Правильная сделка

Это одна из лучших моих историй — в ней есть хэппи-энд, причем заслуженный. Клиентка все сделала правильно.

Алина купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Сделка шла достаточно долго из-за того, что там было наследство. Рыночная цена квартиры была $212.000, она взяла ее за 182.000$. Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще $25.000 вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом $75.000.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Алина выяснила, что там организуют колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, будут работать 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы. Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за $312.000, мотивируя это тем, что новые владельцы выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. $180.000 суммарного дохода от продажи и 3 лет аренды!

При том, что своих денег было вложено $100.000, остальное ипотека и ссуды — прибыль составила 60% годовых

Об умном клиенте замолвите слово

Эта история произошла на одной ярмарке недвижимости в Москве, где я представлял элитный проект на первой линии у моря. На выставках обычно низкая отдача, мы приезжаем в основном чтобы поддержать существующих клиентов. Богатые люди по ярмаркам недвижимости не ходят. В основном все решается на личных встречах.

Но в этот раз, стоя у стенда, я почувствовал серьёзного клиента — типичного старого еврея, скромно одетого, незаметного “бухгалтера”. Из тех, к которым новые русские подходят и говорят: “Папа, дай денег”. Клиент сказал, что через месяц будет в Израиле, у него уже взяты билеты. Он готов встречаться и внести предоплату за сопровождение сделки.

Прошел месяц — и клиент приехал заключать договор. День в день, как и обещал. Он ещё в России решил принять участие в проекте, который я рекламировал. Выбрал квартиру, этаж, сторону дома — осталось только подписать документы. И тут началось самое интересное!

Шесть месяцев мы вместе с ним бодались за каждую мелочь, торговались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и переводили бумаги. В итоге с квартиры стоимостью в 1.100.000$ мы выторговали больше 100.000$ и еще где-то 50.000$ — на кондиционере, плитке, отделке и более высоком этаже. Этот человек точно знал, чего именно он хочет, и добивался своего с упорством носорога. В процессе я узнал, что клиент — застройщик в Москве и прекрасно разбирается в теме. Как он скромно сказал: я участвую в маленьких проектах, квартир на 800… Он выиграл, а я получил достойную оплату за труд и бесценный опыт в переговорах от профессионала.

«Мехир ле миштакен» — яйца об лоб

В детстве, для того чтобы произвести впечатление на девочек, мы разбивали куриные яйца сваренные вкрутую об лоб и это считалось круто. Еще круче было заменить такое яйцо другу на сырое. Также и наш минфин производит много шума, а толку нет. Нет, я не считаю, что «мехир ле миштакен» плохая программа. Просто она не всем подходит и уж точно не решает «всех проблем высоких цен на недвижимость».

Все, что написано ниже не касается центра страны. В Ришоне, Раанане итд купить квартиру на 20% ниже рыночной стоимости с 90% ипотекой это экономическое чудо.

Есть несколько рисков программы, которые видны невооруженным взглядом.

Большинство строящихся проектов удалено от центра. На переферии насколько я помню, у нас нехватки жилья не наблюдается. А вот низкие зарплаты и отсутствие рабочих мест присутствуют.

Проекты в недвижимости занимают годы. То что планируется построить сейчас выйдет на рынок через 3-5 лет. За это время спрос продолжает расти, а предложение падать. Застройщики напуганные минфином строят меньше а не больше. Репатриация, прирост населения и отсутствие альтернатив для вложения делают свое.

Создание анклавов социально неимущих. Районов в которых покупают люди, которые не могут позволить себе нормального жилья. Да, при тендере «мехир лемиштакен» обуславливается минимальный стандарт строительства. Но застройщик зарабатывая на квартире на 20% меньше будет экономить на всем. Дешево не значит качественно. И меня очень смущают имена застройщиков выигравших тендер. Там почти нет серьезных и больших компаний. Многие застройщики мелкие и возможно они не достаточно хорошо оценивают свои риски и прибыльность проекта.

В течении 5 лет квартиру купленную на условиях «мехир лемиштакен» нельзя продавать. 20% за 5 лет от стоимости рынка кажутся не такими привлекательными, хотя лучше чем покупать за рыночную цену. Тем более, что непонятно где рынок окажется через время строительства и время ожидания. Если верить минфину то на десятки процентов ниже чем сейчас.

Аренда квартир по тендеру разрешена, так что по завершению строительства выйдут много квартир от выигравших, которые не хотят там жить, что снизит цены на аренду. Впоследствии через 5 лет после окончания строительства, многие захотят квартиры продать, что снизит цены на продажу.

Тендер открыт практически для всех израильтян. В нем нет и не может быть никаких ограничений по соц. статусу, вероисповеданию, религиозности или цвету кожи. Единственное что есть это приоритет для тех кто жил в районе тендера последние 3 года. Учитывая 90% ипотеку (75% от рыночной стоимости квартиры) тендер гарантированно привлечет тех кто о нем даже не задумывался: маргиналы, национальные меньшинства, ультрарелигиозных, афроизраильтян и прочие слабые слои населения, которые не планировали или не могли себе позволить покупку квартиры.

Если вы все таки решите принять участие в проекте:

Мне этот проект видится как очередная заплатка. Попытка пописать на горящий костер рынка недвижимости. Несколько тысяч единиц жилья на переферии на 20% ниже рыночной стоимости не исправят ситуации. Есть более действенные меры, которые можно предпринять например повысить учетную ставку или просто больше строить.

На данный момент на переферии на каждую квартиру в тендере по 20-40 заявок, предполагаю, что в центре будет в районе 100. Конкуренция достаточно высокая. Успеха в лотерее.

Ответы на вопросы №2

Вторая порцию ответов на вопросы которые мне задали участники опроса

В Ашдоде предполагают строить квартиры и затем их разыгрывать в лотерее. Можно подробнее?

Различные государственные программы это тема для отдельной большой статьи. Спасибо за вопрос! Вкратце.

  • Первое что нужно проверить готовы ли вы жить в том районе в котором проходит тендер.
  • Во вторых проверить подходите ли вы по критериям и вытащить теудат закаут из министерства строительство.
  • В третьих нужно выиграть в лотерее. Как правило за одну квартиру на периферии борются 30-40 человек. Предполагаю что в центре будет больше 100 претендентов на одну квартиру.

После того как выиграете 3 года строительство и 5 лет квартиру нельзя продавать и сдавать. Все это для того чтобы получить квартиру эконом-класса на 20% ниже рыночной стоимости. Через 8 лет многие из купивших выставят свои квартиры на продажу. И мне сложно предположить, что случится с ценами.

Как продать квартиру в старом доме , в районе где живут малообеспеченные и эфиопы , продать дороже чтобы купить в лучшем районе и лучше квартиру не вкладывая после продажи еще дополнительных денег?

Ошибки при выборе недвижимости самые дорогие в жизни. Прежде чем покупать квартиру проконсультируйтесь это сэкономит вам десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Есть несколько возможных вариантов:

  • сдать квартиру и жить где вам хочется, немножко доплачивая
  • если имеется возможность достроить комнату и продать дороже
  • возможно соседи или их родня будут готовы купить за дорого
  • продать за рыночную стоимость и переехать в другой город где цены дешевле
  • найти квартиру в хорошем районе на 20% ниже рынка, купить, а потом продать трущобу

Квартира без ремонта для продажи. Стоит ли вкладываться в ремонт?

