны поднялись на 4.7 %. Да, кстати, за октябрь количество продаж в новостройках выросло на 6 % по сравнению с рекордным сентябрем.

Я ещё не знаю за кого я буду голосовать на этих выборах. Зато точно знаю, против кого. Против дилетантов и популистов, которые, по итогам, из обещанного «среднему классу» ничего не сделали.

Вот мой простой план действий для Вас на ближайшие три месяца:

1. Получить принципиальное разрешение от банка на взятие максимальной с Вашими дoходами ипотеки.
2. Найти недостающий начальный капитал.
3. Посмотреть 100 квартир.
4. Купить свою первую квартиру. Ну или вторую

Если у Вас возникают проблемы с исполнением этого действительно простого плана, напишите мне. Я вам помогу.

Вот, что написал мне Михаил Левантович, начальник цеха, 45 лет из Афулы после моей личной консультации

«Встреча с Михой мне очень понравилась и была продуктивной. Мне открылись глаза на вещи которые я не видел, хотя они были у меня под ногами. Всем советую. Теперь я знаю как увеличить мой дoход с недвижимости в два раза».

И ещё о возможностях. Возможность (меция) это не та недвижимость, которая стоит дешевле рыночной цeны. Я ее сам возьму, или ее купят раньше чем я успею Вам позвонить. И поверьте, мне есть кому звонить. Возможность это — купить безопасную недвижимость с наибольшим дохoдом и потенциалом роста в цeне.

Смею предположить, что за 2015 год цeны на израильскую недвижимость поднимуться еще на 6-8 %.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Мне хочется плакать, даже рыдать в голос. Я провожу десятки встреч по недвижимости в неделю. Результаты неутешительны. У многих людей напрочь отсутствует понимание, что такое недвижимость и зачем она вообще нужна. «Чтобы жить», возможно, подумаете вы. А вот и нет!

Недвижимость это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Только большинство людей этим рычагом, даже близко, не знает как пользоваться.

Давайте я расскажу вам свой финансовый план. Он прост. У меня, пока, трое детей. Каждому из них я куплю по две квартиры. В одной жить, другую сдавать. Ну, или обе сдавать, и жить где захочется. При условии что квартиры приносят минимум 1.000$ в месяц, это возможно. Мои квартиры на данный момент приносят больше.

2 квартиры на сдачу позволяют нам арендовать достойную недвижимость и ещё остаётся достаточно чтобы откладывать на следующие инвестиции. При 6 квартирах в личном владении мы гарантированно сможем жить совершенно спокойно и заниматься тем, чем нравится.

Я начал работать с недвижимостью в 2005. И вот главный урок который я выучил. Если покупать недвижимость в хорошем месте по рыночной цене, всегда как минимум останешься при своих. А если купить ниже рыночной и с постоянным месячным доходом. гарантированно будешь в прибыли. За последние 10 лет стоимость моих квартир выросла в 2.5 раза

Первый вопрос, который надо задать маклеру прежде чем начинать с ним работать: «Есть ли у Вас Ваша квартира, которую Вы сдаете?» И если ответ: «Нет», возможно, этот вопрос должен стать последним. Второй вопрос «Сколько процентов годовых Вам приносит Ваша недвижимость» и если ответ меньше 5 %, я бы очень сильно сомневался в его компетентности.

Вот вам калькулятор. Математика очень простая. Все цифры взяты из моей реальности. Покупка квартиры за 1.000.000. Своих денег 250К, ипотека 750К на 25 лет. Месячная сдача 3.800 шкл. и выплаты по ипотеке 3.300 шкл. Какой ежемесячный доход? …. 500 шкл.? НЕ ПРАВИЛЬНО.

Выплата по ипотеке 3.300 шкл. из них только 1.420 шкл. это выплата по процентам. А 1.880 шкл. это возврат фонда. И с каждым месяцем выплаты по проценту уменьшаются, а по фонду увеличиваются. Через 10 лет от фонда останется только 500К. То есть если вы даже продадите квартиру за ту сумму которую вы купили — 1.000.000 и вернете ипотеку 500К. У вас останется 500К на руках. Вместо 250К которые были. Это 10% годовых.

Хотя скорее за 10 лет квартира вырастет в цене на 50-100%. Это превращает доход в 20-40% годовых. А еще дополнительные скромные 500 шкл. в месяц. Инфляция, которая играет не против вас а на вас.

Вы спросите, а что если цены на квартиры упадут. К сожалению или счастью в Израиле тенденция вверх. Так что даже если и будет «просадка» на 15-20%, в течении 10-15-20 лет все вырастет. Вы же не на один день квартиру покупаете. Тем более что она приносит прибыли больше чем расходов.

