Простой алгоритм покупки недвижимости

Один мой товарищ все никак не мог купить квартиру. Цены постоянно росли и он не решался, ожидая понижения. Он купил квартиру сейчас. Не дождался ?

Хотите простой алгоритм для покупки недвижимости? Внимательно прочтите этот пост до конца. Прибейте его на стенку и возвращайтесь к нему как к мантре, пока не вызубрите. Я даже наверное потом схему прифигачу для наглядности.

1. «Квартира для себя» Есть деньги? Ищите сами или с риэлтором, проверяйте варианты, выбирайте. Вам нужно отсмотреть минимум 50 квартир, лучше 100. Понравилось? Торгуйтесь. Покупайте. Не хватает денег? Одалживайте. Если выплаты по одолженному выше аренды которую вы заплатили бы за подобную квартиру НЕ ПОКУПАЙТЕ.

Квартира на инвестицию

1. Есть деньги? Замечательно! Ищите квартиру. По статистике каждая 20-ая квартира продаётся ниже рыночной стоимости. Есть два варианта. Либо быть первым на квартире, хозяин которой не знает ее цены. Либо «высиживать» пока хозяин не спустит цену. Чем выше пальма, тем больнее падать.

2. Нет денег? Замечательно! Ищите возможность. По статистике … ну вы поняли. Минимальный заработок на хорошей опции на покупку квартиры 50.000 шекелей. Сколько для этого нужно посмотреть квартир? 50? 100? 200? Да пофиг. Считайте, что вам заплатят 250-5.000 шкл. за каждый просмотр. НО ПОТОМ

Найдите квартиру ниже рынка на 20% и инвестора или «покупатели для себя» с радостью вам заплатят комиссию!

3. Где искать? Самые лучшие возможности находятся в радиусе 15 километров от места в котором вы живете.

У соседа трава всегда зеленее. Я слышал много историй: «квартиры для студентов в Бер Шеве», «квартиры для инвесторов в Афуле», «офисы в Иерухаме», «земельные участки в Тизинаби», «покупка недвижимости в Одессе/Батуми/Праге/Берлине/Штатах».

Кто вы в этой истории продавцы или покупатели?

Покупатели? Дорогие мои, вас сделают! Хорошие объекты на рынке не валяются. Если вам возможность предложили, а не вы ее сами выстрадали, шансы что заработаете в лучшем случае 50/50. Если что-то активно рекламируют, это нужно очень внимательно проверять специалисту. Рынок недвижимости существует последние 10,000 лет и добрые люди на нем не выживают. Один мой бывший коллега говорил: «Лох не мамонт».

Три вопроса. Вкладывает ли человек предлагающий вам возможность свои деньги? На ком записан объект? Кто им будет управлять? Если ответы: нет, не только на вас, не вы — это + 3 красных лампочки ?

4. Какую недвижимость покупать? ЛИКВИДНУЮ! Первой покупкой должна быть квартира: 2-3 комнаты в старом доме. Не переделанный офис, не подвал, не склад. К последним и первым этажам отнеситесь очень внимательно. Почему не магазин или офис? На жилую недвижимость 75% финансирования и больше вариантов улучшения.

Вас должно интересовать всего три вещи кому эту недвижимость можно сдать, кому продать и как улучшить. Кстати капитальный ремонт в большинстве случаев не выгоден.

Где есть проблемы, там есть возможности. Вопрос можете ли вы решить эти проблемы?

5. Как покупать?

Первый вопрос, который вам нужно задать есть ли ежеквартальная / ежемесячная а лучше каждодневная прибыль с недвижимости? Если нет или прибыль не устраивает лучше перепродать опцию «горе-инвестору». Прибыль=доходы-расходы.

Не рассчитывайте что рынок вырастет, покупайте ниже рынка. Основная прибыль с недвижимости идёт при продаже. Чем быстрее вы оборачиваете процесс покупки-продажи тем выше ваша доходность. В идеале продавать вообще не покупая. Но, если приобретаете, прибыль может и должна быть НЕСКОЛЬКО СОТЕН ТЫСЯЧ шекелей.

Недвижимость покупают глазами. Инвесторскую недвижимость покупают без эмоций. Товар он и есть товар.

6. С кем покупать квартиру?

Не экономьте на профессионалах! Те, кто квартиру проверят, проведут переговоры, помогут с ипотекой, оформлением и.т.д. Они могут сэкономить вам массу денег, нервов и времени. В разы больше чем вы им заплатите.

И последнее ДЕЙСТВУЙТЕ! Не ждите. Никто за вас, вашу работу не сделает. Цена бездействия намного выше цены опыта.

Правильная сделка

Это одна из лучших моих историй — в ней есть хэппи-энд, причем заслуженный. Клиентка все сделала правильно.

Алина купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Сделка шла достаточно долго из-за того, что там было наследство. Рыночная цена квартиры была $212.000, она взяла ее за 182.000$. Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще $25.000 вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом $75.000.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Алина выяснила, что там организуют колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, будут работать 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы. Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за $312.000, мотивируя это тем, что новые владельцы выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. $180.000 суммарного дохода от продажи и 3 лет аренды!

При том, что своих денег было вложено $100.000, остальное ипотека и ссуды — прибыль составила 60% годовых

Скупой платит дважды, а иногда и трижды

В элитном проекте у меня был ещё один клиент, назовем его Моти — из тех, что надеются обдурить даже старуху с косой. Он пришел ко мне с самыми серьезными намерениями, выбрал жильё и пригласил меня сопровождать сделку. Мы подписали договор об оказании риэлторских услуг и запустили процесс. Торг с застройщиком шел как по нотам, мы с напарником выбили для Моти самые выгодные условия и уже сделали письменное предложение. Сделку собрались заключать со дня на день… и тут мне позвонил помощник застройщика. Наш человек.

— Привет! Помнишь Моти? Я видел, как он сидел и подписывал договор с другим риэлтором!

Другой риэлтор оказался родственником клиента, он сказал: зачем тебе платить большие деньги, я за десятку все закрою. Наивный клиент понадеялся, что он сэкономит на сделке, а я просто так откажусь от 30.000$, причитающихся мне за сопровождение. Но, как говорится, нашла коса на камень.

Мы позволили сделке завершиться по той же цене и на тех же условиях и недолго думая подали в суд. Вся доказательная база, переписка, риэлторский договор, письменное предложение подписанное клиентом и т.д. были у нас на руках. Более того в риэлторском договоре на русском языке (чтобы не мог сослаться на незнание иврита) было указаны двойные комиссионные в случае неуплаты. Суд принял нашу сторону.

В течение года наши адвокаты бегали за Моти, чтобы отдать ему судебное решение. Каждые две недели проверяли в МВД в Израиле ли он. И наконец посыльный, торжественно вручил ему пакет с судебным предписанием. На что Моти популярно объяснил, как он нас имел в виду. Судебное решение на 60.000$ + издержки в нашу пользу, было принято за две недели и мы были готовы отдавать дело государственным коллекторам. И тут Моти начал бегать за нами с просьбами все уладить. За него очень попросил застройщик и мы великодушно согласились на 40.000$. Скупой платит дважды, а иногда и трижды.

Об умном клиенте замолвите слово

Эта история произошла на одной ярмарке недвижимости в Москве, где я представлял элитный проект на первой линии у моря. На выставках обычно низкая отдача, мы приезжаем в основном чтобы поддержать существующих клиентов. Богатые люди по ярмаркам недвижимости не ходят. В основном все решается на личных встречах.

Но в этот раз, стоя у стенда, я почувствовал серьёзного клиента — типичного старого еврея, скромно одетого, незаметного “бухгалтера”. Из тех, к которым новые русские подходят и говорят: “Папа, дай денег”. Клиент сказал, что через месяц будет в Израиле, у него уже взяты билеты. Он готов встречаться и внести предоплату за сопровождение сделки.

Прошел месяц — и клиент приехал заключать договор. День в день, как и обещал. Он ещё в России решил принять участие в проекте, который я рекламировал. Выбрал квартиру, этаж, сторону дома — осталось только подписать документы. И тут началось самое интересное!

Шесть месяцев мы вместе с ним бодались за каждую мелочь, торговались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и переводили бумаги. В итоге с квартиры стоимостью в 1.100.000$ мы выторговали больше 100.000$ и еще где-то 50.000$ — на кондиционере, плитке, отделке и более высоком этаже. Этот человек точно знал, чего именно он хочет, и добивался своего с упорством носорога. В процессе я узнал, что клиент — застройщик в Москве и прекрасно разбирается в теме. Как он скромно сказал: я участвую в маленьких проектах, квартир на 800… Он выиграл, а я получил достойную оплату за труд и бесценный опыт в переговорах от профессионала.

История №1 — Клиент с неограниченным бюджетом

История, которую я вам расскажу — про неограниченный бюджет, богатого англичанина и жадного риелтора, потерявшего время и деньги. В одно прекрасное утро мне позвонил коллега:

— Миха, какие хорошие варианты элитной недвижимости у тебя есть? Пришел клиент с неограниченным бюджетом, говорит, что хочет купить 3-4-5 комнатную квартиру или пентхауз — лишь бы был солнечный балкон и вид на море.

— Никаких, — ответил я и устранился. Опыт подсказывал мне «дело нечисто». Если клиент хочет всего, он не готов к покупке. Просто не знает чего хочет, либо риэлтор не сделал свою работу и не выяснил нужды клиента.

Мой коллега за два часа поднял все варианты в требуемом районе, назначил встречи, понесся через полгорода, схлопотал штраф за неправильную парковку. И выяснил, что его клиент, богатый американец, желает не купить квартиру, а снять пентхауз.

Надо же что-то заработать? Риелтор отменил показы продаж, нашел варианты съема и отправился показывать пентхаузы.

Первый дом не понравился видом, второй, пятилетней постройки оказался слишком старым, в третьем сделали недостаточно дорогой евроремонт… Четвертый вариант не имел видимых недостатков — кроме цены. Он стоил 3000$ в месяц, а клиент был готов платить 1200$. За такие деньги бесспорно можно снять квартиру — приличную «трешку» в центре, но никак не элитный пентхауз на первой линии.

Кто проиграл в этой истории?

Все. Риелтор потерял рабочий день, потратился на штраф и ничего не заработал. Клиент потерял день, ничего не снял и ничего не купил.

Почему?

Клиент не озвучил ясно свои цели, и не знал, какая конкретно квартира ему нужна и за какую цену. А риелтор не удосужился выяснить все обстоятельства перед тем, как начать обзвон. Слова «неограниченный бюджет» затмили его разум.

Сексуальные приключения Инбаль Ор

Вам это понравится. Из серии как выплатить все деньги за квартиру, не получить ее и еще остаться должным. Инбаль Ор была метеором израильской недвижимости. Поднималась со скоростью света и падала также. Больно. Выйдя с периферии и бедного детства Ор занялась организацией групп покупателей, которые совместно приобретали земли и строили квартиры.

Итогом деятельности стало вчерашнее решение суда о принудительном расформировании компании и передаче коллекторам. Чтобы были понятны цифры. Речь идет о СОТНЯХ миллионов шекелей которые она должна всем: государству, банкам, работникам, поставщикам, покупателям. Именно в таком порядке. Таки не сомневайтесь покупатели на последнем месте.

Дальше будет немножко математики. Рассмотрим ситуацию на примере одного проекта Инбаль Ор. Улица Хаелед 1-3 в Рамат-Гане. 98 вкладчиков совместно купили квартиры в проекте «на бумаге». И заплатили в общей сумме 58 миллионов шекелей. 20 миллионов — владельцам земли, 7 миллионов на закрытом счету для строительства. 31 миллион (внимание!) находятся неизвестно где.

На данный момент несостоявшимся квартировладельцам необходимо доплатить еще 4 миллиона хозяевам земли, 7 миллионов для того чтобы запустить строительство и еще 14 миллионов налогов. Итого 25 дополнительных миллионов. По 400.000 на квартиру. Это НЕ считая расходов на строительство и отделку.

И еще на участке было разрешено построить всего 74 квартиры и по договору с хозяевами участка им полагается 14 квартир. Напомню, что продано было 98 квартир. Итого 112 квартир вместо 74. Компания подала просьбу о разрешении на строительство 108 квартир. 4 квартиры (а по факту 38) находятся там же где 31 миллион шекелей. Неизвестно где. Вот такая занимательная математика.

14.04  в Тель-Авиве я проведу лекцию о том как уберечься от обмана при покупке недвижимости. На этой встрече я подробно разберу кейс Инбаль Ор и еще 7 примеров обмана. Я расскажу вам о том как вас обманывает государство, банки, продавцы, застройщики и риэлторы при приобретении квартиры.

Приходите и научитесь как спасти СВОИ десятки, а может и сотни тысяч шекелей.

810763005

«Мехир ле миштакен» — яйца об лоб

В детстве, для того чтобы произвести впечатление на девочек, мы разбивали куриные яйца сваренные вкрутую об лоб и это считалось круто. Еще круче было заменить такое яйцо другу на сырое. Также и наш минфин производит много шума, а толку нет. Нет, я не считаю, что «мехир ле миштакен» плохая программа. Просто она не всем подходит и уж точно не решает «всех проблем высоких цен на недвижимость».

Все, что написано ниже не касается центра страны. В Ришоне, Раанане итд купить квартиру на 20% ниже рыночной стоимости с 90% ипотекой это экономическое чудо.

Есть несколько рисков программы, которые видны невооруженным взглядом.

Большинство строящихся проектов удалено от центра. На переферии насколько я помню, у нас нехватки жилья не наблюдается. А вот низкие зарплаты и отсутствие рабочих мест присутствуют.

Проекты в недвижимости занимают годы. То что планируется построить сейчас выйдет на рынок через 3-5 лет. За это время спрос продолжает расти, а предложение падать. Застройщики напуганные минфином строят меньше а не больше. Репатриация, прирост населения и отсутствие альтернатив для вложения делают свое.

Создание анклавов социально неимущих. Районов в которых покупают люди, которые не могут позволить себе нормального жилья. Да, при тендере «мехир лемиштакен» обуславливается минимальный стандарт строительства. Но застройщик зарабатывая на квартире на 20% меньше будет экономить на всем. Дешево не значит качественно. И меня очень смущают имена застройщиков выигравших тендер. Там почти нет серьезных и больших компаний. Многие застройщики мелкие и возможно они не достаточно хорошо оценивают свои риски и прибыльность проекта.

В течении 5 лет квартиру купленную на условиях «мехир лемиштакен» нельзя продавать. 20% за 5 лет от стоимости рынка кажутся не такими привлекательными, хотя лучше чем покупать за рыночную цену. Тем более, что непонятно где рынок окажется через время строительства и время ожидания. Если верить минфину то на десятки процентов ниже чем сейчас.

Аренда квартир по тендеру разрешена, так что по завершению строительства выйдут много квартир от выигравших, которые не хотят там жить, что снизит цены на аренду. Впоследствии через 5 лет после окончания строительства, многие захотят квартиры продать, что снизит цены на продажу.

Тендер открыт практически для всех израильтян. В нем нет и не может быть никаких ограничений по соц. статусу, вероисповеданию, религиозности или цвету кожи. Единственное что есть это приоритет для тех кто жил в районе тендера последние 3 года. Учитывая 90% ипотеку (75% от рыночной стоимости квартиры) тендер гарантированно привлечет тех кто о нем даже не задумывался: маргиналы, национальные меньшинства, ультрарелигиозных, афроизраильтян и прочие слабые слои населения, которые не планировали или не могли себе позволить покупку квартиры.

Если вы все таки решите принять участие в проекте:

Мне этот проект видится как очередная заплатка. Попытка пописать на горящий костер рынка недвижимости. Несколько тысяч единиц жилья на переферии на 20% ниже рыночной стоимости не исправят ситуации. Есть более действенные меры, которые можно предпринять например повысить учетную ставку или просто больше строить.

На данный момент на переферии на каждую квартиру в тендере по 20-40 заявок, предполагаю, что в центре будет в районе 100. Конкуренция достаточно высокая. Успеха в лотерее.

Ответы на вопросы №2

Вторая порцию ответов на вопросы которые мне задали участники опроса

В Ашдоде предполагают строить квартиры и затем их разыгрывать в лотерее. Можно подробнее?

Различные государственные программы это тема для отдельной большой статьи. Спасибо за вопрос! Вкратце.

  • Первое что нужно проверить готовы ли вы жить в том районе в котором проходит тендер.
  • Во вторых проверить подходите ли вы по критериям и вытащить теудат закаут из министерства строительство.
  • В третьих нужно выиграть в лотерее. Как правило за одну квартиру на периферии борются 30-40 человек. Предполагаю что в центре будет больше 100 претендентов на одну квартиру.