В капитальный ремонт нет. Это время, деньги и нервы. Усложняет процесс и увеличивает время продажи. Косметический ремонт да. Побелка стен, покраска окон, смена дверей, косяков и ручек, чистка пола (в худшем случае наклеить паркет), обновление кухни и ванны.

Заполните короткий опросник прямо сейчас

Для вас это возможность получить ответы на свои вопросы и получить секретные бонусы

    • Запись вебинара: «Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в Израиле?»
    • Чеклист: «Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?»
    • И будет разыграна подарочная купюра Михи Нешера на 777 шекелей.

P.S.: Кстати 7.02 я праздную свое день рождения По этому поводу мне хочется сделать вам подарок. 7.02.16 Ровно в 00:00 я начну праздничную раздачу всех моих курсов, консультаций, инфопродуктов, купюр и прочего. И очень быстро ее закончу. Так что следите за моими письмами ближайшие несколько дней.

Ответы на вопросы №1

В опроснике, который я вас очень просил заполнить существует поле для вопросов мне. Вы спрашивайте, а я по возможности буду отвечать. 37 человек уже поучаствовали 🙂

Итак ответы на вопросы (выделены)

Вектор цен на недвижимость?

Если мы говорим о среднестатистических цифрах по рынку, в короткой перспективе — стагнация до апреля 2016. Мне это видится, как окно возможностей. После апреля опять начнется движение вверх, инвестора и молодые пары вернуться на рынок. Никакого экономического чуда не произошло, НЕ построены десятки тысяч единиц мало бюджетного жилья в центре страны. В долгосрочной перспективе, 5 лет, ходы Кахлона возможно дадут какое-то понижение цен. Но верится с трудом особенно в центре. Репатриация и рождаемость стабильно поднимают спрос над предложением.

Где взять недостающие деньги на первый взнос?

Воспользуйтесь моим руководством http://isra-dom.ru/gde-dengi/ там же прилагается чеклист с 15 способами получения денег вне ипотеки.

В округе полно пустующих помещений — квартир и вилл. Что с ними можно сделать?

Техника простая, выяснить кто хозяева, сначала арендовать с правом пересдачи. В последствии купить ниже рыночной стоимости. Там есть много нюансов, так что лучше проконсультируйтесь

Я репатриант и мне 65, и пока моими проблемами с квартирой занимается дочь. Смогу ли получить ипотеку?

В возрасте старше 55 банки дают ипотеку с огромным трудом, и  только если есть дополнительный заемщик первого родства (например дочь) которая возьмет на себя выплаты.

Как проводить эффективно анализ рынка для определения инвестиционной цены.

Этому посвящается две лекции на курсе. Слишком долго писать. Если вкратце инвестиционная цена на 20% и больше ниже рыночной, это вас защищает от возможных просадок рынка и позволяет заработать уже при покупке. Анализ рынка это понимание города, района и того, что с недвижимостью в этом районе можно сделать, как улучшить и с чего можно получить максимальную прибыль.

Пожалуйста примите участие в опросе, это очень важно для качества рассылки. 

P.S.: Напоминаю участникам опроса полагаются бонусы

  • Запись вебинара: «Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в Израиле?»
  • Чеклист: «Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?»
  • И будет разыграна подарочная купюра Михи Нешера на 777 шекелей.

И напоследок отзыв от Натальи:

Курс по покупке квартиры построен отлично. даже , если не занимаешься недвижимостью постоянно, это стоит того и при покупке единственной квартиры, а тем более первой, когда ты в этой теме чувствуешь себя слепым котенком. курс должен давать общее представление и оберегать от типичных ошибок, которые можно не совершить. не надо вникать в дебри (машканта ) если это не постоянное твое дело. всегда нужна помочь специалистов. а вот как вести себя с хозяином квартиры, на что обратить внимание, как сделать проверку, вытащить табу, это все очень ценно. а главное, что, ты Миха, даешь нам уверенность сделать первый шаг, к осуществлению мечты.

Спасибо Вам!

Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?

Этот вопрос мне сегодня задали на консультации. Я набросал несколько тезисов надеюсь вам пригодится.

  • Начните с подсчета своего бюджета. И это не только явные источники: накопления и ипотека. А десятки скрытых путей получения денег, о которых многие просто не догадываются.
  • Даже если у вас совсем нет денег, не беда. Всегда можно продать квартиру не покупая.
  • Возможности важнее всего. Приучите себя мгновенно проверять любую возможность, какой бы хорошей она не казалась. Всегда найдется кто-то с деньгами, кому ее можно предложить.
  • Понимание, что является и что не является вашей возможностью и как она создается приходит с опытом и знанием рынка. Сформулируйте для себя бизнес-план, модель действий по которой вы будете, покупать / продавать / сдавать недвижимость.
  • Сфокусируйтесь на одном районе, максимальная удаленность 15 км. от места жительства. Очень сложно одновременно заниматься недвижимостью в Эйлате, Нагарии и заграницей. Возможности есть везде.
  • Не идите на поводу у СМИ и у разного рода компаний обещающих вам золотые горы, проверяйте все досконально не вкладывайте денег и не подписывайте ни одной бумаги без адвоката специализирующегося в конкретной области недвижимости.

  У кого НЕ стоит учиться инвестициям в недвижимость?

  • У людей у которых нет своей недвижимости. Спросите у гуру сколько сделок со СВОЕЙ недвижимостью он сделал за прошлый год и сколько вообще? Сколько лет он в профессии?
  • У ангажированных риэлторов, особенно представителей больших компаний. Их задача одна продать вам лежалый товар. Они будут предлагать вам квартиры в том районе в котором работают, называя их лучшей инвестицией, рассказывать вам сказки, что 3% годовых — это нормально и врать, что цены обязательно вырастут. Проверьте есть ли у риэлтора лицензия!
  • У НЕпрофессионалов. В недвижимости покупают не дом, а мечту за очень большие деньги. Поэтому если человек предлагающий вам инвестицию некомпентентен, не в состоянии связать нескольких слов и дать несколько вариантов подходящих именно для вас, не вызывает доверия. Остановитесь!

Есть 4 уровня профессионализма в недвижимости:

  • Новичок – 95% уходят в течении первого года работы. Учиться у них, как у первоклассников
  • Консультант – Работает на хозяина офиса или сеть, продает в среднем 1-2 квартиры в месяц. Как правило не участвует в переговорах, живет от сделки к сделке. Занимается всем от копеечных съемов до миллионных проектов, которые почему-то не получаются.
  • Эксперт — Узкая специализация: земля, коммерция, вторичка, новостройки, проблемные квартиры, инвестиции. Больше 5 лет опыта. Может многому научить вас в конкретной теме. Но зачем ему создавать себе конкурентов? Как правило работает в одиночку.
  • Мастер – специалист широкого профиля: десятки лет опыта, сотни сделок и переговоров, нахождение дополнительных источников финансирования и обходных путей. Владелец компании. Своя недвижимость и работники, позволяет заниматься любимым делом.

