Секреты заработка

Меня спросили зачем я делюсь секретами заработка на недвижимости?

1. Сам всех денег не заработаешь. Я благодарен за все, что есть и делюсь этим.

2. Менторинг позволяет мне улучшаться обучая других.

3. Я очень много сделок делаю со своими учениками. Многие из них становятся партнерами и мы зарабатываем вместе.

4. Я нахожусь в постоянном поиске инвестиций и возможностей. А их приносят люди.

5. Рынок недвижимости огромен, и если работаешь профессионально на нем нет конкуренции, а есть партнёрство.

Лучшая цель

Прежде чем вступать в переговоры по приобретению недвижимости, убедитесь, что вы договорились сами с собой. Точная цель — лучший щит от психологического давления переговорщиков и посредников.

Совокупность целей определяет вашу стратегию и направляет в определенное русло ваши переговоры. Если вам важна привязка к конкретному району, количеству комнат, этажности и т .д., волей-неволей придется договариваться о цене с владельцем одной из немногих подходящих вам квартир. Чем конкретнее требование, тем меньше предложений. Если вы не ограничены во времени — можно позволить себе перебирать квартиры, выискивая оптимальный вариант, делать предложения продавцам, дружиться с домкомами и риелторами.

Цели могут быть завышенные и заниженные.

Пример неправильной постановки целей я вам уже описал «хочу купить, нет снять 1-2-3-4- пентхауз, неограниченный бюджет в размере цены средней квартирки».

Правильная цель — я хочу купить 3 комнатную квартиру в центре Ашкелона, для себя, мужа и годовалой дочери, на 2-3 этаже, светлую, просторную и продуваемую, с детским садом и магазином продуктов поблизости. Срок аренды нашей нынешней квартиры заканчивается через 6 месяцев, поэтому я буду искать жилье быстро. У меня и у мужа есть сбережения, я консультировалась с банком по поводу ипотеки, плюс помогут родители, поэтому я смогу заплатить до 220.000$ за подходящую мне квартиру.

Еще одна правильная цель — я, Евгений, хочу купить стометровую квартиру в Нетании, вблизи от моря, в доме с лифтом, за 320.000 $ с целью сдачи на долгий срок, получая с этого 15.000$ в год.

Если резюмировать простыми словами: не поставив конкретные цели сегодня, вы упустите все возможности их достигнуть быстрее и легче, потому что ваш мозг просто не пропустит нужную ему информацию.

Новогодний подарок: прогноз на 2019

Моя рабочая гипотеза, что в 1-2 квартале 2019 года будет коррекция цен на периферии севере и юге. В прошлый раз это было в период с 1997 — 2007 юг потерял 18% север 37%. Особенно сильный спад был во время второй ливанской и потом все в течении полу-года восстановилось.

У этой гипотезы есть несколько подкрепляющих предпосылок.

1. 2019 год выборов и министру финансов нужно показать снижение цен. Как он будет это делать понятно: поощрять продажу, наказывать инвесторов, и.т.д.
2. Критическая масса участников мехир ле миштакена уходит с рынка в 2019, потому что 6 больших лотерей были в 2018. А это в основном сегмент покупателей дешевых квартир с низким стартовым взносом.
3. Застройщики не запускают новых проектов и старые последние полтора года плохо продаются. У некоторых целые здания стоят непроданные и они бегают за маклерами. Очень многие застройщики испытывают финансовые трудности. Банкротства обычно идут к концу года. Предполагаю, что в 2018 будет установлен рекорд
4. Инвестора уходят с рынка, причём уходят за границу.
5. Общее ощущение военной операции, что на севере, что на Юге, что в центре. Если пойдёт веселье, то очень быстро закончится (2-3 месяца). Чтобы прийти к выборам с победой.
6. Рост учетной ставки центр банка (прайма)
7. Общая завышеность цен. На периферии где доходы существенно ниже цены дошли до 1.5 миллиона за новые 4 комнаты. То есть нужно иметь 400К «своих» и быть готовым платить 6.000 в месяц при средней зарплате на семью в 14.000
8. Зимой спрос на квартиры традиционно падает. С мая по ноябрь совершается 2/3 сделок, с ноября по май 1/3
9. Общий рост продолжительности продажи квартиры

Что вы думаете по этому поводу?

P.S.: Я создаю группировку «Север» с целью совместного поиск и покупки ИНВЕСТИЦИОННЫХ квартир за 3-6 месяцев. Подробности в ссылке в комментариях.

Как получать прибыльную недвижимость за чужие деньги?

Это, наверное, моя самая любимая тема.

Давайте сразу договоримся, то, что здесь написано это хардкор секретов недвижимости. Применять без соответствующего надзора и обучения не рекомендуется.

Я рассажу вам о трех из одиннадцати известных мне способов покупки недвижимости практически без вложения своих денег. Об остальных восьми (8) способах расскажу сегодня 3.01 на вебинаре . Записывайтесь в комментариях.

1. Взятие опции на покупку недвижимости. Это гораздо проще чем кажется. Особенно если знаешь как. Находится квартира ниже рыночной стоимости. С хозяином заключается предварительный договор на покупку недвижимости с проверкой на 15-30 дней. Даётся минимальный задаток. И у вас появляется время на то, чтобы продать опцию по рыночной цене истинному покупателю. А так как продаётся опция а не недвижимость налоги меньше.

2. Съем с последующим выкупом или безналоговой продажей по зафиксированной цене. С владельцем заключается договор об аренде, любой платеж списывается с общей стоимости недвижимости. В последствии вы либо выкупаете недвижимость, либо находите инвестора, который делает это вместо вас.

3. Кооперация с другими инвесторами и фондами. Как правило в таком раскладе управляющий партнёр и денежный партнёр делят прибыли 50/50. Или любая другая подходящая схема взаимодействия.

Помните что выигрывают не при продаже недвижимости, а при покупке.

Покупка своей квартиры это краткосрочное эмоциональное решение

Почему краткосрочное? Квартиры покупаются в среднем на 7-10 лет потом семейные обстоятельства меняются. Преждевременный возрат ссуд это штрафы. Почему эмоциональное? Вы не захотите жить в плохой квартире. Своя, вернее банковская квартира это пассив а не актив, ее надо содержать и ремонтировать.

Игорь Лупинский в своем посте о том что выгоднее покупать свою квартиру или альтернативное размещение денег под 8% годовых очень оптимистично посчитал первый взнос в размере 10% на самом деле первый взнос это 30% + расходы: налоги, адвокат, риэлтор, ремонт, переезд. И если нет своих 30% и доп. расходов, то недостающее нужно добирать 5-10 летними ссудами. На 25 летней ипотеке каждые 100.000 это 500 шкл. возврата в месяц. На десятилетней ссуде каждые 100К это 1.000 шкл возврата. На пятилетней 2.000

Я всегда рассматриваю недвижимость как инвестицию. И смотрю на два фактора:

1. Прибыльность. Если доход с недвижимости превышает расходы на ее содержание (ипотеку, страховку, починки, простой без квартирантов и.т.д) и приносит >10% на вложенные деньги это хорошая инвестиция.

Как правило долгосрочная аренда в Израиле не может обеспечить такой прибыльности. Краткосрочная аренда и различные ухищрения могут.

2. Цена относительно рынка. И здесь ищу возможности на 15-20% ниже рынка у продавцов которые его не знают или которым срочно деньги нужны.

Пример из жизни. Купили 75 метровую квартиру в Нетании за 740К (рынок 860К) с первым взносом в 220К, расходами 20К и ремонтом 60К. Итого 300К своих вложений.

Ипотека 520К месячный расход 2.600. Сдавали на краткосрочку в среднем 5.000 в месяц прибыли после всех расходов на содержание. Итого 2.4К*12 = 28,8К в год. Почти 10% не считая капитализации ипотеки.

Продали через 3 года за 1.150К — 30К расходов. Сухой остаток 1.150К — 30К расходы при продаже — 520К ипотеки -300К первый взнос и расходы при покупке. Итого 300К чистой прибыли на продаже или 100% прибыли за 3 года или 33% годовых + 10% с аренды итого 43% годовых

Мне не надо искать где б вложиться под 8% годовых. Недвижимость приносит больше:)

Что лучше снимать или купить квартиру?

В 151 раз отвечаю.

Вопрос N1 сколько своего капитала у вас есть?

Если ответ 0 или меньше в нынешних израильских реалиях ваш путь в поиск недвижимости для других, либо в мехир ле миштакен с 90% кредитованием, либо на периферию с квартирами ниже 600.000. Все это подразумевает что вы остаётесь на аренде.

Вопрос N2 сколько денег вы можете занять?

Математика простая на каждые 50.000 ссуды на 10 лет и каждые 100.000 ипотеки на 25 лет месячный возврат будет 500+ шкл.

То есть если вы берёте 600К ипотеки и 200К ссуды ваш месячный возврат составит 3.000 + 2.000=5.000

Важно понимать, что выплата по ипотеке не может превышать 1/3 (в некоторых случаях 50%) ваших чистых доходов ежемесячно заходящих на счёт минус все выплаты по ссудам.

Если у вас хорошая кредитная история и доходы вы можете взять ипотеку и ссуду. Если нет ваш удел оставаться на аренде.

Вопрос N3 Вы покупаете квартиру для того чтобы в ней жить или на инвестицию?

И не надо мне говорить и то и другое. Типа поживу, а потом продам с прибылью. Это спекуляция и хорошо работает на растущем рынке. А рынок у нас сейчас непонятный.

И да основная прибыль делается если недвижимость покупается ниже рынка и продаётся выше рынка. Сюрприз здесь заключается в том, что деньги ? вы получаете только при продаже и точно просчитать сколько получится не получится.

Инвестиция это когда недвижимость вам ЕЖЕМЕСЯЧНО приносит больше денег, чем вы на неё тратите. Можно оставаться на аренде и хорошо зарабатывать на квартирах которые вы сдаёте.

Покупка квартиры «для себя» это эмоциональное решение и если вы можете позволить себе переплачивать по сравнению с аналогичной съемной квартирой это ваш выбор. Учитывайте, что простое инвестирование этих денег, может в долгосрочной перспективе принести намного больше.

Если будете тратить меньше на свою чем на съем естественно, что тогда лучше «своя» вернее банковская

Если вы хотите решить, что лучше для ВАС купить или снять квартиру поговорите со мной. Первая 15 минутная телефонная консультация безвозмездно, дальше договоримся. Или можете здесь спросить.

