Автор: micha

Один мой товарищ все никак не мог купить квартиру. Цены постоянно росли и он не решался, ожидая понижения. Он купил квартиру сейчас. Не дождался 🙂

Хотите простой алгоритм для покупки недвижимости? Внимательно прочтите этот пост до конца. Прибейте его на стенку и возвращайтесь к нему как к мантре, пока не вызубрите. Я даже наверное потом схему прифигачу для наглядности.

1. «Квартира для себя» Есть деньги? Ищите сами или с риэлтором, проверяйте варианты, выбирайте. Вам нужно отсмотреть минимум 50 квартир, лучше 100. Понравилось? Торгуйтесь. Покупайте. Не хватает денег? Одалживайте. Если выплаты по одолженному выше аренды которую вы заплатили бы за подобную квартиру НЕ ПОКУПАЙТЕ.

Квартира на инвестицию

1. Есть деньги? Замечательно! Ищите квартиру. По статистике каждая 20-ая квартира продаётся ниже рыночной стоимости. Есть два варианта. Либо быть первым на квартире, хозяин которой не знает ее цены. Либо «высиживать» пока хозяин не спустит цену. Чем выше пальма, тем больнее падать.

2. Нет денег? Замечательно! Ищите возможность. По статистике … ну вы поняли. Минимальный заработок на хорошей опции на покупку квартиры 50.000 шекелей. Сколько для этого нужно посмотреть квартир? 50? 100? 200? Да пофиг. Считайте, что вам заплатят 250-5.000 шкл. за каждый просмотр. НО ПОТОМ

Найдите квартиру ниже рынка на 20% и инвестора или «покупатели для себя» с радостью вам заплатят комиссию!

3. Где искать? Самые лучшие возможности находятся в радиусе 15 километров от места в котором вы живете.

У соседа трава всегда зеленее. Я слышал много историй: «квартиры для студентов в Бер Шеве», «квартиры для инвесторов в Афуле», «офисы в Иерухаме», «земельные участки в Тизинаби», «покупка недвижимости в Одессе/Батуми/Праге/Берлине/Штатах».

Кто вы в этой истории продавцы или покупатели?

Покупатели? Дорогие мои, вас сделают! Хорошие объекты на рынке не валяются. Если вам возможность предложили, а не вы ее сами выстрадали, шансы что заработаете в лучшем случае 50/50. Если что-то активно рекламируют, это нужно очень внимательно проверять специалисту. Рынок недвижимости существует последние 10,000 лет и добрые люди на нем не выживают. Один мой бывший коллега говорил: «Лох не мамонт».

Три вопроса. Вкладывает ли человек предлагающий вам возможность свои деньги? На ком записан объект? Кто им будет управлять? Если ответы: нет, не только на вас, не вы — это + 3 красных лампочки 💡

4. Какую недвижимость покупать? ЛИКВИДНУЮ! Первой покупкой должна быть квартира: 2-3 комнаты в старом доме. Не переделанный офис, не подвал, не склад. К последним и первым этажам отнеситесь очень внимательно. Почему не магазин или офис? На жилую недвижимость 75% финансирования и больше вариантов улучшения.

Вас должно интересовать всего три вещи кому эту недвижимость можно сдать, кому продать и как улучшить. Кстати капитальный ремонт в большинстве случаев не выгоден.

Где есть проблемы, там есть возможности. Вопрос можете ли вы решить эти проблемы?

5. Как покупать?

Первый вопрос, который вам нужно задать есть ли ежеквартальная / ежемесячная а лучше каждодневная прибыль с недвижимости? Если нет или прибыль не устраивает лучше перепродать опцию «горе-инвестору». Прибыль=доходы-расходы.

Не рассчитывайте что рынок вырастет, покупайте ниже рынка. Основная прибыль с недвижимости идёт при продаже. Чем быстрее вы оборачиваете процесс покупки-продажи тем выше ваша доходность. В идеале продавать вообще не покупая. Но, если приобретаете, прибыль может и должна быть НЕСКОЛЬКО СОТЕН ТЫСЯЧ шекелей.

Недвижимость покупают глазами. Инвесторскую недвижимость покупают без эмоций. Товар он и есть товар.

6. С кем покупать квартиру?

Не экономьте на профессионалах! Те, кто квартиру проверят, проведут переговоры, помогут с ипотекой, оформлением и.т.д. Они могут сэкономить вам массу денег, нервов и времени. В разы больше чем вы им заплатите.

И последнее ДЕЙСТВУЙТЕ! Не ждите. Никто за вас, вашу работу не сделает. Цена бездействия намного выше цены опыта.

История, которую я вам расскажу — про неограниченный бюджет, богатого англичанина и жадного риелтора, потерявшего время и деньги. В одно прекрасное утро мне позвонил коллега:

— Миха, какие хорошие варианты элитной недвижимости у тебя есть? Пришел клиент с неограниченным бюджетом, говорит, что хочет купить 3-4-5 комнатную квартиру или пентхауз — лишь бы был солнечный балкон и вид на море.

— Никаких, — ответил я и устранился. Опыт подсказывал мне «дело нечисто». Если клиент хочет всего, он не готов к покупке. Просто не знает чего хочет, либо риэлтор не сделал свою работу и не выяснил нужды клиента.

Мой коллега за два часа поднял все варианты в требуемом районе, назначил встречи, понесся через полгорода, схлопотал штраф за неправильную парковку. И выяснил, что его клиент, богатый американец, желает не купить квартиру, а снять пентхауз.

Надо же что-то заработать? Риелтор отменил показы продаж, нашел варианты съема и отправился показывать пентхаузы.

Первый дом не понравился видом, второй, пятилетней постройки оказался слишком старым, в третьем сделали недостаточно дорогой евроремонт… Четвертый вариант не имел видимых недостатков — кроме цены. Он стоил 3000$ в месяц, а клиент был готов платить 1200$. За такие деньги бесспорно можно снять квартиру — приличную «трешку» в центре, но никак не элитный пентхауз на первой линии.

Кто проиграл в этой истории?

Все. Риелтор потерял рабочий день, потратился на штраф и ничего не заработал. Клиент потерял день, ничего не снял и ничего не купил.

Почему?

Клиент не озвучил ясно свои цели, и не знал, какая конкретно квартира ему нужна и за какую цену. А риелтор не удосужился выяснить все обстоятельства перед тем, как начать обзвон. Слова «неограниченный бюджет» затмили его разум.

Мужики в аду стоят по подбородок в дерьме. Новенький агитирует: «Ребята, надо что-то делать, как-то выбираться отсюда». Остальные ему сквозь зубы: «Тихо! Не гони волну».

Инвестора ушли с рынка 24.06.15. В день поднятия налога. Застройщики сделали рекорды продаж всех времен. Сделки заключались в авральном режиме по телефону. Без торга и с сумасшедшими наценками. Зачем? Можно было выждать недельку и эти 3% спокойно сбить. Я конечно понимаю желание сэкономить, но такого ажиотажа за 10 лет я не видел. Хотя нет, было, в 2008, 2011 и продажи в 2013. Каждый раз когда повышали налоги — паника. А потом все замирает на  несколько месяцев.

