Рубрика: Состояние рынка

«Мехир ле миштакен» — яйца об лоб

В детстве, для того чтобы произвести впечатление на девочек, мы разбивали куриные яйца сваренные вкрутую об лоб и это считалось круто. Еще круче было заменить такое яйцо другу на сырое. Также и наш минфин производит много шума, а толку нет. Нет, я не считаю, что «мехир ле миштакен» плохая программа. Просто она не всем подходит и уж точно не решает «всех проблем высоких цен на недвижимость».

Все, что написано ниже не касается центра страны. В Ришоне, Раанане итд купить квартиру на 20% ниже рыночной стоимости с 90% ипотекой это экономическое чудо.

Есть несколько рисков программы, которые видны невооруженным взглядом.

Большинство строящихся проектов удалено от центра. На переферии насколько я помню, у нас нехватки жилья не наблюдается. А вот низкие зарплаты и отсутствие рабочих мест присутствуют.

Проекты в недвижимости занимают годы. То что планируется построить сейчас выйдет на рынок через 3-5 лет. За это время спрос продолжает расти, а предложение падать. Застройщики напуганные минфином строят меньше а не больше. Репатриация, прирост населения и отсутствие альтернатив для вложения делают свое.

Создание анклавов социально неимущих. Районов в которых покупают люди, которые не могут позволить себе нормального жилья. Да, при тендере «мехир лемиштакен» обуславливается минимальный стандарт строительства. Но застройщик зарабатывая на квартире на 20% меньше будет экономить на всем. Дешево не значит качественно. И меня очень смущают имена застройщиков выигравших тендер. Там почти нет серьезных и больших компаний. Многие застройщики мелкие и возможно они не достаточно хорошо оценивают свои риски и прибыльность проекта.

В течении 5 лет квартиру купленную на условиях «мехир лемиштакен» нельзя продавать. 20% за 5 лет от стоимости рынка кажутся не такими привлекательными, хотя лучше чем покупать за рыночную цену. Тем более, что непонятно где рынок окажется через время строительства и время ожидания. Если верить минфину то на десятки процентов ниже чем сейчас.

Аренда квартир по тендеру разрешена, так что по завершению строительства выйдут много квартир от выигравших, которые не хотят там жить, что снизит цены на аренду. Впоследствии через 5 лет после окончания строительства, многие захотят квартиры продать, что снизит цены на продажу.

Тендер открыт практически для всех израильтян. В нем нет и не может быть никаких ограничений по соц. статусу, вероисповеданию, религиозности или цвету кожи. Единственное что есть это приоритет для тех кто жил в районе тендера последние 3 года. Учитывая 90% ипотеку (75% от рыночной стоимости квартиры) тендер гарантированно привлечет тех кто о нем даже не задумывался: маргиналы, национальные меньшинства, ультрарелигиозных, афроизраильтян и прочие слабые слои населения, которые не планировали или не могли себе позволить покупку квартиры.

Если вы все таки решите принять участие в проекте:

Мне этот проект видится как очередная заплатка. Попытка пописать на горящий костер рынка недвижимости. Несколько тысяч единиц жилья на переферии на 20% ниже рыночной стоимости не исправят ситуации. Есть более действенные меры, которые можно предпринять например повысить учетную ставку или просто больше строить.

На данный момент на переферии на каждую квартиру в тендере по 20-40 заявок, предполагаю, что в центре будет в районе 100. Конкуренция достаточно высокая. Успеха в лотерее.

Осеннее обострение

Жуткие новости о происходящем в Израиле, сдвинули недвижимость в сторону. Но на данном этапе это не оказывает никакого влияния на цены. Для того чтобы подобное влияние возникло должно пройти больше полу-года эскалации. Надеюсь, что этого не случится. Ам Исраель Хай.

В течении июля-августа было достаточно низкая покупательская активность. А в сентябре и вовсе практически нулевая из-за праздников. Инвесторов выжили повышением налога на покупку. Молодые пары опять ждут поблажек от государства, в надежде купить подешевле. На рынке остались только улучшающие или ухудшающие жилищные условия. И их уже припекает продать. То же самое происходит с застройщиками. Им необходимо показывать продажи банку, а застой этому никак не способствует.