И еще если вы предпочитаете покупать квартиру для того чтобы в ней жить, а не сдавать учтите, что эта формула работает не совсем так. В общем считайте правильно.

Лёд тронулся

Взрывной сентябрь. Вот как я назвал скачок вверх в продажах недвижимости за прошлый отчетный месяц. В сентябре 2014 было продано на 16% больше новой недвижимости, чем в сентябре 2013 и на 20% больше чем в августе 2014. При том, что сентябрь традиционно слабее августа и в сентябре были праздники. По вторичной недвижимости продажи увеличились на 14% по сравнению с августом 2014 и побили рекорд 2009 года.

Закон рынка простой: в момент что спрос превышает предложение цены растут. Покупатели и инвестора устали ждать закона «НДС 0%», закона » социальное жилье на съем», закона «целевой цены» и прочих извращений придуманных законодателями полулистами.

Кстати о законе НДС 0%. Цитируя ynet. По критериям под него попадают 50.000 семей Из которых в лучшем случае у 5.000 есть начальный капитал. Проблема в другом. На данный момент есть всего 2000 квартир, которые подходят по критериям к закону. Даже если этот закон пройдёт, предложение — меньше спроса. Результат предсказуем: рост цен.

Для того чтобы провести этот закон министру финансов пришлось пойти на политические компромиссы и бросить на алтарь честолюбия закон об налогообложении ККЛ (Керен Каемет Леисраель), закон о приватизации таасия авирит, и согласится на послаблении в сфере налогообложения медицинского туризма.

Общая сумма недополученных налогов по каждому закону 3 миллиарда шекелей. Плюс стоимость самого закона НДС 0% 2 миллиарда, плюс стоимость закона » социальное жилье на съем» 2 миллиарда. За 7 миллиардов шекелей можно было построить столько хорошего бюджетного малогабаритного жилья в центре , чтобы приостановить рост цен. Но государство в этом не заинтересовано. 60% от цены покупки новой квартиры уходит государству в виде налогов. Скажите кто заинтересован, понижать свои доходы? Так что не ждите понижения цен!

Новостройка в Нетании

Внимание! 2-х, 3-х комнатные квартиры в новостройке в центре Нетании по цене на 15% ниже рыночной. Если вы или кто-то из вашего окружения ищет квартиру сразу напишите мне. Я сам прикупил квартиру и вам рекомендую. Был бы еще миллион прикупил бы еще одну.

Речь идет о новом проекте в центре Нетании в 5 минутах ходьбы от Каньёна Хашарон в сторону моря. Проект получил все разрешения. Начало строительства 01/2014 сдача 09/2017. Застройщик — крупная биржевая компания, которая закончила более 20 проектов и строит 6 проектов по всему Израилю. Этот проект флагманский проект нетанийского муниципалитета.

18-ти этажные здания

2 комнаты — 65 м., + 12 м. балкон + парковка
3 комнаты — 88 м., + 14,4 м. , балкон, два туалета и ванны, + парковка
4 комнаты — 113 м., + 20 м. балкон, три туалета и ванны, + 2 парковки

Каждый дополнительный этаж 10.000 шкл. Склады (ограниченное количество) 6.000 шкл. за метр.

Наиболее ликвидные варианты это 2-3 комнаты. Новых таких в центре Нетании не строили последние 20 лет.

Цена на 2-х комнатная начиниется с 1.007.000 шкл. , 3-х комнатные начинаются с 1.250.000 шкл , 4-х комнатные с 1.350.000 шкл. Что на ~15% ниже рыночной. Сейчас идут продажи квартир в первом здании. Я создал группу инвесторов для того чтобы можно было поднажать на цену купить 5-6 квартир, а может больше и выбил от компании лучшие условия сделки. Кроме этого я сопровождаю весь процесс покупки от заявки и до вселения.

27 квартир в проекте уже проданы. Предварительные продажи заканчиваются на 30 квартирах. Для банка нужно показать это количество продаж,чтоб продвинуться на следующий этап. На нем прайс вырастает на 5-7%. Для того чтобы зайти сейчас и застолбить цену нужны 7% от стоимости квартиры на договоре.

Дальнейшие платежи:

13% на получение банковского сопровождения ~12.2014
10% на начале строительства ~2.2015
20% на фундаменте ~10.2015
20% на этаже ~06.2016
20% на начале отделки ~02.2017
10% на передаче ~9.2017

На выходе, через три года, либо отличная квартира, либо 25-40% прибыли. Учитывая капитализацию на ипотеку больше 50%

Для резидентов у которых это первая квартира в Израиле можно получить до 75% ипотеки под 2.5-3% годовых. Для нерезидентов и владельцев квартир в Израиле до 50%.