После того как выиграете 3 года строительство и 5 лет квартиру нельзя продавать и сдавать. Все это для того чтобы получить квартиру эконом-класса на 20% ниже рыночной стоимости. Через 8 лет многие из купивших выставят свои квартиры на продажу. И мне сложно предположить, что случится с ценами.

Как продать квартиру в старом доме , в районе где живут малообеспеченные и эфиопы , продать дороже чтобы купить в лучшем районе и лучше квартиру не вкладывая после продажи еще дополнительных денег?

Ошибки при выборе недвижимости самые дорогие в жизни. Прежде чем покупать квартиру проконсультируйтесь это сэкономит вам десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Есть несколько возможных вариантов:

  • сдать квартиру и жить где вам хочется, немножко доплачивая
  • если имеется возможность достроить комнату и продать дороже
  • возможно соседи или их родня будут готовы купить за дорого
  • продать за рыночную стоимость и переехать в другой город где цены дешевле
  • найти квартиру в хорошем районе на 20% ниже рынка, купить, а потом продать трущобу

Квартира без ремонта для продажи. Стоит ли вкладываться в ремонт?

В капитальный ремонт нет. Это время, деньги и нервы. Усложняет процесс и увеличивает время продажи. Косметический ремонт да. Побелка стен, покраска окон, смена дверей, косяков и ручек, чистка пола (в худшем случае наклеить паркет), обновление кухни и ванны.

Заполните короткий опросник прямо сейчас

Для вас это возможность получить ответы на свои вопросы и получить секретные бонусы

    • Запись вебинара: «Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в Израиле?»
    • Чеклист: «Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?»
    • И будет разыграна подарочная купюра Михи Нешера на 777 шекелей.

P.S.: Кстати 7.02 я праздную свое день рождения По этому поводу мне хочется сделать вам подарок. 7.02.16 Ровно в 00:00 я начну праздничную раздачу всех моих курсов, консультаций, инфопродуктов, купюр и прочего. И очень быстро ее закончу. Так что следите за моими письмами ближайшие несколько дней.

Ответы на вопросы №1

В опроснике, который я вас очень просил заполнить существует поле для вопросов мне. Вы спрашивайте, а я по возможности буду отвечать. 37 человек уже поучаствовали 🙂

Итак ответы на вопросы (выделены)

Вектор цен на недвижимость?

Если мы говорим о среднестатистических цифрах по рынку, в короткой перспективе — стагнация до апреля 2016. Мне это видится, как окно возможностей. После апреля опять начнется движение вверх, инвестора и молодые пары вернуться на рынок. Никакого экономического чуда не произошло, НЕ построены десятки тысяч единиц мало бюджетного жилья в центре страны. В долгосрочной перспективе, 5 лет, ходы Кахлона возможно дадут какое-то понижение цен. Но верится с трудом особенно в центре. Репатриация и рождаемость стабильно поднимают спрос над предложением.

Где взять недостающие деньги на первый взнос?

Воспользуйтесь моим руководством http://isra-dom.ru/gde-dengi/ там же прилагается чеклист с 15 способами получения денег вне ипотеки.

В округе полно пустующих помещений — квартир и вилл. Что с ними можно сделать?

Техника простая, выяснить кто хозяева, сначала арендовать с правом пересдачи. В последствии купить ниже рыночной стоимости. Там есть много нюансов, так что лучше проконсультируйтесь

Я репатриант и мне 65, и пока моими проблемами с квартирой занимается дочь. Смогу ли получить ипотеку?

В возрасте старше 55 банки дают ипотеку с огромным трудом, и  только если есть дополнительный заемщик первого родства (например дочь) которая возьмет на себя выплаты.

Как проводить эффективно анализ рынка для определения инвестиционной цены.

Этому посвящается две лекции на курсе. Слишком долго писать. Если вкратце инвестиционная цена на 20% и больше ниже рыночной, это вас защищает от возможных просадок рынка и позволяет заработать уже при покупке. Анализ рынка это понимание города, района и того, что с недвижимостью в этом районе можно сделать, как улучшить и с чего можно получить максимальную прибыль.

Пожалуйста примите участие в опросе, это очень важно для качества рассылки. 

P.S.: Напоминаю участникам опроса полагаются бонусы

  • Запись вебинара: «Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в Израиле?»
  • Чеклист: «Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?»
  • И будет разыграна подарочная купюра Михи Нешера на 777 шекелей.

И напоследок отзыв от Натальи:

Курс по покупке квартиры построен отлично. даже , если не занимаешься недвижимостью постоянно, это стоит того и при покупке единственной квартиры, а тем более первой, когда ты в этой теме чувствуешь себя слепым котенком. курс должен давать общее представление и оберегать от типичных ошибок, которые можно не совершить. не надо вникать в дебри (машканта ) если это не постоянное твое дело. всегда нужна помочь специалистов. а вот как вести себя с хозяином квартиры, на что обратить внимание, как сделать проверку, вытащить табу, это все очень ценно. а главное, что, ты Миха, даешь нам уверенность сделать первый шаг, к осуществлению мечты.

Спасибо Вам!

Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?

Этот вопрос мне сегодня задали на консультации. Я набросал несколько тезисов надеюсь вам пригодится.

  • Начните с подсчета своего бюджета. И это не только явные источники: накопления и ипотека. А десятки скрытых путей получения денег, о которых многие просто не догадываются.
  • Даже если у вас совсем нет денег, не беда. Всегда можно продать квартиру не покупая.
  • Возможности важнее всего. Приучите себя мгновенно проверять любую возможность, какой бы хорошей она не казалась. Всегда найдется кто-то с деньгами, кому ее можно предложить.
  • Понимание, что является и что не является вашей возможностью и как она создается приходит с опытом и знанием рынка. Сформулируйте для себя бизнес-план, модель действий по которой вы будете, покупать / продавать / сдавать недвижимость.
  • Сфокусируйтесь на одном районе, максимальная удаленность 15 км. от места жительства. Очень сложно одновременно заниматься недвижимостью в Эйлате, Нагарии и заграницей. Возможности есть везде.
  • Не идите на поводу у СМИ и у разного рода компаний обещающих вам золотые горы, проверяйте все досконально не вкладывайте денег и не подписывайте ни одной бумаги без адвоката специализирующегося в конкретной области недвижимости.

  У кого НЕ стоит учиться инвестициям в недвижимость?

  • У людей у которых нет своей недвижимости. Спросите у гуру сколько сделок со СВОЕЙ недвижимостью он сделал за прошлый год и сколько вообще? Сколько лет он в профессии?
  • У ангажированных риэлторов, особенно представителей больших компаний. Их задача одна продать вам лежалый товар. Они будут предлагать вам квартиры в том районе в котором работают, называя их лучшей инвестицией, рассказывать вам сказки, что 3% годовых — это нормально и врать, что цены обязательно вырастут. Проверьте есть ли у риэлтора лицензия!
  • У НЕпрофессионалов. В недвижимости покупают не дом, а мечту за очень большие деньги. Поэтому если человек предлагающий вам инвестицию некомпентентен, не в состоянии связать нескольких слов и дать несколько вариантов подходящих именно для вас, не вызывает доверия. Остановитесь!

Есть 4 уровня профессионализма в недвижимости:

  • Новичок – 95% уходят в течении первого года работы. Учиться у них, как у первоклассников
  • Консультант – Работает на хозяина офиса или сеть, продает в среднем 1-2 квартиры в месяц. Как правило не участвует в переговорах, живет от сделки к сделке. Занимается всем от копеечных съемов до миллионных проектов, которые почему-то не получаются.
  • Эксперт — Узкая специализация: земля, коммерция, вторичка, новостройки, проблемные квартиры, инвестиции. Больше 5 лет опыта. Может многому научить вас в конкретной теме. Но зачем ему создавать себе конкурентов? Как правило работает в одиночку.
  • Мастер – специалист широкого профиля: десятки лет опыта, сотни сделок и переговоров, нахождение дополнительных источников финансирования и обходных путей. Владелец компании. Своя недвижимость и работники, позволяет заниматься любимым делом.

10 советов по инвестированию в недвижимость!

После 10 лет успешного инвестирования, десятков прибыльных личных сделок и сотен сделок для клиентов, у меня таки есть что вам сказать.

1. Прежде чем инвестировать в недвижимость узнайте рынок.
2. Самые лучшие возможности в недвижимости находятся в радиусе 15 км от вас.
3. Если вы все таки решили вложиться в недвижимость вне вашего района, задайте себе вопрос кто будет ею управлять.
4. Если вы пошли еще дальше и решили инвестировать в недвижимость за границей, к управленческим рискам добавьте валютные и налоговые.
5. Хорошая возможность, это не «потом вырастет в цене», а «сейчас дешевле рынка»
6. Первоначальное требование к инвестиционной недвижимости ежемесячный доход превышающий расход.
7. Для того чтобы продать недвижимость необязательно ее покупать. Существует опция на покупку.
8. Если квартира не продается, значит за нее просят слишком много.
9. Со вторичной недвижимостью можно сделать намного больше чем с новой.
10. Главное не купить квартиру, а купить квартиру правильно.

Остальное в четверг 21.01.16 на БЕСПЛАТНОЙ лекции в Тель-Авиве. Приходите!

http://isra-dom.ru/ok << Регистрация здесь!

Риэлтор на час

У меня две руки. Обе левые. Когда нужно что-то починить я вызываю мастера. Почему же люди в первый или даже во второй раз в жизни покупая квартиру, храбро идут на переговоры в одиночку? Или берут с собой того, кто ничего в недвижимости не понимает супругов, друзей, «бизнесменов»?

Почему, самую большую инвестицию, которая может стоить десятки или сотни их зарплат проверяют самостоятельно? Почему решение о покупке принимают спонтанно, на основе эмоций?

Я уверен что вы профессионал, в том, чем занимаетесь. У вас ушли годы, на обучение. И когда вашей работой начинает заниматься зеленый дилетант результат хуже, намного хуже.

У вас есть несколько вариантов действий

  1. Оставить идею покупать квартиру.
  2. Сделать все самому и быть готовым заплатить за опыт большими деньгами.
  3. Свяжитесь с мной сейчас и получите полное, профессиональное сопровождение покупки квартиры от поиска и до ключа. Купите квартиру правильно!

Больше 50 % сделок в недвижимости осуществляются через риэлторов. Я на свои сделки прихожу со своим риэлтором. Он все проверит, посчитает, проведет переговоры, выторгует для меня лучшие условия. И будет служить буфером между мной и второй стороной. Зачем мне платить чужому риэлтору, если у меня есть свой? Риэлтор на час.

P.S.: Специально для вас записал видео и составил пошаговый чеклист «Как правильно работать с риэлторами». Пройдите сюда и получите точные и подробные инструкции как вытащить из риэлторов. максимум и заплатить минимум.

10 заповедей адского переговорщика

Предупреждаю сразу у многих из этих пунктов есть исключения. Я их подробно разбираю в курсе «Жесткие переговоры в недвижимости»

  1. Никогда не принимайте сразу предложение другой стороны, каким бы хорошим оно не было.
  2. Никогда не торгуйтесь с самим собой. Не поднимайте или опускайте цену и не меняйте условий сделки не получив ответной реакции от другой стороны.
  3. Никогда не идите на сделку с кем-то, кто должен «получить одобрение босса (супруга)». Обсуждайте условия сделки только с тем кто имеет право подписи.
  4. Если вы не готовы  сказать, 100% да, скажите нет. Просто потому, что сделка может быть сделана, не означает, что она должна быть сделана. Отказаться от невыгодной сделки проще чем терять деньги
  5. Переговоры можно вести по любому поводу. Даже если кажется, что контракт стандартный и выторговать ничего не удастся стоит попробовать
  6. От  подготовки к переговорам зависит большая часть успеха. Узнайте максимум информации о другой стороне прежде чем идти на переговоры. Репетируйте, практикуйтесь, продумывайте варианты.
  7. Сделка может состояться, если обе стороны видят свою выгоду в ее осуществление. Ваша задача показать выгоду другой стороне. При этом не обязательно чтобы она была на самом деле.
  8. Всегда давайте другой стороне начинать разговор. Их первое предложение может удивить вас и быть лучше, чем вы предпологали.
  9. Никогда не обсуждайте подробности сделки или своих позиций в публичных местах.
  10. Никто не будет показывать вам свои карты. Вы должны понять, чего действительно хочет другая сторона.
 Это всего лишь малая часть материала, который я даю на своем интернет-курсе «Жесткие переговоры в недвижимости». Если  вы серьезно заинтересованы сэкономить десятки а возможно и сотни тысяч шекелей при покупке своей квартиры в Израиле, получите курс практически задаром здесь.

P.S.: Если по какой-то причине вы не готовы заниматься переговорами, наймите меня и я вам выторгую от 5 до 8% от суммы сделки

Осеннее обострение

Жуткие новости о происходящем в Израиле, сдвинули недвижимость в сторону. Но на данном этапе это не оказывает никакого влияния на цены. Для того чтобы подобное влияние возникло должно пройти больше полу-года эскалации. Надеюсь, что этого не случится. Ам Исраель Хай.

В течении июля-августа было достаточно низкая покупательская активность. А в сентябре и вовсе практически нулевая из-за праздников. Инвесторов выжили повышением налога на покупку. Молодые пары опять ждут поблажек от государства, в надежде купить подешевле. На рынке остались только улучшающие или ухудшающие жилищные условия. И их уже припекает продать. То же самое происходит с застройщиками. Им необходимо показывать продажи банку, а застой этому никак не способствует.

Вот, что происходит в течении последней недели. Несколько застройщиков с которыми я работаю позвонили мне и предложили «последние квартиры» по ценам почти годовой давности, на сотни тысяч дешевле чем их нынешний прайс! И если я тогда считал эти квартиры выгодными и покупал, также считаю и сейчас. Такое окно возможности открывается достаточно редко, просто воспользуйтесь им сегодня.

Если вы покупаете квартиру для себя или с целью выгодно перепродать через несколько лет зайдите на ссылку или ответьте мне на это письмо и я вам помогу превратить ваши мечты в недвижимость.

P.S. Коротко о главном. То есть о себе 🙂 1-ый курс «Как правильно купить квартиру». успешно проходит в Тель-Авиве. Мне безумно нравится, людям -супер полезно. Второй поток точно будет. Обязательно присоединяйтесь и купите свою квартиру в Израиле правильно! Пока не началось, воспользуйтесь личной консультацией для составления Вашего поэтапного плана.

P.P.S.: Подготовка инвесторского фонда идет на полных парах. Исходя из количества заинтересованных мы ищем и проверяем интересные сделки на 3-5 миллионов шекелей способные принести вкладчикам гарантированные 10.5 % годовых и выше.  Если вы до сих пор не записались, сделайте это здесь. Начальная инвестиция в эту возможность просто смешна, а знаний и прибыли она вам может принести ох как много.

Почему продают квартиру на 20% ниже рынка?

Человеческая глупость неисправима, а жадность бесконечна.

«Люди как люди … квартирный вопрос только испортил их…» М. Булгаков

Я всегда звоню по плакатам о продаже квартир, особенно по хозяйским, написанным от руки. Для того, чтобы знать истинную стоимость квартиры в районе. в котором я работаю мне хватает 5 минут просмотра. Мне даже не нужно заходить в дом, для того чтобы понимать границы разумного. Десять лет опыта.

Вчера позвонил — старый дом с лифтом на шумной улице в на севере Нетании, 5 комнат, 115 метров, первый этаж. Сколько? 1.8 млн. шекелей. Нервно смеюсь. Рыночная ценa в лучшем случае 1.25 млн. Диалог закончен.

Чем выше пальма, тем больнее падать. Вот как непрофессиональные продавцы выводят квартиру на рынок. Они узнают за сколько продают соседи (не продали, а продают) и выставляют на яд2 дороже. А еще вешают плакат «без маклера» и ждут клиентов.

В первые несколько дней они получают с десяток звонков в основном от риэлторов, которые всеми правдами, а особенно неправдами пытаются взять эксклюзив на продажу по схеме «дайте мне полгода и я продам вашу квартиру за больше денег«.

Дальше если продавец серьезно настроен продать квартиру и ему это по настоящему необходимо он начинает скидывать цену. И когда доходит до высшей точки отчаяния, устав от бесконечных экскурсий риэлторов и звонков несерьезных покупателей, он готов продать ее за любые деньги.

Сегодня звонит мне коллега. Клиенту срочно нужно продать дом в Кейсарии. Оценка банка 6.5 млн. Он готов отдать за 4.5 млн., а возможно и меньше. Почему? Через две недели нужно вернуть ссуду. Изначально дом выставлялся за 8 млн.