10 советов по инвестированию в недвижимость!

После 10 лет успешного инвестирования, десятков прибыльных личных сделок и сотен сделок для клиентов, у меня таки есть что вам сказать.

1. Прежде чем инвестировать в недвижимость узнайте рынок.
2. Самые лучшие возможности в недвижимости находятся в радиусе 15 км от вас.
3. Если вы все таки решили вложиться в недвижимость вне вашего района, задайте себе вопрос кто будет ею управлять.
4. Если вы пошли еще дальше и решили инвестировать в недвижимость за границей, к управленческим рискам добавьте валютные и налоговые.
5. Хорошая возможность, это не «потом вырастет в цене», а «сейчас дешевле рынка»
6. Первоначальное требование к инвестиционной недвижимости ежемесячный доход превышающий расход.
7. Для того чтобы продать недвижимость необязательно ее покупать. Существует опция на покупку.
8. Если квартира не продается, значит за нее просят слишком много.
9. Со вторичной недвижимостью можно сделать намного больше чем с новой.
10. Главное не купить квартиру, а купить квартиру правильно.

Остальное в четверг 21.01.16 на БЕСПЛАТНОЙ лекции в Тель-Авиве. Приходите!

http://isra-dom.ru/ok << Регистрация здесь!

10 заповедей адского переговорщика

Предупреждаю сразу у многих из этих пунктов есть исключения. Я их подробно разбираю в курсе «Жесткие переговоры в недвижимости»

  1. Никогда не принимайте сразу предложение другой стороны, каким бы хорошим оно не было.
  2. Никогда не торгуйтесь с самим собой. Не поднимайте или опускайте цену и не меняйте условий сделки не получив ответной реакции от другой стороны.
  3. Никогда не идите на сделку с кем-то, кто должен «получить одобрение босса (супруга)». Обсуждайте условия сделки только с тем кто имеет право подписи.
  4. Если вы не готовы  сказать, 100% да, скажите нет. Просто потому, что сделка может быть сделана, не означает, что она должна быть сделана. Отказаться от невыгодной сделки проще чем терять деньги
  5. Переговоры можно вести по любому поводу. Даже если кажется, что контракт стандартный и выторговать ничего не удастся стоит попробовать
  6. От  подготовки к переговорам зависит большая часть успеха. Узнайте максимум информации о другой стороне прежде чем идти на переговоры. Репетируйте, практикуйтесь, продумывайте варианты.
  7. Сделка может состояться, если обе стороны видят свою выгоду в ее осуществление. Ваша задача показать выгоду другой стороне. При этом не обязательно чтобы она была на самом деле.
  8. Всегда давайте другой стороне начинать разговор. Их первое предложение может удивить вас и быть лучше, чем вы предпологали.
  9. Никогда не обсуждайте подробности сделки или своих позиций в публичных местах.
  10. Никто не будет показывать вам свои карты. Вы должны понять, чего действительно хочет другая сторона.
 Это всего лишь малая часть материала, который я даю на своем интернет-курсе «Жесткие переговоры в недвижимости». Если  вы серьезно заинтересованы сэкономить десятки а возможно и сотни тысяч шекелей при покупке своей квартиры в Израиле, получите курс практически задаром здесь.

P.S.: Если по какой-то причине вы не готовы заниматься переговорами, наймите меня и я вам выторгую от 5 до 8% от суммы сделки

Почему продают квартиру на 20% ниже рынка?

Человеческая глупость неисправима, а жадность бесконечна.

«Люди как люди … квартирный вопрос только испортил их…» М. Булгаков

Я всегда звоню по плакатам о продаже квартир, особенно по хозяйским, написанным от руки. Для того, чтобы знать истинную стоимость квартиры в районе. в котором я работаю мне хватает 5 минут просмотра. Мне даже не нужно заходить в дом, для того чтобы понимать границы разумного. Десять лет опыта.

Вчера позвонил — старый дом с лифтом на шумной улице в на севере Нетании, 5 комнат, 115 метров, первый этаж. Сколько? 1.8 млн. шекелей. Нервно смеюсь. Рыночная ценa в лучшем случае 1.25 млн. Диалог закончен.

Чем выше пальма, тем больнее падать. Вот как непрофессиональные продавцы выводят квартиру на рынок. Они узнают за сколько продают соседи (не продали, а продают) и выставляют на яд2 дороже. А еще вешают плакат «без маклера» и ждут клиентов.

В первые несколько дней они получают с десяток звонков в основном от риэлторов, которые всеми правдами, а особенно неправдами пытаются взять эксклюзив на продажу по схеме «дайте мне полгода и я продам вашу квартиру за больше денег«.

Дальше если продавец серьезно настроен продать квартиру и ему это по настоящему необходимо он начинает скидывать цену. И когда доходит до высшей точки отчаяния, устав от бесконечных экскурсий риэлторов и звонков несерьезных покупателей, он готов продать ее за любые деньги.

Сегодня звонит мне коллега. Клиенту срочно нужно продать дом в Кейсарии. Оценка банка 6.5 млн. Он готов отдать за 4.5 млн., а возможно и меньше. Почему? Через две недели нужно вернуть ссуду. Изначально дом выставлялся за 8 млн.

Ваша главная задача быть там, когда цена упадет. Вы вряд ли сможете купить одновременно 20 квартир, но одну ниже рынка сможете всегда.

Если вы хотите этому научиться и купить свою квартиру с серьезной скидкoй в ближайшие несколько месяцев присоединяйтесь к рабочей группа «Купи квартиру правильно!»

10 встреч,каждые две недели начиная с сентября для 10 человек. Цель: за короткий промежуток времени, «окно возможности», как я это называю, получить оптимальный для Вас вариант.

P.S. Курс начнется 16.09, после праздников. И будет проходить рядом с Тель-Авивском университетом, в 5 минутах ходьбы от ЖД вокзала. Встречи группы 18:00 до 21:00,каждые две недели. Максимальное количество участников 10 человек. 2.09 приходите на первый, бесплатный урок. Для этого пройдите по этой ссылке и зарегистрируйтесь. И я вам вышлю все подробности.

http://isra-dom.ru/result

Диалоги с инвесторами в недвижимость. №1 А в чем здесь цимес?

— Что ты думаешь о бээршевской компании предлагающей — купить 3х комнатную квартиру, отдать её им в управление и полуать 5% годовых?

Скорее всего это маклерская контора под прикрытием управляющей компании. Давайте я вам объясню, что они делают. Находят квартиру ниже рыночной стоимости и договариваются с хозяином об опции на покупку или агентской комиссии. Предлагают ее инвестору, то есть Вам, на 10-20% выше рыночной цены. Продав инвестору, сдают в аренду и получают комиссию от сдачи и ещё ежемясячный побор «за управление». Разницу в несколько десятков процентов от опции на покупку + агентские за сьем/ покупку/ продажу + 17.800 с инвестора за работу + пассивный доход за управление. Классный бизнес, я рад за компанию! Просто я не уверен что он такой же классный для инвестора.

Вы можете со мной не соглашаться, но вот несколько тем для размышления.