Если вы заинтересованы, свяжитесь со мной и давайте назначим консультацию по покупке Вашей квартиры в Израиле.

http://isra-dom.ru/new

Кошмарный август

Посмотрел статистику продаж недвижимости за август … я в ужасе.

По данным ЦСБ Продажи новостроек сократились на 32,6 %. Количество непроданных, законченных новых квартир выросло на 17,2 % до рекордных 28,757 квартир. Начало новых проектов упало на 14 %.Цены не изменились, а в некоторых городах поднялись на 1-3 %.

В июне и июле картина была похожая если не хуже. Этот искусственный ступор рынка был создан возней с недоношенным законом об отмене НДС на первую квартиру. По критериям под это освобождение попадают порядка 5.000 семей и даже им он не съэкономит 18 % от цены квартиры, а намного меньше Закон стоит государству 4.8 млрд.шкл.

Рынок застопорили. Это примерно так же как рвануть ручник на скорости 120 км. в час. Никакого эффекта, кроме запаха паленой резины. За 3 самых хлебных месяца, в которые традиционно продается больше всего недвижимости, государство недополучило на прямых
налогах на покупку квартиры больше 3 миллиардов шекелей, столько же на косвенных. Ещё столько же потеряло на поборах с нового строительства. А цены только выросли. Итого 12 миллиардов

Вот что происходит в сентябре и октябре. Инвестора и молодые пары ждавшие МАМы небесной, в смысле отмены НДС возвращаются на рынок. Застройщики поднимают цены чтобы компенсировать 3 месяца спада в продажах и возможное прохождение закона. А ещё из-за состояния неизвестности они не спешат начинать новое строительство. Что приведет к проблеме в долгосрочной перспективе. Отсутствие предложения приводит к излишку спроса.

Малогабаритных квартир не строят. Те проекты, которые сейчас только начинают продажи, разлетаются как горячие пирожки. Пример: новостройка 2-3 комнатные квартиры в центре Нетании, которую я посылал в прошлой рассылке. Для тех кто не ознакомился свяжитесь со мной для получения подробностей:

С начала октября, и не смотря на праздники, в ней продано 30 квартирбез рекламы в режиме присейла. 02.11.2014 застройщик поднимает цены на дополнительные 4%. А пока люди из других городов приезжают проверить возможность. Мой адвокат сказал: «Абалдеть! Заверните две». Ну и я прикупил двушечку. Вы поймите, новых 2-х комнатных в Нетании просто нет, а спрос есть.

Да, кстати спасибо Виктору, Елене, Марии, Евгению и Игорю за то что присоеденились ко мне и тоже купили квартиры в этом правильном проекте.

P.S.: Создал FAQ на сайте. Если у вас есть вопросы по покупке квартиры напишите мне, и я отвечу вам в рассылке.

Почему цены на недвижимость в Израиле продолжают расти?

  1. Израиль маленькая страна с ограниченной площадью пригодной для жилья. Особым спросом пользуются прибрежные центральные районы.
  2. Наличие большого количества святых мест для 3х основных религий.
  3. Естественный демографический прирост населения
  4. Ограниченное количество строительства нового жилья.
  5. Отмена виз в Израиль из России и Украины. Израиль — одна из немногих стран, в которые можно просто взять билет и прилететь.
  6. Израиль отличное место для вывода и хранения капитала. Никому, никогда и никого не выдает.
  7. Еврейская традиция покупки своей квартиры. «Лучше 20 лет платить банку, чем всю жизнь хозяину».
  8. Богатая еврейская диаспора и постоянная волна эмигрантов покупающих недвижимость. Особенно в прибрежных городах.
  9. Отличные пляжи, чистое море и наличие цивилизации.
  10. Даже если есть война — центральные районы это не затрагивает.
  11. Постоянное движение людей улучшающих жилищные условия.
  12. Низкая процентная ставка и легкость получения ипотеки под 3,5% процента годовых (до 50% от суммы для неризедентов).

Сила рекомендации

Основная масса хороших клиентов приходит ко мне по знакомству или по рекомендации. Ситуации иногда доходят до курьеза.

6 лет назад я продал двухкомнатную квартиру одному инвестору, владельцу прачечной. Сделка запомнилась, потому что 400.000 шекелей принесли в рюкзачке. И я вместе с 2 адвокатами пересчитывал их в течении часа. Недавно зашел его проведать и он меня познакомил со своим другом который только что купил квартиру. Товарищ спросил чтобы я с этой квартирой сделал. Я не задумываясь сказал, что поделил бы и сдал, а еще лучше туристам на короткие сроки. И показал ему мою квартиру.