Остались две силы покупателей молодые пары и меняющие жильё. Первые будут выжидать, может Кахлон сумеет сотворить чудо. Слишком уж рьяно он выступил.  Вторые вне зависимости от ничего будут покупать и продавать.

Есть несколько вещей, которые по настоящему пугают.

1. Разговоры Центрбанка о повышении учётной ставки в 2016. Это увеличит выплаты по ипотекам. Каждый процент прайма это 10% прибавки к месячной выплате. Если ставка достигнет 5% (а она уже была на 18%) до 65.000 семей может лишиться квартир за долги.

2. Сезон охоты на инвесторов продолжается. Кроме повышения налога на покупку вышел закон Багаца обязывающий муниципалитеты перемерять все квартиры. Деленки и прочие извращения будут безжалостно истреблены как вид и обложены штрафами.

3. Программы строительства нового жилья подразумевающее снижение цен на земли. Здесь больше вопрос времени. И я очень сомневаюсь, что в центре страны будет массовый выброс бюджетного и малогабаритного жилья. А вот периферия может и пострадать.

Дальнейшее развитие ситуации мне видится так. Увеличится время продажи инвестиционной вторички (последние этажи, переделки, подвалы и прочий нелеквид). Где-то через 4-6 месяцев продавцы, которые застряли на рынке начнут скидывать цены.

Застройщики в состоянии нестабильности начинают меньше проектов, так что к высоким ценам на новое жильё в центре мы вернёмся через несколько лет. Спрос не уменьшится.

На месте молодых пар, приобретающих первую квартиру, я бы продолжал не торопясь и торгуясь рассматривать варианты. А с покупкой повременил бы до осенних праздников. Традиционные скидки и движения Кахлона возможно принесут удешевление в краткосрочной перспективе.

Крайний сценарий — инвестора начнут выводить деньги. Пострадает  в основном периферия. Цены на съёмное жильё вырастут. Если  рынок откатился на уровень 2012 года а тем более на уровень 2008 мы будем покупать. А вы?

Вспомнил давний анекдот, как Вовочка опоздав, тихо входит в класс и садится на свое место. А Марья Ивановна ему говорит, чтоб извинился вышел и зашел как его папа. Вовочка вламывается в дверь и орет: «Что с*** не ждали?». Господа инвестора, Кахлон нас сделал.

После вчерашнего экстренного проведения закона о повышении налоге на покупку с завтрашнего дня, инвестора
стоят в очереди в офисы продаж новой недвижимости. Договора заключаются за час. Честно, за 10 лет в недвижимости я такого не помню. 30-40 сделок в день для любой компании это много.

В проекте в центре Нетании с которым я сотрудничаю осталось еще несколько 2 и 3 комнатных квартир по разумным ценам:
миллион и миллион четыреста соответственно. Договор можно и нужно заключить сегодня.

Если вы покупаете НЕ первую квартиру на себя срочно свяжитесь со мной до 24:00 мывсе успеем. В проекте я заключил более
десятка сделок, включая покупку квартиры лично для меня. Все проверенно и готово к подписанию. Свяжитесь со мной сейчас.
3% от миллиона это ощутимая сумма для каждого. Если вы, по любому, решили покупать до повышения налога используйте мои навыки и знания.

P.S.: В конце недели когда волна спадет я напишу, что делать остальным. Ждите!

P.P.S.: Если вы знаете кого-то, кто знаком с теми, кто ищет или продает квартиру просто
перешлите им это письмо. Помогите им сэкономить десятки, а возможно и сотни
тысяч шекелей.

Сразу скажу, что это слишком емкая тема чтобы хватило одной статьи, так что будет несколько.

Важно понимать все начинается ещё до звонка или встречи, с настроя. И настрой должен быть не на победу а на закрытие сделки.

Первое правило переговорщика не навредить. Второе — максимальный сбор информации, включая эмоциональную подоплеку и мотивацию сделки. Третье — терпение.

Правильный торг по недвижимости скорее шахматный гамбит нежели восточный базар. Лучше всего чтобы для вас его проводил профессионал.

Свяжитесь со мной,  ДО ТОГО как вы начали переговоры!  

Единственная ситуацию при которой я практически не торгуюсь когда цена ниже рыночной. Давайте я вам приведу пару примеров успешных и провалившихся переговоров.

Пример №1 «До последние копейки».

С Г. мы познакомились на выставке где я представлял новый элитный проект на первой линии от моря. Я записал его в категорию «старых евреев» — те кто долго, годами, вынашивают план покупки недвижимости. Он сказал, что в следующее посещение Израиля обязательно купит и приехал через месяц. Г. преподал мне наверное один из самых серьёзных уроков переговоров в недвижимости. Оказалось, что он финансовый компаньон в московской строительной компании.

В течении 6 месяцев мы работали, переводили договор на русский, бодались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и в итоге подписали. В конце цена была 3.5М шкл. вместо первоначальных 3.9М, несмотря на то что предварительные продажи давно закончились и цены выросли. Вместо 11-го этажа, который к тому времени продали он получил 13 — ый, что еще дополнительные 100.000 по ценнику. Отделка была максимально насыщена. Добавили остров в кухне, итальянскую плитку, поменяли кондиционер и еще много чего, в деньгах примерно 70-100.000.

Естественно моё вознаграждение было пропорционально вложенной работе. Потом еще была торговля по ипотеке, когда Г. приходил в банк и обьяснял девушкам что такое Шпицер на самом деле. Адвокат хватался за валидол и говорил: «не гни, сломаешь». В общем повеселились и результаты налицо.

Пример №2 «Быстрый торг»

В. отдыхал в одной из моих квартир в течении 10 дней и обмолвился о своем желании приобрести новостройку . Я сказал, что помогу ему с переговорами. Обычно выбор квартиры занимает несколько месяцев. В. позвонил мне через 7 дней и сказал, что переговоры состоятся завтра. Лучше конечно когда процесс веду я изначально, но пришлось подстраиваться к обстоятельствам. С 2.22М шкл. В. опустил цену на 2.17М, и тут пришел я весь в белом.

С человеком в вагончике мы торговались по еврейски приходили, уходили, звонили начальнику, просили, ругались. Я рассказывал о том что у меня еще много клиентов на такие квартиры и что мы будем долго и продуктивно работать вместе. В итоге В. получил отличную 5-ти комнатную квартиру с видом на море и парк на 14 этаже за 2.06М. На 110.000 меньше чем уже был готов заплатить

Пример №3 «Страх потери».

Люблю я пятничные звонки. «Здравствуйте я сейчас вышел со встречи на проекте. Продавец сказал, что если до воскресенья я не соглашусь, он продаст квартиру кому-то другому». Взволнованно сообщил мне А. «Ничего не подписывайте, я выезжаю», — ответил я ему.