Правило №14 в переговорах по недвижимости

Выстраивайте удобный для вас темп и ритм переговоров. Например, если вам звонит риэлтор или противоположная сторона в переговорах не отвечайте сразу, а перезванивайте. ?

Правило №11 в переговорах по недвижимости

Переговоры заканчиваются только тогда, когда второй стороне вам больше нечего дать. ? Один мой клиент в течении трех лет строительства и года после передачи квартиры вытягивал из застройщика различное ?

Правило №10 в переговорах по недвижимости

Если цена ? объекта существенно ниже рыночной торгуйтесь по минимуму и закрывайте. Здесь основная задача подписать правильно составленное предварительное соглашение?

Правило №9 в переговорах по недвижимости

Эмоциональная привязка худшее, что может быть в покупке недвижимости. Когда вы найдете “свою” квартиру вам будет казаться что такой больше нет в мире и что она вот-вот уйдет! ??‍♀️??‍♂️

В этот самый момент вызовите профессионального переговорщика и ведите весь диалог с продавцом через него. Уйдите в сторону. Что бы вам не казалось профессиональный переговорщик сделает свою работу спокойно и без эмоций и сэкономит вам намного больше, чем вы можете себе представить.

Правило №8 в переговорах по недвижимости

Переговоры начинаются задолго до первого звонка и просмотра объекта. ?

Переговоры начинаются с предварительного сбора информации о городе, районе, улице, доме и продавце. ???

Правило №5 в переговорах по недвижимости


Торговаться или нет? ⚖️Если вы покупаете квартиру для того, чтобы жить и она вам не подходит — торг не имеет смысла. Если подходит или покупаете недвижимость, как инвестиции — торг необходим! ☝️✔️

Как отличить серьёзного покупателя от несерьезного?

Несерьёзный покупатель:

— торгуется по телефону не посмотрев квартиру
— маклер, который тащит тебя к себе в офис подписать эксклюзив.
— назначает и не приходит
— смотрит квартиру один раз, меньше чем 5 минут
— докапывается до мелочей в квартире без того чтобы делать конкретное предложение
не делает предложения
— не имеет денег
— не имеет разрешения на ипотеку
— сбегает с договора

Напишите ваши критерии несерьезного покупателя.

P.S. Несерьёзный это для конкретно вашей квартиры. Может для других он будет серьёзным 🙂

Инвестиции в заграничную недвижимость

В 155 раз спрашивают стоил ли инвестировать в недвижимость за границей. Ответ простой если спрашиваете, вам САМОМУ не стоит.

Найдите того, кто уже сделал это несколько раз, лучше несколько десятков раз с доказанными результатами. Войдите с ним в партнерство в пару сделок и желательно чтоб это не была сольная инвестиция в «одну квартиру / дом / огород», а инвестиция в проект. И важно чтобы ваши партнеры тоже вкладывали свои деньги.

Заработать меньше, лучше чем потерять!

Пожалуйста не ведитесь на вот это вот «а давайте купим квартиру в … » от людей, которые заинтересованы вам продать. Потому-что, потом этой квартирой надо заниматься. Не рассчитывайте на рост цены — это приятный бонус.

Правило №2 переговоров в недвижимости

Понять с кем вы ведете переговоры ?. Опыт и профессионализм вашего визави. После этого анализа, просто выставите переговорщика соответствующего уровню противника. ✔️

Как выбрать между двумя квартирами?

Предположим вы нашли квартиру своей мечты. И даже не одну, а две. Что вам поможет определиться с выбором?

1. Дополнительный просмотр — внимательно отсмотрев оба варианта, возможно вы увидите то, чего не видели до этого и поумнеете. Если квартиры в новостройке проверьте застройщиков и условия сделки.

2. Разница в цене. Вопрос который нужно себя спросить: «Готов ли я заплатить больше и могу ли я себе это позволить?» Если не можете, выбирайте более дешевый вариант.

3. Срок вселения. Когда вам удобней вселяться? 
А главное сколько будет стоить более позднее или раннее вселение.

4. Потенциал квартиры. В большинстве случаев квартиру НЕ покупают на всю жизнь. Какая сделка вам видится более выгодной и перспективной?

5. Посоветоваться с профессионалом незаинтересованным в сделке, способным разложить вам по полочкам плюсы и минусы. Обязательно с Профессионалом Незаинтересованным в сделке. Желательно чтобы он тоже отсмотрел квартиры. Важно понимать, что в квартире в итоге жить вам.

Если подходящих квартир больше чем две, всегда сравнивайте две и без сантиментов отсекайте не подходящую.

Примеры инвестиций

Сегодня хочу привести вам пример удачных и неудачных инвестиций.

Пример неудачной инвестиции:

Йоси купил «убитую» квартиру за 195.000$, чтобы привести ее в порядок и продать с выгодой для себя. Он сделал там полный ремонт, поменял сантехнику, плитку, и в числе прочего отгрохал шикарную кухню красного дерева за 35.000$.

Мой столяр делает кухню за 4.000$, простенько, но со вкусом. Я спросил Йоси, зачем ему такой дорогой ремонт. Он сказал, что я ничего не понимаю в недвижимости. И полгода пытался продать квартиру — отделанная бронзой и инкрустациями кухня в стиле цыганских баронов только отпугивала покупателей.

Пример удачной инвестиций: Елена купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Рыночная цена квартиры была 212.000$, она взяла ее за 182.000$.

Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще 25.000$ вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом 75.000$.

Потом она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Когда она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за 307.000$.

175.000$ дохода за 3 года от аренды и продажи!

Остальное не так и важно — на любую квартиру найдется свой покупатель и свой арендатор. Главное, чтобы жилье не превратилось в Сизифов камень, и проблемы оказались подъемными.

Если вы профессионал в ремонтах — берите «убитое» жилье и зарабатывайте на чужой бесхозяйственности.

Если вы гуру по хождению по кабинетам и убеждению чиновников — воюйте с долгами или залогами.

Если вы спец по вышибанию нежелательных гостей — клиенты наркопритона вам не страшны.

Купите проблему себе по силам — и плоды трудов украсят ваш банковский счет.

Выбираем недвижимость

Самая простая и безопасная, хотя и растянутая по времени выгода — приобрести квартиру на этапе строительства фундамента. К моменту завершения работ это даст 20% годовых или больше, если район перспективный или начал развиваться.
Квартиры со вторых рук особенно перспективны.
Квартиру большого метража можно разделить на несколько маленьких и сдавать их по отдельности. 
Квартира на первом этаже или коттедж с зеленым двориком — прекрасное помещение для частного детского сада.
Мансарда в старом квартале — идеальна для творческой мастерской.
Ветхий домишко у моря, на второй линии— потенциальный коттедж для отдыхающих.
На своей крыше можно построить еще один этаж, в квартире на первом этаже достроить «комнату безопасности» площадью в 12 метров.

4 типа недвижимости

При выборе недвижимости нужно знать о четырёх основных категориях:

— Хорошее жилье в плохом месте не выгоднее всего. Оно удачно по метражу, состоянию, отделке, оно дорого стоит… но ни один покупатель элитной недвижимости по доброй воле не поселится в маргинальном квартале или трущобах. И купив задешево вы скорее всего не сможете удачно продать.
— Хорошее жилье в хорошем месте ликвиднее всего — его гарантированно легко и продать, и сдать. Есть лишь одна проблема — его обычно продают дорого. Большое везение — дешево ухватить срочную продажу, выкупить жилье у пожилого человека или вклиниться в раздел имущества при разводе.
— Плохое жилье в плохом месте представляет интерес разве что в перспективе — если вы точно знаете, когда квартал снесут и застроят заново, рядом проложат дорогу, поставят бизнес-центр и больницу для иностранцев. Подчеркну, точно знаете.
— Плохое жилье в хорошем месте — потенциально выгоднее всего. Оно скорее всего запущено, неприглядно, имеет кучу проблем — с документами, залогами, налогами, соседями и клопами. Но зато оно недооценено и имеет перспективы.
— Плохое жилье в хорошем месте — потенциально выгоднее всего. Оно скорее всего запущено, неприглядно, имеет кучу проблем — с документами, залогами, налогами, соседями и клопами. Но зато оно недооценено и имеет перспективы.
Ваша задача — увидеть потенциал недвижимости, понять, как ее выгоднее использовать, кто захочет ее снять или купить.

Квартира для инвесторов

Вкладывая деньги нужно слушать не сердце, а живот. Если вы покупаете квартиру для инвестиций — забудьте все, о чем писалось в предыдущей главе. Чтобы выгодно вложить деньги, вам надо задешево купить проблему, которую вы в состоянии решить. Состояние квартиры менее важно, чем метраж, потенциальная ликвидность недвижимости и ее цена. Страшную ржавую ванну и гнилую проводку можно заменить за гроши, двери вставить, плохих жильцов выселить. Главное здраво оценить свои силы. Самое важное — понимать, кому вы можете выгодно сдать эту квартиру и кому — продать.

Я много лет вспоминаю одну из самых потенциально выгодных сделок в своей работе. Продавался целый дом, потенциальной стоимостью в 2.125.000$, отдать его готовы были за 625.000$. 
Хорошее место,хороший вид,хороший метраж—550 метров ,несколько лет зданию… Но владелец сделал все, чтобы его «роскошную виллу» невозможно было продать. Дом был завален мусором и голубиным пометом, в пентхаузе держали бойцовых псов, к электричеству, канализации и воде подключились незаконно.

В конце концов выяснилось, что у хозяина на руках уже есть предписание о сносе жилища, он естественно собирался судиться и протестовать, но на этом этапе я умыл руки. Мы называли владельца дома «Кровавым Джоном» опасаясь, что он скармливает псам нерадивых риелторов и клиентов приходящих к нему в одиночку. Теоретическая прибыль оказались дешевле реальной возможности оказаться по самую шею в голубином помете, имея на руках дом, который вот-вот снесут.

Впрочем, мне случалось приводить в порядок дела и продавать квартиры чуть ли не вдвое дороже, чем я их покупал. И заключать выгодные сделки, пользуясь чужой жадностью.

Ваша задача — выбрать из множества вариантов тот, который принесет вам больше всего денег и отнимет при этом меньше всего усилий. Отыскать ту инвестицию, с которой вы захотите и сможете возиться, поддерживая ее в доходном состоянии, или выгодно перепродав.