1. За сколько вам предлагают купить квартиру? 520-580К. Но в Бер Шеве полно 3х комнатных   вариантов (980) за 360-520К. Даже на yad2 не выходя на улицу.  Покупать квартиру выше рыночной цены крайне неумно. Может конечно цены дорастут. Но скорее всего вы застрянете с продажей. И что? Компания вам поможет? Скорее всего разведет руками и скажет: «Это рынок, детка».

2. За сколько вам говорят, что можно сдать квартиру? За 2.200-2.500? Но в Бэр Шеве полно вариантов (648) до 2.200. Это ценовая категория людей необеспеченных. Которые риэлторских платить не любят. И предпочитают варианты подешевле искать самостоятельно. И хорошо если компания вам найдет русскую бабушку пенсионерку, которая будет исправно платить и разводить кошечек. Но 3-х комнатная, это скорее всего молодая семья с 1-2 детьми. Вы же понимаете, что это рынок не смогут сдать подороже, сдадут подешевле. Не смогут сдать хорошим сьемщикам, сдадут плохим.

3. Кто и по какому тарифу будет оплачивать поломки в квартире или ремонт? Компания пошлет вам счёт? Квартиру вы покупает отремонтированной  или ещё нужно будет вложиться? А что будет происходить в следующем году, когда съемщик уйдет? Кто заплатит за замену бойлера, кондиционера, электричества и инстеляции?

4. Вы действительно готовы доверить покупку недвижимости компании на рекламу  которой, вы зашли на Фейсбуке за цент? Без того чтобы сделать проверку компании и  владельцев? Минимальную проверку можно сделать в два клика в реестре компаний. А ради 500.000+ стоимости квартиры я бы проверил и банковскую историю и наличие исков. И лично поговорил с клиентами, и посмотрел бы пару квартир которые находятся в управлении компании. И много еще чего сделал, чтобы убедиться, что мои денежки не будут присвоены группой товарищей.

5. А  ещё, недвижимость покупают глазами. Нужно посмотреть, попробовать, оценить. 85% инвесторов покупают по тому что написано в газете. Статья в TheMarker стоит 5.500 шекелей, если нужно обращайтесь.  И в газете могут написать все что угодно. В одной и тоже газете могут написать, что в Беер Шеве покупать недвижимость выгодно и не выгодно. И это будет и правдой и не правдой. Потому что на расстоянии двух улиц цены могут подняться и опустится на 20-30%.

6. Простой подсчет, даже предложенных цифр, показывает, что обещанных 5% процентов вы не увидите. А даже если увидете в чем здесь цимес? Где  достройка, деление, тама 38, пинуй-бинуй. Те вещи которые прибавляют ценности квартире.

Мне израильская недвижимость приносящая меньше 10% годовых не интересна. Моя приносит 15-100% в год и имеет увелечение в цене вне зависимости от рынка. «Отсутствие проблем», то что рекламирует компания это сейчас. Проблемы появятся после покупки. И компания юридическое лицо в любой момент может прекратить своё существование.

Прежде чем покупать недвижимость просто проконсультируйтесь со мной, а лучше закажите полное сопровождение сделки в любом городе Израиля. Вы професиональны в своем деле, а я в своем. Напишите мне!

Как правильно покупать квартиру в новостройке в Израиле?

5 правил которые съэкономят вам много денег и нервов при покупке квартиры в новостройке в Израиле

1. Не подписывайте никакой бумажки без своего адвоката специализирующегося на недвижимости. Адвокат застройщика ваши интересы не представляет. Даже безобидное предложение о покупке может стоить вам очень много. Один из моих клиентов подписал такой документ, вместе с риэлторским бланком. И потом пошел к застройщику и подписал договор без риэлторов. Маклера через суд за 3 месяца получили свои комиссионные 20.000$.

2. Если у вас нет денег на счету и банк не одобрил вам ипотеку НЕ подписывайте договор. Потом будет очень сложно из него выйти без штрафов и пеней. Один из моих клиентов у которого были деньги в России потерял 10% от стоимости квартиры в несколько миллионов просто потому, что ему заморозили деньги при вводе в Израиль и потребовали объяснить законность их происхождения. Через 3 месяца после просрочки продавцы отменили сделку и забрал себе неустойку.

3. Повторю еще раз, не идете на сделку если банк не одобрил ипотеку на ЭТУ квартиру. Банк очень хорошо умеет защищать свои деньги. и очень хочет заработать. Если банк не дает денег вам или под эту квартиру, или дает меньше чем должен. У вас, или у квартиры есть проблемы. Например банк может предложить вам 60% ипотеки вместо 75% за квартиру на последнем этаже в доме без лифта. Потому что эта квартира неликвидная и тяжела в сдаче или продаже.

4. Не спешите! С одной стороны показывайте свою серьезность и ведите переговоры с представителем застройщика, с другой стороны не подавайтесь на давление. Воспользуйтесь услугой посредника у которого есть влияние. Тянуть время до подписания договора можно почти бесконечно. В сделках по сумме превышающей 2М шекелей можно вариться неделями и даже месяцами. Если это не «супер ликвидная» 2-3 комнатная квартира. Почти всегда есть возможность подняться или спуститься на этаж. Один из моих любимых примеров — клиент который тянул с подписанием в течении полугода. Он приезжал-уезжал, звонил нам, делал предложения и контр предложения, отщипывал по кусочку, отжимал где мог. В итоге мы помогли ему снизить цену с 3.8М до 3.5М, подняли с 11-го на 13-ый этаж и сделали кучу добавок по отделке.

5. С застройщиком можно торговаться, но главное делать это правильно. Бывают моменты, когда застройщику нужно показывать продажи банку. Например на этапе предварительных продаж ему необходимо продать 10% от общего количества квартир. Иначе застройщик просто не получит банковского сопровождения и не сможет начать строительство. И еще, иногда проще получить дополнения в квартиру, чем скидки по цене. И это достигается «на договоре» после того как максимальная скидка по цене уже выбита.

P.S.: Если вы хотите получить 5-8% скидки и дополнительные добавки при покупке новой квартиры в Израиле в новостройке, свяжитесь со мной сейчас. Оплата только по результату. Никаких риэлторских со сделки. Я представляю только ваши интересы и выторговываю по максимуму. Прежде чем вы подписали договор на покупку квартиры, срочно напишите мне! Это ничего не стоит! Мое участие в процессе переговоров с банком или застройщиком поможет Вам сэкономить десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Даже если мне удастся вытороговать для вас скидку в размере 10.000 шекелей — это средняя месячная зарплата. Стоит попробовать или как минимум проконсультируйтесь со мной. В худшем случае вы ничего не потеряете, а я ничего не заработаю. Поймите, торг с застройщиком уместен, и если вы не знаете израильских реалий, не хотите или не умеете торговаться обратитесь ко мне прямо сейчас!

Налоги на недвижимость в Израиле

Налог на покупку квартиры в Израиле

При покупке единственной квартиры в Израиле, налог исчисляется следующим образом (до 15/01/2016):

  • С первых 1.600.175 шекелей налог не взимается.
  • С суммы от 1.600.175 до 1.898.005 шекелей взимается налог в размере 3,5%.
  • С суммы от 1.898.005 до 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 5%.
  • С суммы от 4.896.615 до 16.322.055 шекелей взимается налог в размере 8%.
  • С суммы от 16.322.055 и выше взимается налог в размере 10%.