Приехал я в вагончик на новостройке, а там сидит такой Упырь, типа «ни копейки не сброшу, я и без вас все продам». Тертый продажник, с которого скидку можно выбить только временем и терпением. А. весь на иголках уже готов давать чек и подписывать. Я с трудом  уговорил А. отослать бланк письменного предложения адвокату на проверку. Вместо 1.650 мы предложили, 1.570 и договорились на встречу в понедельник. Я же понимаю что чудес и «последней квартиры» в проекте не бывает, и кстати на последнюю, умеючи, можно выбить такую же скидку как и на первые.

Средние этажи в новостройках продаются быстрее всего. Первые и последние как правило остаются на конец. Так как речь шла о 3-ем этаже я был спокоен, и в понедельник позвонил продажнику. Оказалось, что А. в воскресенье уже был у него и закрыл сделку за 1.650. Самое обидное, что через месяц я видел рекламу на оставшиеся квартиры в этом здании за 1.59M.

P.S.: Если вы заинтересованы проконсультироваться по поводу переговоров в недвижимости свяжитесь со мной прямо сейчас. Это, точно вам сэкономит десятки а возможно и сотни тысяч шекелей. Профессионально работаю до результата, 100% гарантия успеха.

Продолжение следует….

Бизнес-марафон это отличный формат придуманный Anat Or Lev. В течении одного дня представители израильского бизнеса рассказывают в группе в Фейсбуке о своем жизненном пути и о профессиональном опыте.

Я провел уже 4 марафона и каждые 2 месяца буду проводить следующий. Кроме полезных материалов и статей которые написались у меня в процессе подготовки, появилось огромное количество интересных людей. Истинных профессионалов в своем деле. А еще в следствии марафонов у меня были заказаны несколько консультаций по недвижимости, 2 сопровождения сделки и одни переговоры по покупке недвижимости на которых я сэкономил клиентам 80.000 шекелей. Я искренне благодарен Анат и рекомендую вам присоединиться к группе.

А теперь несколько советов как правильно провести Бизнес-марафон.

0. В первые несколько строк любого поста, которые всегда видны ставьте короткое описание смысла поста и ссылку на продающую страницу. Например «Как правильно купить недвижимость в Израилеhttp://isa-dom.ru/lp1 описание полного процесса»

1. Подготовьте тексты заранее. У меня 80% марафона готовы за день до, все остальное экспромт. Его я впоследствии тоже использую на сайте, рассылке и.т.д.

2. Нумеруйте посты. Из-за механизмов фейсбука посты без фотографий, видео и комментариев будут показываться реже.

3. Посты с фото и видео имеют больше просмотров а соответственно комментариев и лайков. Красивые картинки можно быстро найти в Google image. Или если у вас визуальный бизнес пользуйтесь вашими фотографиями

4. Не стесняйтесь рекламировать свои услуги ставить линки на продающие страницы с призывом к действию и ограничением по времени. У меня это практически в каждом посту. Я продвигаю 4 вида услуг:

1) Консультации по недвижимости в Израиле: http://isra-dom.ru/result
2) Сопровождение сделок http://isra-dom.ru/consult
3) Помощь в переговорах (выторговываю 5-8%) http://isra-dom.ru/min
4) Возможности в инвестиционной недвижимостиhttps://www.facebook.com/israhome

5. Наиболее эффективные разборы конкретных случаев ваших клиентов, и ответы на вопросы в течении марафона. Я на 24 часа марафона в онлайне консультирую бесплатно и максимально подробно отвечаю на все вопросы по недвижимости. И прямо приглашаю воспользоваться моими услугами. Люди пользуются и рекомендуют меня друзьям

6. В первом посте обязательно дайте свою фотографию и краткую профессиональную автобиографию а также список бизнес услуг которые вы оказываете. И прикрепите его сверху

7. Несколько первых постов можете сделать в 00:00, но основную массу оставьте на утро

8. На вопросы можно отвечать и после марафона. Не пишите «обратитесь ко мне лично». Если человек написал вам публично отвечайте ему там же лучше всего обращаясь напрямую по имени. Просто пишите @ и первые несколько букв.

9. Название группы «Бизнес-Марафон» прежде чем поставить пост подумайте полезен ли он кому-либо. Личные посты с длинным жизнеописанием бесполезны.

10. Самое классное это иметь свою профессиональную позицию и четко излагать ее. Профессионализм всегда в цене. А еще провокационные посты тоже работают

11. Не забудьте прорекламировать свой звездный день. Где только можно. Ваши клиенты, друзья, подписчики все должны знать что вы выступаете. На день марафона я обычно запускаю какую-нибудь акцию скидку.

Например «Только сегодня 18.02.15 до 00:00 для 10 первых записавшихся 20 минутная «Консультация по покупке квартиры до результата» БЕСПЛАТНО! Закажите сейчас http://isra-dom.ru/result

12. Комментируйте марафоны других людей. Будьте им полезным, заказывайте их услуги, рекомендуйте их.

13. Посты можно редактировать чем я периодически нагло пользуюсь.

14. Просите и публикуйте рекомендации довольных клиентов и разбор их конкретных случаев.

15. Не забудьте сказать спасибо Anat Or Lev и заказать виртуальный альбом марафона

Недвижимость, для меня, это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Я предпочитаю относиться к недвижимости как к товару, инвестировать в нее деньги и жить там где захочется. Вот 5 способов, которыми я пользуюсь:

1. Разумное деление квартир в местах повышенного спроса. Противозаконно скажите вы? Тем не менее во многих городах старый фонд успешно делят на двух-трех комнатные квартиры. А иногда и на однокомнатные . Да муниципалитеты с этим борются. Особенно в Тель-Авиве и Иерусалими. Нет, я не призываю вас делать однокомнатные 20 метровые конуры. А правильное деление возможно увеличит вашу прибыль с квартиры в 2-3 раза. Малобюджетные и малогабаритные квартиры всегда в цене и их легко сдать. Да, кстати, один из хозяев квартир, с которыми я работаю, продает хорошо поделеную 76 метровую квартиру (2+3) в центре Нетании. Цена 1.240.000 шекелей. Если вам это интересно, свяжитесь со мной.

2. Сдача квартиры на короткие сроки туристам. Незаконно скажите вы? Тем не менее этот вид деятельности в приморских городах и в Иерусалиме процветает. В Нетании или Бат Яме — 2х комнатная приносит в среднем >14.400$ в год, 3х комнатная >19.200$, 4-х комнатная больше >24.000$. Здесь есть нюанс квартиру нужно постоянно заполнять. Для того чтобы это делать прибыльно и продуктивно вам понадобится риэлтор который будет эффективно продвигать ваш объект. Или можно заняться этим самостоятельно как хозяин квартиры которая продается.

3. Покупка квартиры в хорошей новостройке в хорошем месте «на бумаге» (начальный этап строительства) с последующей его перепродажей после сдачи. Десятки, а в некоторых случаях сотни процентов прибыли на вложенные деньги. Пример как нужно действовать описан здесь http://isra-dom.ru/money. Прогнозируемае прибыль с нашей последней покупки в новостройке более 300% за 3 года.