Он подсмотрел несколько моих идей и сделал все по плану. Разделил квартиру на просторную двухкомнатную и трехкомнатную, закончил полный евроремонт. И через месяц позвонил мне и предложил помочь ему сдать квартиру. На самом деле он готов был мне ее отдать чтобы сдавать на короткие сроки. Но так как квартира была достаточно удалена от моря, я не взялся.

2-х комнатная ушла быстро в течении нескольких дней. В нее вселились молодая пара, которым меня порекомендовала продавщица из телефонного магазина. А с 3-х комнатной пришлось провозиться две недели. Показы и реклама не помогали. Но сработала магия рекомендации.

Раздался телефонный звонок от агента с которым я работаю. Поселили людей в мою квартиру на короткий срок. А потом через несколько дней звонок от друзей, которые просили найти хорошую квартиру для хорошего человека переезжающего в Израиль. Когда пошел показывать квартиру хорошему человеку оказалось что он у меня уже живет. Вот так иногда происходит.

Вобщем все довольны. Хозяин квартир которого я проконсультировал и сдал две квартиры. Люди, получившие отличное жилье по достойной цене. Ну и я.

НДС 0% отменяется!

Искуственная кома рынка новостроек в Израиле закончилась щелчком по носу популиста заварившего эту кашу. Пол-года жесткой стагнации. Падение покупок новой недвижимости и запуска новых проектов на десятки процентов. И пшик, все испарилось под давлением нац. безопасности.

А строить больше не пробовали? Вместо того чтобы коммуниздить рынок отменной самого правильного налога на потребление (НДС застройщиков перекрывается поставщиками). Попробуйте скостить эту же сумму с цены на землю на госсударственных тендерах в центре страны и ограничить застройщиков по ценам на квартиры в этих проектов. Увеличьте квоты и уменьшите поборы на иностранных строительных рабочих. Оптимизируйте бюрократию и процессы на стройках, чтоб строили быстрее.

Практически никто не строит наиболее ликвидных 2-3 комнатных квартир, а только 4-5 комнатные. Людям в предпенсионном возврасте, молодым семьям без детей или с 1-2 детьми, одиночкам не нужны 4 комнаты. Они их не потянут, ни по выплатам, ни по налогам и обременениям. Что остается делать читателям моей рассылки имеющих сбережений 50-100 тысяч шекелей месячный доход в 5-7.000? Или переферия или аренда навечно.

Квартира за миллион это 300.000 своих денег и ипотека с месячной выплатой в лучшем случае 3.500 шекелей на 25 лет. А для этого чистые доходы от зарплаты 10.000 шекелей в месяц.

Многим покупателям закон НДС скорее навредит чем поможет. Основаная масса не подходит по критериям и даже те кто подходит не получит 18% скидки. Во первых застройщики поднимут цену… уже подняли. Во вторых львинная доля стоимости квартиры это цена участка и инфраструктуры, которая НДС не облагается. А самое главное, те кто пол-года стоичиски выжидал с покупкой квартиры сейчас возвращаются на рынок и сметают все … первичку, вторичку, землю. И еще есть инвестора которые тоже выжидали. Кстати налог на покупку доплонительной квартиры на первые две недели 2015 года с 5% опускается на 3.5%. Инвестора будут покупать!

Если вы серьезно настроены на покупку квартиры вот, что вам необходимо сделать прямо сейчас:

  1. Проверьте сколько денег у вас есть на покупку квартиры. Это первый урок в рассылке, подпишитесь справа
  2. Получите принципиальное разрешение на взятие ипотеки от банка. (без этого даже не начинайте поисков)
  3. Проконсультируйтесь со мной, это съэкономит вам десятки тысяч шекелей и сотни часов времени.

P.S.: Из-за сложившейся ситуации на рынке недвижимости в конце месяца я проведу два экстренных мастер класса «Как правильно покупать недвижимость?» один в Тель-Авиве, второй в Хайфе. Если вам действительно необходимы ответы на все вопросы по процессу покупки недвижимост. Прямо сейчас напишите мне, ответьте на это письмо. Участие в мастер классах только по приглашению, количество мест сильно ограничено.

Когда вам действительно нужен Эксперт в недвижимости?

