После поездки в США я укрепил своё отношение к арендной недвижимости. Мы зашли в сделку в Орландо 8% годовых и 12-14% на продаже через 24 месяца. В комплексе на 140 квартир люди живут на съёме годами и никак не переживают по этому поводу. 100% заполняемость. В Европе это тоже очень развитая практика.
Новое поколение хочет мобильности и не готово врастать корнями в ипотеки и ссуды. Пожилые люди хотят предсказуемой стабильности.
Культура арендного жилья в Израиле просто отсутствует. На всю Нетанию я знаю только 2 доходных дома, квартиры в которых принадлежат одному владельцу и сдаются в аренду.
Израильские фонды ВЫВОДЯТ миллиарды долларов на инвестиции в проекты недвижимости за границу. В Израиле не выгодно строить дома под аренду.
Муниципальная политика не позволяет строить малогабаритных квартир на которые самый высокий спрос. Такие квартиры обуза для городской казны. В них селятся слабые слои населения, которые не платят муниципальных налогов. И во многих городах есть ограничение на минимальную площадь квартиры 100 метров.
Законы строительства ограничивают разрешенное количество квартир на дунам. Застройщикам выгодней строить 4-5 комнатные квартиры, при том же количестве на дунам. Прибыль на них намного выше.
Пенсионеры и одиночки проживают в ужасных условиях деленок и комуналок, , молодые пары живут годами у родителей в попытке угнаться за постоянным ростом цен. И, не важно где, на периферии или в центре новых одна, двух, трех комнатных квартир мало или нет.
Частные и институциональный инвестора, фонды с радостью оставили бы деньги в Израиле при гарантии 4-5% годовых чистой прибыли после выплаты налогов. Этого можно достичь снижением или отменой налогов на прибыль с аренды таких квартир, а также выделением целевых земель под строительство комплексов малогабаритных квартир на аренду. И выпуском государственных облигаций на время строительства гарантирующих консервативную прибыль.
Кстати заграничные фонды под гарантированные государством 5-6% будут драться чтобы инвестировать. А там миллиарды денег извне.
Застройщики не являются инвесторами и должны наниматься по тендеру под конкретные проекты. Попытка притянуть их в качестве инвесторов и управляющих компаний обречена на провал. Они поставщики услуг, также как управляющие компании. Инвестиционные компании должны получить четкое понимание о своей прибыли на стандартизированном процессе.
Наше правительство сфокусировано на том чтобы строить дешевое жильё на продажу. В краткосрочной перспективе это остановило рынок и рост цен. Но не решило корня проблемы. А только усугубило ее.
Все те кто сейчас покупает квартиры по проекту мехир ле миштакен, через 5-8 лет вернуться на рынок. И будут продавать квартиры по рыночной цене. Таким образом государство официально поощряет спекуляцию.
А какие шаги вы считаете можно предпринять ещё для того чтобы создать культуру долгосрочной аренды в Израиле?
* На фото доходный дом Китнера в Санкт Петербурге.