4. Покупка участка земли и строительство на нем дома дает фантастическую прибыль за достаточно короткий срок. Доходит до абсурда. Знакомый риэлтор привел меня на участок 1.5 дунама который разделили на два по 750 метров и на одном из них построили 2 смежных коттеджа. Их выставили на продажу за 4.5 млн. шкл. каждый. При том что первоначальная стоимость участка была 4 млн. То есть примерно 10 миллионов прибыли после 4 млн. расходов на строительство это 100%. В строительстве могут быть приключения, особенно если делать это в первый раз и самостоятельно. Очень рекомендую нанять контролера качества. У меня есть несколько тендеров на участки в хороших районах, свяжитесь со мной.

5. Коммерческая недвижимость тоже является доходной в некоторых случаях супер-доходной. Офисы в Нетании стоят 8-10К за метр а сдаются в легкую за 60-80 шкл/метр. Прикупить 30-40 метровый офис и сдавать его, проще и иногда дешевле, чем купить квартиру. А 9-12% годовых это серьезные цифры.

Министерство строительства при поддержке Банка Израиля активизировало усилия по поощрению перерасчета льготной ипотеки от государства. Призыв обращен к лицам, взявшим государственную ипотеку до 2012 года под 4% годовых.

Поскольку досрочное погашение государственной ссуды не облагается штрафом, а стоимость ипотеки в коммерческих банках в полтора-два раза дешевле, на текущий момент такой шаг является исключительно выгодным.

В настоящее время государственную ипотеку выплачивают 126 тысяч семей. Общий объем невыплаченного остатка составляет 18 миллиардов шекелей.

В рамках специальной программы минстроя и Банка Израиля шесть коммерческих банков («Апоалим», «Леуми», «Мизрахи-Тфахот», «Дисконт», «Бейнлеуми» и «Игуд») будут предоставлять выплачивающим государственную ипотеку возможность перерасчета на льготных условиях.

Воспользоваться услугой можно при следующих условиях:
— государственная ипотека была взята по 4% годовых и более,
— ипотека выплачивалась в срок,
— остаток ипотеки на момент перерасчета не превышает 75% от стоимости квартиры.

В рамках услуги банки предоставят следующие условия:
— комиссионные за перерасчет ипотеки – не более 120 шекелей,
— размер получаемой ссуды не должен превышать размер невыплаченного остатка государственной ипотеки, а срок погашения – остаток срока погашения государственной ипотеки,
— новая ссуда будет выдана под постоянный процент с привязкой к индексу цен,
— размер ставки по новой ссуде не будет превышать среднего показателя постоянной ставки по ипотеке с привязкой к индексу цен в соответствии с оставшимся сроком погашения.

Банк Израиля публикует примеры предлагаемого перерасчета. Семья, взявшая в 2000 году государственную ипотеку в размере 90 тысяч шекелей, после перерасчета сэкономит 6,3 тысячи шекелей. Семья, взявшая такую же сумму в 2005 году, сэкономит 8,2 тысячи шекелей, а семья, взявшая государственную ипотеку в 2010 году, сэкономит 9 тысяч шекелей.

Если у вас есть «льготная» или «олимовская» ипотека вы сможете сократить ее на очень много денег без штрафов. Лучше всего проконсультироваться со мной прямо сейчас.

Источник: NewsRu

Сегодня я пишу вам о ближайшем будущем израильской недвижимости. Я обеспокоен.

Скажу сразу цены за 2015 НЕ упадут. А с чего бы им? Никаких государственных инициатив по недвижимости до октября следующего года не будет… выборы, формирование правительства, летние каникулы, праздники. И может быть слава Богу, что инициатив не будет. Потому, что всё что было в 2014 только подняло ажиотаж к покупке. Все, все, все теперь считают, что нужно иметь свою квартиру, а лучше несколько. В Израиле один из наиболее высоких процентов квартировладельцев в мире.

Вот ещё несколько причин роста цен за 2015 на 5-8% а может и больше:

1. Низкая учётная ставка (прайм), процент центр-банка под который мы получаем ипотеку. В Израиле 2.25% по сравнению с например 17 % в России. У нас можно получить до 75% от стоимости квартиры под прайм -0.5%.

2. Инфляция, низкие банковские проценты на вклады и нестабильность других инструментов для вложения.

3. Квартиры на аренду практически никто не строит по причине низкой прибыльности. Не заблуждайтесь, государству выгодно чтоб цены росли, чтобы квартиры покупали, а не арендовали. Налоги с покупки куда выше. С каждой построенной и проданной квартиры государство получает порядка 60% налогами. Это не считая налогов на прибыль застройщиков, налогов с зарплат и.т.д.

4. Отсутствие рабочей силы, монополии на стройматериалы, спрос превышающий предложение. За 2014 количество начала нового строительства уменьшилось на 7.4% (данные на 1.10.14) по сравнению с прошлым годом. Предполагаю, что до конца года ситуация не изменится. Это означает, что проблема нехватки жилья вернется к нам через три года. Понимаете, для того чтобы предложение превышало спрос, нужно просто больше строить.

5. Падение цен не выгодно никому, кроме покупателей. Банк выдавали ссуды и ипотеки под высокие цены, инвестора и застройщики хотят заработать на продаже и готовы, если рынок недвижимости пойдет вниз, подождать. Государство получает высокие надои с продажи. Вы спросите меня, что я буду делать если будет просадка по ценам? Покупать! Дорогие мои, я буду покупать.

Программа «Целевая стоимость» («мехир матара») пройдёт мимо цели. Вернее те кто сумеет купить через неё жильё выиграет 20% от цены квартиры, а на остальном рынке это никак не скажется. Если я раньше не думал о покупке квартиры в Рош Айне (1700 единиц по программе) или Модеине (700), то теперь активно действую в эту сторону. Вам тоже рекомендую там купить квартиру если вы подходите по критериям. Шутка, ли 200 тысяч шекелей на пустом месте. Во всяком случае посоветуйтесь со мной на эту тему.

Единственный положительный результат 2014 с 10.1.2014 адвокаты застройщика не могут брать больше 5000 + НДС за свои услуги. А то существовала практика когда застройщик перекидывал все свои адвокатские расходы на покупателей, беря с них 1.5-2% от стоимости квартиры.

Налог на покупку второй квартиры, 1.1.2015 должен был вернуться на предыдущий уровень 3.5% Конечно же минфин не дал этому произойти, и продлил поправку на пол-года. Муниципальный налог (арнона) вырос в среднем на 3.65%.

Есть несколько городов на которые стоит обратить внимание из-за проектов которые в них строятся. В этих городах рост цен на недвижимость, будет особенно бурным. Легкий поезд — «метро» приведет к увеличению цен в радиусе километра от станций в Бат-Яме, Рамат-Гане, Петах-Тикве сдача красной ветки 2022). Международный аэропорт в Эйлате (открытие в 2017) существенно поднимет стоимость недвижимости. Спрос на квартиры в Тель-Авиве, Иерусалиме, Хайфе останутся на преженем уровне.