При покупке более одной квартиры в Израиле, налог на вторую и все последующие квартиры составляет (до 31/12/2014):

  • С первых 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 8%.
  • С суммы от 4.896.615 шекелей и выше взимается налог в размере 10%.

Для новых репатриантов расчет налога на покупку недвижимости будет иным

  • До цены 1,318,400 шекелеи — налог на на покупку составит 0,5%
  • Свыше 1,318,400 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 5%

 

При приобретении земель сельскохозяйственного назначения налог будет рассчитан по следующей схеме

  • Если цена покупки не превышает 269,660 шекелеи — размер налога составит 0,5%
  • Если цена земли превышает 269,660 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 6%

При покупке квартиры или дома с целью улучшения жилищных условий действуют такие же налоговые ставки, как при покупке первой квартиры, но лишь в том случае, если прежняя недвижимость (квартира/дом) будет продана в течение двух лет.

Указанные выше налоговые ставки применяются к резидентам Израиля. Нерезидентам могут быть предоставленны дополнительные налоговые льготы. Суммы уточняются по решению правительства и налогового управления.

При приобретении коммерческой или сельскохозяйственной недвижимости, включая землю под строительство, налог считается по-другому, обычно в размере 6% от стоимости покупки.

В определенных ситуациях налоговая ставка может быть иной, вплоть до полного освобождения от налога, так что все вышеуказанные цифры приведены для общей информации, и не могут заменить консультацию специалиста по налогам.

Между Израилем и Россией подписана Налоговая Конвенция, согласно которой запрещается налоговая дискриминация между гражданами Израиля и России в обеих странах. Российские граждане в Израиле могут пользоваться многими налоговым льготами, предусмотренными для граждан Израиля. 22 статья Конвенции, отменяет двойное налогообложение .

Налог на покупку должен быть уплачен в течении 45 дней после подписания договора. Иначе начинаются пени и штрафы за невыплаты в привязке к годовому индексу цен.

 

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле зависит от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры, при этом учитываются также расходы (гонорар адвоката, гонорар посредника, ремонт квартиры и т.п.).

«Мас шэвах» (25% налог на разницу между покупкой и продажей) оплачивается продавцом при продаже недвижимости. К Закону о налогообложения недвижимости были введены поправки в виде формул для расчета выплаты этого налога (поправки на инфляцию и амортизацию).

Существует ряд налоговых льгот, вплоть до полного освобождения от налога при выполнении условий, определенных законами и различными подзаконными актами. Часто одна и та же сделка может подпадать под действие различных пунктов закона, и очень важно выбрать оптимальный вариант, особенно с учетом возможности совершения последующих сделок

Если продавец гражданин Израиля владеющий одним объектом недвижимости, он имеет право воспользоваться освобождением от оплаты налога раз в 18 месяцев.

Налог на аренду квартир в Израиле и за рубежом

Владельцы сдающие квартир в Израиле и граждане Израиля сдающие квартиру за рубежом обязаны заполнять ежегоднюю налоговую декларацию.

Налог на аренду недвижимости в Израиле составляет 10%. До 5080 шекелей в месяц (сумарно на все квартиры) существует освобождение если заполнить декларацию до 30 дней после окончания календарного года.

На аренду недвижимости за рубежом налог 15%. Освобождение при договоре об отсутствии двойного налогооблажения с государством в котором находится недвижимость.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Мне хочется плакать, даже рыдать в голос. Я провожу десятки встреч по недвижимости в неделю. Результаты неутешительны. У многих людей напрочь отсутствует понимание, что такое недвижимость и зачем она вообще нужна. «Чтобы жить», возможно, подумаете вы. А вот и нет!

Недвижимость это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Только большинство людей этим рычагом, даже близко, не знает как пользоваться.

Давайте я расскажу вам свой финансовый план. Он прост. У меня, пока, трое детей. Каждому из них я куплю по две квартиры. В одной жить, другую сдавать. Ну, или обе сдавать, и жить где захочется. При условии что квартиры приносят минимум 1.000$ в месяц, это возможно. Мои квартиры на данный момент приносят больше.

2 квартиры на сдачу позволяют нам арендовать достойную недвижимость и ещё остаётся достаточно чтобы откладывать на следующие инвестиции. При 6 квартирах в личном владении мы гарантированно сможем жить совершенно спокойно и заниматься тем, чем нравится.

Я начал работать с недвижимостью в 2005. И вот главный урок который я выучил. Если покупать недвижимость в хорошем месте по рыночной цене, всегда как минимум останешься при своих. А если купить ниже рыночной и с постоянным месячным доходом. гарантированно будешь в прибыли. За последние 10 лет стоимость моих квартир выросла в 2.5 раза

Первый вопрос, который надо задать маклеру прежде чем начинать с ним работать: «Есть ли у Вас Ваша квартира, которую Вы сдаете?» И если ответ: «Нет», возможно, этот вопрос должен стать последним. Второй вопрос «Сколько процентов годовых Вам приносит Ваша недвижимость» и если ответ меньше 5 %, я бы очень сильно сомневался в его компетентности.

Вот вам калькулятор. Математика очень простая. Все цифры взяты из моей реальности. Покупка квартиры за 1.000.000. Своих денег 250К, ипотека 750К на 25 лет. Месячная сдача 3.800 шкл. и выплаты по ипотеке 3.300 шкл. Какой ежемесячный доход? …. 500 шкл.? НЕ ПРАВИЛЬНО.

Выплата по ипотеке 3.300 шкл. из них только 1.420 шкл. это выплата по процентам. А 1.880 шкл. это возврат фонда. И с каждым месяцем выплаты по проценту уменьшаются, а по фонду увеличиваются. Через 10 лет от фонда останется только 500К. То есть если вы даже продадите квартиру за ту сумму которую вы купили — 1.000.000 и вернете ипотеку 500К. У вас останется 500К на руках. Вместо 250К которые были. Это 10% годовых.

Хотя скорее за 10 лет квартира вырастет в цене на 50-100%. Это превращает доход в 20-40% годовых. А еще дополнительные скромные 500 шкл. в месяц. Инфляция, которая играет не против вас а на вас.

Вы спросите, а что если цены на квартиры упадут. К сожалению или счастью в Израиле тенденция вверх. Так что даже если и будет «просадка» на 15-20%, в течении 10-15-20 лет все вырастет. Вы же не на один день квартиру покупаете. Тем более что она приносит прибыли больше чем расходов.

И еще если вы предпочитаете покупать квартиру для того чтобы в ней жить, а не сдавать учтите, что эта формула работает не совсем так. В общем считайте правильно.

Кошмарный август

Посмотрел статистику продаж недвижимости за август … я в ужасе.

По данным ЦСБ Продажи новостроек сократились на 32,6 %. Количество непроданных, законченных новых квартир выросло на 17,2 % до рекордных 28,757 квартир. Начало новых проектов упало на 14 %.Цены не изменились, а в некоторых городах поднялись на 1-3 %.