Вот, что происходит в течении последней недели. Несколько застройщиков с которыми я работаю позвонили мне и предложили «последние квартиры» по ценам почти годовой давности, на сотни тысяч дешевле чем их нынешний прайс! И если я тогда считал эти квартиры выгодными и покупал, также считаю и сейчас. Такое окно возможности открывается достаточно редко, просто воспользуйтесь им сегодня.

Если вы покупаете квартиру для себя или с целью выгодно перепродать через несколько лет зайдите на ссылку или ответьте мне на это письмо и я вам помогу превратить ваши мечты в недвижимость.

P.S. Коротко о главном. То есть о себе 🙂 1-ый курс «Как правильно купить квартиру». успешно проходит в Тель-Авиве. Мне безумно нравится, людям -супер полезно. Второй поток точно будет. Обязательно присоединяйтесь и купите свою квартиру в Израиле правильно! Пока не началось, воспользуйтесь личной консультацией для составления Вашего поэтапного плана.

P.P.S.: Подготовка инвесторского фонда идет на полных парах. Исходя из количества заинтересованных мы ищем и проверяем интересные сделки на 3-5 миллионов шекелей способные принести вкладчикам гарантированные 10.5 % годовых и выше.  Если вы до сих пор не записались, сделайте это здесь. Начальная инвестиция в эту возможность просто смешна, а знаний и прибыли она вам может принести ох как много.

Почему продают квартиру на 20% ниже рынка?

Человеческая глупость неисправима, а жадность бесконечна.

«Люди как люди … квартирный вопрос только испортил их…» М. Булгаков

Я всегда звоню по плакатам о продаже квартир, особенно по хозяйским, написанным от руки. Для того, чтобы знать истинную стоимость квартиры в районе. в котором я работаю мне хватает 5 минут просмотра. Мне даже не нужно заходить в дом, для того чтобы понимать границы разумного. Десять лет опыта.

Вчера позвонил — старый дом с лифтом на шумной улице в на севере Нетании, 5 комнат, 115 метров, первый этаж. Сколько? 1.8 млн. шекелей. Нервно смеюсь. Рыночная ценa в лучшем случае 1.25 млн. Диалог закончен.

Чем выше пальма, тем больнее падать. Вот как непрофессиональные продавцы выводят квартиру на рынок. Они узнают за сколько продают соседи (не продали, а продают) и выставляют на яд2 дороже. А еще вешают плакат «без маклера» и ждут клиентов.

В первые несколько дней они получают с десяток звонков в основном от риэлторов, которые всеми правдами, а особенно неправдами пытаются взять эксклюзив на продажу по схеме «дайте мне полгода и я продам вашу квартиру за больше денег«.

Дальше если продавец серьезно настроен продать квартиру и ему это по настоящему необходимо он начинает скидывать цену. И когда доходит до высшей точки отчаяния, устав от бесконечных экскурсий риэлторов и звонков несерьезных покупателей, он готов продать ее за любые деньги.

Сегодня звонит мне коллега. Клиенту срочно нужно продать дом в Кейсарии. Оценка банка 6.5 млн. Он готов отдать за 4.5 млн., а возможно и меньше. Почему? Через две недели нужно вернуть ссуду. Изначально дом выставлялся за 8 млн.

Ваша главная задача быть там, когда цена упадет. Вы вряд ли сможете купить одновременно 20 квартир, но одну ниже рынка сможете всегда.

Если вы хотите этому научиться и купить свою квартиру с серьезной скидкoй в ближайшие несколько месяцев присоединяйтесь к рабочей группа «Купи квартиру правильно!»

10 встреч,каждые две недели начиная с сентября для 10 человек. Цель: за короткий промежуток времени, «окно возможности», как я это называю, получить оптимальный для Вас вариант.

P.S. Курс начнется 16.09, после праздников. И будет проходить рядом с Тель-Авивском университетом, в 5 минутах ходьбы от ЖД вокзала. Встречи группы 18:00 до 21:00,каждые две недели. Максимальное количество участников 10 человек. 2.09 приходите на первый, бесплатный урок. Для этого пройдите по этой ссылке и зарегистрируйтесь. И я вам вышлю все подробности.

http://isra-dom.ru/result

Диалоги с инвесторами в недвижимость. №1 А в чем здесь цимес?

— Что ты думаешь о бээршевской компании предлагающей — купить 3х комнатную квартиру, отдать её им в управление и полуать 5% годовых?