Стратегия поиска

Выбор правильной стратегии поиска недвижимости зависит от вашей готовности неделями, а то и месяцами просеивать песок вариантов через сито здравого смысла.

Перечислите самые важные параметры выбора вашей квартиры, соответствующие целям, поставленным в первой главе: город, район, инфраструктура, возраст дома, этаж, метраж, состояние, количество комнат, соседи, цена, перспективы, эстетика, наличие двора, садика, парковки, наличие рабочих мест в городе.

Возможно какие-то недостатки вас не испугают. Любителя пеших прогулок или деревенской тишины устроит отсутствие общественного транспорта, человека с богатой фантазией — «убитое» жилье под авангардный дизайн и т.д. А достоинства вроде первой линии от моря в курортном городе окажутся недостатками – не все хотя жить среди шумных туристов.

Представьте, что вы на сайте знакомств и задаете параметры — блондин\брюнет, бизнесмен\киноактер, высокий\низкий и т.д. Точно так же и с поиском недвижимости — ваша задача научиться быстро отсекать все неподходящее и отмечать для себя всех «красавчиков» которым стоило бы написать.

Сориентировались? Пора от теории переходить к практике.
— Просмотрите объявления в газетах, на городских интернет-форумах и сайтах, досках объявлений
— Расскажите друзьям и родственникам, что ищете квартиру
— Дайте объявление в соцсетях
— Дайте запрос в агентства недвижимости
— Постоянно смотрите на объявления и плакаты на квартирах в нужном районе
— Поговорите со старожилами и домовыми комитетами интересующих вас домов
— Предложите вознаграждение по результату посреднику, который принесет вам хороший вариант

Методика быстрой оценки недвижимости (ч.2)

И так, продолжаем…

7. Море: в шаговой доступности (10), в 5-15 минутах на транспорте (8), в получасе и более (0).

8. Экология: зеленый район, рядом парк, лес (10); обычный район, рядом небольшие скверы (6), рядом крупное шоссе, аэродром, железная дорога, экологически вредное предприятие (0).

9.Эстетика:прекрасныйвидизокна(нагоры,море,паркит.д.)(10),приятныйвидизокна (7), неудачный вид из окна (в стену, во двор и т.д.) (3), неприятный вид из окна (на рынок, кладбище, свалку, промзону) (0).

10. Соседи: известные, богатые (10), респектабельные, обеспеченные (9), обычные беспроблемные (8), есть особенности (этнический, религиозный район) (5), непопулярные («эфиопы», арабы) (3), неблагополучные (наркоманы, маргиналы) (0).

11. Район: продуктовые магазины, кафе, спортзал и прочая инфраструктура в самом доме или соседних домах (10), в шаговой доступности (8), в 5-15 минутах транспортом (5), за продуктами, в школу и т.д. надо ехать в другой район или поселение (0).

12. Дом: коттедж, элитная застройка, новый до 10 лет (10), хорошая застройка, до 20 лет (8), старинный дом в хорошем состоянии (7), массовая застройка, дому 20-40 лет (3), застройка старше 40 лет, ветхое здание (0).

13. Наличие балкона (+5), комнаты безопасности (+5), склада (+3).

14. Метраж. Крупногабаритная (10), стандартная (5), малогабаритная (0).

Выше100 баллов–гарантированноевложениеденег.80-100– выгодныйвариант.60-80— зависит от ваших целей, возможностей и конкретных минусов квартиры. 40-60 – рискованное вложение денег, для покупки нужны весомые аргументы. Менее 40 – имеет смысл брать только варианты существенно ниже рыночной стоимости, если вы готовы к рискам и хлопотам.

Правила переговоров

Переговоры и недвижимость — это Самая важная вещь для переговоров — учитесь думать как другой человек. Встаньте на его сторону, поймите его интересы и опасения, посмотрите его глазами. Взгляните — как вы выглядите со стороны собеседника. И действуйте — за себя и за того парня!

Ситуация в банке. С вами будет разговаривать клерк, который заинтересован в в двух вещах — не потерять деньги банка и продать их подороже. Его задача спрашивать вас и отвечать на ваши вопросы. Не факт, что он принимает решение, но от того впечатления, которое вы произведете, ваша ипотека тоже зависит. Главное не наговорить глупостей и не сказать лишнего.

Забудьте про эмоции, постарайтесь выглядеть надежным и серьезным человеком. Оденьтесь по-деловому, аккуратно сложите бумаги. Подготовьте ответы на вопросы банка:

— Какое у вас образование
— Как давно вы в браке
— Как долго работаете на одном месте
— Есть ли дети
— Если были какие-то проблемы с чеками и выплатами, то почему
— Какая у вас репутация в банке

Возможно вы почувствуете психологическое давление — это часть работы клерков. Задача банковского служащего заставить вас согласиться на те условия, которые выгодны банку. Если вы возражаете — возражайте! Спокойно, аргументированно, не спеша.

Постарайтесь произвести приятное впечатление, подружиться с банкиром. Не тот этап, на котором нужно торговаться — ваша задача получить разрешение на максимально возможную сумму ипотеки и дать понять,что вы серьезный клиент, которому можно доверять. Если вы умеете говорить комплименты, не скупитесь на них. Если не умеете — возьмите человека, который умеет.

Причина покупки

Перед приобретение недвижимости давайте разберемся, какая у Вас главная причина. Это поможет выработать цель и стратегию. Для каждой цели эффективна своя стратегия.

Я назову несколько основных причин, по которым люди покупают квартиры.

1. Для себя. Поселиться в квартире одному или с семьей, отселить взрослых детей или родственников, обеспечить жильем родителей.

2. Для того, чтобы жить лучше. В более просторной квартире, в лучшем районе или городе.

3. Для получения постоянного дохода. Купить жилье, сдавать в аренду, краткосрочную или долгосрочную, и иметь деньги, не прикладывая лишних усилий.

4. На будущее. Инвестировать свободные деньги, вложиться «на старость», обеспечить жильем маленьких детей.

5. Для перепродажи. Классическое «купил яблоко, помыл, протер, продал, купил два». Приобрести хорошо расположенное, но плохо содержавшееся жилье, сделать ремонт, улучшить, разделить большую квартиру на несколько маленьких, продать — и получить хороший доход.

В зависимости от цели определяются и приоритеты выбора жилья – ликвидное, престижное, комфортное, дешевое и т.д. В дело вступают и дополнительные факторы:

— Есть ли у вас какие-то ограничения по времени (вы должны купить квартиру до выселения с аренды, до начала учебного года и т.д.)?

— Есть ли ограничения по району, городу, числу комнат в квартире, удобству спуска для инвалидов или безопасности улицы для детей?

— Стеснены ли вы в средствах, какую сумму готовы платить и сможете ли изыскать дополнительные финансы, если найдете ту недвижимость, которая вам подходит.

— Принимаете ли решение сами или нужно согласие супруга, родителей, других инвесторов

Подсчёт покупательной способности

Для того, чтобы реально оценить свои возможности нужно подсчитать: 
— Какой совокупный доход у вашей семьи и сколько вы сможете тратить на платежи? Сколько денег у вас на текущем счету, на накопительных счетах и депозитах внутри страны?
— Какой максимум у вашей кредитки и какие кредиты вам предлагали в течение последнего года? Что у вас вообще с кредитной историей? Клиент, который регулярно пользуется кредитами и регулярно вносит платежи, вызывает больше доверия, чем клиент, избегающий кредитов или постоянно задерживающий выплаты.
— Какие активы вы можете реализовать? Старую квартиру, ненужный участок земли, машину? На деньги на зарубежных счетах рассчитывать нельзя, пока вы не завели их в страну в которой собираетесь покупать недвижимость.
— Что у вас с пенсионным фондом, и другими фондами в которые делают отчисления работодатели, социальными программами вроде российского материнского капитала?
— Помогут ли вам родственники, друзья, работодатель? 
Совокупность наличных средств (включая фонды и т.д.) говорит о вашей реальной покупательной способности. Активы — сумма менее определенная, пока вы не реализуете активы, вы не знаете, сколько выручите, и сколько времени будете их продавать. Кредиты — рискованная вещь, если ваши доходы упадут или расходы вырастут, вы окажетесь в сложном положении. Вплоть до того, что можете лишиться квартиры.
Наличность + активы = та сумма, с которой вы заходите в сделку. Банк даст вам ипотеку в среднем от 50% до 75% стоимости квартиры, но у вас на руках должно быть минимум 25% стоимости и стабильная зарплата за последние полгода. Родственники — это ваши резервы. К слову, ипотеку стоит брать, даже если вы в состоянии купить квартиру «за наличные» — банк проверит недвижимость и все документы на жилье так тщательно, как вы никогда не сумеете. 
Когда результаты подсчетов будут у вас на руках, появится и реальное представление — что вы можете себе позволить. 

Методика быстрой оценки недвижимости (ч.1)

И так, вы решились покупать квартиру. Главный вопрос, как не ошибиться. Давайте разберемся, как оценивать квартиру при покупке. В каждом разделе выставляем балл и суммируем в конце итог.

1. Город: столица (10), крупный курорт (9), крупный, развитый центр (8), пригородыстолицы или крупного центра (7), периферия (5), глушь (0).

2. Район: элитный квартал (10), центр (9), жилой район (8), промышленный район (5), проблемный район (3), трущобы (0).

3. Транспорт: общественный регулярный (10), общественный редкий (5), преимущественно автомобиль (3), только автомобиль (0).

4. Логистика: хорошие дороги, без регулярных пробок (10), нормальный подъезд с пробками в часы пик (7), движение затруднено большую часть дня (5), сложная дорога (серпантин, опасные участки) (0).

5. Парковка: личная стоянка (10), общественная при доме (8), в шаговой доступности (5), проблемы с парковкой (0).

6. Наличие лифта в здании (10), отсутствие лифта (3), отсутствие при покупке квартиры на последнем этаже — (0).