1. Вы только начинаете искать недвижимость на покупку? Или собрались продавать свою? Правильная консультация на этом этапе спасет ваши деньги. Профессиональный риэлтор (тот кто занимается недвижимостью больше 5 лет) сэкономит вам массу времени и впустую потраченных сил на действиях которые вам скорее навредят, чем помогут. Странная ситуация: когда люди идут покупать подержанную машину за 10.000 шекелей они тащат с собой механика. Ради телевизора за 1000 шекелей собирается консилиум из 5 высококвалифицированных инженеров. Недвижимость за миллион, человек идет покупать один. Максимум с мамой. Поймите правильно это очень жесткий рынок и каждая сделка очень сильно отличается от других. Опыта в покупке одной или двух квартир не достаточно чтобы понять принципы и техники правильной работы.

Специально чтобы помочь Вам избежать глупых и дорогих ошибок я запустил сервис «Консультаций по недвижимости в Израиле до результата». Пожалуйста воспользуйтесь ею прежде чем вы подписываете договор. www.isra-dom.ru/result

2. В процессе поиска недвижимости. Начиная с этапа планирования что и как купить, сколько своих денег нужно и сколько можно занять, проверки чистоты недвижимости. и надежности продавца, проверки ликвидности объекта и возможных рисков, помощи с ипотекой, знанием рынка и его перспектив. Последующей аренды объекта, налогообложением, подготовкой договора. Нахождением нетривиальных решений. То же самое касается продажи недвижимости

Адвокат, риэлтор, банк, ипотечный брокер и оценщик не будут этим всем заниматься. Сопровождение процесса это высший пилотаж. И я занимаюсь этим несколько лет

3. Во время переговоров. Здесь у меня первый и основной принцип не навредить и выбить максимальную скидку. Согласитесь, что минус 5-8% имеют значение при любом раскладе.

Я помогу Вам выторговывать 5-8% при покупке любой недвижимости в Израиле, плюс выбью дополнительные бонусы от продавцов и лучшие условия от банков.

Даже если вы уже обо всем договорились с хозяином квартиры, маклером или застройщиком, воспользуйтесь моими услугами. И я получу для вас дополнительную скидку.

Вы удивитесь насколько профессионализм в переговорах и недвижимости позволяют эффективно сбить цену и сэкономить вам десятки и сотни тысяч шекелей.

Простая математика говорит, 5-8% от средней стоимости квартиры в миллион — это 50-80.000 шекелей. Зарплата за несколько месяцев. Стоит пригласить на переговоры меня. Вы ничего не теряете так как оплата моих услуг идет только по результату. www.isra-dom.ru/min

Кстати если вы знаете кого-то кто находится в процессе покупки или продажи недвижимости порекомендуйте меня. Специально для вас я сделал партнерскую программу www.isra-dom.ru/partner

Падение спроса на 38.8% на недвижимость за июль 2014

По данным Центрального Статистического Бюро Израиля количество новых квартир проданных за июль — 1452, что на 16.6% меньше чем в июне 2014 и на 38.8% меньше чем в июле 2013. Основное падение спроса ощущается в районах в которых квартиры стоят меньше чем 1.6 млн. шекелей.

В общем по стране остались не проданными 27,240 квартир, что на 21,6% больше чем в конце июля 2013. Июль-август традиционно самые сильные месяцы в году по продажам недвижимости. Наиболее сильно (-30%) продажи упали в центре страны.

Есть несколько причин влияющих на это падение спроса

  1. Обещанная Лапидом программа снятия НДС до 0% для молодых пар при покупке нового жилья
  2. Военная операция «Нерушимая Стена» понизила общую покупательскую активность в особенности на Юге страны.
  3. Общее замедление экономики Израиля
  4. Цены продолжают расти, поднялись на 6% с начала года и полностью оторваны от реальности

Чем это хорошо для евреев спросите вы?

Ротшильд говорил: «Лучшее время покупать недвижимость, когда свистят пули».tarshim_6

Время покупать! Почему?

 

  1. За падением спроса следует падение цен. Последняя просадка в израильской недвижимости была в 2006 во время «второй ливанской». Рынок опустился на 15-20% и в течении года вернулся на исходную позицию. А за 2008 поднялся (внимание!) на 58%
  2. Учетная ставка опустилась на дополнительные 0.25%. Ипотека под 2.5% годовых это же смешно.
  3. Застройщики уже сейчас становятся более сговорчивыми, а некоторые даже разоряются. Поймите одну простую вещь. Застройщику для того чтобы получать банковское сопровождение на каждом этапе нужно показывать продажи. И банку совсем не нравится когда показывают на 1/3 меньше
  4. Если реформа Лапида НЕ пройдет на рынок вернуться все кто выжидал и застройщики поднимут цены. Если пройдет застройщики на волне ажиотажа поднимут цены, чтобы компенсировать свои расходы. А еще важно проверить подходите ли вы вообще по критериям, какую квартиру и где сможете себе позволить и сколько реформа вам сэкономит. И поверьте это далеко не 18% скидка от цены недвижимости а намного меньше!
  5. Новых строек и земли в Израиле больше не стало. Для того чтобы цены опустились нужно единовременно выкинуть на рынок порядка 40.000 едениц бюджетного жилья в центре. А такого в обозримом будущем не предвидится.