Скорее всего это маклерская контора под прикрытием управляющей компании. Давайте я вам объясню, что они делают. Находят квартиру ниже рыночной стоимости и договариваются с хозяином об опции на покупку или агентской комиссии. Предлагают ее инвестору, то есть Вам, на 10-20% выше рыночной цены. Продав инвестору, сдают в аренду и получают комиссию от сдачи и ещё ежемясячный побор «за управление». Разницу в несколько десятков процентов от опции на покупку + агентские за сьем/ покупку/ продажу + 17.800 с инвестора за работу + пассивный доход за управление. Классный бизнес, я рад за компанию! Просто я не уверен что он такой же классный для инвестора.

Вы можете со мной не соглашаться, но вот несколько тем для размышления.

1. За сколько вам предлагают купить квартиру? 520-580К. Но в Бер Шеве полно 3х комнатных   вариантов (980) за 360-520К. Даже на yad2 не выходя на улицу.  Покупать квартиру выше рыночной цены крайне неумно. Может конечно цены дорастут. Но скорее всего вы застрянете с продажей. И что? Компания вам поможет? Скорее всего разведет руками и скажет: «Это рынок, детка».

2. За сколько вам говорят, что можно сдать квартиру? За 2.200-2.500? Но в Бэр Шеве полно вариантов (648) до 2.200. Это ценовая категория людей необеспеченных. Которые риэлторских платить не любят. И предпочитают варианты подешевле искать самостоятельно. И хорошо если компания вам найдет русскую бабушку пенсионерку, которая будет исправно платить и разводить кошечек. Но 3-х комнатная, это скорее всего молодая семья с 1-2 детьми. Вы же понимаете, что это рынок не смогут сдать подороже, сдадут подешевле. Не смогут сдать хорошим сьемщикам, сдадут плохим.

3. Кто и по какому тарифу будет оплачивать поломки в квартире или ремонт? Компания пошлет вам счёт? Квартиру вы покупает отремонтированной  или ещё нужно будет вложиться? А что будет происходить в следующем году, когда съемщик уйдет? Кто заплатит за замену бойлера, кондиционера, электричества и инстеляции?

4. Вы действительно готовы доверить покупку недвижимости компании на рекламу  которой, вы зашли на Фейсбуке за цент? Без того чтобы сделать проверку компании и  владельцев? Минимальную проверку можно сделать в два клика в реестре компаний. А ради 500.000+ стоимости квартиры я бы проверил и банковскую историю и наличие исков. И лично поговорил с клиентами, и посмотрел бы пару квартир которые находятся в управлении компании. И много еще чего сделал, чтобы убедиться, что мои денежки не будут присвоены группой товарищей.

5. А  ещё, недвижимость покупают глазами. Нужно посмотреть, попробовать, оценить. 85% инвесторов покупают по тому что написано в газете. Статья в TheMarker стоит 5.500 шекелей, если нужно обращайтесь.  И в газете могут написать все что угодно. В одной и тоже газете могут написать, что в Беер Шеве покупать недвижимость выгодно и не выгодно. И это будет и правдой и не правдой. Потому что на расстоянии двух улиц цены могут подняться и опустится на 20-30%.

6. Простой подсчет, даже предложенных цифр, показывает, что обещанных 5% процентов вы не увидите. А даже если увидете в чем здесь цимес? Где  достройка, деление, тама 38, пинуй-бинуй. Те вещи которые прибавляют ценности квартире.

Мне израильская недвижимость приносящая меньше 10% годовых не интересна. Моя приносит 15-100% в год и имеет увелечение в цене вне зависимости от рынка. «Отсутствие проблем», то что рекламирует компания это сейчас. Проблемы появятся после покупки. И компания юридическое лицо в любой момент может прекратить своё существование.

Прежде чем покупать недвижимость просто проконсультируйтесь со мной, а лучше закажите полное сопровождение сделки в любом городе Израиля. Вы професиональны в своем деле, а я в своем. Напишите мне!

Налоги на недвижимость в Израиле

Налог на покупку квартиры в Израиле

При покупке единственной квартиры в Израиле, налог исчисляется следующим образом (до 15/01/2016):

  • С первых 1.600.175 шекелей налог не взимается.
  • С суммы от 1.600.175 до 1.898.005 шекелей взимается налог в размере 3,5%.
  • С суммы от 1.898.005 до 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 5%.
  • С суммы от 4.896.615 до 16.322.055 шекелей взимается налог в размере 8%.
  • С суммы от 16.322.055 и выше взимается налог в размере 10%.