Ваша главная задача быть там, когда цена упадет. Вы вряд ли сможете купить одновременно 20 квартир, но одну ниже рынка сможете всегда.

Если вы хотите этому научиться и купить свою квартиру с серьезной скидкoй в ближайшие несколько месяцев присоединяйтесь к рабочей группа «Купи квартиру правильно!»

10 встреч,каждые две недели начиная с сентября для 10 человек. Цель: за короткий промежуток времени, «окно возможности», как я это называю, получить оптимальный для Вас вариант.

P.S. Курс начнется 16.09, после праздников. И будет проходить рядом с Тель-Авивском университетом, в 5 минутах ходьбы от ЖД вокзала. Встречи группы 18:00 до 21:00,каждые две недели. Максимальное количество участников 10 человек. 2.09 приходите на первый, бесплатный урок. Для этого пройдите по этой ссылке и зарегистрируйтесь. И я вам вышлю все подробности.

http://isra-dom.ru/result

Что дальше?

Мужики в аду стоят по подбородок в дерьме. Новенький агитирует: «Ребята, надо что-то делать, как-то выбираться отсюда». Остальные ему сквозь зубы: «Тихо! Не гони волну».

Инвестора ушли с рынка 24.06.15. В день поднятия налога. Застройщики сделали рекорды продаж всех времен. Сделки заключались в авральном режиме по телефону. Без торга и с сумасшедшими наценками. Зачем? Можно было выждать недельку и эти 3% спокойно сбить. Я конечно понимаю желание сэкономить, но такого ажиотажа за 10 лет я не видел. Хотя нет, было, в 2008, 2011 и продажи в 2013. Каждый раз когда повышали налоги — паника. А потом все замирает на  несколько месяцев.

Остались две силы покупателей молодые пары и меняющие жильё. Первые будут выжидать, может Кахлон сумеет сотворить чудо. Слишком уж рьяно он выступил.  Вторые вне зависимости от ничего будут покупать и продавать.

Есть несколько вещей, которые по настоящему пугают.

1. Разговоры Центрбанка о повышении учётной ставки в 2016. Это увеличит выплаты по ипотекам. Каждый процент прайма это 10% прибавки к месячной выплате. Если ставка достигнет 5% (а она уже была на 18%) до 65.000 семей может лишиться квартир за долги.

2. Сезон охоты на инвесторов продолжается. Кроме повышения налога на покупку вышел закон Багаца обязывающий муниципалитеты перемерять все квартиры. Деленки и прочие извращения будут безжалостно истреблены как вид и обложены штрафами.

3. Программы строительства нового жилья подразумевающее снижение цен на земли. Здесь больше вопрос времени. И я очень сомневаюсь, что в центре страны будет массовый выброс бюджетного и малогабаритного жилья. А вот периферия может и пострадать.

Дальнейшее развитие ситуации мне видится так. Увеличится время продажи инвестиционной вторички (последние этажи, переделки, подвалы и прочий нелеквид). Где-то через 4-6 месяцев продавцы, которые застряли на рынке начнут скидывать цены.

Застройщики в состоянии нестабильности начинают меньше проектов, так что к высоким ценам на новое жильё в центре мы вернёмся через несколько лет. Спрос не уменьшится.

На месте молодых пар, приобретающих первую квартиру, я бы продолжал не торопясь и торгуясь рассматривать варианты. А с покупкой повременил бы до осенних праздников. Традиционные скидки и движения Кахлона возможно принесут удешевление в краткосрочной перспективе.

Крайний сценарий — инвестора начнут выводить деньги. Пострадает  в основном периферия. Цены на съёмное жильё вырастут. Если  рынок откатился на уровень 2012 года а тем более на уровень 2008 мы будем покупать. А вы?

 

Паника!

Вспомнил давний анекдот, как Вовочка опоздав, тихо входит в класс и садится на свое место. А Марья Ивановна ему говорит, чтоб извинился вышел и зашел как его папа. Вовочка вламывается в дверь и орет: «Что с*** не ждали?». Господа инвестора, Кахлон нас сделал.

После вчерашнего экстренного проведения закона о повышении налоге на покупку с завтрашнего дня, инвестора
стоят в очереди в офисы продаж новой недвижимости. Договора заключаются за час. Честно, за 10 лет в недвижимости я такого не помню. 30-40 сделок в день для любой компании это много.

В проекте в центре Нетании с которым я сотрудничаю осталось еще несколько 2 и 3 комнатных квартир по разумным ценам:
миллион и миллион четыреста соответственно. Договор можно и нужно заключить сегодня.

Если вы покупаете НЕ первую квартиру на себя срочно свяжитесь со мной до 24:00 мывсе успеем. В проекте я заключил более
десятка сделок, включая покупку квартиры лично для меня. Все проверенно и готово к подписанию. Свяжитесь со мной сейчас.
3% от миллиона это ощутимая сумма для каждого. Если вы, по любому, решили покупать до повышения налога используйте мои навыки и знания.

P.S.: В конце недели когда волна спадет я напишу, что делать остальным. Ждите!

P.P.S.: Если вы знаете кого-то, кто знаком с теми, кто ищет или продает квартиру просто
перешлите им это письмо. Помогите им сэкономить десятки, а возможно и сотни
тысяч шекелей.

Правило переговоров в недвижимости №1

Сразу скажу, что это слишком емкая тема чтобы хватило одной статьи, так что будет несколько.

Важно понимать все начинается ещё до звонка или встречи, с настроя. И настрой должен быть не на победу а на закрытие сделки.

Первое правило переговорщика не навредить. Второе — максимальный сбор информации, включая эмоциональную подоплеку и мотивацию сделки. Третье — терпение.

Правильный торг по недвижимости скорее шахматный гамбит нежели восточный базар. Лучше всего чтобы для вас его проводил профессионал.

Свяжитесь со мной,  ДО ТОГО как вы начали переговоры!  

Единственная ситуацию при которой я практически не торгуюсь когда цена ниже рыночной. Давайте я вам приведу пару примеров успешных и провалившихся переговоров.

Пример №1 «До последние копейки».

С Г. мы познакомились на выставке где я представлял новый элитный проект на первой линии от моря. Я записал его в категорию «старых евреев» — те кто долго, годами, вынашивают план покупки недвижимости. Он сказал, что в следующее посещение Израиля обязательно купит и приехал через месяц. Г. преподал мне наверное один из самых серьёзных уроков переговоров в недвижимости. Оказалось, что он финансовый компаньон в московской строительной компании.

В течении 6 месяцев мы работали, переводили договор на русский, бодались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и в итоге подписали. В конце цена была 3.5М шкл. вместо первоначальных 3.9М, несмотря на то что предварительные продажи давно закончились и цены выросли. Вместо 11-го этажа, который к тому времени продали он получил 13 — ый, что еще дополнительные 100.000 по ценнику. Отделка была максимально насыщена. Добавили остров в кухне, итальянскую плитку, поменяли кондиционер и еще много чего, в деньгах примерно 70-100.000.

Естественно моё вознаграждение было пропорционально вложенной работе. Потом еще была торговля по ипотеке, когда Г. приходил в банк и обьяснял девушкам что такое Шпицер на самом деле. Адвокат хватался за валидол и говорил: «не гни, сломаешь». В общем повеселились и результаты налицо.

Пример №2 «Быстрый торг»

В. отдыхал в одной из моих квартир в течении 10 дней и обмолвился о своем желании приобрести новостройку . Я сказал, что помогу ему с переговорами. Обычно выбор квартиры занимает несколько месяцев. В. позвонил мне через 7 дней и сказал, что переговоры состоятся завтра. Лучше конечно когда процесс веду я изначально, но пришлось подстраиваться к обстоятельствам. С 2.22М шкл. В. опустил цену на 2.17М, и тут пришел я весь в белом.

С человеком в вагончике мы торговались по еврейски приходили, уходили, звонили начальнику, просили, ругались. Я рассказывал о том что у меня еще много клиентов на такие квартиры и что мы будем долго и продуктивно работать вместе. В итоге В. получил отличную 5-ти комнатную квартиру с видом на море и парк на 14 этаже за 2.06М. На 110.000 меньше чем уже был готов заплатить

Пример №3 «Страх потери».

Люблю я пятничные звонки. «Здравствуйте я сейчас вышел со встречи на проекте. Продавец сказал, что если до воскресенья я не соглашусь, он продаст квартиру кому-то другому». Взволнованно сообщил мне А. «Ничего не подписывайте, я выезжаю», — ответил я ему.

Приехал я в вагончик на новостройке, а там сидит такой Упырь, типа «ни копейки не сброшу, я и без вас все продам». Тертый продажник, с которого скидку можно выбить только временем и терпением. А. весь на иголках уже готов давать чек и подписывать. Я с трудом  уговорил А. отослать бланк письменного предложения адвокату на проверку. Вместо 1.650 мы предложили, 1.570 и договорились на встречу в понедельник. Я же понимаю что чудес и «последней квартиры» в проекте не бывает, и кстати на последнюю, умеючи, можно выбить такую же скидку как и на первые.

Средние этажи в новостройках продаются быстрее всего. Первые и последние как правило остаются на конец. Так как речь шла о 3-ем этаже я был спокоен, и в понедельник позвонил продажнику. Оказалось, что А. в воскресенье уже был у него и закрыл сделку за 1.650. Самое обидное, что через месяц я видел рекламу на оставшиеся квартиры в этом здании за 1.59M.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до результата, 100% гарантия успеха.

Продолжение следует….

Как правильно провести Бизнес-марафон?

Бизнес-марафон это отличный формат придуманный Anat Or Lev. В течении одного дня представители израильского бизнеса рассказывают в группе в Фейсбуке о своем жизненном пути и о профессиональном опыте.

Я провел уже 4 марафона и каждые 2 месяца буду проводить следующий. Кроме полезных материалов и статей которые написались у меня в процессе подготовки, появилось огромное количество интересных людей. Истинных профессионалов в своем деле. А еще в следствии марафонов у меня были заказаны несколько консультаций по недвижимости, 2 сопровождения сделки и одни переговоры по покупке недвижимости на которых я сэкономил клиентам 80.000 шекелей. Я искренне благодарен Анат и рекомендую вам присоединиться к группе.

А теперь несколько советов как правильно провести Бизнес-марафон.

0. В первые несколько строк любого поста, которые всегда видны ставьте короткое описание смысла поста и ссылку на продающую страницу. Например «Как правильно купить недвижимость в Израилеhttp://isa-dom.ru/lp1 описание полного процесса»

1. Подготовьте тексты заранее. У меня 80% марафона готовы за день до, все остальное экспромт. Его я впоследствии тоже использую на сайте, рассылке и.т.д.

2. Нумеруйте посты. Из-за механизмов фейсбука посты без фотографий, видео и комментариев будут показываться реже.

3. Посты с фото и видео имеют больше просмотров а соответственно комментариев и лайков. Красивые картинки можно быстро найти в Google image. Или если у вас визуальный бизнес пользуйтесь вашими фотографиями

4. Не стесняйтесь рекламировать свои услуги ставить линки на продающие страницы с призывом к действию и ограничением по времени. У меня это практически в каждом посту. Я продвигаю 4 вида услуг:

1) Консультации по недвижимости в Израиле: http://isra-dom.ru/result
2) Сопровождение сделок http://isra-dom.ru/consult
3) Помощь в переговорах (выторговываю 5-8%) http://isra-dom.ru/min
4) Возможности в инвестиционной недвижимостиhttps://www.facebook.com/israhome

5. Наиболее эффективные разборы конкретных случаев ваших клиентов, и ответы на вопросы в течении марафона. Я на 24 часа марафона в онлайне консультирую бесплатно и максимально подробно отвечаю на все вопросы по недвижимости. И прямо приглашаю воспользоваться моими услугами. Люди пользуются и рекомендуют меня друзьям

6. В первом посте обязательно дайте свою фотографию и краткую профессиональную автобиографию а также список бизнес услуг которые вы оказываете. И прикрепите его сверху

7. Несколько первых постов можете сделать в 00:00, но основную массу оставьте на утро

8. На вопросы можно отвечать и после марафона. Не пишите «обратитесь ко мне лично». Если человек написал вам публично отвечайте ему там же лучше всего обращаясь напрямую по имени. Просто пишите @ и первые несколько букв.

9. Название группы «Бизнес-Марафон» прежде чем поставить пост подумайте полезен ли он кому-либо. Личные посты с длинным жизнеописанием бесполезны.

10. Самое классное это иметь свою профессиональную позицию и четко излагать ее. Профессионализм всегда в цене. А еще провокационные посты тоже работают

11. Не забудьте прорекламировать свой звездный день. Где только можно. Ваши клиенты, друзья, подписчики все должны знать что вы выступаете. На день марафона я обычно запускаю какую-нибудь акцию скидку.

Например «Только сегодня 18.02.15 до 00:00 для 10 первых записавшихся 20 минутная «Консультация по покупке квартиры до результата» БЕСПЛАТНО! Закажите сейчас http://isra-dom.ru/result

12. Комментируйте марафоны других людей. Будьте им полезным, заказывайте их услуги, рекомендуйте их.

13. Посты можно редактировать чем я периодически нагло пользуюсь.

14. Просите и публикуйте рекомендации довольных клиентов и разбор их конкретных случаев.

15. Не забудьте сказать спасибо Anat Or Lev и заказать виртуальный альбом марафона

Диалоги с инвесторами в недвижимость. №1 А в чем здесь цимес?

— Что ты думаешь о бээршевской компании предлагающей — купить 3х комнатную квартиру, отдать её им в управление и полуать 5% годовых?

Скорее всего это маклерская контора под прикрытием управляющей компании. Давайте я вам объясню, что они делают. Находят квартиру ниже рыночной стоимости и договариваются с хозяином об опции на покупку или агентской комиссии. Предлагают ее инвестору, то есть Вам, на 10-20% выше рыночной цены. Продав инвестору, сдают в аренду и получают комиссию от сдачи и ещё ежемясячный побор «за управление». Разницу в несколько десятков процентов от опции на покупку + агентские за сьем/ покупку/ продажу + 17.800 с инвестора за работу + пассивный доход за управление. Классный бизнес, я рад за компанию! Просто я не уверен что он такой же классный для инвестора.

Вы можете со мной не соглашаться, но вот несколько тем для размышления.

1. За сколько вам предлагают купить квартиру? 520-580К. Но в Бер Шеве полно 3х комнатных   вариантов (980) за 360-520К. Даже на yad2 не выходя на улицу.  Покупать квартиру выше рыночной цены крайне неумно. Может конечно цены дорастут. Но скорее всего вы застрянете с продажей. И что? Компания вам поможет? Скорее всего разведет руками и скажет: «Это рынок, детка».

2. За сколько вам говорят, что можно сдать квартиру? За 2.200-2.500? Но в Бэр Шеве полно вариантов (648) до 2.200. Это ценовая категория людей необеспеченных. Которые риэлторских платить не любят. И предпочитают варианты подешевле искать самостоятельно. И хорошо если компания вам найдет русскую бабушку пенсионерку, которая будет исправно платить и разводить кошечек. Но 3-х комнатная, это скорее всего молодая семья с 1-2 детьми. Вы же понимаете, что это рынок не смогут сдать подороже, сдадут подешевле. Не смогут сдать хорошим сьемщикам, сдадут плохим.

3. Кто и по какому тарифу будет оплачивать поломки в квартире или ремонт? Компания пошлет вам счёт? Квартиру вы покупает отремонтированной  или ещё нужно будет вложиться? А что будет происходить в следующем году, когда съемщик уйдет? Кто заплатит за замену бойлера, кондиционера, электричества и инстеляции?

4. Вы действительно готовы доверить покупку недвижимости компании на рекламу  которой, вы зашли на Фейсбуке за цент? Без того чтобы сделать проверку компании и  владельцев? Минимальную проверку можно сделать в два клика в реестре компаний. А ради 500.000+ стоимости квартиры я бы проверил и банковскую историю и наличие исков. И лично поговорил с клиентами, и посмотрел бы пару квартир которые находятся в управлении компании. И много еще чего сделал, чтобы убедиться, что мои денежки не будут присвоены группой товарищей.

5. А  ещё, недвижимость покупают глазами. Нужно посмотреть, попробовать, оценить. 85% инвесторов покупают по тому что написано в газете. Статья в TheMarker стоит 5.500 шекелей, если нужно обращайтесь.  И в газете могут написать все что угодно. В одной и тоже газете могут написать, что в Беер Шеве покупать недвижимость выгодно и не выгодно. И это будет и правдой и не правдой. Потому что на расстоянии двух улиц цены могут подняться и опустится на 20-30%.