Самостоятельная покупка недвижимости

Многие задают мне вопрос, почему нельзя купить квартиру самому и не прибегать к помощи консультантов. 
Мой ответ прост: справиться с покупкой недвижимости в одиночку можно, но это нелегкий труд. 
Вам придется договариваться с десятками разных людей — продавцами, риелторами, оценщиками, адвокатами, застройщиками, инвесторами, банковскими служащими, ремонтниками. 
Большинство из них хочет одного и того же — заработать на вас. На вашей неосведомленности, слабости, невнимательности или жадности. 
Тут начинают возникать множество ситуаций, которые против Вас. Это невыгодные договоры, условия. 
Мой опыт позволяет решать такие ситуации быстро и безболезненно для клиента. 
Открою секрет: что самое первое с чего стоит начинать процесс приобретение недвижимости: это с постановки целей. Но тут тоже есть подводные камни. Поверьте, за годы работы в недвижимости, было очень мало сделок в которых заканчивали тем с чего заканчивали. 
Все маленькие и действенные способы я расскажу. Присоединяйтесь к моему Telegram-каналу https://t.me/NesherM, там будем делится практической и полезной информацией. 

Подписание обязывает!

Позвонил ко мне хороший товарищ, посоветоваться. Подписал договор с хозяином квартиры о съеме. Хозяин в последний момент решил отменить, а у товарища выселение на носу.

Дорогие мои! В израильской недвижимости все очень просто. До подписания любой бумажки, даже туалетной, даже свидетельства о получении аванса ,стороны ничем друг другу не обязаны. В момент, что бумажка подписана, стороны обязаны совершить сделку в соответствии с описанными условиями.

Для того чтобы бумажка судом была признана договором по недвижимости достаточно чтоб в ней были указаны данные сторон (имя, номер паспорта и адрес), сумма, даты сделки и подписи.

Насильно к такому хозяину вселяться я б конечно не стал. Семь пятниц на неделе, и всегда можно найти способ напакостить съемщикам. Но потребовал бы неустойку за нарушение договора.

Именно это порекомендовал я сделать своему товарищу и дал ему телефон адвоката, который быстро решает подобные вопросы. В течении недели у товарища был чек на сумму в 1.600$. Умный квартировладелец решил не идти в суд и отделаться неустойкой.

Подписание — обязывает к сделке, поэтому прежде чем подписывать подумайте.

Как сторговать продавца?

Получил вопрос от подписчика рассылки.
Есть квартира,которую я хотел бы купить,но цена,которую запросил продавец, кажется мне прилично завышенной. На данном этапе я хочу пригласить шамая,чтобы примерно определить цену для себя. Даже если шамай оценит квартиру ниже запрашиваемой цены,мне будет очень непросто вести торг с этим человеком,т.к.он ,адвокат т.е. профессионал в разговорном жанре,и к тому же я не в полной мере владею ивритом. И еще. Можете ли Вы посоветовать шамая?И как вести лучше торг с продавцом.

Переговоры это слишком емкая тема чтобы раскрыть ее в одном письме. В своем курсе я посвящаю этому 2 урока, а в книге целую главу. Тем не менее постараюсь ответить кратко.

1. Пригласите банковского оценщика, как для взятия ипотеки. Их оценка консервативная на 5-10% ниже рыночной цены. Я могу вам порекомендовать тех, с кем работаю в Нетании.

2. Сделайте хозяину письменное предложение подкрепленное авансовым чеком.

3. Введите в дело профессионального переговорщика.

4. Сколько времени продавец продает квартиру? Насколько он ее хочет продать? И насколько ему необходимо ее продать?
Есть люди, которые на самом деле не хотят продавать квартиру, а «ищут фраера», который заплатит много. Предложите мне цену на 20% выше рыночной за любую из моих квартир и я продам ее не задумываясь прямо сейчас. Есть продавцы для которых эта цифра не 20%, а 50% или 100%. И он может себе позволить оставлять квартиру пустой.

5. Давите на ситуацию на рынке. Или ждите пока продавец опустится.

6. Посчитайте, что и сколько вы теряете не покупая квартиру. Возможно переплатив по стоимости вы выиграете в другом: быстрое вселение, мебель и тд. Есть масса других механизмов торговли кроме денег.

О ремонтах, которые никогда не заканчиваются

Новый дом классный, но бесит непродуманностью. С одной стороны высокие потолки, большие спальни и метраж и отличный посёлок в центре страны, за разумные деньги. С другой бытовой дебилизм.

Да хозяева все сделали. В смысле покрасили стенки и поставили новую кухню. Потратили кучу денег и все сделали не так. Мы конечно по мере сил и возможностей переделываем, но есть вещи которые изменить очень трудно или затратно. Вот вам с десяток изменений, которые существенно улучшат квартиру.

1. Полы — новая рябчатая плитка выглядит грязно если она помыта. А любая грязь выглядит как-будто пол не мыли 10 лет. Старую рябчатую плитку нам пришлось застелить ламентом. В трёх комнатах плитка была разная.

2. Кухня — из 12 шкафчиков Ленке доступны только 6, верхние — одна полка, угловые не доступны вообще?. Только 3 шкафчика с доводкой. Остальные садистки хлопаю когда их закрываешь. Рябчатый мрамор на столешнице выглядит грязно, даже если он идеально чистый. Отсутсвие места для посудомоечной машины и трехфазового электричества для плиты (типа пользуйтесь газом). Плиту подключили, первые два дня был запах палённых проводов.

3. Отсутствие солнечного бойлера на семью из 5 человек это дно. Выбили из хозяев

4. Отсутствие кондиционеров в двух спальнях это ниже дна. Хорошо что в гостиной и в одной спальне кондиционеры есть. Недостающие кондиционеры выбили из хозяев.

5. Отсутствие травки — пришлось купить искусственную и беседку. А также газовый мангал ?

6. Отсутствие второго туалета. То есть на 4.5 комнаты одын туалет. Выбили из хозяев

7. Салатовый кафель в туалете. Салатовый, Карл

8. Ванны нет и с этим ничего не сделаешь, душевая кабинка 90х90 у меня пузо больше. Моюсь скукожившись. Надо менять либо кабинку либо пузо. Шкафчик в ванне это вообще ппц, верхней части нет только низ.

9. Стирочная без окна и венты

10. Отсутствие места для складирования. Вернее есть пару шкафчиков. Но так чтоб складик на 7-10 метров нэт. Придётся во дворике ставить пластиковый.

Ждём завтра рукастого друга со списком из 40 вещей которые нужно сделать

Основную закупку проводили в Ace, мебель и мелочовку в IKEA там ближайшие две недели распродажа, искусственную траву (55 шкл. метр) и паркет (60 шкл метр 35 шкл установка) и брали в Кармель Штихим на M-адерех.

Короче по доделкам и мебели мы уже стоим на двадцатке и ещё десятку думаю потратим.

А что вас бесит в вашей квартире и как вы это решаете? А главное сколько вам это стоит?

10 заповедей адского переговорщика

Предупреждаю сразу у многих из этих пунктов есть исключения. Я их подробно разбираю в курсе «Жесткие переговоры в недвижимости».

Никогда не принимайте сразу предложение другой стороны, каким бы хорошим оно не было.
Никогда не торгуйтесь с самим собой. Не поднимайте или опускайте цену и не меняйте условий сделки не получив ответной реакции от другой стороны.
Никогда не идите на сделку с кем-то, кто должен «получить одобрение босса (супруга)». Обсуждайте условия сделки только с тем кто имеет право подписи.
Если вы не готовы сказать, 100% да, скажите нет. Просто потому, что сделка может быть сделана, не означает, что она должна быть сделана. Отказаться от невыгодной сделки проще чем терять деньги
Переговоры можно вести по любому поводу. Даже если кажется, что контракт стандартный и выторговать ничего не удастся стоит попробовать
От подготовки к переговорам зависит большая часть успеха. Узнайте максимум информации о другой стороне прежде чем идти на переговоры. Репетируйте, практикуйтесь, продумывайте варианты.
Сделка может состояться, если обе стороны видят свою выгоду в ее осуществление. Ваша задача показать выгоду другой стороне. При этом не обязательно чтобы она была на самом деле.
Всегда давайте другой стороне начинать разговор. Их первое предложение может удивить вас и быть лучше, чем вы предпологали.
Никогда не обсуждайте подробности сделки или своих позиций в публичных местах.
Никто не будет показывать вам свои карты. Вы должны понять, чего действительно хочет другая сторона.
Это всего лишь малая часть материала, который я даю на своем интернет-курсе «Жесткие переговоры в недвижимости». Если вы серьезно заинтересованы сэкономить десятки а возможно и сотни тысяч шекелей при покупке своей квартиры в Израиле, получите курс практически задаром здесь.

P.S.: Если по какой-то причине вы не готовы заниматься переговорами, наймите меня и я вам выторгую от 5 до 8% от суммы сделки.

Договариваемся с банками

Знаете ли вы, чем занимаются банки? Они продают вам деньги. Или не продают, если вы не найдете общего языка с клерком, не соберете нужные документы, не докажете, что способны регулярно платить. От умения договариваться зависит ваша будущая квартира. И следующая история, которую я расскажу — о самоуверенной клиентке, упустившей выгодный вариант.

Мариана за несколько лет упорного труда скопила 25.000$ и решила, что пора обзавестись своим жильем в Хайфе. Она посчитала свою зарплату, посоветовалась с подругой, работающей в банке, и предположила, что сможет получить ипотеку в 75%, а остальное добрать ссудой. После нескольких недель поисков она нашла достойный вариант. 
Трехкомнатная квартира прекрасный вид из окон, неплохой ремонт, мебель в придачу, и самое приятное — цена в 175.000$.

Ипотека по подсчетам Марианы перекрывала 132,500$. Еще 25.000$у нее лежали. Оставшиеся 17,500$ Мариана рассчитывала взять в потребительский кредит. У квартиры было только два недостатка — последний этаж и срочная продажа — хозяева уезжали за границу и не могли ждать. Мариана подписала предварительное соглашение на две недели, оставила 9.000$ залога и поспешила в банк, чтобы как можно скорее оформить ипотеку. И… получила отказ. В банке посчитали, что старый дом и последний этаж существенно удешевляют недвижимость, и согласились лишь на 60% ипотеки от стоимости. Пока Мариана лихорадочно искала кредит на 45.000$, вышли сроки, залог пропал, а квартиру тут же перехватили более денежные покупатели.

Пример Марианы заслуживает сочувствия — пережив такое разочарование, она не скоро рискнет вновь связываться с покупкой недвижимости. Были допущены сразу несколько ошибок: предварительный договор без адвоката и денежного покрытия, залог наличными, поход в банк после подписания договора, а не до него, отсутствие страховочных вариантов нахождения денег, спешка в переговорах. Не совершайте ошибок!