Города, которые мне кажутся недооцененными и, соответственно, цена в них поднимется больше: Явне, Ор Йеуда, Беер Яков, Рош-Хайн, Нетания, Кфар Йона. За дополнительными разъяснениями смело записывайтесь ко мне на консультацию или в клуб «Умных Инвесторов В Недвижимость»

Особым спросом продолжат пользоваться малогабаритные 2-3 комнатные квартиры. Во первых, их практически никто не строит. Во вторых, растет количество людей которым они необходимы: пожилые и молодые пары без детей, одинокие люди. И так как они стоят меньше чем 4-5 комнатные, количество потенциальных покупателей намного больше.

Для тех кто готов жить в поселке (хоть таких и меньшинство) время покупать землю и строиться. Цены на землю растут и будут расти. И на строительство тоже.

Вообще не рекомендую затягивать с покупкой квартиры, и сделать это до марта 2015. Традиционно, зимние месяцы слабее в продаже недвижимости и цены стабилизируются. В апреле начнется сезонный рост.

И последняя хорошая новость. Министерство строительства вместе с Банком Израиля создали программу по перерасчету ипотеки. Если у вас есть «льготная» или «олимовская» ипотека вы сможете сократить ее на очень много денег без штрафов. Лучше всего проконсультироваться со мной прямо сейчас.

P.S.: Каждый первый четверг месяца в Нетании с 19:00 до 21:00, проходит заседание клуба «Умных Инвесторов В Недвижимость«. Если Вы серьезно заинтересованы в покупке своей квартиры и хотите сэкономить десятки а возможно сотни тысяч шекелей на ошибках, за которые уже кто-то заплатил. Приглашаю Вас присоеденится к нам и получить ответы на все Ваши вопросы по недвижимости Израиля.  И еще, все самые лучшие возможности, которые нахожу, я в первую очередь предлагаю клубу. Как правило до широго круга они не доходят, потому что покупаются раньше.

Взрывной сентябрь. Вот как я назвал скачок вверх в продажах недвижимости за прошлый отчетный месяц. В сентябре 2014 было продано на 16% больше новой недвижимости, чем в сентябре 2013 и на 20% больше чем в августе 2014. При том, что сентябрь традиционно слабее августа и в сентябре были праздники. По вторичной недвижимости продажи увеличились на 14% по сравнению с августом 2014 и побили рекорд 2009 года.

Закон рынка простой: в момент что спрос превышает предложение цены растут. Покупатели и инвестора устали ждать закона «НДС 0%», закона » социальное жилье на съем», закона «целевой цены» и прочих извращений придуманных законодателями полулистами.

Кстати о законе НДС 0%. Цитируя ynet. По критериям под него попадают 50.000 семей Из которых в лучшем случае у 5.000 есть начальный капитал. Проблема в другом. На данный момент есть всего 2000 квартир, которые подходят по критериям к закону. Даже если этот закон пройдёт, предложение — меньше спроса. Результат предсказуем: рост цен.

Для того чтобы провести этот закон министру финансов пришлось пойти на политические компромиссы и бросить на алтарь честолюбия закон об налогообложении ККЛ (Керен Каемет Леисраель), закон о приватизации таасия авирит, и согласится на послаблении в сфере налогообложения медицинского туризма.

Общая сумма недополученных налогов по каждому закону 3 миллиарда шекелей. Плюс стоимость самого закона НДС 0% 2 миллиарда, плюс стоимость закона » социальное жилье на съем» 2 миллиарда. За 7 миллиардов шекелей можно было построить столько хорошего бюджетного малогабаритного жилья в центре , чтобы приостановить рост цен. Но государство в этом не заинтересовано. 60% от цены покупки новой квартиры уходит государству в виде налогов. Скажите кто заинтересован, понижать свои доходы? Так что не ждите понижения цен!

Внимание! 2-х, 3-х комнатные квартиры в новостройке в центре Нетании по цене на 15% ниже рыночной. Если вы или кто-то из вашего окружения ищет квартиру сразу напишите мне. Я сам прикупил квартиру и вам рекомендую. Был бы еще миллион прикупил бы еще одну.

Речь идет о новом проекте в центре Нетании в 5 минутах ходьбы от Каньёна Хашарон в сторону моря. Проект получил все разрешения. Начало строительства 01/2014 сдача 09/2017. Застройщик — крупная биржевая компания, которая закончила более 20 проектов и строит 6 проектов по всему Израилю. Этот проект флагманский проект нетанийского муниципалитета.

18-ти этажные здания

2 комнаты — 65 м., + 12 м. балкон + парковка
3 комнаты — 88 м., + 14,4 м. , балкон, два туалета и ванны, + парковка
4 комнаты — 113 м., + 20 м. балкон, три туалета и ванны, + 2 парковки

Каждый дополнительный этаж 10.000 шкл. Склады (ограниченное количество) 6.000 шкл. за метр.

Наиболее ликвидные варианты это 2-3 комнаты. Новых таких в центре Нетании не строили последние 20 лет.

Цена на 2-х комнатная начиниется с 1.007.000 шкл. , 3-х комнатные начинаются с 1.250.000 шкл , 4-х комнатные с 1.350.000 шкл. Что на ~15% ниже рыночной. Сейчас идут продажи квартир в первом здании. Я создал группу инвесторов для того чтобы можно было поднажать на цену купить 5-6 квартир, а может больше и выбил от компании лучшие условия сделки. Кроме этого я сопровождаю весь процесс покупки от заявки и до вселения.

27 квартир в проекте уже проданы. Предварительные продажи заканчиваются на 30 квартирах. Для банка нужно показать это количество продаж,чтоб продвинуться на следующий этап. На нем прайс вырастает на 5-7%. Для того чтобы зайти сейчас и застолбить цену нужны 7% от стоимости квартиры на договоре.

Дальнейшие платежи:

13% на получение банковского сопровождения ~12.2014
10% на начале строительства ~2.2015
20% на фундаменте ~10.2015
20% на этаже ~06.2016
20% на начале отделки ~02.2017
10% на передаче ~9.2017

На выходе, через три года, либо отличная квартира, либо 25-40% прибыли. Учитывая капитализацию на ипотеку больше 50%

Для резидентов у которых это первая квартира в Израиле можно получить до 75% ипотеки под 2.5-3% годовых. Для нерезидентов и владельцев квартир в Израиле до 50%.

Если вы заинтересованы, свяжитесь со мной и давайте назначим консультацию по покупке Вашей квартиры в Израиле.

http://isra-dom.ru/new

1. Вы только начинаете искать недвижимость на покупку? Или собрались продавать свою? Правильная консультация на этом этапе спасет ваши деньги. Профессиональный риэлтор (тот кто занимается недвижимостью больше 5 лет) сэкономит вам массу времени и впустую потраченных сил на действиях которые вам скорее навредят, чем помогут. Странная ситуация: когда люди идут покупать подержанную машину за 10.000 шекелей они тащат с собой механика. Ради телевизора за 1000 шекелей собирается консилиум из 5 высококвалифицированных инженеров. Недвижимость за миллион, человек идет покупать один. Максимум с мамой. Поймите правильно это очень жесткий рынок и каждая сделка очень сильно отличается от других. Опыта в покупке одной или двух квартир не достаточно чтобы понять принципы и техники правильной работы.