6. Простой подсчет, даже предложенных цифр, показывает, что обещанных 5% процентов вы не увидите. А даже если увидете в чем здесь цимес? Где  достройка, деление, тама 38, пинуй-бинуй. Те вещи которые прибавляют ценности квартире.

Мне израильская недвижимость приносящая меньше 10% годовых не интересна. Моя приносит 15-100% в год и имеет увелечение в цене вне зависимости от рынка. «Отсутствие проблем», то что рекламирует компания это сейчас. Проблемы появятся после покупки. И компания юридическое лицо в любой момент может прекратить своё существование.

Прежде чем покупать недвижимость просто проконсультируйтесь со мной, а лучше закажите полное сопровождение сделки в любом городе Израиля. Вы професиональны в своем деле, а я в своем. Напишите мне!

Как правильно покупать квартиру в новостройке в Израиле?

5 правил которые съэкономят вам много денег и нервов при покупке квартиры в новостройке в Израиле

1. Не подписывайте никакой бумажки без своего адвоката специализирующегося на недвижимости. Адвокат застройщика ваши интересы не представляет. Даже безобидное предложение о покупке может стоить вам очень много. Один из моих клиентов подписал такой документ, вместе с риэлторским бланком. И потом пошел к застройщику и подписал договор без риэлторов. Маклера через суд за 3 месяца получили свои комиссионные 20.000$.

2. Если у вас нет денег на счету и банк не одобрил вам ипотеку НЕ подписывайте договор. Потом будет очень сложно из него выйти без штрафов и пеней. Один из моих клиентов у которого были деньги в России потерял 10% от стоимости квартиры в несколько миллионов просто потому, что ему заморозили деньги при вводе в Израиль и потребовали объяснить законность их происхождения. Через 3 месяца после просрочки продавцы отменили сделку и забрал себе неустойку.

3. Повторю еще раз, не идете на сделку если банк не одобрил ипотеку на ЭТУ квартиру. Банк очень хорошо умеет защищать свои деньги. и очень хочет заработать. Если банк не дает денег вам или под эту квартиру, или дает меньше чем должен. У вас, или у квартиры есть проблемы. Например банк может предложить вам 60% ипотеки вместо 75% за квартиру на последнем этаже в доме без лифта. Потому что эта квартира неликвидная и тяжела в сдаче или продаже.

4. Не спешите! С одной стороны показывайте свою серьезность и ведите переговоры с представителем застройщика, с другой стороны не подавайтесь на давление. Воспользуйтесь услугой посредника у которого есть влияние. Тянуть время до подписания договора можно почти бесконечно. В сделках по сумме превышающей 2М шекелей можно вариться неделями и даже месяцами. Если это не «супер ликвидная» 2-3 комнатная квартира. Почти всегда есть возможность подняться или спуститься на этаж. Один из моих любимых примеров — клиент который тянул с подписанием в течении полугода. Он приезжал-уезжал, звонил нам, делал предложения и контр предложения, отщипывал по кусочку, отжимал где мог. В итоге мы помогли ему снизить цену с 3.8М до 3.5М, подняли с 11-го на 13-ый этаж и сделали кучу добавок по отделке.

5. С застройщиком можно торговаться, но главное делать это правильно. Бывают моменты, когда застройщику нужно показывать продажи банку. Например на этапе предварительных продаж ему необходимо продать 10% от общего количества квартир. Иначе застройщик просто не получит банковского сопровождения и не сможет начать строительство. И еще, иногда проще получить дополнения в квартиру, чем скидки по цене. И это достигается «на договоре» после того как максимальная скидка по цене уже выбита.

P.S.: Если вы хотите получить 5-8% скидки и дополнительные добавки при покупке новой квартиры в Израиле в новостройке, свяжитесь со мной сейчас. Оплата только по результату. Никаких риэлторских со сделки. Я представляю только ваши интересы и выторговываю по максимуму. Прежде чем вы подписали договор на покупку квартиры, срочно напишите мне! Это ничего не стоит! Мое участие в процессе переговоров с банком или застройщиком поможет Вам сэкономить десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Даже если мне удастся вытороговать для вас скидку в размере 10.000 шекелей — это средняя месячная зарплата. Стоит попробовать или как минимум проконсультируйтесь со мной. В худшем случае вы ничего не потеряете, а я ничего не заработаю. Поймите, торг с застройщиком уместен, и если вы не знаете израильских реалий, не хотите или не умеете торговаться обратитесь ко мне прямо сейчас!

5 прибыльных видов инвестиций в недвижимость

Недвижимость, для меня, это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Я предпочитаю относиться к недвижимости как к товару, инвестировать в нее деньги и жить там где захочется. Вот 5 способов, которыми я пользуюсь:

1. Разумное деление квартир в местах повышенного спроса. Противозаконно скажите вы? Тем не менее во многих городах старый фонд успешно делят на двух-трех комнатные квартиры. А иногда и на однокомнатные . Да муниципалитеты с этим борются. Особенно в Тель-Авиве и Иерусалими. Нет, я не призываю вас делать однокомнатные 20 метровые конуры. А правильное деление возможно увеличит вашу прибыль с квартиры в 2-3 раза. Малобюджетные и малогабаритные квартиры всегда в цене и их легко сдать. Да, кстати, один из хозяев квартир, с которыми я работаю, продает хорошо поделеную 76 метровую квартиру (2+3) в центре Нетании. Цена 1.240.000 шекелей. Если вам это интересно, свяжитесь со мной.

2. Сдача квартиры на короткие сроки туристам. Незаконно скажите вы? Тем не менее этот вид деятельности в приморских городах и в Иерусалиме процветает. В Нетании или Бат Яме — 2х комнатная приносит в среднем >14.400$ в год, 3х комнатная >19.200$, 4-х комнатная больше >24.000$. Здесь есть нюанс квартиру нужно постоянно заполнять. Для того чтобы это делать прибыльно и продуктивно вам понадобится риэлтор который будет эффективно продвигать ваш объект. Или можно заняться этим самостоятельно как хозяин квартиры которая продается.

3. Покупка квартиры в хорошей новостройке в хорошем месте «на бумаге» (начальный этап строительства) с последующей его перепродажей после сдачи. Десятки, а в некоторых случаях сотни процентов прибыли на вложенные деньги. Пример как нужно действовать описан здесь http://isra-dom.ru/money. Прогнозируемае прибыль с нашей последней покупки в новостройке более 300% за 3 года.

4. Покупка участка земли и строительство на нем дома дает фантастическую прибыль за достаточно короткий срок. Доходит до абсурда. Знакомый риэлтор привел меня на участок 1.5 дунама который разделили на два по 750 метров и на одном из них построили 2 смежных коттеджа. Их выставили на продажу за 4.5 млн. шкл. каждый. При том что первоначальная стоимость участка была 4 млн. То есть примерно 10 миллионов прибыли после 4 млн. расходов на строительство это 100%. В строительстве могут быть приключения, особенно если делать это в первый раз и самостоятельно. Очень рекомендую нанять контролера качества. У меня есть несколько тендеров на участки в хороших районах, свяжитесь со мной.

5. Коммерческая недвижимость тоже является доходной в некоторых случаях супер-доходной. Офисы в Нетании стоят 8-10К за метр а сдаются в легкую за 60-80 шкл/метр. Прикупить 30-40 метровый офис и сдавать его, проще и иногда дешевле, чем купить квартиру. А 9-12% годовых это серьезные цифры.

Минстрой и Банк Израиля создали программу по перерасчету государственной ипотеки

Министерство строительства при поддержке Банка Израиля активизировало усилия по поощрению перерасчета льготной ипотеки от государства. Призыв обращен к лицам, взявшим государственную ипотеку до 2012 года под 4% годовых.

Поскольку досрочное погашение государственной ссуды не облагается штрафом, а стоимость ипотеки в коммерческих банках в полтора-два раза дешевле, на текущий момент такой шаг является исключительно выгодным.

В настоящее время государственную ипотеку выплачивают 126 тысяч семей. Общий объем невыплаченного остатка составляет 18 миллиардов шекелей.

В рамках специальной программы минстроя и Банка Израиля шесть коммерческих банков («Апоалим», «Леуми», «Мизрахи-Тфахот», «Дисконт», «Бейнлеуми» и «Игуд») будут предоставлять выплачивающим государственную ипотеку возможность перерасчета на льготных условиях.

Воспользоваться услугой можно при следующих условиях:
— государственная ипотека была взята по 4% годовых и более,
— ипотека выплачивалась в срок,
— остаток ипотеки на момент перерасчета не превышает 75% от стоимости квартиры.

В рамках услуги банки предоставят следующие условия:
— комиссионные за перерасчет ипотеки – не более 120 шекелей,
— размер получаемой ссуды не должен превышать размер невыплаченного остатка государственной ипотеки, а срок погашения – остаток срока погашения государственной ипотеки,
— новая ссуда будет выдана под постоянный процент с привязкой к индексу цен,
— размер ставки по новой ссуде не будет превышать среднего показателя постоянной ставки по ипотеке с привязкой к индексу цен в соответствии с оставшимся сроком погашения.

Банк Израиля публикует примеры предлагаемого перерасчета. Семья, взявшая в 2000 году государственную ипотеку в размере 90 тысяч шекелей, после перерасчета сэкономит 6,3 тысячи шекелей. Семья, взявшая такую же сумму в 2005 году, сэкономит 8,2 тысячи шекелей, а семья, взявшая государственную ипотеку в 2010 году, сэкономит 9 тысяч шекелей.

Если у вас есть «льготная» или «олимовская» ипотека вы сможете сократить ее на очень много денег без штрафов. Лучше всего проконсультироваться со мной прямо сейчас.

Источник: NewsRu

[недвижимость] Откровения фиговенького пророка на 2015

Сегодня я пишу вам о ближайшем будущем израильской недвижимости. Я обеспокоен.

Скажу сразу цены за 2015 НЕ упадут. А с чего бы им? Никаких государственных инициатив по недвижимости до октября следующего года не будет… выборы, формирование правительства, летние каникулы, праздники. И может быть слава Богу, что инициатив не будет. Потому, что всё что было в 2014 только подняло ажиотаж к покупке. Все, все, все теперь считают, что нужно иметь свою квартиру, а лучше несколько. В Израиле один из наиболее высоких процентов квартировладельцев в мире.

Вот ещё несколько причин роста цен за 2015 на 5-8% а может и больше:

1. Низкая учётная ставка (прайм), процент центр-банка под который мы получаем ипотеку. В Израиле 2.25% по сравнению с например 17 % в России. У нас можно получить до 75% от стоимости квартиры под прайм -0.5%.

2. Инфляция, низкие банковские проценты на вклады и нестабильность других инструментов для вложения.

3. Квартиры на аренду практически никто не строит по причине низкой прибыльности. Не заблуждайтесь, государству выгодно чтоб цены росли, чтобы квартиры покупали, а не арендовали. Налоги с покупки куда выше. С каждой построенной и проданной квартиры государство получает порядка 60% налогами. Это не считая налогов на прибыль застройщиков, налогов с зарплат и.т.д.

4. Отсутствие рабочей силы, монополии на стройматериалы, спрос превышающий предложение. За 2014 количество начала нового строительства уменьшилось на 7.4% (данные на 1.10.14) по сравнению с прошлым годом. Предполагаю, что до конца года ситуация не изменится. Это означает, что проблема нехватки жилья вернется к нам через три года. Понимаете, для того чтобы предложение превышало спрос, нужно просто больше строить.

5. Падение цен не выгодно никому, кроме покупателей. Банк выдавали ссуды и ипотеки под высокие цены, инвестора и застройщики хотят заработать на продаже и готовы, если рынок недвижимости пойдет вниз, подождать. Государство получает высокие надои с продажи. Вы спросите меня, что я буду делать если будет просадка по ценам? Покупать! Дорогие мои, я буду покупать.

Программа «Целевая стоимость» («мехир матара») пройдёт мимо цели. Вернее те кто сумеет купить через неё жильё выиграет 20% от цены квартиры, а на остальном рынке это никак не скажется. Если я раньше не думал о покупке квартиры в Рош Айне (1700 единиц по программе) или Модеине (700), то теперь активно действую в эту сторону. Вам тоже рекомендую там купить квартиру если вы подходите по критериям. Шутка, ли 200 тысяч шекелей на пустом месте. Во всяком случае посоветуйтесь со мной на эту тему.

Единственный положительный результат 2014 с 10.1.2014 адвокаты застройщика не могут брать больше 5000 + НДС за свои услуги. А то существовала практика когда застройщик перекидывал все свои адвокатские расходы на покупателей, беря с них 1.5-2% от стоимости квартиры.

Налог на покупку второй квартиры, 1.1.2015 должен был вернуться на предыдущий уровень 3.5% Конечно же минфин не дал этому произойти, и продлил поправку на пол-года. Муниципальный налог (арнона) вырос в среднем на 3.65%.

Есть несколько городов на которые стоит обратить внимание из-за проектов которые в них строятся. В этих городах рост цен на недвижимость, будет особенно бурным. Легкий поезд — «метро» приведет к увеличению цен в радиусе километра от станций в Бат-Яме, Рамат-Гане, Петах-Тикве сдача красной ветки 2022). Международный аэропорт в Эйлате (открытие в 2017) существенно поднимет стоимость недвижимости. Спрос на квартиры в Тель-Авиве, Иерусалиме, Хайфе останутся на преженем уровне.

Города, которые мне кажутся недооцененными и, соответственно, цена в них поднимется больше: Явне, Ор Йеуда, Беер Яков, Рош-Хайн, Нетания, Кфар Йона. За дополнительными разъяснениями смело записывайтесь ко мне на консультацию или в клуб «Умных Инвесторов В Недвижимость»

Особым спросом продолжат пользоваться малогабаритные 2-3 комнатные квартиры. Во первых, их практически никто не строит. Во вторых, растет количество людей которым они необходимы: пожилые и молодые пары без детей, одинокие люди. И так как они стоят меньше чем 4-5 комнатные, количество потенциальных покупателей намного больше.

Для тех кто готов жить в поселке (хоть таких и меньшинство) время покупать землю и строиться. Цены на землю растут и будут расти. И на строительство тоже.

Вообще не рекомендую затягивать с покупкой квартиры, и сделать это до марта 2015. Традиционно, зимние месяцы слабее в продаже недвижимости и цены стабилизируются. В апреле начнется сезонный рост.

И последняя хорошая новость. Министерство строительства вместе с Банком Израиля создали программу по перерасчету ипотеки. Если у вас есть «льготная» или «олимовская» ипотека вы сможете сократить ее на очень много денег без штрафов. Лучше всего проконсультироваться со мной прямо сейчас.

P.S.: Каждый первый четверг месяца в Нетании с 19:00 до 21:00, проходит заседание клуба «Умных Инвесторов В Недвижимость«. Если Вы серьезно заинтересованы в покупке своей квартиры и хотите сэкономить десятки а возможно сотни тысяч шекелей на ошибках, за которые уже кто-то заплатил. Приглашаю Вас присоеденится к нам и получить ответы на все Ваши вопросы по недвижимости Израиля.  И еще, все самые лучшие возможности, которые нахожу, я в первую очередь предлагаю клубу. Как правило до широго круга они не доходят, потому что покупаются раньше.

 

Налоги на недвижимость в Израиле

Налог на покупку квартиры в Израиле

При покупке единственной квартиры в Израиле, налог исчисляется следующим образом (до 15/01/2016):

  • С первых 1.600.175 шекелей налог не взимается.
  • С суммы от 1.600.175 до 1.898.005 шекелей взимается налог в размере 3,5%.
  • С суммы от 1.898.005 до 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 5%.
  • С суммы от 4.896.615 до 16.322.055 шекелей взимается налог в размере 8%.
  • С суммы от 16.322.055 и выше взимается налог в размере 10%.

При покупке более одной квартиры в Израиле, налог на вторую и все последующие квартиры составляет (до 31/12/2014):

  • С первых 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 8%.
  • С суммы от 4.896.615 шекелей и выше взимается налог в размере 10%.

Для новых репатриантов расчет налога на покупку недвижимости будет иным

  • До цены 1,318,400 шекелеи — налог на на покупку составит 0,5%
  • Свыше 1,318,400 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 5%

 

При приобретении земель сельскохозяйственного назначения налог будет рассчитан по следующей схеме

  • Если цена покупки не превышает 269,660 шекелеи — размер налога составит 0,5%
  • Если цена земли превышает 269,660 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 6%

При покупке квартиры или дома с целью улучшения жилищных условий действуют такие же налоговые ставки, как при покупке первой квартиры, но лишь в том случае, если прежняя недвижимость (квартира/дом) будет продана в течение двух лет.