Страх потери

Люблю я пятничные звонки. «Здравствуйте я сейчас вышел со встречи на проекте. Продавец сказал, что если до воскресенья я не соглашусь, он продаст квартиру кому-то другому». Взволнованно сообщил мне А. «Ничего не подписывайте, я выезжаю», — ответил я ему.

Приехал я в вагончик на новостройке, а там сидит такой Упырь, типа «ни копейки не сброшу, я и без вас все продам». Тертый продажник, с которого скидку можно выбить только временем и терпением. А. весь на иголках уже готов давать чек и подписывать. Я с трудом уговорил А. отослать бланк письменного предложения адвокату на проверку.

Вместо 1.65М мы предложили, 1.57М и договорились на встречу в понедельник. Я же понимаю что чудес и «последней квартиры» в проекте не бывает, и кстати на последнюю, умеючи, можно выбить такую же скидку как и на первые.

Средние этажи в новостройках продаются быстрее всего. Первые и последние как правило остаются на конец. Так как речь шла о 3-ем этаже я был спокоен, и в понедельник позвонил продажнику. Оказалось, что А. в воскресенье уже был у него и закрыл сделку за 1.650. Самое обидное, что через месяц я видел рекламу на оставшиеся квартиры в этом здании за 1.59M.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до результата, 100% гарантия успеха.

Об умном клиенте замолвите слово

Эта история произошла на одной ярмарке недвижимости в Москве, где я представлял элитный проект на первой линии у моря. На выставках обычно низкая отдача, мы приезжаем в основном чтобы поддержать существующих клиентов. Богатые люди по ярмаркам недвижимости не ходят. В основном все решается на личных встречах.

Но в этот раз, стоя у стенда, я почувствовал серьёзного клиента — типичного старого еврея, скромно одетого, незаметного “бухгалтера”. Из тех, к которым новые русские подходят и говорят: “Папа, дай денег”. Клиент сказал, что через месяц будет в Израиле, у него уже взяты билеты. Он готов встречаться и внести предоплату за сопровождение сделки.

Прошел месяц — и клиент приехал заключать договор. День в день, как и обещал. Он ещё в России решил принять участие в проекте, который я рекламировал. Выбрал квартиру, этаж, сторону дома — осталось только подписать документы. И тут началось самое интересное!

Шесть месяцев мы вместе с ним бодались за каждую мелочь, торговались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и переводили бумаги. В итоге с квартиры стоимостью в 1.100.000$ мы выторговали больше 100.000$ и еще где-то 50.000$ — на кондиционере, плитке, отделке и более высоком этаже.

Этот человек точно знал, чего именно он хочет, и добивался своего с упорством носорога. В процессе я узнал, что клиент — застройщик в Москве и прекрасно разбирается в теме. Как он скромно сказал: я участвую в маленьких проектах, квартир на 800… Он выиграл, а я получил достойную оплату за труд и бесценный опыт в переговорах от профессионала.

4 уровня профессионализма в недвижимости

— Новичок – 95% уходят в течении первого года работы. Учиться у них, как у первоклассников.

— Консультант – Работает на хозяина офиса или сеть, продает в среднем 1-2 квартиры в месяц. Как правило не участвует в переговорах, живет от сделки к сделке. Занимается всем от копеечных съемов до миллионных проектов, которые почему-то не получаются.

— Эксперт — Узкая специализация: земля, коммерция, вторичка, новостройки, проблемные квартиры, инвестиции. Больше 5 лет опыта. Может многому научить вас в конкретной теме. Но зачем ему создавать себе конкурентов? Как правило работает в одиночку.

— Мастер – специалист широкого профиля: десятки лет опыта, сотни сделок и переговоров, нахождение дополнительных источников финансирования и обходных путей. Владелец компании. Своя недвижимость и работники, позволяет заниматься любимым делом.

Прыжок выше пупка

Недавно, на консультации, отговаривал 54 летнюю женщину с доходом в 3.000$ покупать трёхкомнатную квартиру «чтобы жить» без лифта, в старом доме за 400.000$. С месячной выплатой в 2500$.

Цена квартиры выше рыночной. Как я знаю? Квартира продаётся 3 месяца и до сих пор не куплена.

«Учителю»-однодневке и ипотечному брокеру пофиг. Они своё уже заработали. Первый на обучении «как купить квартиру без денег», второй на ссудах и ипотеках. Ещё есть прессующий риэлтор «надо закрывать, а то уйдёт», и адвокат подписавший женщину на отсутствие претензий.

Как вы думаете, потянет она эту квартиру, если своих денег 0? Вернее 40.000$, но это то что уйдёт на побочные расходы: риэлторов, адвокатов, ремонт.

Осторожно

У кого НЕ стоит учиться инвестициям в недвижимость?

— У людей у которых нет своей недвижимости. Спросите у гуру сколько сделок со СВОЕЙ недвижимостью он сделал за прошлый год и сколько вообще? Сколько лет он в профессии?

— У ангажированных риэлторов, особенно представителей больших компаний. Их задача одна продать вам лежалый товар. Они будут предлагать вам квартиры в том районе в котором работают, называя их лучшей инвестицией, рассказывать вам сказки, что 3% годовых — это нормально и врать, что цены обязательно вырастут. Проверьте есть ли у риэлтора лицензия!

— У НЕпрофессионалов. В недвижимости покупают не дом, а мечту за очень большие деньги. Поэтому если человек предлагающий вам инвестицию не компетентен, не в состоянии связать нескольких слов и дать несколько вариантов подходящих именно для вас, не вызывает доверия. Остановитесь!

Быстрый торг

В. отдыхал в одной из моих квартир в течении 10 дней и обмолвился о своем желании приобрести новостройку. Я сказал, что помогу ему с переговорами. Обычно выбор квартиры занимает несколько месяцев. В. позвонил мне через 7 дней и сказал, что переговоры состоятся завтра. Лучше конечно когда процесс веду я изначально, но пришлось подстраиваться к обстоятельствам. С 2.22М шкл. В. опустил цену на 2.17М, и тут пришел я весь в белом.

С человеком в вагончике мы торговались, по-еврейски приходили, уходили, звонили начальнику, просили, ругались. Я рассказывал о том что у меня еще много клиентов на такие квартиры и что мы будем долго и продуктивно работать вместе. В итоге В. получил отличную 5-ти комнатную квартиру с видом на море и парк на 14 этаже за 2.06М. На 110.000 меньше чем уже был готов заплатить.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до нужного результата, 100% гарантия успеха.

10 советов по инвестированию в недвижимость

После 10 лет успешного инвестирования, десятков прибыльных личных сделок и сотен сделок для клиентов, у меня таки есть что вам сказать.

1. Прежде чем инвестировать в недвижимость узнайте рынок.
2. Самые лучшие возможности в недвижимости находятся в радиусе 15 км от вас.
3. Если вы все таки решили вложиться в недвижимость вне вашего района, задайте себе вопрос кто будет ею управлять.
4. Если вы пошли еще дальше и решили инвестировать в недвижимость за границей, к управленческим рискам добавьте валютные и налоговые.
5. Хорошая возможность, это не «потом вырастет в цене», а «сейчас дешевле рынка»
6. Первоначальное требование к инвестиционной недвижимости ежемесячный доход превышающий расход.
7. Для того чтобы продать недвижимость не обязательно ее покупать. Существует опция на покупку.
8. Если квартира не продается, значит за нее просят слишком много.
9. Со вторичной недвижимостью можно сделать намного больше чем с новой.
10. Главное не купить квартиру, а купить квартиру правильно.

Остальная полезная информация на вебинаре: «Как зарабатывать на недвижимости».

О новостройках

Понижение начала строительства новостроек на 22% это плохо. Значит через 3 года вместо 25.000 квартир по всей стране построят 20.000. При том, что нехватка более 100.000. Как я знаю? На мехир ле миштакен записаны более 60.000 семей и еще столько же не записаны.

Предложение падает — спрос растёт, а вместе с ним и цены. Единственный кто может на это повлиять это государство. Только массовая поддержка строительства малометражного, АРЕНДНОГО 2-3 комнатного жилья удержит цены от дальнейшего роста. В течении трёх лет возможно построить 50.000 квартир и решить проблему.

Доходные дома полностью поменяют рынок. И я не говорю о «государственном» жильё для нуждающихся и маргиналов, это не то что может заинтересовать частный сектор и инвесторов. Я говорю о 2-3 комнатных квартирах для одиночек, семейных пар среднего класса способных оплатить достойное жильё по цене намного ниже рыночной.

Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?

Этот вопрос мне сегодня задали на консультации. Я набросал несколько тезисов надеюсь вам пригодится.

— Начните с подсчета своего бюджета. И это не только явные источники: накопления и ипотека. А десятки скрытых путей получения денег, о которых многие просто не догадываются.

— Даже если у вас совсем нет денег, не беда. Всегда можно продать квартиру не покупая.

— Возможности важнее всего. Приучите себя мгновенно проверять любую возможность, какой бы хорошей она не казалась. Всегда найдется кто-то с деньгами, кому ее можно предложить.

— Понимание, что является и что не является вашей возможностью и как она создается приходит с опытом и знанием рынка. Сформулируйте для себя бизнес-план, модель действий по которой вы будете, покупать / продавать / сдавать недвижимость.

— Сфокусируйтесь на одном районе, максимальная удаленность 15 км. от места жительства. Очень сложно одновременно заниматься недвижимостью в Эйлате, Нагарии и заграницей. Возможности есть везде.

— Не идите на поводу у СМИ и у разного рода компаний обещающих вам золотые горы, проверяйте все досконально не вкладывайте денег и не подписывайте ни одной бумаги без адвоката специализирующегося в конкретной области недвижимости.

Кейс №1 субаренда для гастарбайтеров

Один из моих клиентов отлично зарабатывает на недвижимости без того, чтобы ее покупать. Модель очень простая он арендует квартиры в городе в котором идет массовая застройка. И селит в них иностранных рабочих.