В июне и июле картина была похожая если не хуже. Этот искусственный ступор рынка был создан возней с недоношенным законом об отмене НДС на первую квартиру. По критериям под это освобождение попадают порядка 5.000 семей и даже им он не съэкономит 18 % от цены квартиры, а намного меньше Закон стоит государству 4.8 млрд.шкл.

Рынок застопорили. Это примерно так же как рвануть ручник на скорости 120 км. в час. Никакого эффекта, кроме запаха паленой резины. За 3 самых хлебных месяца, в которые традиционно продается больше всего недвижимости, государство недополучило на прямых
налогах на покупку квартиры больше 3 миллиардов шекелей, столько же на косвенных. Ещё столько же потеряло на поборах с нового строительства. А цены только выросли. Итого 12 миллиардов

Вот что происходит в сентябре и октябре. Инвестора и молодые пары ждавшие МАМы небесной, в смысле отмены НДС возвращаются на рынок. Застройщики поднимают цены чтобы компенсировать 3 месяца спада в продажах и возможное прохождение закона. А ещё из-за состояния неизвестности они не спешат начинать новое строительство. Что приведет к проблеме в долгосрочной перспективе. Отсутствие предложения приводит к излишку спроса.

Малогабаритных квартир не строят. Те проекты, которые сейчас только начинают продажи, разлетаются как горячие пирожки. Пример: новостройка 2-3 комнатные квартиры в центре Нетании, которую я посылал в прошлой рассылке. Для тех кто не ознакомился свяжитесь со мной для получения подробностей:

С начала октября, и не смотря на праздники, в ней продано 30 квартирбез рекламы в режиме присейла. 02.11.2014 застройщик поднимает цены на дополнительные 4%. А пока люди из других городов приезжают проверить возможность. Мой адвокат сказал: «Абалдеть! Заверните две». Ну и я прикупил двушечку. Вы поймите, новых 2-х комнатных в Нетании просто нет, а спрос есть.

Да, кстати спасибо Виктору, Елене, Марии, Евгению и Игорю за то что присоеденились ко мне и тоже купили квартиры в этом правильном проекте.

P.S.: Создал FAQ на сайте. Если у вас есть вопросы по покупке квартиры напишите мне, и я отвечу вам в рассылке.

Почему цены на недвижимость в Израиле продолжают расти?

  1. Израиль маленькая страна с ограниченной площадью пригодной для жилья. Особым спросом пользуются прибрежные центральные районы.
  2. Наличие большого количества святых мест для 3х основных религий.
  3. Естественный демографический прирост населения
  4. Ограниченное количество строительства нового жилья.
  5. Отмена виз в Израиль из России и Украины. Израиль — одна из немногих стран, в которые можно просто взять билет и прилететь.
  6. Израиль отличное место для вывода и хранения капитала. Никому, никогда и никого не выдает.
  7. Еврейская традиция покупки своей квартиры. «Лучше 20 лет платить банку, чем всю жизнь хозяину».
  8. Богатая еврейская диаспора и постоянная волна эмигрантов покупающих недвижимость. Особенно в прибрежных городах.
  9. Отличные пляжи, чистое море и наличие цивилизации.
  10. Даже если есть война — центральные районы это не затрагивает.
  11. Постоянное движение людей улучшающих жилищные условия.
  12. Низкая процентная ставка и легкость получения ипотеки под 3,5% процента годовых (до 50% от суммы для неризедентов).

НДС 0% отменяется!

Искуственная кома рынка новостроек в Израиле закончилась щелчком по носу популиста заварившего эту кашу. Пол-года жесткой стагнации. Падение покупок новой недвижимости и запуска новых проектов на десятки процентов. И пшик, все испарилось под давлением нац. безопасности.

А строить больше не пробовали? Вместо того чтобы коммуниздить рынок отменной самого правильного налога на потребление (НДС застройщиков перекрывается поставщиками). Попробуйте скостить эту же сумму с цены на землю на госсударственных тендерах в центре страны и ограничить застройщиков по ценам на квартиры в этих проектов. Увеличьте квоты и уменьшите поборы на иностранных строительных рабочих. Оптимизируйте бюрократию и процессы на стройках, чтоб строили быстрее.

Практически никто не строит наиболее ликвидных 2-3 комнатных квартир, а только 4-5 комнатные. Людям в предпенсионном возврасте, молодым семьям без детей или с 1-2 детьми, одиночкам не нужны 4 комнаты. Они их не потянут, ни по выплатам, ни по налогам и обременениям. Что остается делать читателям моей рассылки имеющих сбережений 50-100 тысяч шекелей месячный доход в 5-7.000? Или переферия или аренда навечно.

Квартира за миллион это 300.000 своих денег и ипотека с месячной выплатой в лучшем случае 3.500 шекелей на 25 лет. А для этого чистые доходы от зарплаты 10.000 шекелей в месяц.

Многим покупателям закон НДС скорее навредит чем поможет. Основаная масса не подходит по критериям и даже те кто подходит не получит 18% скидки. Во первых застройщики поднимут цену… уже подняли. Во вторых львинная доля стоимости квартиры это цена участка и инфраструктуры, которая НДС не облагается. А самое главное, те кто пол-года стоичиски выжидал с покупкой квартиры сейчас возвращаются на рынок и сметают все … первичку, вторичку, землю. И еще есть инвестора которые тоже выжидали. Кстати налог на покупку доплонительной квартиры на первые две недели 2015 года с 5% опускается на 3.5%. Инвестора будут покупать!

Если вы серьезно настроены на покупку квартиры вот, что вам необходимо сделать прямо сейчас:

  1. Проверьте сколько денег у вас есть на покупку квартиры. Это первый урок в рассылке, подпишитесь справа
  2. Получите принципиальное разрешение на взятие ипотеки от банка. (без этого даже не начинайте поисков)
  3. Проконсультируйтесь со мной, это съэкономит вам десятки тысяч шекелей и сотни часов времени.

P.S.: Из-за сложившейся ситуации на рынке недвижимости в конце месяца я проведу два экстренных мастер класса «Как правильно покупать недвижимость?» один в Тель-Авиве, второй в Хайфе. Если вам действительно необходимы ответы на все вопросы по процессу покупки недвижимост. Прямо сейчас напишите мне, ответьте на это письмо. Участие в мастер классах только по приглашению, количество мест сильно ограничено.

Первый покупатель всегда прав

Я всегда нахожусь в поиске хорошей недвижимости. Постоянно просматриваю объявления, спрашиваю у риэлторов и общаюсь с людьми. Если не куплю сам, всегда есть кому предложить. самый лучший способ найти отличную возможность это смотреть квартиры и делать предложение цены.

Волка ноги кормят. Утренняя пробежка по коллегам маклерам принесла атрактивную квартирку. » Свеженькая», в пятницу зашла воскресенье я уже ее смотрел и показывал. Двухкомнатная 60 метровая в 5 минутах ходьбы от спуска на лифте к морю в центре города Натания, первый этаж на столбах. Квартира конечно убитая, ее нужно полностью переделывать. Серьезный недостаток — односторонняя. Но так как она прямоугольная — очень легко делится на две большие студии. Квартира находится в туристической зоне ее очень легко сдавать на короткие сроки под мой любимый доход 15% годовых. Проблема одна: цена.