Указанные выше налоговые ставки применяются к резидентам Израиля. Нерезидентам могут быть предоставленны дополнительные налоговые льготы. Суммы уточняются по решению правительства и налогового управления.

При приобретении коммерческой или сельскохозяйственной недвижимости, включая землю под строительство, налог считается по-другому, обычно в размере 6% от стоимости покупки.

В определенных ситуациях налоговая ставка может быть иной, вплоть до полного освобождения от налога, так что все вышеуказанные цифры приведены для общей информации, и не могут заменить консультацию специалиста по налогам.

Между Израилем и Россией подписана Налоговая Конвенция, согласно которой запрещается налоговая дискриминация между гражданами Израиля и России в обеих странах. Российские граждане в Израиле могут пользоваться многими налоговым льготами, предусмотренными для граждан Израиля. 22 статья Конвенции, отменяет двойное налогообложение .

Налог на покупку должен быть уплачен в течении 45 дней после подписания договора. Иначе начинаются пени и штрафы за невыплаты в привязке к годовому индексу цен.

 

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле зависит от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры, при этом учитываются также расходы (гонорар адвоката, гонорар посредника, ремонт квартиры и т.п.).

«Мас шэвах» (25% налог на разницу между покупкой и продажей) оплачивается продавцом при продаже недвижимости. К Закону о налогообложения недвижимости были введены поправки в виде формул для расчета выплаты этого налога (поправки на инфляцию и амортизацию).

Существует ряд налоговых льгот, вплоть до полного освобождения от налога при выполнении условий, определенных законами и различными подзаконными актами. Часто одна и та же сделка может подпадать под действие различных пунктов закона, и очень важно выбрать оптимальный вариант, особенно с учетом возможности совершения последующих сделок

Если продавец гражданин Израиля владеющий одним объектом недвижимости, он имеет право воспользоваться освобождением от оплаты налога раз в 18 месяцев.

Налог на аренду квартир в Израиле и за рубежом

Владельцы сдающие квартир в Израиле и граждане Израиля сдающие квартиру за рубежом обязаны заполнять ежегоднюю налоговую декларацию.

Налог на аренду недвижимости в Израиле составляет 10%. До 5080 шекелей в месяц (сумарно на все квартиры) существует освобождение если заполнить декларацию до 30 дней после окончания календарного года.

На аренду недвижимости за рубежом налог 15%. Освобождение при договоре об отсутствии двойного налогооблажения с государством в котором находится недвижимость.

Падение цeн на недвижимость в 2015 отменяется

2 миллиарда шекелей и все законопроекты по недвижимости, за один день , слились в небытие.

Выборы. Ближайший год в законодательном плане на государственном уровне ничего происходить не будет. И ещё не понятно, какое правительство мы получим в результате. Скорее всего право-религиозное. А у них Вы в приоритетах близко не стояли.

Меня спрашивают: «Миха, а стоит ли мне покупать квартиру сейчас, или подождать годик?»

Дeньги есть? Покупайте! Дeнег нет? Все равно покупайте.  Дешевле не будет. А с какой стати? Неужто я пропустил какой-то фокус-покус с магическим и единовременным появлением в центре страны. 40.000 единиц нового, малобюджетного, 2-3 комнатного жилья?

Покупайте! Тоже самое я твержу с  2005 года, с тех пор как начал заниматься недвижимостью. Только с марта 2014, после долгих и непродуктивных разговоров о  законе НДС 0 % цeны поднялись на 4.7 %. Да, кстати, за октябрь количество продаж в новостройках выросло на 6 % по сравнению с рекордным сентябрем.

Я ещё не знаю за кого я буду голосовать на этих выборах. Зато точно знаю, против кого. Против дилетантов и популистов, которые, по итогам, из обещанного «среднему классу» ничего не сделали.

Вот мой простой план действий для Вас на ближайшие три месяца:

1. Получить принципиальное разрешение от банка на взятие максимальной с Вашими дoходами ипотеки.
2. Найти недостающий начальный капитал.
3. Посмотреть 100 квартир.
4. Купить свою первую квартиру. Ну или вторую

Если у Вас возникают проблемы с исполнением этого действительно простого плана, напишите мне. Я вам помогу.

Вот, что написал мне Михаил Левантович, начальник цеха, 45 лет из Афулы после моей личной консультации

«Встреча с Михой мне очень понравилась и была продуктивной. Мне открылись глаза на вещи которые я не видел, хотя они были у меня под ногами. Всем советую. Теперь я знаю как увеличить мой дoход с недвижимости в два раза».

И ещё о возможностях. Возможность (меция) это не та недвижимость, которая стоит дешевле рыночной цeны. Я ее сам возьму, или ее купят раньше чем я успею Вам позвонить. И поверьте, мне есть кому звонить. Возможность это — купить безопасную недвижимость с наибольшим дохoдом и потенциалом роста в цeне.

Смею предположить, что за 2015 год цeны на израильскую недвижимость поднимуться еще на 6-8 %.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Мне хочется плакать, даже рыдать в голос. Я провожу десятки встреч по недвижимости в неделю. Результаты неутешительны. У многих людей напрочь отсутствует понимание, что такое недвижимость и зачем она вообще нужна. «Чтобы жить», возможно, подумаете вы. А вот и нет!

Недвижимость это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Только большинство людей этим рычагом, даже близко, не знает как пользоваться.

Давайте я расскажу вам свой финансовый план. Он прост. У меня, пока, трое детей. Каждому из них я куплю по две квартиры. В одной жить, другую сдавать. Ну, или обе сдавать, и жить где захочется. При условии что квартиры приносят минимум 1.000$ в месяц, это возможно. Мои квартиры на данный момент приносят больше.

2 квартиры на сдачу позволяют нам арендовать достойную недвижимость и ещё остаётся достаточно чтобы откладывать на следующие инвестиции. При 6 квартирах в личном владении мы гарантированно сможем жить совершенно спокойно и заниматься тем, чем нравится.

Я начал работать с недвижимостью в 2005. И вот главный урок который я выучил. Если покупать недвижимость в хорошем месте по рыночной цене, всегда как минимум останешься при своих. А если купить ниже рыночной и с постоянным месячным доходом. гарантированно будешь в прибыли. За последние 10 лет стоимость моих квартир выросла в 2.5 раза

Первый вопрос, который надо задать маклеру прежде чем начинать с ним работать: «Есть ли у Вас Ваша квартира, которую Вы сдаете?» И если ответ: «Нет», возможно, этот вопрос должен стать последним. Второй вопрос «Сколько процентов годовых Вам приносит Ваша недвижимость» и если ответ меньше 5 %, я бы очень сильно сомневался в его компетентности.

Вот вам калькулятор. Математика очень простая. Все цифры взяты из моей реальности. Покупка квартиры за 1.000.000. Своих денег 250К, ипотека 750К на 25 лет. Месячная сдача 3.800 шкл. и выплаты по ипотеке 3.300 шкл. Какой ежемесячный доход? …. 500 шкл.? НЕ ПРАВИЛЬНО.

Выплата по ипотеке 3.300 шкл. из них только 1.420 шкл. это выплата по процентам. А 1.880 шкл. это возврат фонда. И с каждым месяцем выплаты по проценту уменьшаются, а по фонду увеличиваются. Через 10 лет от фонда останется только 500К. То есть если вы даже продадите квартиру за ту сумму которую вы купили — 1.000.000 и вернете ипотеку 500К. У вас останется 500К на руках. Вместо 250К которые были. Это 10% годовых.

Хотя скорее за 10 лет квартира вырастет в цене на 50-100%. Это превращает доход в 20-40% годовых. А еще дополнительные скромные 500 шкл. в месяц. Инфляция, которая играет не против вас а на вас.

Вы спросите, а что если цены на квартиры упадут. К сожалению или счастью в Израиле тенденция вверх. Так что даже если и будет «просадка» на 15-20%, в течении 10-15-20 лет все вырастет. Вы же не на один день квартиру покупаете. Тем более что она приносит прибыли больше чем расходов.

И еще если вы предпочитаете покупать квартиру для того чтобы в ней жить, а не сдавать учтите, что эта формула работает не совсем так. В общем считайте правильно.

Лёд тронулся

Взрывной сентябрь. Вот как я назвал скачок вверх в продажах недвижимости за прошлый отчетный месяц. В сентябре 2014 было продано на 16% больше новой недвижимости, чем в сентябре 2013 и на 20% больше чем в августе 2014. При том, что сентябрь традиционно слабее августа и в сентябре были праздники. По вторичной недвижимости продажи увеличились на 14% по сравнению с августом 2014 и побили рекорд 2009 года.

Закон рынка простой: в момент что спрос превышает предложение цены растут. Покупатели и инвестора устали ждать закона «НДС 0%», закона » социальное жилье на съем», закона «целевой цены» и прочих извращений придуманных законодателями полулистами.

Кстати о законе НДС 0%. Цитируя ynet. По критериям под него попадают 50.000 семей Из которых в лучшем случае у 5.000 есть начальный капитал. Проблема в другом. На данный момент есть всего 2000 квартир, которые подходят по критериям к закону. Даже если этот закон пройдёт, предложение — меньше спроса. Результат предсказуем: рост цен.

Для того чтобы провести этот закон министру финансов пришлось пойти на политические компромиссы и бросить на алтарь честолюбия закон об налогообложении ККЛ (Керен Каемет Леисраель), закон о приватизации таасия авирит, и согласится на послаблении в сфере налогообложения медицинского туризма.

Общая сумма недополученных налогов по каждому закону 3 миллиарда шекелей. Плюс стоимость самого закона НДС 0% 2 миллиарда, плюс стоимость закона » социальное жилье на съем» 2 миллиарда. За 7 миллиардов шекелей можно было построить столько хорошего бюджетного малогабаритного жилья в центре , чтобы приостановить рост цен. Но государство в этом не заинтересовано. 60% от цены покупки новой квартиры уходит государству в виде налогов. Скажите кто заинтересован, понижать свои доходы? Так что не ждите понижения цен!

Новостройка в Нетании

Внимание! 2-х, 3-х комнатные квартиры в новостройке в центре Нетании по цене на 15% ниже рыночной. Если вы или кто-то из вашего окружения ищет квартиру сразу напишите мне. Я сам прикупил квартиру и вам рекомендую. Был бы еще миллион прикупил бы еще одну.

Речь идет о новом проекте в центре Нетании в 5 минутах ходьбы от Каньёна Хашарон в сторону моря. Проект получил все разрешения. Начало строительства 01/2014 сдача 09/2017. Застройщик — крупная биржевая компания, которая закончила более 20 проектов и строит 6 проектов по всему Израилю. Этот проект флагманский проект нетанийского муниципалитета.

18-ти этажные здания

2 комнаты — 65 м., + 12 м. балкон + парковка
3 комнаты — 88 м., + 14,4 м. , балкон, два туалета и ванны, + парковка
4 комнаты — 113 м., + 20 м. балкон, три туалета и ванны, + 2 парковки

Каждый дополнительный этаж 10.000 шкл. Склады (ограниченное количество) 6.000 шкл. за метр.

Наиболее ликвидные варианты это 2-3 комнаты. Новых таких в центре Нетании не строили последние 20 лет.

Цена на 2-х комнатная начиниется с 1.007.000 шкл. , 3-х комнатные начинаются с 1.250.000 шкл , 4-х комнатные с 1.350.000 шкл. Что на ~15% ниже рыночной. Сейчас идут продажи квартир в первом здании. Я создал группу инвесторов для того чтобы можно было поднажать на цену купить 5-6 квартир, а может больше и выбил от компании лучшие условия сделки. Кроме этого я сопровождаю весь процесс покупки от заявки и до вселения.

27 квартир в проекте уже проданы. Предварительные продажи заканчиваются на 30 квартирах. Для банка нужно показать это количество продаж,чтоб продвинуться на следующий этап. На нем прайс вырастает на 5-7%. Для того чтобы зайти сейчас и застолбить цену нужны 7% от стоимости квартиры на договоре.

Дальнейшие платежи:

13% на получение банковского сопровождения ~12.2014
10% на начале строительства ~2.2015
20% на фундаменте ~10.2015
20% на этаже ~06.2016
20% на начале отделки ~02.2017
10% на передаче ~9.2017

На выходе, через три года, либо отличная квартира, либо 25-40% прибыли. Учитывая капитализацию на ипотеку больше 50%

Для резидентов у которых это первая квартира в Израиле можно получить до 75% ипотеки под 2.5-3% годовых. Для нерезидентов и владельцев квартир в Израиле до 50%.

Если вы заинтересованы, свяжитесь со мной и давайте назначим консультацию по покупке Вашей квартиры в Израиле.

http://isra-dom.ru/new

Кошмарный август

Посмотрел статистику продаж недвижимости за август … я в ужасе.

По данным ЦСБ Продажи новостроек сократились на 32,6 %. Количество непроданных, законченных новых квартир выросло на 17,2 % до рекордных 28,757 квартир. Начало новых проектов упало на 14 %.Цены не изменились, а в некоторых городах поднялись на 1-3 %.

В июне и июле картина была похожая если не хуже. Этот искусственный ступор рынка был создан возней с недоношенным законом об отмене НДС на первую квартиру. По критериям под это освобождение попадают порядка 5.000 семей и даже им он не съэкономит 18 % от цены квартиры, а намного меньше Закон стоит государству 4.8 млрд.шкл.

Рынок застопорили. Это примерно так же как рвануть ручник на скорости 120 км. в час. Никакого эффекта, кроме запаха паленой резины. За 3 самых хлебных месяца, в которые традиционно продается больше всего недвижимости, государство недополучило на прямых
налогах на покупку квартиры больше 3 миллиардов шекелей, столько же на косвенных. Ещё столько же потеряло на поборах с нового строительства. А цены только выросли. Итого 12 миллиардов

Вот что происходит в сентябре и октябре. Инвестора и молодые пары ждавшие МАМы небесной, в смысле отмены НДС возвращаются на рынок. Застройщики поднимают цены чтобы компенсировать 3 месяца спада в продажах и возможное прохождение закона. А ещё из-за состояния неизвестности они не спешат начинать новое строительство. Что приведет к проблеме в долгосрочной перспективе. Отсутствие предложения приводит к излишку спроса.

Малогабаритных квартир не строят. Те проекты, которые сейчас только начинают продажи, разлетаются как горячие пирожки. Пример: новостройка 2-3 комнатные квартиры в центре Нетании, которую я посылал в прошлой рассылке. Для тех кто не ознакомился свяжитесь со мной для получения подробностей:

С начала октября, и не смотря на праздники, в ней продано 30 квартирбез рекламы в режиме присейла. 02.11.2014 застройщик поднимает цены на дополнительные 4%. А пока люди из других городов приезжают проверить возможность. Мой адвокат сказал: «Абалдеть! Заверните две». Ну и я прикупил двушечку. Вы поймите, новых 2-х комнатных в Нетании просто нет, а спрос есть.

Да, кстати спасибо Виктору, Елене, Марии, Евгению и Игорю за то что присоеденились ко мне и тоже купили квартиры в этом правильном проекте.

P.S.: Создал FAQ на сайте. Если у вас есть вопросы по покупке квартиры напишите мне, и я отвечу вам в рассылке.

Почему цены на недвижимость в Израиле продолжают расти?

  1. Израиль маленькая страна с ограниченной площадью пригодной для жилья. Особым спросом пользуются прибрежные центральные районы.
  2. Наличие большого количества святых мест для 3х основных религий.
  3. Естественный демографический прирост населения
  4. Ограниченное количество строительства нового жилья.
  5. Отмена виз в Израиль из России и Украины. Израиль — одна из немногих стран, в которые можно просто взять билет и прилететь.
  6. Израиль отличное место для вывода и хранения капитала. Никому, никогда и никого не выдает.
  7. Еврейская традиция покупки своей квартиры. «Лучше 20 лет платить банку, чем всю жизнь хозяину».
  8. Богатая еврейская диаспора и постоянная волна эмигрантов покупающих недвижимость. Особенно в прибрежных городах.
  9. Отличные пляжи, чистое море и наличие цивилизации.
  10. Даже если есть война — центральные районы это не затрагивает.
  11. Постоянное движение людей улучшающих жилищные условия.
  12. Низкая процентная ставка и легкость получения ипотеки под 3,5% процента годовых (до 50% от суммы для неризедентов).

Сила рекомендации

Основная масса хороших клиентов приходит ко мне по знакомству или по рекомендации. Ситуации иногда доходят до курьеза.