Математика следующая. 4-х комнатная 100 метровая квартира ему обходится в 3.800 за аренду, 700 шекелей муниципальные налоги, порядка 1000 шекелей коммунальные услуги. Еще 500 шекелей уходит на обслуживание и поддержание порядка. Итого 6.000

В подобную квартиру он селит 10-12 рабочих и с каждого за койко-место берет 1000-1200 шекелей в месяц. Соответственно при правильном подходе доходность одной такой квартиры от 4.000 до 10.000 шекелей в месяц. А у него их 15.

ОСТОРОЖНО! При неправильном подходе можно очень круто попасть.

У этого бизнеса есть огромное количество нюансов: маркетинг, налоги, управление, взаимодействие со съемщиками.

Об этом и многом другом, в том числе конкретных моделях дохода, я расскажу на вебинаре “Как зарабатывать с недвижимости десятки тысяч в месяц”, 27 июня.

Пример переговоров №1 «До последние копейки»

С Г. мы познакомились на выставке где я представлял новый элитный проект на первой линии от моря. Я записал его в категорию «старых евреев» — те кто долго, годами, вынашивают план покупки недвижимости. Он сказал, что в следующее посещение Израиля обязательно купит и приехал через месяц. Г. преподал мне наверное один из самых серьёзных уроков переговоров в недвижимости. Оказалось, что он финансовый компаньон в московской строительной компании.

В течении 6 месяцев мы работали, переводили договор на русский, бодались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и в итоге подписали. В конце цена была 3.5М шкл. вместо первоначальных 3.9М, несмотря на то что предварительные продажи давно закончились и цены выросли. Вместо 11-го этажа, который к тому времени продали он получил 13 — ый, что еще дополнительные 100.000 по ценнику. Отделка была максимально насыщена. Добавили остров в кухне, итальянскую плитку, поменяли кондиционер и еще много чего, в деньгах примерно 70-100.000.

Естественно моё вознаграждение было пропорционально вложенной работе. Потом еще была торговля по ипотеке, когда Г. приходил в банк и объяснял девушкам что такое Шпицер на самом деле. Адвокат хватался за валидол и говорил: «не гни, сломаешь». В общем повеселились и результаты налицо.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до результата, 100% гарантия успеха.

Риэлтор на час

У меня две руки. Обе левые. Когда нужно что-то починить я вызываю мастера. Почему же люди в первый или даже во второй раз в жизни покупая квартиру, храбро идут на переговоры в одиночку? Или берут с собой того, кто ничего в недвижимости не понимает супругов, друзей, «бизнесменов»?

Почему, самую большую инвестицию, которая может стоить десятки или сотни их зарплат проверяют самостоятельно? Почему решение о покупке принимают спонтанно, на основе эмоций?

Я уверен что вы профессионал, в том, чем занимаетесь. У вас ушли годы, на обучение. И когда вашей работой начинает заниматься зеленый дилетант результат хуже, намного хуже.
У вас есть несколько вариантов действий
Оставить идею покупать квартиру.
Сделать все самому и быть готовым заплатить за опыт большими деньгами.
Свяжитесь с мной сейчас и получите полное, профессиональное сопровождение покупки квартиры от поиска и до ключа.
Больше 50 % сделок в недвижимости осуществляются через риэлторов. Я на свои сделки прихожу со своим риэлтором. Он все проверит, посчитает, проведет переговоры, выторгует для меня лучшие условия. И будет служить буфером между мной и второй стороной. Зачем мне платить чужому риэлтору, если у меня есть свой?

P.S.: Специально для вас записал видео и составил пошаговый чек-лист «Как правильно работать с риэлторами». Пройдите сюда и получите точные и подробные инструкции как вытащить из риэлторов. максимум и заплатить минимум.

Правильная сделка

Это одна из лучших моих историй — в ней есть хэппи-энд, причем заслуженный. Клиентка все сделала правильно.

Алина купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Сделка шла 6 месяцев из-за наследников. Рыночная цена квартиры была $212.000, она взяла ее за 182.000$.

Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще $25.000 вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом $75.000.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Алина выяснила, что там организуют колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, будут работать 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы.

Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за $312.000, мотивируя это тем, что новые владельцы выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. $180.000 суммарного дохода от продажи и 3 лет аренды!

При том, что своих денег было вложено $100.000, остальное ипотека и ссуды — прибыль составила 60% годовых.

Покупать или снимать квартиру в Израиле?

Вопрос сугубо индивидуальный. Есть несколько параметров, которые нужно оценить.

Сколько своих денег у вас есть и как они работают?

Если своих денег нет совсем, не покупайте квартиры. У вас просто нет навыка накопительства. Вы, либо слишком мало зарабатываете, либо слишком много тратите. Вы можете заниматься недвижимостью в качестве посредника или находить возможности. «Своя квартира» на этом этапе не для вас. Сначала научитесь копить и инвестировать.

Если у вас есть более 100.000 шекелей, можно начинать задумываться о квартире для инвестиции. За 400-500 достойного жилья в центре вы не купите. Периферия и трущобы — вот возможные варианты развития событий. Важно чтобы доход с аренды превышал выплаты по ипотеке и ссудам.

И главное купить недвижимость ниже рыночной стоимости. Выигрывают при покупке, зарабатывают при продаже. Это особенно нужно помнить в условиях стоящего или падающего рынка. Двух-трехкомнатные квартиры наиболее ликвидны

Если у вас есть больше 250.000 свободных денег, которые НЕ работают, то есть приносят меньше 7% годовых, можете покупать квартиру, чтобы жить. Ваши выплаты по ипотеке на 25 лет составят ±550 шкл. на каждые 100.000 взятых, на 15 лет ±750. То есть взяв миллион на 25 лет вы будете платить ±5500 шкл., на 15 лет — ±7500 шкл. в месяц.

Если ваши выплаты превышают то, что вы платите за съем квартиры вы каждый месяц уходите в минус. Эти деньги можно было бы инвестировать с гораздо большим КПД.

На квартирах свыше 1.500.000 стоит очень хорошо просчитывать, что выгоднее арендовать или покупать «свое». Малейший рост прайма и инфляции могут существенно повысить ваши выплаты и существенно увеличить общую сумму которую вы выплатите банку.

Да конечно можно набрать бесчисленное количество дополнительных ссуд. Только помните, что берете чужие, отдаете свои. Центр банк Израиля не случайно ограничил ипотеку 75%.

Кстати при скромных 7% годовых и сложном проценте любая сумма удваивается за 10 лет. С другой стороны есть капитализация: взяв ипотеку на 25 лет, через 10 лет вы выплатите 30%, взяв на 15 лет — 60%.

На ипотеки ниже 45% от стоимости квартиры условия намного лучше.

Будьте внимательны и проконсультируйтесь перед покупкой.

Как проверить недвижимость перед покупкой или арендой?

1. Без адвоката покупку вы НЕ подписываете вообще. Договор на аренду, тоже лучше, чтоб просмотрел кто-то разбирающийся.

2. Прежде, чем проверять недвижимость убедитесь, что она соответствует вашим целям. Есть задачи, которые очень легко решить, типа перепланировки. Есть непреодолимые проблемы, например месторасположение. Если объект не подходит, можно «не подниматься». Четко сформулированные свои требования. Это в большинстве случаев позволяет отсеять «не то».

3. Начните с проверки документов. Уже при первом просмотре объекта попросите платежку муниципального налога (арноны) и сфотографируйте ее. Из сотен клиентов, которым я показывал квартиры это делали единицы. В арноне указаны: тот кто прописан либо арендатор либо хозяин.

Там же указан метраж квартиры, если хозяин квартиры или риэлтор утверждает другое спросите можно ли послать муниципального измерителя. Обычно это снимает все возражения.

В левом верхнем углу указаны область, участок и под-участок (гуш / хелка / тат-хелка) квартиры. Это то, как она записана в реестре. Если вы решите продвигаться со сделкой первое, что вам необходимо сделать это вытащить выписку из реестра (табу). Это стоит 15 шекелей на государственном сайте. В выписке указаны имена и т.з. хозяев, метраж, этаж и наличие ипотеки и обременений.

Одного взгляда на табу и арнону опытному человеку хватает для того чтобы выявить все проблемы. Если решите продвигаться со сделкой можете проконсультироваться со мной или с адвокатами.

4. Физическая проверка недвижимости . Особенно важно в старых домах и при получении новых квартир от застройщиков. Начинаем с города, района, улицы и дома. Есть очень много нюансов физической проверки объекта. В моей книге по покупке недвижимости «Торг уместен» я посвятил этому несколько глав с подробными инструкциями и реальными кейсами клиентов.

Если интересно, я напишу о физической еще один пост. Или просто дам главу книги тем, кому это действительно актуально сейчас. Тем кто со мной сотрудничает книга выдается безвозмездно.

Если вы хотите выгодно и безопасно купить недвижимость обращайтесь! www.nesher.club

Как найти недвижимость ниже рыночной стоимости?

Во первых нужно понимать точно, что вы ищете. Знать рынок на котором вы ищете и его особенности. Это может быть только локальный рынок, или район, который вы понимаете. Попытки одновременно работать в незнакомых городах и странах, если вы только начинаете, ни к чему хорошему не приводят.

Очень внимательно проверяйте рекламу. Во многих случаях это «мёд» для мух. На сделке заработают все кроме вас. Особенно если это предложение массовое, а не точечное под ваши нужды. Например «покупайте земляные участки» или «первая линия у моря недвижимость, которая никогда не подешевеет». Это скорее хорошие сделке для «продавцов», а не для вас.

Вопросы на которые всегда нужно иметь ответ: «кому продать?», «кому сдать?» и план «Б» если все пойдёт не так как предполагалось.

Во вторых нужно искать. По статистике из 100 объектов 5 продадутся на 20%+ ниже рыночной стоимости, 5 на 20%+ выше. Остальные по рынку. Соответственно для того чтобы найти хорошую сделку надо отсмотреть минимум 50. Лучше больше. Даже если вы покупаете одну квартиру «для себя» держите эти цифры в голове. Чем быстрее вы отсмотрите, тем быстрее найдёте нужное.

В третьих нужно быть готовым действовать. Чековая книжка и договор опции на покупку всегда со мной. Если я не «в покупательном состоянии» опцию на хорошую сделку всегда можно продать.

С 2005 года я упустил десятки возможностей и воспользовался 15. Из них 11 через риэлторов. Все в Нетании (на моем родном рынке). Это не считая тех сотен сделок, клиентов и учеников в которых я участвовал. Всегда решение принималось быстро. Прибыль с покупки-продажи несколько сот тысяч шекелей, прибыль с опции десятки тысяч шекелей.