Специально чтобы помочь Вам избежать глупых и дорогих ошибок я запустил сервис «Консультаций по недвижимости в Израиле до результата». Пожалуйста воспользуйтесь ею прежде чем вы подписываете договор. www.isra-dom.ru/result

2. В процессе поиска недвижимости. Начиная с этапа планирования что и как купить, сколько своих денег нужно и сколько можно занять, проверки чистоты недвижимости. и надежности продавца, проверки ликвидности объекта и возможных рисков, помощи с ипотекой, знанием рынка и его перспектив. Последующей аренды объекта, налогообложением, подготовкой договора. Нахождением нетривиальных решений. То же самое касается продажи недвижимости

Адвокат, риэлтор, банк, ипотечный брокер и оценщик не будут этим всем заниматься. Сопровождение процесса это высший пилотаж. И я занимаюсь этим несколько лет

3. Во время переговоров. Здесь у меня первый и основной принцип не навредить и выбить максимальную скидку. Согласитесь, что минус 5-8% имеют значение при любом раскладе.

Я помогу Вам выторговывать 5-8% при покупке любой недвижимости в Израиле, плюс выбью дополнительные бонусы от продавцов и лучшие условия от банков.

Даже если вы уже обо всем договорились с хозяином квартиры, маклером или застройщиком, воспользуйтесь моими услугами. И я получу для вас дополнительную скидку.

Вы удивитесь насколько профессионализм в переговорах и недвижимости позволяют эффективно сбить цену и сэкономить вам десятки и сотни тысяч шекелей.

Простая математика говорит, 5-8% от средней стоимости квартиры в миллион — это 50-80.000 шекелей. Зарплата за несколько месяцев. Стоит пригласить на переговоры меня. Вы ничего не теряете так как оплата моих услуг идет только по результату. www.isra-dom.ru/min

Кстати если вы знаете кого-то кто находится в процессе покупки или продажи недвижимости порекомендуйте меня. Специально для вас я сделал партнерскую программу www.isra-dom.ru/partner

По данным Центрального Статистического Бюро Израиля количество новых квартир проданных за июль — 1452, что на 16.6% меньше чем в июне 2014 и на 38.8% меньше чем в июле 2013. Основное падение спроса ощущается в районах в которых квартиры стоят меньше чем 1.6 млн. шекелей.

В общем по стране остались не проданными 27,240 квартир, что на 21,6% больше чем в конце июля 2013. Июль-август традиционно самые сильные месяцы в году по продажам недвижимости. Наиболее сильно (-30%) продажи упали в центре страны.

Есть несколько причин влияющих на это падение спроса

1. Обещанная Лапидом программа снятия НДС до 0% для молодых пар при покупке нового жилья
2. Военная операция «Нерушимая Стена» понизила общую покупательскую активность в особенности на Юге страны.
3. Общее замедление экономики Израиля
4. Цены продолжают расти, поднялись на 6% с начала года и полностью оторваны от реальности

Чем это хорошо для евреев спросите вы?

Ротшильд говорил: «Лучшее время покупать недвижимость, когда свистят пули».

Время покупать! Почему?

1. За падением спроса следует падение цен. Последняя просадка в израильской недвижимости была в 2006 во время «второй ливанской». Рынок опустился на 15-20% и в течении года вернулся на исходную позицию. А за 2008 поднялся (внимание!) на 58%
2. Учетная ставка опустилась на дополнительные 0.25%. Ипотека под 2.5% годовых это же смешно.
3. Застройщики уже сейчас становятся более сговорчивыми, а некоторые даже разоряются. Поймите одну простую вещь. Застройщику для того чтобы получать банковское сопровождение на каждом этапе нужно показывать продажи. И банку совсем не нравится когда показывают на 1/3 меньше
4. Если реформа Лапида НЕ пройдет на рынок вернуться все кто выжидал и застройщики поднимут цены. Если пройдет застройщики на волне ажиотажа поднимут цены, чтобы компенсировать свои расходы. А еще важно проверить подходите ли вы вообще по критериям, какую квартиру и где сможете себе позволить и сколько реформа вам сэкономит. И поверьте это далеко не 18% скидка от цены недвижимости а намного меньше!
5. Новых строек и земли в Израиле больше не стало. Для того чтобы цены опустились нужно единовременно выкинуть на рынок порядка 40.000 едениц бюджетного жилья в центре. А такого в обозримом будущем не предвидится.

Окно возможности открыто в течении ближайших 2-3 месяцев, пока не окончились праздники, все выжидают и Кнессет не начал работать.

Вот что Вам нужно сделать прямо сейчас, если вы серьезно настроены покупать новую квартиру.

[red_arrow_list width=»100%»]

• ШАГ №1: Проверьте сколько денег у вас есть на покупку квартиры (это первый урок в моей бесплатной рассылке) и возьмите письменное разрешение на ипотеку у банка
• ШАГ №2: Воспользуйтесь моей личной экспертной консультацией, подходящей конкретно к Вашей ситуации.

[/red_arrow_list]

[order_box_3 width=»80%»]

P.S.: Выторговываю 5-8% при покупке любой недвижимости в Израиле, плюс выбиваю дополнительные бонусы от продавцов и лучшие условия от банков.

Даже если вы уже обо всем договорились с хозяином квартиры, маклером или застройщиком, воспользуйтесь моими услугами. Вы удивитесь насколько профессионализм в переговорах и недвижимости позволяют эффективно сбить цену и сэкономить вам десятки и сотни тысяч шекелей. Оплата по результату.

[/order_box_3]

Риэлторския лицензия для занятия посреднической деятельностью в сфере недвижимости обязательна по закону Израиля. Для того чтобы получить лицензию необходимо пройти государственный экзамен, заплатить пошлину и ежегодно обновлять лицензию.

Без обновленной лицензию человек не может представлять себя как риэлтор и оказывать посреднические услуги в недвижимости. Это прямое нарушение закона наказываемое до года заключения. и штрафом. Лицензию риэлтор должен предъявить по первому требованию клиентов.

Обратите внимание на даты внизу лицензии. Эти даты показывают насколько лицензия действительна

Более того у риэлтора должен быть пронумерованные блокноты бланков заказа риэлторских услуг, бланков взятия объекта в эксклюзивную работу, бланков получения оплаты.

Вы не обязаны оплачивать риэлторские услуги если риэлтор работает без лицензии или не подписал вас на бланк заказа риэлторских услуг внеся все ваши данные: номер т.з., имя и фамилию, адресс, номер телефона. И данные объекта: город, улица, номер дома, этаж, квартиру, количество комнат, метраж, запрашиваемую цену

Всегда требуйте копию бланка заказа риэлторских услуг. Прежде чем подписывать бланк внимательно прочтите, что в нем записано. Убедитесь что агент вносит свое имя и номер лицензии и подписывает договор. Подписание заказа на конкреетный объект, при соблюдении всех прочих условий обяжет вас к оплате риэлторских услуг в случае совершения сделки. Даже если вы заключите ее сами или через другого риэлтора. Суд по мелким искам выносит
решение в течении 3 месяцев, если риэлтор все сделал правильно.