6 лет назад я продал двухкомнатную квартиру одному инвестору, владельцу прачечной. Сделка запомнилась, потому что 400.000 шекелей принесли в рюкзачке. И я вместе с 2 адвокатами пересчитывал их в течении часа. Недавно зашел его проведать и он меня познакомил со своим другом который только что купил квартиру. Товарищ спросил чтобы я с этой квартирой сделал. Я не задумываясь сказал, что поделил бы и сдал, а еще лучше туристам на короткие сроки. И показал ему мою квартиру.

Он подсмотрел несколько моих идей и сделал все по плану. Разделил квартиру на просторную двухкомнатную и трехкомнатную, закончил полный евроремонт. И через месяц позвонил мне и предложил помочь ему сдать квартиру. На самом деле он готов был мне ее отдать чтобы сдавать на короткие сроки. Но так как квартира была достаточно удалена от моря, я не взялся.

2-х комнатная ушла быстро в течении нескольких дней. В нее вселились молодая пара, которым меня порекомендовала продавщица из телефонного магазина. А с 3-х комнатной пришлось провозиться две недели. Показы и реклама не помогали. Но сработала магия рекомендации.

Раздался телефонный звонок от агента с которым я работаю. Поселили людей в мою квартиру на короткий срок. А потом через несколько дней звонок от друзей, которые просили найти хорошую квартиру для хорошего человека переезжающего в Израиль. Когда пошел показывать квартиру хорошему человеку оказалось что он у меня уже живет. Вот так иногда происходит.

Вобщем все довольны. Хозяин квартир которого я проконсультировал и сдал две квартиры. Люди, получившие отличное жилье по достойной цене. Ну и я.

НДС 0% отменяется!

Искуственная кома рынка новостроек в Израиле закончилась щелчком по носу популиста заварившего эту кашу. Пол-года жесткой стагнации. Падение покупок новой недвижимости и запуска новых проектов на десятки процентов. И пшик, все испарилось под давлением нац. безопасности.

А строить больше не пробовали? Вместо того чтобы коммуниздить рынок отменной самого правильного налога на потребление (НДС застройщиков перекрывается поставщиками). Попробуйте скостить эту же сумму с цены на землю на госсударственных тендерах в центре страны и ограничить застройщиков по ценам на квартиры в этих проектов. Увеличьте квоты и уменьшите поборы на иностранных строительных рабочих. Оптимизируйте бюрократию и процессы на стройках, чтоб строили быстрее.

Практически никто не строит наиболее ликвидных 2-3 комнатных квартир, а только 4-5 комнатные. Людям в предпенсионном возврасте, молодым семьям без детей или с 1-2 детьми, одиночкам не нужны 4 комнаты. Они их не потянут, ни по выплатам, ни по налогам и обременениям. Что остается делать читателям моей рассылки имеющих сбережений 50-100 тысяч шекелей месячный доход в 5-7.000? Или переферия или аренда навечно.

Квартира за миллион это 300.000 своих денег и ипотека с месячной выплатой в лучшем случае 3.500 шекелей на 25 лет. А для этого чистые доходы от зарплаты 10.000 шекелей в месяц.

Многим покупателям закон НДС скорее навредит чем поможет. Основаная масса не подходит по критериям и даже те кто подходит не получит 18% скидки. Во первых застройщики поднимут цену… уже подняли. Во вторых львинная доля стоимости квартиры это цена участка и инфраструктуры, которая НДС не облагается. А самое главное, те кто пол-года стоичиски выжидал с покупкой квартиры сейчас возвращаются на рынок и сметают все … первичку, вторичку, землю. И еще есть инвестора которые тоже выжидали. Кстати налог на покупку доплонительной квартиры на первые две недели 2015 года с 5% опускается на 3.5%. Инвестора будут покупать!

Если вы серьезно настроены на покупку квартиры вот, что вам необходимо сделать прямо сейчас:

  1. Проверьте сколько денег у вас есть на покупку квартиры. Это первый урок в рассылке, подпишитесь справа
  2. Получите принципиальное разрешение на взятие ипотеки от банка. (без этого даже не начинайте поисков)
  3. Проконсультируйтесь со мной, это съэкономит вам десятки тысяч шекелей и сотни часов времени.

P.S.: Из-за сложившейся ситуации на рынке недвижимости в конце месяца я проведу два экстренных мастер класса «Как правильно покупать недвижимость?» один в Тель-Авиве, второй в Хайфе. Если вам действительно необходимы ответы на все вопросы по процессу покупки недвижимост. Прямо сейчас напишите мне, ответьте на это письмо. Участие в мастер классах только по приглашению, количество мест сильно ограничено.

Когда вам действительно нужен Эксперт в недвижимости?

1. Вы только начинаете искать недвижимость на покупку? Или собрались продавать свою? Правильная консультация на этом этапе спасет ваши деньги. Профессиональный риэлтор (тот кто занимается недвижимостью больше 5 лет) сэкономит вам массу времени и впустую потраченных сил на действиях которые вам скорее навредят, чем помогут. Странная ситуация: когда люди идут покупать подержанную машину за 10.000 шекелей они тащат с собой механика. Ради телевизора за 1000 шекелей собирается консилиум из 5 высококвалифицированных инженеров. Недвижимость за миллион, человек идет покупать один. Максимум с мамой. Поймите правильно это очень жесткий рынок и каждая сделка очень сильно отличается от других. Опыта в покупке одной или двух квартир не достаточно чтобы понять принципы и техники правильной работы.

Специально чтобы помочь Вам избежать глупых и дорогих ошибок я запустил сервис «Консультаций по недвижимости в Израиле до результата». Пожалуйста воспользуйтесь ею прежде чем вы подписываете договор. www.isra-dom.ru/result

2. В процессе поиска недвижимости. Начиная с этапа планирования что и как купить, сколько своих денег нужно и сколько можно занять, проверки чистоты недвижимости. и надежности продавца, проверки ликвидности объекта и возможных рисков, помощи с ипотекой, знанием рынка и его перспектив. Последующей аренды объекта, налогообложением, подготовкой договора. Нахождением нетривиальных решений. То же самое касается продажи недвижимости

Адвокат, риэлтор, банк, ипотечный брокер и оценщик не будут этим всем заниматься. Сопровождение процесса это высший пилотаж. И я занимаюсь этим несколько лет

3. Во время переговоров. Здесь у меня первый и основной принцип не навредить и выбить максимальную скидку. Согласитесь, что минус 5-8% имеют значение при любом раскладе.

Я помогу Вам выторговывать 5-8% при покупке любой недвижимости в Израиле, плюс выбью дополнительные бонусы от продавцов и лучшие условия от банков.

Даже если вы уже обо всем договорились с хозяином квартиры, маклером или застройщиком, воспользуйтесь моими услугами. И я получу для вас дополнительную скидку.

Вы удивитесь насколько профессионализм в переговорах и недвижимости позволяют эффективно сбить цену и сэкономить вам десятки и сотни тысяч шекелей.

Простая математика говорит, 5-8% от средней стоимости квартиры в миллион — это 50-80.000 шекелей. Зарплата за несколько месяцев. Стоит пригласить на переговоры меня. Вы ничего не теряете так как оплата моих услуг идет только по результату. www.isra-dom.ru/min

Кстати если вы знаете кого-то кто находится в процессе покупки или продажи недвижимости порекомендуйте меня. Специально для вас я сделал партнерскую программу www.isra-dom.ru/partner

Падение спроса на 38.8% на недвижимость за июль 2014

По данным Центрального Статистического Бюро Израиля количество новых квартир проданных за июль — 1452, что на 16.6% меньше чем в июне 2014 и на 38.8% меньше чем в июле 2013. Основное падение спроса ощущается в районах в которых квартиры стоят меньше чем 1.6 млн. шекелей.

В общем по стране остались не проданными 27,240 квартир, что на 21,6% больше чем в конце июля 2013. Июль-август традиционно самые сильные месяцы в году по продажам недвижимости. Наиболее сильно (-30%) продажи упали в центре страны.

Есть несколько причин влияющих на это падение спроса

  1. Обещанная Лапидом программа снятия НДС до 0% для молодых пар при покупке нового жилья
  2. Военная операция «Нерушимая Стена» понизила общую покупательскую активность в особенности на Юге страны.
  3. Общее замедление экономики Израиля
  4. Цены продолжают расти, поднялись на 6% с начала года и полностью оторваны от реальности

Чем это хорошо для евреев спросите вы?

Ротшильд говорил: «Лучшее время покупать недвижимость, когда свистят пули».tarshim_6

Время покупать! Почему?

 

  1. За падением спроса следует падение цен. Последняя просадка в израильской недвижимости была в 2006 во время «второй ливанской». Рынок опустился на 15-20% и в течении года вернулся на исходную позицию. А за 2008 поднялся (внимание!) на 58%
  2. Учетная ставка опустилась на дополнительные 0.25%. Ипотека под 2.5% годовых это же смешно.
  3. Застройщики уже сейчас становятся более сговорчивыми, а некоторые даже разоряются. Поймите одну простую вещь. Застройщику для того чтобы получать банковское сопровождение на каждом этапе нужно показывать продажи. И банку совсем не нравится когда показывают на 1/3 меньше
  4. Если реформа Лапида НЕ пройдет на рынок вернуться все кто выжидал и застройщики поднимут цены. Если пройдет застройщики на волне ажиотажа поднимут цены, чтобы компенсировать свои расходы. А еще важно проверить подходите ли вы вообще по критериям, какую квартиру и где сможете себе позволить и сколько реформа вам сэкономит. И поверьте это далеко не 18% скидка от цены недвижимости а намного меньше!
  5. Новых строек и земли в Израиле больше не стало. Для того чтобы цены опустились нужно единовременно выкинуть на рынок порядка 40.000 едениц бюджетного жилья в центре. А такого в обозримом будущем не предвидится.

Окно возможности открыто в течении ближайших 2-3 месяцев, пока не окончились праздники, все выжидают и Кнессет не начал работать.

Вот что Вам нужно сделать прямо сейчас, если вы серьезно настроены покупать новую квартиру.

[red_arrow_list width=»100%»]

  • ШАГ №1: Проверьте сколько денег у вас есть на покупку квартиры (это первый урок в моей бесплатной рассылке) и возьмите письменное разрешение на ипотеку у банка
  • ШАГ №2: Воспользуйтесь моей личной экспертной консультацией, подходящей конкретно к Вашей ситуации.

[/red_arrow_list]

[order_box_3 width=»80%»]

P.S.: Выторговываю 5-8% при покупке любой недвижимости в Израиле, плюс выбиваю дополнительные бонусы от продавцов и лучшие условия от банков.

Даже если вы уже обо всем договорились с хозяином квартиры, маклером или застройщиком, воспользуйтесь моими услугами. Вы удивитесь насколько профессионализм в переговорах и недвижимости позволяют эффективно сбить цену и сэкономить вам десятки и сотни тысяч шекелей. Оплата по результату.

[/order_box_3]

Поиск магазина в аренду

Хороший риэлтор существует для того, чтобы решать сложные задачи. Нашёл товарищу магазин, заработал положительный отзыв в карму и хороший бонус.

Поиски начал в мае после того как увидел статус в Миши в Фейсбуке о том, что он взял франшизу и решил открыть магазин игрушек в Нетании. Договорились что я представляю его интересы. Если я нахожусь магазин получаю месяц комиссионных. Если он находит , неважно как сам или через риэлтора, я помогаю ему провести сделку и получаю пол месяца комиссионных. То есть он меня посылает по адресу я все проверяю и если подходит к требованиям зову его.

doshka

Миша был достаточно активным клиентом. За 1.5 месяца из 40 магазинов, которые мы нашли в риэлторской базе, яд штаим и по личным контактам я отсмотрел порядка 25 в разных городах центра Израиля. (Хедера, Нетания, Герцлия, Рамат Ган, Раанана, Кфар Саба, Тель Авив) Из них 10, наиболее подходящих, показал Михаилу.

Цены на аренду магазина варьировались от 50-60 шекелей за метр в промзонах, 80-100 шекелей в центре и 110-130 шкл в торговых центрах. Это не включая услуг управляющей компании (дмей ниуль) в районе 20% от стоимости аренды за метр.

Важнейший параметр для магазина это расположение, чтобы был постоянный поток целевых клиентов, в этом случаи детей и их родителей. Вторым параметром для нас был метраж 100 метров и больше. Третий фактор — отсутствие крупных конкурентов в радиусе 500 метров. Четвертое в магазин нужно было заехать до 1.08 чтобы успеть получить ссуду от Фонда помощи малому бизнесу и к учебному году. И последнее — минимизация расходов на ремонт помещения

Мы отметали предложения одно за другим. То магазин находился на отшибе, то метраж был слишком низок, то вложения в ремонт были слишком высокими, то хозяева были неадекватными, то вселение через пол-года, то за освобождение места требовали сотни тысяч шекелей. В нетанийском каньене с нами вообще разговаривать отказались. В итоге из массы осмотренных помещений остановились на трех:

  1. Магазин в торговом центре М-Адерех. Основная проблема в нем была цена. 120 шекелей + 20 управляющей компании за метр. При 120 метровом магазине это превращалось в 16.800 в месяц +НДС. А еще мы очень сомневались что на втором этаже будет достаточно посетителей. Торговый центр находится за пределами города, на трассе и единственный способ туда добрать это на машине. В итоге мы даже не стали торговаться
  2. Магазин в Рамат Гане на Жаботински рядом с торговым центром. 120 метров, 120 шекелей за метр итого 14.400 + НДС. Минусы отсутствие кондиционера, большие вложения в ремонт и удаленность от Нетании. Плюсы местонахождение — спальный район с высокой покупной способностью, насиженное место, до этого там был игрушечный магазин который переехал в соседний каньен. Мы его держали до последнего момента как запасной вариант.
  3. 190 метровый магазин в промзоне Нетании, который Дошка заприметил в самом начале поисков, вернее видел рекламу, а потом она пропала. А мы туда подъехали и посредством опросов выяснили что его еще не сдали. Единственный минус — парковка в 3 минутах ходьбы. Плюсы: минимальный ремонт, центральный кондиционер, вменяемая компания владелец, а главное цена! Изначально просили 70 шкл. за метр + 10 за управление Итого 15.200 + НДС

После того как магазин одобрили начался жесткий торг. Вернее я торг начал до этого. Мы с Дошкой трижды туда приезжали. Вымеряли метраж, корчили недовольные рожи, задавали массу вопросов. В итоге я сбил на цену до 12.000 шкл. (-20%) + НДС. Если считать в год то это -38.400. А еще выбил 1.5 месяц на ремонт, обслуживание кондиционера и натирку полов.

Довольный Миша завез товар и начал работать оставил хороший коментарий в фейсбуке. Так как сеть магазинов называется «Большой зеленый» фотографии окрашены в зеленый цвет.

big_green

А есть ли лицензия у вашего риэлтора?

Риэлторския лицензия для занятия посреднической деятельностью в сфере недвижимости обязательна по закону Израиля. Для того чтобы получить лицензию необходимо пройти государственный экзамен, заплатить пошлину и ежегодно обновлять лицензию.

Без обновленной лицензию человек не может представлять себя как риэлтор и оказывать посреднические услуги в недвижимости. Это прямое нарушение закона наказываемое до года заключения. и штрафом. Лицензию риэлтор должен предъявить по первому требованию клиентов.


rishaion_tivuch_2014_1

Обратите внимание на даты внизу лицензии. Эти даты показывают насколько лицензия действительна

Более того у риэлтора должен быть пронумерованные блокноты бланков заказа риэлторских услуг, бланков взятия объекта в эксклюзивную работу, бланков получения оплаты.

Вы не обязаны оплачивать риэлторские услуги если риэлтор работает без лицензии или не подписал вас на бланк заказа риэлторских услуг внеся все ваши данные: номер т.з., имя и фамилию, адресс, номер телефона. И данные объекта: город, улица, номер дома, этаж, квартиру, количество комнат, метраж, запрашиваемую цену

Всегда требуйте копию бланка заказа риэлторских услуг. Прежде чем подписывать бланк внимательно прочтите, что в нем записано. Убедитесь что агент вносит свое имя и номер лицензии и подписывает договор. Подписание заказа на конкреетный объект, при соблюдении всех прочих условий обяжет вас к оплате риэлторских услуг в случае совершения сделки. Даже если вы заключите ее сами или через другого риэлтора. Суд по мелким искам выносит
решение в течении 3 месяцев, если риэлтор все сделал правильно.

То есть если риэлтор имеет действительную лицензию, правильно подписал вас на бланк и помог в сделке лучше оплатить его услуги в соответствии с договоренностями.