В любом случае будьте готовы сделать письменное предложение подкреплённое чеком на символическую сумму на имя хозяина объекта, до 5% от стоимости объекта. Лучше на 5000 шкл. И дай Бог чтоб этот чек вложили, потому что при правильно составленной опции сделка ваша. Или сделка или 10% компенсация от стоимости квартиры.

Есть 3 способа найти недвижимость по цене ниже рынка:

1. Быть первым на недооценённом объекте. Люди ошибаются, выводят недвижимость на рынок не зная ее истинной цены. Отдают некачественным маклерам, находятся в проблемных обстоятельствах или вообще не в стране. В этой ситуации действовать надо особенно быстро. Если вы не закроете этой сделки, ее закроет следующий за вами покупатель.

2. Мониторить объекты. Продавец никогда не выставляет недвижимость на рынок просто так. У него есть какая-то мотивация и давление по времени. Если в течении определенного срока объект не продаётся у продавца начинается паника и истерика. И вы должны быть там когда это произойдёт.

Для этого нужно вести картотеку и звонить продавцам раз в две недели, «проверять температуру». С большинства сайтов объекты снимаются автоматически через 3 месяца. То есть о том что продавец хотел продать через 3 месяца будете знать только вы.
И когда он наконец спуститься с высокой пальмы цены, вы будете там, чтобы ему помочь.

Особенно выигрывают те кто умеет решать чужие проблемы например: «надо срочно».

3. Видеть то, чего не видят другие. У меня есть много примеров когда люди делали что-то с недвижимостью, что существенно увеличивало ее ценность. О чем другие не задумывались. Это высшее мастерство, то что я практикую и то, чему обучаю.

В любом случае лучшие сделки приносят люди с которыми нужно налаживать связи: адвокаты, оценщики, риэлторы, ремонтники, домкомы, соседи. Спрашивайте у всех нужный вам недвижимости и будьте готовы выразить людям денежную благодарность.

Если вы заинтересованы найти недвижимость на десятки и сотни тысяч ниже рыночной стоимости просмотрите запись моего вебинара на час в котором я поэтапно описываю весь процесс поиска от «А до Я» с объяснениями и ссылками на полезные сайты и ресурсы.

Или обратитесь ко мне за консультацией или сопровождением покупки.

Как купить квартиру без первого взноса?

Это самый частый вопрос который мне задают.

В Израиле никак. Банковская ипотека это завершающие деньги. То есть сначала нужно внести первый взнос, минимум 25% от стоимости квартиры. А потом банк, если разрешит ипотеку на конкретно этот объект, переводит напрямую продавцу оставшиеся 75% от суммы в соответствии с графиком платежей.

Внимание! Банк даёт максимум 75% от оценки, оценщика, которая как правило ниже договора. Важно правильно вести себя с оценщиком, чтобы он дал оценку по стоимости договора и правильно провести переговоры с продавцами или застройщиком.

Нужно очень сильно постараться чтоб банк дал ипотеку выше 70% от стоимости квартиры. И чем выше в процентом отношении сумма, которую вы берете, тем хуже условия, которые вы получаете.

На вторую квартиру или коммерческую недвижимость можно получить до 50% от стоимости. При этом на коммерцию это не ипотека, а ссуда. Можно добрать дополнительных ссуд. Только учитывайте, что ссуды в Израиле даются максимум на 15 лет, и это существенно увеличивает месячные выплаты.

И еще учитывайте дополнительные, побочные расходы на покупку недвижимости. На квартиру это: риэлтор, ипотечный брокер, адвокат, оценщик, поборы, налоги, переезд, ремонт и мебель. К цене коммерческой недвижимости добавляется НДС и налог на покупку.

Существуют несколько способов уменьшить первый взнос. Опишу 3 из 11 известных мне. Остальное в спец. отчете для тех кого сопровождаю в процессе покупки недвижимости. В каждом из этих способов есть свои нюансы.

1. Покупка в новостройке — первый взнос на новостройку ДО начала строительства 7%. Дополнительные 8% нужно будет доплатить сразу после начала работ. Очень важно правильно выбрать место и застройщика чтобы не попасть на долгострой.

2. Выигрыш в проекте мехир ле миштакен. На покупку квартиры в проекте, если выиграете нужно 10% от ее стоимости, минимум 100.000. Остальное можно добрать ипотекой если ваши доходы это позволяют.

3. Взятие опции на покупку квартиры. Опция на покупку стоит от нескольких тысяч шекелей до 5% от стоимости. Дальше надо решить как привлечь недостающее финансирование или кому передать опцию. В опции вам понадобится сопровождение знающего человека.

Если вы хотите зарабатывать на недвижимости не покупая. Или хотите купить недвижимость прибыльно и безопасно воспользуйтесь опытом и знаниями профи, делавшего это сотни раз. Обращайтесь.

Пауза-0:04Дополнительные визуальные настройкиЗапустить «Все в одном окне»Нажмите для увеличенияВключить оповещения

Арендовать или покупать недвижимость под бизнес?

Сравнивали вчера с партнерами арендный бизнес на базе недвижимости и покупку объекта. Дальше цифры. Вам понравится.

Есть «парковка» стоимостью 1М$ приносит 250К$ в год прибыли. 25% в год? Фантастика!

Аренда стоит 10К$ в месяц — 120К$ в год.

При условии наличия 1М$ что выгоднее купить или арендовать?

Простая математика (без учета ремонта, налогов, адвокатов, риэлторов, банков и прочих расходов хотя они есть на покупку )

С прибыльностью покупки казалось бы все понятно и просто 25% годовых.

С арендой всё ещё интересней. Предположим с вас просят оплатить 2 месяца вперёд . Это 20К$ И дальше помесячно 10К$ (но это уже с доходов). Итого 30К$ инвестиций.Прибыль 250К$ — 120К$ =130K$

То есть вложив 30К$ вместо 1М$ вы получаете 430% годовых вместо 25%. И вы можете взять ещё 30 таких «парковок» на сдачу.

Понимаете? 30х130K$ в год это 3.9M$. В 4 раза больше вложенной суммы. Или в 16 раз больше чем от недвижимости. Дополнительный плюс что сеть парковок это более надежный и прибыльный бизнес чем одна парковка.

Вместо «парковок» можете поставить любой другой бизнес основанный на недвижимости.

Вот такая интересная математика. А как вы считает, что лучше арендная недвижимость или «своя?»

#нешер_инвестиции

P.S.: Следующий поток курса «Как зарабатывать на недвижимости больше 10.000$ в месяц без своего капитала». Начинается уже 13.05. Все подробности здесь: http://nesher.club/FB обращайтесь!

Три базовых правила

Покупатель или сьемщик должен заплатить риэлтору если соблюдены три базовых условия:

1. У риэлтора есть действующая лицензия на ЭТОТ год. Это пластиковая карта с именем, т.з и номером лицензии. Если человек занимается риэлторской деятельностью без лицензии это подсудно и вы не должны ничего ему платить. То есть человек который подписывает вас на риэлторских бланки должен обладать СВОЕЙ лицензией. Лицензия «директора» офиса не прокатывает.

2. Подписанный клиентом риэлторский договор об услугах с точным указанием данных показываемых объектов. Город, улица номер дома и квартиры, этаж, кол-во комнат. Если данные не указаны или указаны не точно это проблема риэлтора. Поэтому всегда берите копию бланка. Кстати риэлтор может отказаться показывать вам объект если вы отказываетесь ему подписывать договор о заказе услуг.

3. Если риэлтор привёл к сделке: провёл переговоры, закрыл все условия и решил вопросы между сторонами. То есть если риэлтор противодействует сделке, например отказывается передать письменное предложение цены, то можно воспользоваться услугами другого риэлтора «своего». По закону даже если сделка состоится вас не могут заставить заплатить двойную комиссию. Вообще на «эксклюзивные» объекты лучше посылать своего риэлтора. Чужой риэлтор может очень легко сорвать сделку. У меня было несколько таких неадекватов.

И пожалуйста если все 3 условия соблюдены заплатите потому что потом заплатите больше. У нас в риэлторской договоре предусмотрен двойной штраф + все судебные издержки. Я этим воспользовался всего однажды когда покупатель отказался платить 120.000 шекелей комиссии. Так как все было сделано правильно через год беготни за ним и судов ему пришлось заплатить 300.000 шкл.

Если на квартиру привёл НЕ риэлтор и общаешься напрямую с хозяином, со своим маклером пусть разбирается сам. Это договор между ними. Да в эксклюзивном договоре может быть написано, что хозяин не имеет права показывать квартиру без риэлтора. Но это опять же проблема продавца. НИГДЕ не написано, что эксклюзивный риэлтор должен получать с двух сторон. Он представляет интересы хозяина

И ещё на квартиры на съем эксклюзива не существует.

«Свой» риэлтор это тот кто представляет ваши интересы, а не свои или хозяина. Именно для этого мы ввели услугу сопровождения при покупке.

И последнее. Платите ТОЛЬКО чеком. Обязательно требуйте кабалу и хешбонит мас от риэлтора в момент передачи чеком и убедитесь что это его кабала (на ней должны быть написаны его имя и номер т.з.). Не «потом», «я по почте перешлю», «давайте сэкономим НДС». У риэлтора по закону должен быть эсек мурше или хевра баам. Он не может быть эсек патур. Он может быть наемным работником в офисе но тогда это должна быть кабала хозяина офиса. Кабала это страховочный полис если что-то пойдёт не так.

Просто чтобы вы понимали. Для продажи и покупки своих квартир я всегда пользуюсь услугами риэлторов. Время дороже!

А вот как с ними закрывать лучшие условия это уже вопрос отдельной консультации. Обращайтесь!

Арендная недвижимость

После поездки в США я укрепил своё отношение к арендной недвижимости. Мы зашли в сделку в Орландо 8% годовых и 12-14% на продаже через 24 месяца. В комплексе на 140 квартир люди живут на съёме годами и никак не переживают по этому поводу. 100% заполняемость. В Европе это тоже очень развитая практика.

Новое поколение хочет мобильности и не готово врастать корнями в ипотеки и ссуды. Пожилые люди хотят предсказуемой стабильности.