Окно возможности открыто в течении ближайших 2-3 месяцев, пока не окончились праздники, все выжидают и Кнессет не начал работать.

Вот что Вам нужно сделать прямо сейчас, если вы серьезно настроены покупать новую квартиру.

[red_arrow_list width=»100%»]

  • ШАГ №1: Проверьте сколько денег у вас есть на покупку квартиры (это первый урок в моей бесплатной рассылке) и возьмите письменное разрешение на ипотеку у банка
  • ШАГ №2: Воспользуйтесь моей личной экспертной консультацией, подходящей конкретно к Вашей ситуации.

[/red_arrow_list]

[order_box_3 width=»80%»]

P.S.: Выторговываю 5-8% при покупке любой недвижимости в Израиле, плюс выбиваю дополнительные бонусы от продавцов и лучшие условия от банков.

Даже если вы уже обо всем договорились с хозяином квартиры, маклером или застройщиком, воспользуйтесь моими услугами. Вы удивитесь насколько профессионализм в переговорах и недвижимости позволяют эффективно сбить цену и сэкономить вам десятки и сотни тысяч шекелей. Оплата по результату.

[/order_box_3]

Поиск магазина в аренду

Хороший риэлтор существует для того, чтобы решать сложные задачи. Нашёл товарищу магазин, заработал положительный отзыв в карму и хороший бонус.

Поиски начал в мае после того как увидел статус в Миши в Фейсбуке о том, что он взял франшизу и решил открыть магазин игрушек в Нетании. Договорились что я представляю его интересы. Если я нахожусь магазин получаю месяц комиссионных. Если он находит , неважно как сам или через риэлтора, я помогаю ему провести сделку и получаю пол месяца комиссионных. То есть он меня посылает по адресу я все проверяю и если подходит к требованиям зову его.

doshka

Миша был достаточно активным клиентом. За 1.5 месяца из 40 магазинов, которые мы нашли в риэлторской базе, яд штаим и по личным контактам я отсмотрел порядка 25 в разных городах центра Израиля. (Хедера, Нетания, Герцлия, Рамат Ган, Раанана, Кфар Саба, Тель Авив) Из них 10, наиболее подходящих, показал Михаилу.

Цены на аренду магазина варьировались от 50-60 шекелей за метр в промзонах, 80-100 шекелей в центре и 110-130 шкл в торговых центрах. Это не включая услуг управляющей компании (дмей ниуль) в районе 20% от стоимости аренды за метр.

Важнейший параметр для магазина это расположение, чтобы был постоянный поток целевых клиентов, в этом случаи детей и их родителей. Вторым параметром для нас был метраж 100 метров и больше. Третий фактор — отсутствие крупных конкурентов в радиусе 500 метров. Четвертое в магазин нужно было заехать до 1.08 чтобы успеть получить ссуду от Фонда помощи малому бизнесу и к учебному году. И последнее — минимизация расходов на ремонт помещения

Мы отметали предложения одно за другим. То магазин находился на отшибе, то метраж был слишком низок, то вложения в ремонт были слишком высокими, то хозяева были неадекватными, то вселение через пол-года, то за освобождение места требовали сотни тысяч шекелей. В нетанийском каньене с нами вообще разговаривать отказались. В итоге из массы осмотренных помещений остановились на трех:

  1. Магазин в торговом центре М-Адерех. Основная проблема в нем была цена. 120 шекелей + 20 управляющей компании за метр. При 120 метровом магазине это превращалось в 16.800 в месяц +НДС. А еще мы очень сомневались что на втором этаже будет достаточно посетителей. Торговый центр находится за пределами города, на трассе и единственный способ туда добрать это на машине. В итоге мы даже не стали торговаться
  2. Магазин в Рамат Гане на Жаботински рядом с торговым центром. 120 метров, 120 шекелей за метр итого 14.400 + НДС. Минусы отсутствие кондиционера, большие вложения в ремонт и удаленность от Нетании. Плюсы местонахождение — спальный район с высокой покупной способностью, насиженное место, до этого там был игрушечный магазин который переехал в соседний каньен. Мы его держали до последнего момента как запасной вариант.
  3. 190 метровый магазин в промзоне Нетании, который Дошка заприметил в самом начале поисков, вернее видел рекламу, а потом она пропала. А мы туда подъехали и посредством опросов выяснили что его еще не сдали. Единственный минус — парковка в 3 минутах ходьбы. Плюсы: минимальный ремонт, центральный кондиционер, вменяемая компания владелец, а главное цена! Изначально просили 70 шкл. за метр + 10 за управление Итого 15.200 + НДС