Первый покупатель всегда прав

Я всегда нахожусь в поиске хорошей недвижимости. Постоянно просматриваю объявления, спрашиваю у риэлторов и общаюсь с людьми. Если не куплю сам, всегда есть кому предложить. самый лучший способ найти отличную возможность это смотреть квартиры и делать предложение цены.

Волка ноги кормят. Утренняя пробежка по коллегам маклерам принесла атрактивную квартирку. » Свеженькая», в пятницу зашла воскресенье я уже ее смотрел и показывал. Двухкомнатная 60 метровая в 5 минутах ходьбы от спуска на лифте к морю в центре города Натания, первый этаж на столбах. Квартира конечно убитая, ее нужно полностью переделывать. Серьезный недостаток — односторонняя. Но так как она прямоугольная — очень легко делится на две большие студии. Квартира находится в туристической зоне ее очень легко сдавать на короткие сроки под мой любимый доход 15% годовых. Проблема одна: цена.

Хозяева только выводящие квартиру на рынок жадные. Они в основном ориентируется на цену которую услышали от соседей или увидели в интернете. И совершенно не волнует, что «не их» квартира лучше, больше или уже пол-года на рынке. Есть огромная разница между «хотеть продавать» и «продать». Хорошие квартиры со вторых рук, в тех которых цена соответствует качеству, до рынка не доходят. Их покупает или снимает первый понимающий покупатель.

В первые две недели квартиру осматривают самые серьезные покупатели, те которые ищут давно и уже созрели для покупки, с разрешением на ипотеку, а главное со знанием рынка. Как правило, предлагаемая ими цена близка к действительной. Инвестора конечно попытаются предложить значительно ниже, но они тоже понимают что чудес не бывает.

Потом произойдет следующее: к озвученной хозяином цене квартиры бестолковые маклера прибавляют 5-10% процентов что бы «было куда падать». И начинается мартышкин цирк. Десятки, а иногда и сотни показов. В итоге через 4-5 месяцев хозяин, если ему реально нужно продать, уступает за первоначальное предложение а иногда и меньше.

Рыночная цена это то что предлагают покупатели, а не то чего хочет продавец.

Для продавца существует два варианта либо опуститься до рынка либо рынок поднимется. Второй вариант в израильских реалиях занимает до года, это если в нашей мирной стране ничего не произойдет. Понятное дело, что если продавец никуда не спешит и готов подождать он возможно продаст подороже. Но простая математика говорит о том, что если рынок растет то все цены растут. Скажем продавец хочет продать 3-х комнатную за 900.000 и купить 4х комнатную за 1.200.000. Через год +5% трешка будет стоить 950, а 4х комнатная 1.260.000. Это 10.000 разницы не считая риэлторских, адвокатских и прочих комиссий за удорожание, а также не считая большей аренды которую можно выручить за 4 комнаты.

Продавцам не выгодно затягивать продажу недвижимости, также как покупателям ждать с покупкой квартиры. И еще раз я не говорю что нужно сломя голову бросаться заключать договор с первым предложившим смешную сумму. Нужно быть готовым к разумной уступке в 5-7%

Как правильно купить квартиру от застройщика?

Эту статью я написал после заявления моего знакомого: “Зачем мне идти к тебе риэлтору, когда я могу напрямую с застройщиком все закрыть”.

Не можешь! Есть одна неувязочка. Я с застройщиками работаю на эксклюзивной основе. И когда ты придешь к нему тебя переадресуют ко мне. Но не в этом суть. Цель этой статьи ответить на вопрос: “Почему стоит воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры от застройщика”.

1. Отношения

Отношения риэлтора с застройщиками выстраиваются годами. Клиент приходит, делает одну сделку и уходит. Недвижимость не покупают каждый день. Риэлторы могут сделать совместно с застройщиками десятки сделок. Недвижимость продают каждый день.

2. Переговоры

2%, которые вы заплатите, хороший риэлтор с легкостью отобьет для вас в виде скидки от застройщика. Более того риэлторы, которые работают с застройщиком на постоянной и эксклюзивной основе смогут получить для вас лучшие условия чем даст вам сам застройщик. У этого есть несколько причин.

Во-первых риэлторы знают где у застройщика “дно” и когда можно попросить дополнительную скидку. Какие еще бонусы и улучшения можно получить от застройщика. Возможно это будет отделка, мебель, кондиционеры, кладовки, парковки или удовлетворение других специальных требований клиента.

Во-вторых застройщик должен держать “лицо” и он по определению не может делать значительных уступок. Хотя иногда может себе это позволить. А иногда застройщику просто необходимы договора или денежные поступления. Риэлтор обладает информацией изнутри. И может пробить то, на что застройщик заведомо не согласится если предложение будет исходить от клиента.

Сила третьей стороны заключается в отсутствии эмоциональной привязки к объекту сделки. И если сторонам может быть жаль расставаться с деньгами или с недвижимостью. Функция риэлтора закрыть сделку на обоюдовыгодных условиях.

3. Продолжение процесса

Покупка недвижимости от застройщика это процесс, который только начинается после продажи. Есть огромное количество вопросов, которые возникнут в процессе строительства. И хотя официально работа риэлтора заканчивается при подписании договора, неофициально решаются многие проблемы.

4. Информация

Профессиональный риэлтор знает рынок, город, район, застройщиков, подводные камни объектов. Риэлтор способен определить потенциал месторасположения и перспективы квартиры, посоветовать откуда будет лучше вид и какую отделку практичней выбрать.

Риэлтор знает и может порекомендовать профессионалов из отрасли: адвокатов, оценщиков, ремонтников, дизайнеров, ипотечных брокеров, страховщиков. Тех людей которые облегчат тебе процесс превращения сделки в мечту.

5. Сервис

Застройщик не будет сидеть с вами лично и давать объективную информацию. В лучшем случае это будет 20 летний мальчик из офиса, с минимальной зарплатой. Который никогда не покупал недвижимости, не брал ипотеки не ремонтировал квартир и не решал проблем. Риэлторы работают за проценты от сделок, нет сделок, нет и процентов. Поэтому они найдут решение на все ваши вопросы.

Хорошая недвижимость в плохом месте

Каждый день по дороге в мой офис я проезжаю через район трущоб. В последнее время в этом районе начали строить новые здания. “Квартиры”,- как сказала Лена – “цена на которые, начинает падать, сразу по завершению строительства”.
Меня мучают два вопроса: Кто берется за строительство таких квартир? И кто их покупает?

Ответ на первый вопрос понятен. За строительство берется тот, кто хочет заработать. Если посчитаем, сколько он хочет заработать выйдет смешная сумма. Участок земли в подобном районе стоит из расчета 120.000$ за единицу жилья, строительство эконом класса – 1.000$ за метр. Итого на 120 метровую квартиру уходит 240.000$. И это не включая 16% НДС. На застройщике риск того, что квартиры не продадутся. Цена квартир в этих домах начинается с 270.000$. И где здесь заработок?

Ответ на второй вопрос менее прозрачен. Чтобы была понятна разница, в более престижном районе, в котором нет трущоб, цена на квартиры начинается с 300.000$. И, тем не менее люди покупают недвижимость в плохом районе. Почему? Для меня остается загадкой. Чтобы жить? В этих районах жить плохо, реально плохо. Школы, контингент, грязь, преступность. Чтобы сдавать квартиру? Низкая рента + слабые слои населения которые эту квартиру убьют в течении первого года. Как инвестицию? Но если в ближайшем обозримом будущем (завтра) не планируется тотального сноса всего района, есть более атрактивные и менее рисковые вложения.

Я уже давно не продаю недвижимость в таких районах и вам не рекомендую покупать. Единственное что невозможно изменить в недвижимости это ее месторасположение. Опять же всегда есть исключения из правил.

А что вы думаете по этому поводу?

Как НЕ упускать возможности?

Клиент, которого я консультирую по покупке квартиры вчера кусал локти. Он в течении месяца торговался с продавцом. Хотя, был готов заплатить запрашиваемую цену. Нашелся другой покупатель, который просто выписал чек. И мой клиент из-за разницы в 3.000$ упустил выгодную сделку.

Возможности не пропадают их просто подбирает кто-то другой. Способный решать и действовать быстрее чем вы. Тому кто тянет с решением остаются лишь крохи и в последствии размышления о том, как все было бы хорошо, если бы решился.

Возможности находятся в вашей профессиональной сфере. В том что вы понимаете. Возможности не валяются на рынке, а появляются на очень ограниченный период времени. До первого покупателя.

Если в недвижимости заинтересованная сторона, например риэлтор, адвокат или хозяин квартиры, сообщает вам о “возможности жизни”. Спросите простой вопрос: “Сколько эта квартира находиться на рынке? И почему до сих пор не продана”.

Имейте свободные деньги. Минимум 1.000 шекелей в кошельке и 10.000 на счету. И будьте готовы выписать чек. Говоря: “Покупаю!” приучите себя давать задаток. Иначе включается механизм само-саботажа “откладывания покупки”. Лучше потерять незначительную сумму денег, чем упустить возможность.

Планируйте покупку. Точно обозначенные критерии в недвижимости и их соответствие вашим целям помогут избежать вам спонтанных и рискованных решений.

Цена на квартиры в Израиле

Приблизительная цена на квартиры в Израиле:

Прибрежные города Ришон-Лецион, Бат-Ям, Нетания, Ашдод.

Похожие цены в Петах Тиква, Раанана, Кфар Саба и в определенных районах Хайфа и Холон

Указан порядок цен на 110 метровые, 4х комнатные  квартиры со стоянкой, в доме с лифтом.  До класса Премиум. В классе Премиум 130 метров, Люкс 150 метров  обязательно солнечный балкон + отделка.

Герцлия Питуах на 50% дороже, Тель-Авив и Иерусалим на 100%.

Дальше от моря — дешевле.
Переферия — значительно дешевле.

Внимание! Каждый проект стоит рассматривать отдельно в зависимости от месторасположения, застройщика, цен в районе и соседних проектах,  метража, количества комнат,  удобств в здании и прочего. Технического насыщения проекта и.т. Прежде чем покупать проконсультируйтесь с банковским оценщиком.

Район / Возраст < 10 лет <10 лет Эконом. Бизнес Премиум Люкс.
Спальный 300.000$ 320.000$ 350.000$ 400.000$
Новый 350.000$ 400.000$ 450.000$ 500.000$
Прибрежный 400.000$ 450.000$ 500.000$ 600.000$ 700.000$ 800.000$
Первая линия 540.000$ 600.000$ 650.000$ 700.000$ 800.000$ 900.000$

Подписание – обязывает

Позвонил ко мне хороший товарищ, посоветоваться. Подписал договор с хозяином квартиры о съеме. Хозяин в последний момент решил отменить, а у товарища выселение на носу.

Дорогие мои! В израильской недвижимости все очень просто. До подписания любой бумажки, даже туалетной, даже свидетельства о получении аванса ,стороны ничем друг другу не обязаны. В момент, что бумажка подписана, стороны обязаны совершить сделку в соответствии с описанными условиями.

Для того чтобы бумажка судом была признана договором по недвижимости достаточно чтоб в ней были указаны данные сторон (имя, номер паспорта и адрес), сумма, даты сделки и подписи.

Насильно к такому хозяину вселяться я б конечно не стал. Семь пятниц на неделе, и всегда можно найти способ напакостить съемщикам. Но потребовал бы неустойку за нарушение договора.

Именно это порекомендовал я сделать своему товарищу и дал ему телефон адвоката, который быстро решает подобные вопросы. В течении недели у товарища был чек на сумму в 1.600$. Умный квартировладелец решил не идти в суд и отделаться неустойкой.

Подписание — обязывает к сделке, поэтому прежде чем подписывать подумайте.

Как проверить реальную стоимость квартиры?

Многие спрашивают меня как узнать реальную стоимость квартиры. В недвижимости выигрывают при покупке, а не при продаже. Я всегда рекомендую рассматривать недвижимость с перспективы инвестора. Формула очень простая и состоит из одной проверки. Заходите на сайт вторичной недвижимости и проверяете, за сколько сдаются квартиры подобные квартире, которую вы присмотрели для себя. После этого делите полученную сумму на годовой процент, который вы хотите получить от аренды, умножаете на 1000 и получаете реальную стоимость квартиры.

Приемлемые варианты для жилой недвижимости 3.5-5% годовых для коммерческой недвижимости 8-10% годовых. То есть если мы возьмём живой пример, 3-х комнатная квартира которая сдается за 900$ должна стоить в районе 180-250.000$ (900$/3.5-5% *1000). Если запрашиваемая цена (включая ремонт и дополнительные расходы) значительно превышает оптимальную выигрыша при покупке нет. Соответственно риски на порядок выше.

Понятно, что покупая квартиру для себя мы часто руководствуемся эмоциями, а не трезвым расчетом. Покупая, всегда нужно думать о продаже. Даже если вы не собираетесь сдавать квартиру, возможно тот кто захочет ее купить у Вас будет считать по-другому.

3 сапога не пара

3 риэлтора в сделке гарантированный рецепт для того чтобы она не состоялась. В сделке может быть один риэлтор. Ну максимум два, когда один представляет покупателя, а второй продавца. При этом важно чтоб из-за жадности или глупости риэлторов сделка не упала. Когда больше, чем два риэлтора это 100% цирк. Каждый тянет одеяло на себя и все пытаются «сделать кассу». То есть вытащить с покупателя и продавца по максимуму. Чтоб потом поделить «по справедливости». Риэлторам с которыми я работаю, я однозначно объясняю, что каждый представляет свою сторону. Если есть еще кто-то с кем нужно делиться и посвящать в процесс сделки это не мои проблемы.

Единственный способ избежать всего этого бардака это встретится непосредственно с продавцом. И это ваше право как покупателя. Я не призываю вас торговаться. Просто спросите продавца о цене на квартиру. Не озвучивайте своих условий, сделайте это письменно. Переговоры — это целая наука. Пускай этим занимается 3-ая эмоционально непривязанная к сделке сторона. Более того в объектах, которые я покупаю для себя, я предпочитаю заплатить 1% риэлтору за профессиональные переговоры и бонусы за достижение конкретных целей в процессе сделки.

Познакомьтесь с продавцом и вы от этого только выиграете.

Экстремальный переезд или сказка о хорошем риэлторе

В 9:15, когда утренний экспрессо только покрылся манящей пенкой, а рабочий день уже был в самом разгаре в моем офисе на Центральной Площади материализовался клиент: «Срочно! Квартиру на два месяца, нас выселяют».

Если говорят срочно я понимаю, что что-то пошло не так как запланировано. Меня это насторожило, так же как запах алкоголя. Не люблю горящих проектов и утреннего похмелья. Хотя есть у меня один коллега который только с такими и работает. «Где есть нужда, там есть спаситель».

Посмотрев на презентабельные туфли и костюмчик клиента, я все таки решил предложить ему кофе и сделать пару телефонных звонков. В курортном городе в декабре-январе можно найти хорошую краткосрочку быстро. Если знаешь хозяев. Это летом они несговорчивые и ломают цены, а зимой можно договориться. Хозяин отличной квартирки возле моря согласился прибыть через полчаса.

И еще набрал коллегу риэлтора, подстраховаться на случай если клиенту не понравится. Коллега радостно сообщил мне, что вот только что хотел звонить мне с тем же клиентом. Оказалось они говорили в 8:30. С риэлтором решили пополам. Я показываю свое, он свое — кушаем вместе.

Я обычно с теме кто обращается ко всем риэлторам в городе не работаю. Легко могу показать товар других риэлторов и рыночный. Но если клиент идет ко всем — трата времени и ссоры с коллегами. Либо, показываю все, что у меня есть начиная с самых лучших вариантов «на опережение». Клиент хотел пойти попить пива пока хозяин первой квартиры не приедет. И здесь моя задача ясна, начал работать — не отпускай клиента. Так же, как он зашел в мой офис, он зайдет в соседний. Идем пить пиво вместе. Я пью кофе, клиент за 12 минут уминает 1.5 литра.

Приезжает хозяин квартиры. Показываю. Понравилось. Торгуемся. Копеечная прибыль для меня и офиса плюс делиться пополам с коллегой риэлтором, просто потому что пообещал. Быстрая сделка, ну и ладно, закрыли, пошли дальше.

Ан нет, цирк только начинается. И вот здесь я допускаю ошибку. Казалось бы опыт, давно работаю, все понимаю, а как маленький. Ведь вроде все просто сначала договор и деньги, потом вселение и ключ. Но я хороший риэлтор и занимаюсь решением проблем за свой счет. Договор не подписан, деньги не взяты. Клиент просит помочь с перевозкой «нескольких чемоданов», звоню знакомому бомбиле. Для меня делается спец цена. Клиент поясняет, что погрузка тоже нужна, а он после вчерашнего неважный. Бомбила на мини-вэне привозит с собой двух грузчиков. Оказывается что вещей для краткосрочников уж слишком много. Нужны три ходки. Бомбила задирает цену.