Культура арендного жилья в Израиле просто отсутствует. На всю Нетанию я знаю только 2 доходных дома, квартиры в которых принадлежат одному владельцу и сдаются в аренду.

Израильские фонды ВЫВОДЯТ миллиарды долларов на инвестиции в проекты недвижимости за границу. В Израиле не выгодно строить дома под аренду.

Муниципальная политика не позволяет строить малогабаритных квартир на которые самый высокий спрос. Такие квартиры обуза для городской казны. В них селятся слабые слои населения, которые не платят муниципальных налогов. И во многих городах есть ограничение на минимальную площадь квартиры 100 метров.

Законы строительства ограничивают разрешенное количество квартир на дунам. Застройщикам выгодней строить 4-5 комнатные квартиры, при том же количестве на дунам. Прибыль на них намного выше.

Пенсионеры и одиночки проживают в ужасных условиях деленок и комуналок, , молодые пары живут годами у родителей в попытке угнаться за постоянным ростом цен. И, не важно где, на периферии или в центре новых одна, двух, трех комнатных квартир мало или нет.

Частные и институциональный инвестора, фонды с радостью оставили бы деньги в Израиле при гарантии 4-5% годовых чистой прибыли после выплаты налогов. Этого можно достичь снижением или отменой налогов на прибыль с аренды таких квартир, а также выделением целевых земель под строительство комплексов малогабаритных квартир на аренду. И выпуском государственных облигаций на время строительства гарантирующих консервативную прибыль.

Кстати заграничные фонды под гарантированные государством 5-6% будут драться чтобы инвестировать. А там миллиарды денег извне.

Застройщики не являются инвесторами и должны наниматься по тендеру под конкретные проекты. Попытка притянуть их в качестве инвесторов и управляющих компаний обречена на провал. Они поставщики услуг, также как управляющие компании. Инвестиционные компании должны получить четкое понимание о своей прибыли на стандартизированном процессе.

Наше правительство сфокусировано на том чтобы строить дешевое жильё на продажу. В краткосрочной перспективе это остановило рынок и рост цен. Но не решило корня проблемы. А только усугубило ее.

Все те кто сейчас покупает квартиры по проекту мехир ле миштакен, через 5-8 лет вернуться на рынок. И будут продавать квартиры по рыночной цене. Таким образом государство официально поощряет спекуляцию.

А какие шаги вы считаете можно предпринять ещё для того чтобы создать культуру долгосрочной аренды в Израиле?

* На фото доходный дом Китнера в Санкт Петербурге.

Как найти правильного риэлтора?

По этому вопросу я записывал платный мини-курс в интернете и главу в книге «Торг уместен». Отвечу вкратце.

Риэлторы тоже люди. Процент выживаемости в профессии через год примерно 10%. У риэлторов собачая работа и оплата идет исключительно по результату. И если риэлтор продержался больше года значит он, сделал несколько сделок иначе бы не выжил. Он хитрее вас на несколько сделок и лучше знает рынок.

С годами риэлторы приобретают цинизм, учаться врать и пытаются выжать максимум с каждой сделки. Потому что непонятно когда будет следующая.

Риэлторов учат работать «от товара», то есть сначала находит квартиру и пытается взять эксклюзив. Потом начинает показывать. Вы для него один из многих «покупателей», которые придут выймут мозги ? и уйдут не заплатив.

Большинство риэлторов не станет искать квартиру под вас. Они предложат вам «свой» товар то что у них на эксклюзиве или с ключом, «чужой» — других риэлторов и «рыночный». В лучшем случае если к ним зайдёт подходящая для вас квартира они о вас вспомнят.

Риэлторы не представляют интересы хозяина или ваши. У них свой интерес заработать побольше, а главное побыстрее.

Ваша задача чтобы о вас вспомнили! Потому что даже самому плохому риэлтору раз в год приходит хорошая сделка.

Мне за долгие годы работы риэлторы приносили лучшие сделки, которых не было на рынке по цене на десятки процентов ниже.

Алгоритм работы следующий:

0. Посчитайте деньги которые у вас есть первый взнос 25%-30% ипотека 70-75%. Получите принципиальное разрешение от банка.

1. Изучите район в котором вы собираетесь покупать квартиру. Центр вашего обитания. Если вы только собираетесь куда-то переехать сначала поживите там на съёме. Пожив хотя бы год вы поймёте какие дома и улицы хорошие, а какие не очень.

2. Отсмотрите все квартиры, которые выставлены на продажу и подходят по вашим требованиям. Поставьте себе автоматическое уведомление с yad2 о выходящих квартирах в вашем районе. Мониторьте изменение цены и появление мотивации у продавцов, а также уход квартир с рынка.

Я вообще не рекомендую обращаться к риэлторам до того как вы отсмотрели все квартиры, которые в вашем районе. Их должно быть несколько десятков. Квартира остаётся на рынке из-за высокой цены или проблем.

3. Риэлторы обычно работают по районам. Выявите тех, кто работает в вашем районе. Это видно по плакатам на домах и объявлениям. Наладьте с ними отношения, стакан кофе из Кофикса сделает вас их лучшим другом.

4. Первую встречу назначьте у них в офисе. К этому времени у вас должно быть понимание что вы хотите точно на уровне улицы, домов и этаже.

Четко сформулируйте запрос: «Я ищу квартиру на улицах Герцель, Вайцман номер хх-хх в домах с лифтом, или низкие этажи, в домах без лифта, 3 комнаты больше 75 метров с видом на улицу. У меня есть разрешение на ххх ипотеки и ххх своих денег (сумма не ниже цен в районе). Покажи мне квартиры которых НЕТ на рынке, поверь я видел все что есть на яд2. Ты можешь мне показывать квартиры свои и других риэлторов, я готов заплатить 2% за хорошую сделку и бонус за очень хорошую».

Чем чётче и понятней запрос тем легче выбрать риэлтора.

5. Дальше идёт проверка на адекватность в офисе. Я любому риэлтору даю ровно три шанса. Чтобы вы ему не сказали он будет вам показывать то, что у него есть и по завышенной от хозяев цене. На любое его предложение несоответствующее вашему описанию вы указываете ему в чем он ошибся. Три попытки не выходя из офиса. Но для этого вам физически нужно знать улицы и дома.

6. Ни в коем случае не говорите, что вы ищите квартиру на инвестицию или мецию ниже рынка. Поверьте у риэлтора, если он работает давно есть длинный список инвесторов и ищущих мециот. Приходя с улицы вы попадаете в конец этого списка вам даже не перезвонят. Чтобы попасть в начало этого списка достаточно кофе, пообещать 2% + бонус

7. Переговоры с хозяевами отдельная тема по которой у меня тоже есть мини курс.

P.S.: На курсе прибыльной недвижимости работе со специалистами адвокатами, риэлторами, оценщиками, ремонтниками, ипотечными брокерами и прочим я посвящаю целый блок. Пройдите по ссылке в комментариях.

Как начать инвестировать?

Шаг 1

Начните откладывать 10% с любого дохода. Важно понимать, что инвестирование это не одноразовая операция, а ежемесячный, постоянный, долгосрочный процесс, который позволит вам через 10 лет, а возможно и раньше прийти к финансовой свободе. Эти деньги должны быть в недосягаемом месте или на особом счёту с которого вы сможете только инвестировать. И доходы с инвестиций должны возвращаться туда же откуда были взяты. Главное это план.

Шаг 2

В дополнении к 10% которые вы откладываете на инвестиции приучите себя постоянно вкладывать в своё финансовое образование. Деньги это то, с чем сталкивается каждый из нас и в очень редких семьях учат правильному обращению с ними. Поэтому чем раньше вы начнете изучать деньги, тем быстрее они начнут работать на вас. Я стараюсь посещать все возможные семинары на которых говорят о деньгах и инвестициях. На некоторые я не прихожу потому, что перерос. Каждую неделю я читаю книгу по финансовой грамотности. С 2007 года моя настольная книга “Самый богатый человек Вавилона”. Обучение финансам это также как инвестиции постоянный и долгосрочный процесс.

Шаг 3

Найдите себе финансового ментора и четко следуйте его указаниям. Важно проверить цели ментора и его уровень. Что он вам продает? Себя, компанию, определённые вид инвестиций? Есть ли у него система позволяющая сделать доход постоянным? Насколько она подходит вам?

Есть очень большая разница между теоретиками и практиками. Согласитесь правильней учится деньгам у Уорена. Баффета, чем у юноши обещающего сделать вас миллионером за несколько дней, не достигшего это самостоятельно

Шаг 4

Создавайте и вкладывайтесь в активы. Актив это то, что приносит деньги с вами или без вас. Доходная недвижимость, фонды, дивиденды от акций компаний, пассивная доля в бизнесе.

Вкладывайте в то, что вы понимаете или туда где вы точно знаете компетенцию, опыт и порядочность людей, которые занимаются проектом. Инвестиционные деньги должны работать максимально. Чем больше обещанный доход, тем важнее проверить риски. Ваша первая и важнейшая задача при инвестировании сохранность вашего фонда и только потом доход.

Шаг 5

Не кладите все яйца в одну корзину. Каким бы сооблазнительным не был проект, бизнес, недвижимость или акция. Вы можете сами решить какой процент от вашего фонда вы готовы вложить в тот или иной актив. Но оставьте часть денег, потому что всегда будет лучшая возможность. Главное ими пользоваться.

Шаг 6

Почувствуйте разницу между инвестициями, спекуляциями и лотереей.

Лотерея это то, в чем шансы выиграть низки, а при наличии плохих людей нулевые. Ваш фонд не предназначен для лотерей.

Спекуляция это когда вам предлагают купить что-то для того чтобы его потом выгодно продать. Это хороший бизнес если вы его понимаете. Но это не инвестиция!

Инвестиция это то, что приносит постоянный, предсказуемый долгосрочный доход. Все, что свыше это бонус все, что ниже это риски.

Спросите себя:

понимаю ли я в том, что мне предлагают?
Доверяю ли я людям которые мне это предлагают? 
Понимают ли они в том, что мне предлагают?
Сколько лет я их знаю и сколько денег я вместе с ними заработал?
Какие о них отзывы и какие у них результаты

Шаг 7

Если вас до сих пор мучает вопрос “куда инвестировать” повторяйте шаги 1-6 пока не узнаете ответа.

* Финансовая свобода это когда доходы с ваших активов превышают ваши расходы как минимум в два раза