То есть если риэлтор имеет действительную лицензию, правильно подписал вас на бланк и помог в сделке лучше оплатить его услуги в соответствии с договоренностями.

3 риэлтора в сделке гарантированный рецепт для того чтобы она не состоялась. В сделке может быть один риэлтор. Ну максимум два, когда один представляет покупателя, а второй продавца. При этом важно чтоб из-за жадности или глупости риэлторов сделка не упала. Когда больше, чем два риэлтора это 100% цирк. Каждый тянет одеяло на себя и все пытаются «сделать кассу». То есть вытащить с покупателя и продавца по максимуму. Чтоб потом поделить «по справедливости». Риэлторам с которыми я работаю, я однозначно объясняю, что каждый представляет свою сторону. Если есть еще кто-то с кем нужно делиться и посвящать в процесс сделки это не мои проблемы.

Единственный способ избежать всего этого бардака это встретится непосредственно с продавцом. И это ваше право как покупателя. Я не призываю вас торговаться. Просто спросите продавца о цене на квартиру. Не озвучивайте своих условий, сделайте это письменно. Переговоры — это целая наука. Пускай этим занимается 3-ая эмоционально непривязанная к сделке сторона. Более того в объектах, которые я покупаю для себя, я предпочитаю заплатить 1% риэлтору за профессиональные переговоры и бонусы за достижение конкретных целей в процессе сделки.

Познакомьтесь с продавцом и вы от этого только выиграете.

В 9:15, когда утренний экспрессо только покрылся манящей пенкой, а рабочий день уже был в самом разгаре в моем офисе на Центральной Площади материализовался клиент: «Срочно! Квартиру на два месяца, нас выселяют».

Если говорят срочно я понимаю, что что-то пошло не так как запланировано. Меня это насторожило, так же как запах алкоголя. Не люблю горящих проектов и утреннего похмелья. Хотя есть у меня один коллега который только с такими и работает. «Где есть нужда, там есть спаситель».

Посмотрев на презентабельные туфли и костюмчик клиента, я все таки решил предложить ему кофе и сделать пару телефонных звонков. В курортном городе в декабре-январе можно найти хорошую краткосрочку быстро. Если знаешь хозяев. Это летом они несговорчивые и ломают цены, а зимой можно договориться. Хозяин отличной квартирки возле моря согласился прибыть через полчаса.

И еще набрал коллегу риэлтора, подстраховаться на случай если клиенту не понравится. Коллега радостно сообщил мне, что вот только что хотел звонить мне с тем же клиентом. Оказалось они говорили в 8:30. С риэлтором решили пополам. Я показываю свое, он свое — кушаем вместе.

Я обычно с теме кто обращается ко всем риэлторам в городе не работаю. Легко могу показать товар других риэлторов и рыночный. Но если клиент идет ко всем — трата времени и ссоры с коллегами. Либо, показываю все, что у меня есть начиная с самых лучших вариантов «на опережение». Клиент хотел пойти попить пива пока хозяин первой квартиры не приедет. И здесь моя задача ясна, начал работать — не отпускай клиента. Так же, как он зашел в мой офис, он зайдет в соседний. Идем пить пиво вместе. Я пью кофе, клиент за 12 минут уминает 1.5 литра.

Приезжает хозяин квартиры. Показываю. Понравилось. Торгуемся. Копеечная прибыль для меня и офиса плюс делиться пополам с коллегой риэлтором, просто потому что пообещал. Быстрая сделка, ну и ладно, закрыли, пошли дальше.

Ан нет, цирк только начинается. И вот здесь я допускаю ошибку. Казалось бы опыт, давно работаю, все понимаю, а как маленький. Ведь вроде все просто сначала договор и деньги, потом вселение и ключ. Но я хороший риэлтор и занимаюсь решением проблем за свой счет. Договор не подписан, деньги не взяты. Клиент просит помочь с перевозкой «нескольких чемоданов», звоню знакомому бомбиле. Для меня делается спец цена. Клиент поясняет, что погрузка тоже нужна, а он после вчерашнего неважный. Бомбила на мини-вэне привозит с собой двух грузчиков. Оказывается что вещей для краткосрочников уж слишком много. Нужны три ходки. Бомбила задирает цену.

Мы пока с клиентом вальяжно разговариваем о больших проектах и перспективах совместной работы. Некоторые детали у меня не стыкуются и чуйка активно сигналит о проблемах. Весь день убивается на перевозку и «бизнес-переговоры».

Кстати, никогда не предлагайте риэлтору с которым только познакомились, продать объект намного больше чем он стоит и «поделить кассу». В нашем бизнесе дураков нет. Особенно в коммерческий недвижимости, вещи стоят столько, за сколько они продаются. Проверяю по мелочам. Нестыковка за нестыковкой настораживают.

Последняя ходка перевозим семью. «Пойдем подпишем и закроем», говорю. «Ой а ты знаешь деньги не успели перевести, будут только завтра». «Как завтра? Я тебя уже заселил! Меня хозяин съест». «Ну так получилось, завтра в 9:30, я у тебя с деньгами». Паспорт израильский, прописка хулонская подписываю на договор о коротком съеме. Ключа не даю, хозяину говорю, что взял задаток и заплачу завтра, грузчикам отсчитываю из своих.

Ночь мучаюсь — ответственность на мне. В 8:30 звонок от клиента «Ой, ребенок заболел, деньги будут в 12:00». Моя чуйка уже не пинается, а злорадствует: «я же говорила». Звоню хозяину, описываю ситуацию. Он мне заявляет «деньги сейчас или выселение». Я же хороший риэлтор, и ничему не учусь, даю хозяину задаток со своих. Убытки в районе 500$ + потраченный день жизни.

Представление продолжается в 12:00 пересекаемся с клиентом. «Ой, деньги перевели с Дубая зайдут в воскресенье, есть заплатить за 4 дня. Да, кстати ты мне переслал документацию по большим объектам?» Все, я попал. Из Дубая в Израиль денег не переводят, никаких больших сделок не будет. Испорченные отношения с хозяином квартиры, потерянны деньги и время. Все из-за глупого невыполнения своих собственных инструкций.

Пожалуйста НЕ делайте этого.

Коллега все-таки меня не послушался и повел клиента с «неограниченным бюджетом» по квартирам. «Але! Оп!», наивный риэлтор обзванивает своих собратьев и хозяев квартир на первой линии от моря и назначает встречи, тратя на это 30 минут. «Але! Оп!» несётся на встречу на другой конец города – 20 минут + штраф 30$ за неправильную парковку.

Пришел весь из себя такой навороченный американец в туфлях от Падани, рубашке от Версачи и начал гнуть понты. Чтоб просто объяснить ситуацию, если ко мне в офис заходит бомжеватый француз в шортах и тапочках, я знаю, что у него много денег. И чем бомжеватей, тем больше. Я сразу зову моего партнера, который легко продает ему недвижимость за 500.000 евро и выше.

Оказалось, что американцу нужна квартира не на продажу, а пентхауз на съем. «Але! Оп!» взмыленный риэлтор отменяет все предыдущие встречи, ссорясь со своими собратьями и хозяевами квартир – 10 минут + назначает новые встречи 15 минут.