При покупке более одной квартиры в Израиле, налог на вторую и все последующие квартиры составляет (до 31/12/2014):

  • С первых 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 8%.
  • С суммы от 4.896.615 шекелей и выше взимается налог в размере 10%.

Для новых репатриантов расчет налога на покупку недвижимости будет иным

  • До цены 1,318,400 шекелеи — налог на на покупку составит 0,5%
  • Свыше 1,318,400 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 5%

 

При приобретении земель сельскохозяйственного назначения налог будет рассчитан по следующей схеме

  • Если цена покупки не превышает 269,660 шекелеи — размер налога составит 0,5%
  • Если цена земли превышает 269,660 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 6%

При покупке квартиры или дома с целью улучшения жилищных условий действуют такие же налоговые ставки, как при покупке первой квартиры, но лишь в том случае, если прежняя недвижимость (квартира/дом) будет продана в течение двух лет.

Указанные выше налоговые ставки применяются к резидентам Израиля. Нерезидентам могут быть предоставленны дополнительные налоговые льготы. Суммы уточняются по решению правительства и налогового управления.

При приобретении коммерческой или сельскохозяйственной недвижимости, включая землю под строительство, налог считается по-другому, обычно в размере 6% от стоимости покупки.

В определенных ситуациях налоговая ставка может быть иной, вплоть до полного освобождения от налога, так что все вышеуказанные цифры приведены для общей информации, и не могут заменить консультацию специалиста по налогам.

Между Израилем и Россией подписана Налоговая Конвенция, согласно которой запрещается налоговая дискриминация между гражданами Израиля и России в обеих странах. Российские граждане в Израиле могут пользоваться многими налоговым льготами, предусмотренными для граждан Израиля. 22 статья Конвенции, отменяет двойное налогообложение .

Налог на покупку должен быть уплачен в течении 45 дней после подписания договора. Иначе начинаются пени и штрафы за невыплаты в привязке к годовому индексу цен.

 

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле зависит от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры, при этом учитываются также расходы (гонорар адвоката, гонорар посредника, ремонт квартиры и т.п.).

«Мас шэвах» (25% налог на разницу между покупкой и продажей) оплачивается продавцом при продаже недвижимости. К Закону о налогообложения недвижимости были введены поправки в виде формул для расчета выплаты этого налога (поправки на инфляцию и амортизацию).

Существует ряд налоговых льгот, вплоть до полного освобождения от налога при выполнении условий, определенных законами и различными подзаконными актами. Часто одна и та же сделка может подпадать под действие различных пунктов закона, и очень важно выбрать оптимальный вариант, особенно с учетом возможности совершения последующих сделок

Если продавец гражданин Израиля владеющий одним объектом недвижимости, он имеет право воспользоваться освобождением от оплаты налога раз в 18 месяцев.

Налог на аренду квартир в Израиле и за рубежом

Владельцы сдающие квартир в Израиле и граждане Израиля сдающие квартиру за рубежом обязаны заполнять ежегоднюю налоговую декларацию.

Налог на аренду недвижимости в Израиле составляет 10%. До 5080 шекелей в месяц (сумарно на все квартиры) существует освобождение если заполнить декларацию до 30 дней после окончания календарного года.

На аренду недвижимости за рубежом налог 15%. Освобождение при договоре об отсутствии двойного налогооблажения с государством в котором находится недвижимость.

Падение цeн на недвижимость в 2015 отменяется

2 миллиарда шекелей и все законопроекты по недвижимости, за один день , слились в небытие.

Выборы. Ближайший год в законодательном плане на государственном уровне ничего происходить не будет. И ещё не понятно, какое правительство мы получим в результате. Скорее всего право-религиозное. А у них Вы в приоритетах близко не стояли.

Меня спрашивают: «Миха, а стоит ли мне покупать квартиру сейчас, или подождать годик?»

Дeньги есть? Покупайте! Дeнег нет? Все равно покупайте.  Дешевле не будет. А с какой стати? Неужто я пропустил какой-то фокус-покус с магическим и единовременным появлением в центре страны. 40.000 единиц нового, малобюджетного, 2-3 комнатного жилья?