Хозяева только выводящие квартиру на рынок жадные. Они в основном ориентируется на цену которую услышали от соседей или увидели в интернете. И совершенно не волнует, что «не их» квартира лучше, больше или уже пол-года на рынке. Есть огромная разница между «хотеть продавать» и «продать». Хорошие квартиры со вторых рук, в тех которых цена соответствует качеству, до рынка не доходят. Их покупает или снимает первый понимающий покупатель.

В первые две недели квартиру осматривают самые серьезные покупатели, те которые ищут давно и уже созрели для покупки, с разрешением на ипотеку, а главное со знанием рынка. Как правило, предлагаемая ими цена близка к действительной. Инвестора конечно попытаются предложить значительно ниже, но они тоже понимают что чудес не бывает.

Потом произойдет следующее: к озвученной хозяином цене квартиры бестолковые маклера прибавляют 5-10% процентов что бы «было куда падать». И начинается мартышкин цирк. Десятки, а иногда и сотни показов. В итоге через 4-5 месяцев хозяин, если ему реально нужно продать, уступает за первоначальное предложение а иногда и меньше.

Рыночная цена это то что предлагают покупатели, а не то чего хочет продавец.

Для продавца существует два варианта либо опуститься до рынка либо рынок поднимется. Второй вариант в израильских реалиях занимает до года, это если в нашей мирной стране ничего не произойдет. Понятное дело, что если продавец никуда не спешит и готов подождать он возможно продаст подороже. Но простая математика говорит о том, что если рынок растет то все цены растут. Скажем продавец хочет продать 3-х комнатную за 900.000 и купить 4х комнатную за 1.200.000. Через год +5% трешка будет стоить 950, а 4х комнатная 1.260.000. Это 10.000 разницы не считая риэлторских, адвокатских и прочих комиссий за удорожание, а также не считая большей аренды которую можно выручить за 4 комнаты.

Продавцам не выгодно затягивать продажу недвижимости, также как покупателям ждать с покупкой квартиры. И еще раз я не говорю что нужно сломя голову бросаться заключать договор с первым предложившим смешную сумму. Нужно быть готовым к разумной уступке в 5-7%

Хорошая недвижимость в плохом месте

Каждый день по дороге в мой офис я проезжаю через район трущоб. В последнее время в этом районе начали строить новые здания. “Квартиры”,- как сказала Лена – “цена на которые, начинает падать, сразу по завершению строительства”.
Меня мучают два вопроса: Кто берется за строительство таких квартир? И кто их покупает?

Ответ на первый вопрос понятен. За строительство берется тот, кто хочет заработать. Если посчитаем, сколько он хочет заработать выйдет смешная сумма. Участок земли в подобном районе стоит из расчета 120.000$ за единицу жилья, строительство эконом класса – 1.000$ за метр. Итого на 120 метровую квартиру уходит 240.000$. И это не включая 16% НДС. На застройщике риск того, что квартиры не продадутся. Цена квартир в этих домах начинается с 270.000$. И где здесь заработок?

Ответ на второй вопрос менее прозрачен. Чтобы была понятна разница, в более престижном районе, в котором нет трущоб, цена на квартиры начинается с 300.000$. И, тем не менее люди покупают недвижимость в плохом районе. Почему? Для меня остается загадкой. Чтобы жить? В этих районах жить плохо, реально плохо. Школы, контингент, грязь, преступность. Чтобы сдавать квартиру? Низкая рента + слабые слои населения которые эту квартиру убьют в течении первого года. Как инвестицию? Но если в ближайшем обозримом будущем (завтра) не планируется тотального сноса всего района, есть более атрактивные и менее рисковые вложения.

Я уже давно не продаю недвижимость в таких районах и вам не рекомендую покупать. Единственное что невозможно изменить в недвижимости это ее месторасположение. Опять же всегда есть исключения из правил.

А что вы думаете по этому поводу?

Как НЕ упускать возможности?

Клиент, которого я консультирую по покупке квартиры вчера кусал локти. Он в течении месяца торговался с продавцом. Хотя, был готов заплатить запрашиваемую цену. Нашелся другой покупатель, который просто выписал чек. И мой клиент из-за разницы в 3.000$ упустил выгодную сделку.

Возможности не пропадают их просто подбирает кто-то другой. Способный решать и действовать быстрее чем вы. Тому кто тянет с решением остаются лишь крохи и в последствии размышления о том, как все было бы хорошо, если бы решился.

Возможности находятся в вашей профессиональной сфере. В том что вы понимаете. Возможности не валяются на рынке, а появляются на очень ограниченный период времени. До первого покупателя.

Если в недвижимости заинтересованная сторона, например риэлтор, адвокат или хозяин квартиры, сообщает вам о “возможности жизни”. Спросите простой вопрос: “Сколько эта квартира находиться на рынке? И почему до сих пор не продана”.

Имейте свободные деньги. Минимум 1.000 шекелей в кошельке и 10.000 на счету. И будьте готовы выписать чек. Говоря: “Покупаю!” приучите себя давать задаток. Иначе включается механизм само-саботажа “откладывания покупки”. Лучше потерять незначительную сумму денег, чем упустить возможность.

Планируйте покупку. Точно обозначенные критерии в недвижимости и их соответствие вашим целям помогут избежать вам спонтанных и рискованных решений.

Подписание – обязывает

Позвонил ко мне хороший товарищ, посоветоваться. Подписал договор с хозяином квартиры о съеме. Хозяин в последний момент решил отменить, а у товарища выселение на носу.

Дорогие мои! В израильской недвижимости все очень просто. До подписания любой бумажки, даже туалетной, даже свидетельства о получении аванса ,стороны ничем друг другу не обязаны. В момент, что бумажка подписана, стороны обязаны совершить сделку в соответствии с описанными условиями.

Для того чтобы бумажка судом была признана договором по недвижимости достаточно чтоб в ней были указаны данные сторон (имя, номер паспорта и адрес), сумма, даты сделки и подписи.

Насильно к такому хозяину вселяться я б конечно не стал. Семь пятниц на неделе, и всегда можно найти способ напакостить съемщикам. Но потребовал бы неустойку за нарушение договора.

Именно это порекомендовал я сделать своему товарищу и дал ему телефон адвоката, который быстро решает подобные вопросы. В течении недели у товарища был чек на сумму в 1.600$. Умный квартировладелец решил не идти в суд и отделаться неустойкой.

Подписание — обязывает к сделке, поэтому прежде чем подписывать подумайте.

Как проверить реальную стоимость квартиры?

Многие спрашивают меня как узнать реальную стоимость квартиры. В недвижимости выигрывают при покупке, а не при продаже. Я всегда рекомендую рассматривать недвижимость с перспективы инвестора. Формула очень простая и состоит из одной проверки. Заходите на сайт вторичной недвижимости и проверяете, за сколько сдаются квартиры подобные квартире, которую вы присмотрели для себя. После этого делите полученную сумму на годовой процент, который вы хотите получить от аренды, умножаете на 1000 и получаете реальную стоимость квартиры.