После того как магазин одобрили начался жесткий торг. Вернее я торг начал до этого. Мы с Дошкой трижды туда приезжали. Вымеряли метраж, корчили недовольные рожи, задавали массу вопросов. В итоге я сбил на цену до 12.000 шкл. (-20%) + НДС. Если считать в год то это -38.400. А еще выбил 1.5 месяц на ремонт, обслуживание кондиционера и натирку полов.

Довольный Миша завез товар и начал работать оставил хороший коментарий в фейсбуке. Так как сеть магазинов называется «Большой зеленый» фотографии окрашены в зеленый цвет.

big_green

А есть ли лицензия у вашего риэлтора?

Риэлторския лицензия для занятия посреднической деятельностью в сфере недвижимости обязательна по закону Израиля. Для того чтобы получить лицензию необходимо пройти государственный экзамен, заплатить пошлину и ежегодно обновлять лицензию.

Без обновленной лицензию человек не может представлять себя как риэлтор и оказывать посреднические услуги в недвижимости. Это прямое нарушение закона наказываемое до года заключения. и штрафом. Лицензию риэлтор должен предъявить по первому требованию клиентов.


rishaion_tivuch_2014_1

Обратите внимание на даты внизу лицензии. Эти даты показывают насколько лицензия действительна

Более того у риэлтора должен быть пронумерованные блокноты бланков заказа риэлторских услуг, бланков взятия объекта в эксклюзивную работу, бланков получения оплаты.

Вы не обязаны оплачивать риэлторские услуги если риэлтор работает без лицензии или не подписал вас на бланк заказа риэлторских услуг внеся все ваши данные: номер т.з., имя и фамилию, адресс, номер телефона. И данные объекта: город, улица, номер дома, этаж, квартиру, количество комнат, метраж, запрашиваемую цену

Всегда требуйте копию бланка заказа риэлторских услуг. Прежде чем подписывать бланк внимательно прочтите, что в нем записано. Убедитесь что агент вносит свое имя и номер лицензии и подписывает договор. Подписание заказа на конкреетный объект, при соблюдении всех прочих условий обяжет вас к оплате риэлторских услуг в случае совершения сделки. Даже если вы заключите ее сами или через другого риэлтора. Суд по мелким искам выносит
решение в течении 3 месяцев, если риэлтор все сделал правильно.

То есть если риэлтор имеет действительную лицензию, правильно подписал вас на бланк и помог в сделке лучше оплатить его услуги в соответствии с договоренностями.

Первый покупатель всегда прав

Я всегда нахожусь в поиске хорошей недвижимости. Постоянно просматриваю объявления, спрашиваю у риэлторов и общаюсь с людьми. Если не куплю сам, всегда есть кому предложить. самый лучший способ найти отличную возможность это смотреть квартиры и делать предложение цены.

Волка ноги кормят. Утренняя пробежка по коллегам маклерам принесла атрактивную квартирку. » Свеженькая», в пятницу зашла воскресенье я уже ее смотрел и показывал. Двухкомнатная 60 метровая в 5 минутах ходьбы от спуска на лифте к морю в центре города Натания, первый этаж на столбах. Квартира конечно убитая, ее нужно полностью переделывать. Серьезный недостаток — односторонняя. Но так как она прямоугольная — очень легко делится на две большие студии. Квартира находится в туристической зоне ее очень легко сдавать на короткие сроки под мой любимый доход 15% годовых. Проблема одна: цена.

Хозяева только выводящие квартиру на рынок жадные. Они в основном ориентируется на цену которую услышали от соседей или увидели в интернете. И совершенно не волнует, что «не их» квартира лучше, больше или уже пол-года на рынке. Есть огромная разница между «хотеть продавать» и «продать». Хорошие квартиры со вторых рук, в тех которых цена соответствует качеству, до рынка не доходят. Их покупает или снимает первый понимающий покупатель.

В первые две недели квартиру осматривают самые серьезные покупатели, те которые ищут давно и уже созрели для покупки, с разрешением на ипотеку, а главное со знанием рынка. Как правило, предлагаемая ими цена близка к действительной. Инвестора конечно попытаются предложить значительно ниже, но они тоже понимают что чудес не бывает.