Мы пока с клиентом вальяжно разговариваем о больших проектах и перспективах совместной работы. Некоторые детали у меня не стыкуются и чуйка активно сигналит о проблемах. Весь день убивается на перевозку и «бизнес-переговоры».

Кстати, никогда не предлагайте риэлтору с которым только познакомились, продать объект намного больше чем он стоит и «поделить кассу». В нашем бизнесе дураков нет. Особенно в коммерческий недвижимости, вещи стоят столько, за сколько они продаются. Проверяю по мелочам. Нестыковка за нестыковкой настораживают.

Последняя ходка перевозим семью. «Пойдем подпишем и закроем», говорю. «Ой а ты знаешь деньги не успели перевести, будут только завтра». «Как завтра? Я тебя уже заселил! Меня хозяин съест». «Ну так получилось, завтра в 9:30, я у тебя с деньгами». Паспорт израильский, прописка хулонская подписываю на договор о коротком съеме. Ключа не даю, хозяину говорю, что взял задаток и заплачу завтра, грузчикам отсчитываю из своих.

Ночь мучаюсь — ответственность на мне. В 8:30 звонок от клиента «Ой, ребенок заболел, деньги будут в 12:00». Моя чуйка уже не пинается, а злорадствует: «я же говорила». Звоню хозяину, описываю ситуацию. Он мне заявляет «деньги сейчас или выселение». Я же хороший риэлтор, и ничему не учусь, даю хозяину задаток со своих. Убытки в районе 500$ + потраченный день жизни.

Представление продолжается в 12:00 пересекаемся с клиентом. «Ой, деньги перевели с Дубая зайдут в воскресенье, есть заплатить за 4 дня. Да, кстати ты мне переслал документацию по большим объектам?» Все, я попал. Из Дубая в Израиль денег не переводят, никаких больших сделок не будет. Испорченные отношения с хозяином квартиры, потерянны деньги и время. Все из-за глупого невыполнения своих собственных инструкций.

Пожалуйста НЕ делайте этого.

О понтах и несбыточных мечтах

Коллега все-таки меня не послушался и повел клиента с «неограниченным бюджетом» по квартирам. «Але! Оп!», наивный риэлтор обзванивает своих собратьев и хозяев квартир на первой линии от моря и назначает встречи, тратя на это 30 минут. «Але! Оп!» несётся на встречу на другой конец города – 20 минут + штраф 30$ за неправильную парковку.

Пришел весь из себя такой навороченный американец в туфлях от Падани, рубашке от Версачи и начал гнуть понты. Чтоб просто объяснить ситуацию, если ко мне в офис заходит бомжеватый француз в шортах и тапочках, я знаю, что у него много денег. И чем бомжеватей, тем больше. Я сразу зову моего партнера, который легко продает ему недвижимость за 500.000 евро и выше.

Оказалось, что американцу нужна квартира не на продажу, а пентхауз на съем. «Але! Оп!» взмыленный риэлтор отменяет все предыдущие встречи, ссорясь со своими собратьями и хозяевами квартир – 10 минут + назначает новые встречи 15 минут.

В первое здание клиент отказался даже подниматься потому что «возможно в течении ближайших нескольких лет перед ним построят другое здание». Поясняю, даже после того как поставили забор вокруг площадки? разрешения и строительство занимает 3 года. До того как поставлен забор в Израиле это сага на 5-7 лет.

Второе здание 2008 года клиенту показалось старым.

В третьем пентхаузе евроремонт показался не слишком хорош, на вкус клиента и не было мебели.

И только на четвертом пентхаузе, когда была озвучена цена в 3.000$ в месяц, американец сказал, что рассчитывал на 1.500$ максимум. Цена съема 4-х комнатной меблированной без вида на море.

Каждый показ занимает 30 минут + поездки.

Пол-дня жизни на удовлетворение чужих понтов. Вместо того, чтобы по телефону задать три вопроса. Злой риэлтор и клиент разъехались по домам.

Как я уже сказал, не верю я в неограниченный бюджет и несбыточные мечты.

А вы тоже любите тратить свое и чужое время?

Сказки о неограниченном бюджете

Звонит мне коллега риэлтор, весь возбужденный и говорит:
«У меня клиент с неограниченным бюджетом, хочет 1-2-3 -4 комнаты или пентхауз, главное чтоб был солнечный балкон с видом на море. У тебя что-то есть? Нужно показать ему все».

Для меня подобное заявление уже давно является бредом и знаком, что с таким клиентом работать будет сложно. Здесь либо неправильное выявление нужд клиента риэлтором, либо клиент, который не знает чего хочет. По любому огромное количество показов и потеря времени впустую, пока не поймем, что собственно надо.

Решение задачи простое получить ответ на вопрос, что конкретно необходимо и какой бюджет. И способ задавать вопросы. Я в таком случае обычно иду от большого: «Пентхауз за 6 миллионов долларов вас интересует? А мини-пентхауз за 1.5М$? А 4 комнатная квартира за 800.000$? А понял вас интересует 3-х комнатная за 250.000$ в центре? … Ну тогда это не ко мне»

Четко сформулированная задача сэкономит врем вам как клиенту. Объясните точно что вам нужно, когда и сколько вы готовы за это заплатить. Если риэлтор бестолково начинает метаться по рынку, показывать вам все что есть, а еще хуже уговаривать вас на то, что явно не подходит, не работайте с ним.
А вас не утомляют такие горе-риэлторы?

Как сторговать продавца?

Получил вопрос от подписчика рассылки.

Есть квартира,которую я хотел бы купить,но цена,которую запросил продавец, кажется мне прилично завышеной. На данном этапе я хочу пригласить шамая,чтобы примерно определить цену для себя. Даже если шамай оценит квартиру ниже запрашиваемой цены,мне будет очень непросто вести торг с этим человеком,т.к.он ,адвокат т.е. профессионал в разговорном жанре,и к тому же я не в полной мере владею ивритом. И еще.Можете ли Вы посоветовать шамая?И как вести лучше торг с продавцом.

Переговоры это слишком емкая тема чтобы раскрыть ее в одном письме. В своем курсе я посвящую этому 2 урока, а в книге целую главу. Тем не менее постараюсь ответить кратко.

1. Пригласите банковского оценщика, как для взятия ипотеки. Их оценка консервативная на 5-10% ниже рыночной цены. Я могу вам порекомендовать тех с кем работаю в Нетании
2. Сделайте хозяину письменное предложение подкрепленное авансовым чеком.
3. Введите в дело профессионального переговощика.
4. Сколько времени продавец продает квартиру? Насколько он ее хочет продать? И насколько ему необходимо ее продать?

Есть люди, которые на самом деле не хотят продавать квартиру, а «ищут фраера», который заплатит много. Предложите мне цену на 20% выше рыночной за любую из моих квартир и я продам ее не задумываясь прямо сейчас. Есть продавцы для которых эта цифра не 20%, а 50% или 100%. И
он может себе позволить оставлять квартиру пустой.

5. Давите на ситуацию на рынке. Или ждите пока продавец опустится.
6. Посчитайте, что и сколько вы теряете не покупая квартиру. Возможно переплатив по стоимости вы выиграете в другом: быстрое вселение, мебель итд. Есть масса других механизимов торговли кроме денег

Маклера

Я искренне не люблю некоторых моих коллег. Тех самых, которые создают отвратную репутацию нашей профессии.

Единственный измеряемый критерий успешности риэлторов — это долгосрочные отношения с клиентами и доказуемые результаты. Фразу: «что потопали, то и полопали» я выучил с первого же дня в недвижимости. Как разницу между риэлтором и маклером.

Хороший риэлтор может зарабатывать много, а работающий правильно очень много и надолго. Другой вопрос, что если риэлтор прекращает работать, доходы тут же прекращаются. Так что не говорите мне, что это бизнес. Для владельцев агентств и сетей агентств недвижимость это — бизнес, а для агентов — работа.

При правильной система работы в любой сделке есть 4 этапа:

  1. Найти квартиру
  2. Найти покупателя
  3. Сделать сделку
  4. Получить комиссионные

У новичков в недвижимости возникают два вопроса по системе работы:

Первый вопрос: Почему получение комиссионных отдельным пунктом?

Это в точной Европе или Америке риэлтору платят сразу, безоговорочно и все. Более того в некоторых странах без риэлтора сделка просто не состоится. В Израиле риэлтору пытаются заплатить как можно позже и как можно меньше. Кстати если вы не подписывали бланка заказа риэлторских услуг или у риэлтора нет действующей лицензии, Вы вообще не обязаны ему платить. Поделом моим нерадивым собратьям, работающим по-черному. Но уж если заказ услуг подписан, и лицензия в наличии, будьте добры рассчитаться с риэлтором сполна в день договора.

Второй вопрос: Почему сначала найти квартиру, а не покупателя? И не просто найти, а обязательно подписать и взять в эксклюзивную работу. Если продавец серьезно настроен, квартира будет продана за указанный в эксклюзивном договоре с агентом срок. Одна квартира — масса покупателей, один из которых станет ее владельцем на обговоренных условиях.

Покупатели в основной своей массе не знают, чего они хотят или хотят того, что в природе не существует. Ожидают, что риэлтор им это найдет. Не сообщают о том, сколько денег готовы вложить на самом деле. И уж точно не эксклюзивны, а бегают сами и со всеми риэлторами города, а то и страны.

Для риэлтора единственный способ гарантировать свои доходы это постоянно работать над своими эксклюзивными квартирами. Возвращаясь к некоторым моим коллегам ,по цеху которых я ненавижу. Первое, что они делают — это публикуют дешевое объявление под видом частного лица на «слишком хорошую» квартиру, которой в природе не существует. После этого хитрые маклера садятся в офисе и ждут.

Когда на их объявление клюет покупатель, они берут его за жабры. Везут по всему городу и на каждой рыночной квартире мало-мальски подходящей требованиям убеждают их покупать. Как правило, квартир маклера до этого не смотрят и их мало волнует, что клиенту нужно. Вокруг таких маклеров, как правило, крутится куча таких же партнеров с которыми они пилят клиентов.

Вы знаете, иногда это срабатывает. Чудовищно тяжелые сделки, в которых замешано 3-4 маклера грызущихся между собой. Это делает нашу профессию еще более неприглядной в глазах окружающих. Для того чтобы избежать всего это цирка и траты, достаточно просто проконсультироваться по правильному процессу покупки квартиры на Личной консультации

Алло! Мы ищем клиентов …

Вы серьезно настроены обзавестись своей недвижимостью в Израиле? А знаете ли Вы, что многие из моих коллег риэлторов покупателей клиентами не считают.

Наличие у человека желания купить квартиру не делает его клиентом. Наличие денег не делает его клиентом. Во всяком случае, не делает его клиентом одного посредника. Риэлтор никогда не знает откуда появится покупатель с витрины офиса, с плаката, флаеров, визиток, объявления в газете, интернета или от коллеги. Также риэлтор не знает куда и когда пропадет покупатель, каким количеством денег располагает на самом деле и чего он хочет.

Хороший покупатель приходит к риэлтору и говорит «У меня есть столько-то наличных, разрешение от банка на такую-то ипотеку, найди мне лучшую недвижимость за эти деньги по таким-то критериям. Вот тебе 1.000$ на расходы».

Таких покупателей у меня за 6 лет в недвижимости было трое, одна из них моя супруга. Самое интересное, что эти клиенты получали лучшее за свои деньги. Более того, они с радостью платили агентские, потому что я для них действительно выкладывался по полной. Выискивал лучшие возможности на рынке недвижимости, торговался и вытаскивал лучшие условия.

Под квартиру по хорошей цене всегда придут покупатели. Товар остается товаром и при правильном маркетинге всегда найдет своего нового владельца. Поэтому клиентами риэлторов в недвижимости являются продавцы.

Но продавец продавцу рознь. Стоит ли риэлтору заниматься квартирой в плохом месте, с вселением через год, ценой на 30% превышающей рыночную, находящейся у всех маклеров города. Хозяин квартиры продает ее полгода, отказывается платить агентские и требует приводить клиентов. Вот и стоит эта квартира на рынке ожидая «фраера», который ее купит.

Маклера периодически приводят на нее случайных покупателей в надежде сбить цену с хозяина. И переговоры заканчиваются тупым давлением вниз к рыночной стоимости. Хозяину такой квартиры бесполезно предлагать эксклюзивный маркетинг. «Он знает лучше!» А рекламировать не эксклюзивную квартиру для риэлтора значит тратить свой бюджет и время на конкурентов.

Хозяева квартир серьезно настроенные продавать квартиру ведут себя совершенно по другому. Приглашают риэлтора оценить стоимость квартиры, подписывают соглашение об эксклюзивном маркетинге. И в результате продают квартиру по хорошей цене за приемлемое время и без нервотрепки.

Например, позвонили люди по рекомендации довольных клиентов. Реально заинтересованы срочно продать, обстоятельства обязывают! Квартира в новом районе Нетании, в новом элитном доме со спортзалом. Балкон на море и евроремонт. А главное — цена ниже рыночной! Мы сразу подписали эксклюзив и отфотографировали. Посмотрите результат!

Хорошие возможности улетают быстро! Продастся еще до конца этого месяца. Алло, и уже клиенты ищут нас …

Возможности …

Одно ключевое слове, которое я вынес в заголовок письма. И которое двигает весь рынок недвижимости. Возможности. Скажу Вам по секрету, возможности на израильском рынке жилья существуют всегда. Вопрос заключается в том, замечаете ли Вы их, и готовы ли действовать. Или склоны жаловаться, ждать, жадничать и даже если к вам придет возможность ее упускать. Вот такая полная Ж получается.

Позвонил мне коллега и риэлтор и пожаловался, не то что бы на жизнь. А на то, что в течении последних 6 месяцев ищет квартиру для себя, на инвестицию.У него есть куча свободных денег, хорошая репутация в банке и понимание, что является хорошим вложением. Может он просто не умеет искать, а скорее просто ищет несуществующее чудо, которое намного ниже рыночной стоимости. А может замкнулся на определенном виде недвижимости и не готов оглядеться вокруг

Я с утречка не поленился, специально для Вас и него, открыл сайт экономического издания TheMarker. Просто, для того чтобы показать насколько легко находить возможности в недвижимости. И вот что я вытащил из шелухи рекламных и социально-протестных статей.

Мэрия родного мне города Нетании (и это ни в коем случае не самореклама) утвердила проект строительство причала для яхт. Как Вы думаете, цены на недвижимость вокруг пойдут вниз или вверх?

А еще утвердили проекты начала строительства в нескольких преинтереснейших местах:

Например перекресток Глилот — между Герцелией и Тель-Авивом. Возведение нового микрорайона на месте Аэропорта Сде Дов и пляжа Тель Барух — северный Тель-Авив. Как Вы считаете, недвижимость в этих районах будет пользоваться спросом? А на этапах покупки земли, строительства и готового жилья будет разница в стоимости?

Понятно что эти возможности не для всех, а для тех, кто как мой коллега имеет много свободных денежек на спекуляции.

Да, а для тех кто плачется, что имеет на инвестицию в недвижимость меньше 15.000$. И таких судя по опросу проведенному мной среди читателей этой рассылки прискорбное большинство. Есть тоже варианты.

Например: Южный кибуц продает 85-100 метровые качественные домики с кирпичной крышей и участком земли в 500 метров! За 250-300.000 шкл! Под беспроцентную суду на 15 лет. Внимательно перечитайте это! А у Вас не возникало идеи приобрести такой домик и даже не жить в нем а тупо сдавать в аренду. За подробностями обращайтесь …

Как Вы понимаете один из самых главным факторов, которые влияют на цену недвижимости это ее месторасположение. А одно из самых главных препятствий в покупке недвижимости — жадность. Но, об этом мы поговорим в следующих письмах.

И еще одним важным открытием для меня послужила трагическая статистика опроса. Внимание! 87% участников написали, что им совершенно не с кем проконсультироваться по покупке недвижимости.

Я по мере способностей постараюсь решить эту проблему. И специально для Вас, я запустил сервис консультаций. В честь моего дня рождения я выдаю 35% скидки на ознакомительную консультацию на ближайшую неделю. И, если до этого, цена была ознакомительно низкой, то теперь она смешная. В следующую среду халява закончится. Воспользуйтесь возможностью.
Быстренько зайдите и оформите себе Личную, Индивидуальную Консультацию по недвижимости в Израиле