Приемлемые варианты для жилой недвижимости 3.5-5% годовых для коммерческой недвижимости 8-10% годовых. То есть если мы возьмём живой пример, 3-х комнатная квартира которая сдается за 900$ должна стоить в районе 180-250.000$ (900$/3.5-5% *1000). Если запрашиваемая цена (включая ремонт и дополнительные расходы) значительно превышает оптимальную выигрыша при покупке нет. Соответственно риски на порядок выше.

Понятно, что покупая квартиру для себя мы часто руководствуемся эмоциями, а не трезвым расчетом. Покупая, всегда нужно думать о продаже. Даже если вы не собираетесь сдавать квартиру, возможно тот кто захочет ее купить у Вас будет считать по-другому.

Маклера

Я искренне не люблю некоторых моих коллег. Тех самых, которые создают отвратную репутацию нашей профессии.

Единственный измеряемый критерий успешности риэлторов — это долгосрочные отношения с клиентами и доказуемые результаты. Фразу: «что потопали, то и полопали» я выучил с первого же дня в недвижимости. Как разницу между риэлтором и маклером.

Хороший риэлтор может зарабатывать много, а работающий правильно очень много и надолго. Другой вопрос, что если риэлтор прекращает работать, доходы тут же прекращаются. Так что не говорите мне, что это бизнес. Для владельцев агентств и сетей агентств недвижимость это — бизнес, а для агентов — работа.

При правильной система работы в любой сделке есть 4 этапа:

  1. Найти квартиру
  2. Найти покупателя
  3. Сделать сделку
  4. Получить комиссионные

У новичков в недвижимости возникают два вопроса по системе работы:

Первый вопрос: Почему получение комиссионных отдельным пунктом?

Это в точной Европе или Америке риэлтору платят сразу, безоговорочно и все. Более того в некоторых странах без риэлтора сделка просто не состоится. В Израиле риэлтору пытаются заплатить как можно позже и как можно меньше. Кстати если вы не подписывали бланка заказа риэлторских услуг или у риэлтора нет действующей лицензии, Вы вообще не обязаны ему платить. Поделом моим нерадивым собратьям, работающим по-черному. Но уж если заказ услуг подписан, и лицензия в наличии, будьте добры рассчитаться с риэлтором сполна в день договора.

Второй вопрос: Почему сначала найти квартиру, а не покупателя? И не просто найти, а обязательно подписать и взять в эксклюзивную работу. Если продавец серьезно настроен, квартира будет продана за указанный в эксклюзивном договоре с агентом срок. Одна квартира — масса покупателей, один из которых станет ее владельцем на обговоренных условиях.

Покупатели в основной своей массе не знают, чего они хотят или хотят того, что в природе не существует. Ожидают, что риэлтор им это найдет. Не сообщают о том, сколько денег готовы вложить на самом деле. И уж точно не эксклюзивны, а бегают сами и со всеми риэлторами города, а то и страны.

Для риэлтора единственный способ гарантировать свои доходы это постоянно работать над своими эксклюзивными квартирами. Возвращаясь к некоторым моим коллегам ,по цеху которых я ненавижу. Первое, что они делают — это публикуют дешевое объявление под видом частного лица на «слишком хорошую» квартиру, которой в природе не существует. После этого хитрые маклера садятся в офисе и ждут.

Когда на их объявление клюет покупатель, они берут его за жабры. Везут по всему городу и на каждой рыночной квартире мало-мальски подходящей требованиям убеждают их покупать. Как правило, квартир маклера до этого не смотрят и их мало волнует, что клиенту нужно. Вокруг таких маклеров, как правило, крутится куча таких же партнеров с которыми они пилят клиентов.

Вы знаете, иногда это срабатывает. Чудовищно тяжелые сделки, в которых замешано 3-4 маклера грызущихся между собой. Это делает нашу профессию еще более неприглядной в глазах окружающих. Для того чтобы избежать всего это цирка и траты, достаточно просто проконсультироваться по правильному процессу покупки квартиры на Личной консультации

Возможности …

Одно ключевое слове, которое я вынес в заголовок письма. И которое двигает весь рынок недвижимости. Возможности. Скажу Вам по секрету, возможности на израильском рынке жилья существуют всегда. Вопрос заключается в том, замечаете ли Вы их, и готовы ли действовать. Или склоны жаловаться, ждать, жадничать и даже если к вам придет возможность ее упускать. Вот такая полная Ж получается.

Позвонил мне коллега и риэлтор и пожаловался, не то что бы на жизнь. А на то, что в течении последних 6 месяцев ищет квартиру для себя, на инвестицию.У него есть куча свободных денег, хорошая репутация в банке и понимание, что является хорошим вложением. Может он просто не умеет искать, а скорее просто ищет несуществующее чудо, которое намного ниже рыночной стоимости. А может замкнулся на определенном виде недвижимости и не готов оглядеться вокруг

Я с утречка не поленился, специально для Вас и него, открыл сайт экономического издания TheMarker. Просто, для того чтобы показать насколько легко находить возможности в недвижимости. И вот что я вытащил из шелухи рекламных и социально-протестных статей.

Мэрия родного мне города Нетании (и это ни в коем случае не самореклама) утвердила проект строительство причала для яхт. Как Вы думаете, цены на недвижимость вокруг пойдут вниз или вверх?

А еще утвердили проекты начала строительства в нескольких преинтереснейших местах:

Например перекресток Глилот — между Герцелией и Тель-Авивом. Возведение нового микрорайона на месте Аэропорта Сде Дов и пляжа Тель Барух — северный Тель-Авив. Как Вы считаете, недвижимость в этих районах будет пользоваться спросом? А на этапах покупки земли, строительства и готового жилья будет разница в стоимости?

Понятно что эти возможности не для всех, а для тех, кто как мой коллега имеет много свободных денежек на спекуляции.

Да, а для тех кто плачется, что имеет на инвестицию в недвижимость меньше 15.000$. И таких судя по опросу проведенному мной среди читателей этой рассылки прискорбное большинство. Есть тоже варианты.

Например: Южный кибуц продает 85-100 метровые качественные домики с кирпичной крышей и участком земли в 500 метров! За 250-300.000 шкл! Под беспроцентную суду на 15 лет. Внимательно перечитайте это! А у Вас не возникало идеи приобрести такой домик и даже не жить в нем а тупо сдавать в аренду. За подробностями обращайтесь …

Как Вы понимаете один из самых главным факторов, которые влияют на цену недвижимости это ее месторасположение. А одно из самых главных препятствий в покупке недвижимости — жадность. Но, об этом мы поговорим в следующих письмах.

И еще одним важным открытием для меня послужила трагическая статистика опроса. Внимание! 87% участников написали, что им совершенно не с кем проконсультироваться по покупке недвижимости.

Я по мере способностей постараюсь решить эту проблему. И специально для Вас, я запустил сервис консультаций. В честь моего дня рождения я выдаю 35% скидки на ознакомительную консультацию на ближайшую неделю. И, если до этого, цена была ознакомительно низкой, то теперь она смешная. В следующую среду халява закончится. Воспользуйтесь возможностью.
Быстренько зайдите и оформите себе Личную, Индивидуальную Консультацию по недвижимости в Израиле