Потом произойдет следующее: к озвученной хозяином цене квартиры бестолковые маклера прибавляют 5-10% процентов что бы «было куда падать». И начинается мартышкин цирк. Десятки, а иногда и сотни показов. В итоге через 4-5 месяцев хозяин, если ему реально нужно продать, уступает за первоначальное предложение а иногда и меньше.

Рыночная цена это то что предлагают покупатели, а не то чего хочет продавец.

Для продавца существует два варианта либо опуститься до рынка либо рынок поднимется. Второй вариант в израильских реалиях занимает до года, это если в нашей мирной стране ничего не произойдет. Понятное дело, что если продавец никуда не спешит и готов подождать он возможно продаст подороже. Но простая математика говорит о том, что если рынок растет то все цены растут. Скажем продавец хочет продать 3-х комнатную за 900.000 и купить 4х комнатную за 1.200.000. Через год +5% трешка будет стоить 950, а 4х комнатная 1.260.000. Это 10.000 разницы не считая риэлторских, адвокатских и прочих комиссий за удорожание, а также не считая большей аренды которую можно выручить за 4 комнаты.

Продавцам не выгодно затягивать продажу недвижимости, также как покупателям ждать с покупкой квартиры. И еще раз я не говорю что нужно сломя голову бросаться заключать договор с первым предложившим смешную сумму. Нужно быть готовым к разумной уступке в 5-7%

Как правильно купить квартиру от застройщика?

Эту статью я написал после заявления моего знакомого: “Зачем мне идти к тебе риэлтору, когда я могу напрямую с застройщиком все закрыть”.

Не можешь! Есть одна неувязочка. Я с застройщиками работаю на эксклюзивной основе. И когда ты придешь к нему тебя переадресуют ко мне. Но не в этом суть. Цель этой статьи ответить на вопрос: “Почему стоит воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры от застройщика”.

1. Отношения

Отношения риэлтора с застройщиками выстраиваются годами. Клиент приходит, делает одну сделку и уходит. Недвижимость не покупают каждый день. Риэлторы могут сделать совместно с застройщиками десятки сделок. Недвижимость продают каждый день.

2. Переговоры

2%, которые вы заплатите, хороший риэлтор с легкостью отобьет для вас в виде скидки от застройщика. Более того риэлторы, которые работают с застройщиком на постоянной и эксклюзивной основе смогут получить для вас лучшие условия чем даст вам сам застройщик. У этого есть несколько причин.

Во-первых риэлторы знают где у застройщика “дно” и когда можно попросить дополнительную скидку. Какие еще бонусы и улучшения можно получить от застройщика. Возможно это будет отделка, мебель, кондиционеры, кладовки, парковки или удовлетворение других специальных требований клиента.

Во-вторых застройщик должен держать “лицо” и он по определению не может делать значительных уступок. Хотя иногда может себе это позволить. А иногда застройщику просто необходимы договора или денежные поступления. Риэлтор обладает информацией изнутри. И может пробить то, на что застройщик заведомо не согласится если предложение будет исходить от клиента.

Сила третьей стороны заключается в отсутствии эмоциональной привязки к объекту сделки. И если сторонам может быть жаль расставаться с деньгами или с недвижимостью. Функция риэлтора закрыть сделку на обоюдовыгодных условиях.

3. Продолжение процесса

Покупка недвижимости от застройщика это процесс, который только начинается после продажи. Есть огромное количество вопросов, которые возникнут в процессе строительства. И хотя официально работа риэлтора заканчивается при подписании договора, неофициально решаются многие проблемы.

4. Информация

Профессиональный риэлтор знает рынок, город, район, застройщиков, подводные камни объектов. Риэлтор способен определить потенциал месторасположения и перспективы квартиры, посоветовать откуда будет лучше вид и какую отделку практичней выбрать.

Риэлтор знает и может порекомендовать профессионалов из отрасли: адвокатов, оценщиков, ремонтников, дизайнеров, ипотечных брокеров, страховщиков. Тех людей которые облегчат тебе процесс превращения сделки в мечту.

5. Сервис

Застройщик не будет сидеть с вами лично и давать объективную информацию. В лучшем случае это будет 20 летний мальчик из офиса, с минимальной зарплатой. Который никогда не покупал недвижимости, не брал ипотеки не ремонтировал квартир и не решал проблем. Риэлторы работают за проценты от сделок, нет сделок, нет и процентов. Поэтому они найдут решение на все ваши вопросы.