В первое здание клиент отказался даже подниматься потому что «возможно в течении ближайших нескольких лет перед ним построят другое здание». Поясняю, даже после того как поставили забор вокруг площадки? разрешения и строительство занимает 3 года. До того как поставлен забор в Израиле это сага на 5-7 лет.

Второе здание 2008 года клиенту показалось старым.

В третьем пентхаузе евроремонт показался не слишком хорош, на вкус клиента и не было мебели.

И только на четвертом пентхаузе, когда была озвучена цена в 3.000$ в месяц, американец сказал, что рассчитывал на 1.500$ максимум. Цена съема 4-х комнатной меблированной без вида на море.

Каждый показ занимает 30 минут + поездки.

Пол-дня жизни на удовлетворение чужих понтов. Вместо того, чтобы по телефону задать три вопроса. Злой риэлтор и клиент разъехались по домам.

Как я уже сказал, не верю я в неограниченный бюджет и несбыточные мечты.

А вы тоже любите тратить свое и чужое время?

Звонит мне коллега риэлтор, весь возбужденный и говорит:
«У меня клиент с неограниченным бюджетом, хочет 1-2-3 -4 комнаты или пентхауз, главное чтоб был солнечный балкон с видом на море. У тебя что-то есть? Нужно показать ему все».

Для меня подобное заявление уже давно является бредом и знаком, что с таким клиентом работать будет сложно. Здесь либо неправильное выявление нужд клиента риэлтором, либо клиент, который не знает чего хочет. По любому огромное количество показов и потеря времени впустую, пока не поймем, что собственно надо.

Решение задачи простое получить ответ на вопрос, что конкретно необходимо и какой бюджет. И способ задавать вопросы. Я в таком случае обычно иду от большого: «Пентхауз за 6 миллионов долларов вас интересует? А мини-пентхауз за 1.5М$? А 4 комнатная квартира за 800.000$? А понял вас интересует 3-х комнатная за 250.000$ в центре? … Ну тогда это не ко мне»

Четко сформулированная задача сэкономит врем вам как клиенту. Объясните точно что вам нужно, когда и сколько вы готовы за это заплатить. Если риэлтор бестолково начинает метаться по рынку, показывать вам все что есть, а еще хуже уговаривать вас на то, что явно не подходит, не работайте с ним.
А вас не утомляют такие горе-риэлторы?

Получил вопрос от подписчика рассылки.

Есть квартира,которую я хотел бы купить,но цена,которую запросил продавец, кажется мне прилично завышеной. На данном этапе я хочу пригласить шамая,чтобы примерно определить цену для себя. Даже если шамай оценит квартиру ниже запрашиваемой цены,мне будет очень непросто вести торг с этим человеком,т.к.он ,адвокат т.е. профессионал в разговорном жанре,и к тому же я не в полной мере владею ивритом. И еще.Можете ли Вы посоветовать шамая?И как вести лучше торг с продавцом.

Переговоры это слишком емкая тема чтобы раскрыть ее в одном письме. В своем курсе я посвящую этому 2 урока, а в книге целую главу. Тем не менее постараюсь ответить кратко.

1. Пригласите банковского оценщика, как для взятия ипотеки. Их оценка консервативная на 5-10% ниже рыночной цены. Я могу вам порекомендовать тех с кем работаю в Нетании
2. Сделайте хозяину письменное предложение подкрепленное авансовым чеком.
3. Введите в дело профессионального переговощика.
4. Сколько времени продавец продает квартиру? Насколько он ее хочет продать? И насколько ему необходимо ее продать?

Есть люди, которые на самом деле не хотят продавать квартиру, а «ищут фраера», который заплатит много. Предложите мне цену на 20% выше рыночной за любую из моих квартир и я продам ее не задумываясь прямо сейчас. Есть продавцы для которых эта цифра не 20%, а 50% или 100%. И
он может себе позволить оставлять квартиру пустой.

5. Давите на ситуацию на рынке. Или ждите пока продавец опустится.
6. Посчитайте, что и сколько вы теряете не покупая квартиру. Возможно переплатив по стоимости вы выиграете в другом: быстрое вселение, мебель итд. Есть масса других механизимов торговли кроме денег

Вы серьезно настроены обзавестись своей недвижимостью в Израиле? А знаете ли Вы, что многие из моих коллег риэлторов покупателей клиентами не считают.

Наличие у человека желания купить квартиру не делает его клиентом. Наличие денег не делает его клиентом. Во всяком случае, не делает его клиентом одного посредника. Риэлтор никогда не знает откуда появится покупатель с витрины офиса, с плаката, флаеров, визиток, объявления в газете, интернета или от коллеги. Также риэлтор не знает куда и когда пропадет покупатель, каким количеством денег располагает на самом деле и чего он хочет.

Хороший покупатель приходит к риэлтору и говорит «У меня есть столько-то наличных, разрешение от банка на такую-то ипотеку, найди мне лучшую недвижимость за эти деньги по таким-то критериям. Вот тебе 1.000$ на расходы».

Таких покупателей у меня за 6 лет в недвижимости было трое, одна из них моя супруга. Самое интересное, что эти клиенты получали лучшее за свои деньги. Более того, они с радостью платили агентские, потому что я для них действительно выкладывался по полной. Выискивал лучшие возможности на рынке недвижимости, торговался и вытаскивал лучшие условия.

Под квартиру по хорошей цене всегда придут покупатели. Товар остается товаром и при правильном маркетинге всегда найдет своего нового владельца. Поэтому клиентами риэлторов в недвижимости являются продавцы.

Но продавец продавцу рознь. Стоит ли риэлтору заниматься квартирой в плохом месте, с вселением через год, ценой на 30% превышающей рыночную, находящейся у всех маклеров города. Хозяин квартиры продает ее полгода, отказывается платить агентские и требует приводить клиентов. Вот и стоит эта квартира на рынке ожидая «фраера», который ее купит.

Маклера периодически приводят на нее случайных покупателей в надежде сбить цену с хозяина. И переговоры заканчиваются тупым давлением вниз к рыночной стоимости. Хозяину такой квартиры бесполезно предлагать эксклюзивный маркетинг. «Он знает лучше!» А рекламировать не эксклюзивную квартиру для риэлтора значит тратить свой бюджет и время на конкурентов.

Хозяева квартир серьезно настроенные продавать квартиру ведут себя совершенно по другому. Приглашают риэлтора оценить стоимость квартиры, подписывают соглашение об эксклюзивном маркетинге. И в результате продают квартиру по хорошей цене за приемлемое время и без нервотрепки.

Например, позвонили люди по рекомендации довольных клиентов. Реально заинтересованы срочно продать, обстоятельства обязывают! Квартира в новом районе Нетании, в новом элитном доме со спортзалом. Балкон на море и евроремонт. А главное — цена ниже рыночной! Мы сразу подписали эксклюзив и отфотографировали. Посмотрите результат!

Хорошие возможности улетают быстро! Продастся еще до конца этого месяца. Алло, и уже клиенты ищут нас …