Покупайте! Тоже самое я твержу с  2005 года, с тех пор как начал заниматься недвижимостью. Только с марта 2014, после долгих и непродуктивных разговоров о  законе НДС 0 % цeны поднялись на 4.7 %. Да, кстати, за октябрь количество продаж в новостройках выросло на 6 % по сравнению с рекордным сентябрем.

Я ещё не знаю за кого я буду голосовать на этих выборах. Зато точно знаю, против кого. Против дилетантов и популистов, которые, по итогам, из обещанного «среднему классу» ничего не сделали.

Вот мой простой план действий для Вас на ближайшие три месяца:

1. Получить принципиальное разрешение от банка на взятие максимальной с Вашими дoходами ипотеки.
2. Найти недостающий начальный капитал.
3. Посмотреть 100 квартир.
4. Купить свою первую квартиру. Ну или вторую

Если у Вас возникают проблемы с исполнением этого действительно простого плана, напишите мне. Я вам помогу.

Вот, что написал мне Михаил Левантович, начальник цеха, 45 лет из Афулы после моей личной консультации

«Встреча с Михой мне очень понравилась и была продуктивной. Мне открылись глаза на вещи которые я не видел, хотя они были у меня под ногами. Всем советую. Теперь я знаю как увеличить мой дoход с недвижимости в два раза».

И ещё о возможностях. Возможность (меция) это не та недвижимость, которая стоит дешевле рыночной цeны. Я ее сам возьму, или ее купят раньше чем я успею Вам позвонить. И поверьте, мне есть кому звонить. Возможность это — купить безопасную недвижимость с наибольшим дохoдом и потенциалом роста в цeне.

Смею предположить, что за 2015 год цeны на израильскую недвижимость поднимуться еще на 6-8 %.

Кошмарный август

Посмотрел статистику продаж недвижимости за август … я в ужасе.

По данным ЦСБ Продажи новостроек сократились на 32,6 %. Количество непроданных, законченных новых квартир выросло на 17,2 % до рекордных 28,757 квартир. Начало новых проектов упало на 14 %.Цены не изменились, а в некоторых городах поднялись на 1-3 %.

В июне и июле картина была похожая если не хуже. Этот искусственный ступор рынка был создан возней с недоношенным законом об отмене НДС на первую квартиру. По критериям под это освобождение попадают порядка 5.000 семей и даже им он не съэкономит 18 % от цены квартиры, а намного меньше Закон стоит государству 4.8 млрд.шкл.

Рынок застопорили. Это примерно так же как рвануть ручник на скорости 120 км. в час. Никакого эффекта, кроме запаха паленой резины. За 3 самых хлебных месяца, в которые традиционно продается больше всего недвижимости, государство недополучило на прямых
налогах на покупку квартиры больше 3 миллиардов шекелей, столько же на косвенных. Ещё столько же потеряло на поборах с нового строительства. А цены только выросли. Итого 12 миллиардов

Вот что происходит в сентябре и октябре. Инвестора и молодые пары ждавшие МАМы небесной, в смысле отмены НДС возвращаются на рынок. Застройщики поднимают цены чтобы компенсировать 3 месяца спада в продажах и возможное прохождение закона. А ещё из-за состояния неизвестности они не спешат начинать новое строительство. Что приведет к проблеме в долгосрочной перспективе. Отсутствие предложения приводит к излишку спроса.

Малогабаритных квартир не строят. Те проекты, которые сейчас только начинают продажи, разлетаются как горячие пирожки. Пример: новостройка 2-3 комнатные квартиры в центре Нетании, которую я посылал в прошлой рассылке. Для тех кто не ознакомился свяжитесь со мной для получения подробностей:

С начала октября, и не смотря на праздники, в ней продано 30 квартирбез рекламы в режиме присейла. 02.11.2014 застройщик поднимает цены на дополнительные 4%. А пока люди из других городов приезжают проверить возможность. Мой адвокат сказал: «Абалдеть! Заверните две». Ну и я прикупил двушечку. Вы поймите, новых 2-х комнатных в Нетании просто нет, а спрос есть.

Да, кстати спасибо Виктору, Елене, Марии, Евгению и Игорю за то что присоеденились ко мне и тоже купили квартиры в этом правильном проекте.

P.S.: Создал FAQ на сайте. Если у вас есть вопросы по покупке квартиры напишите мне, и я отвечу вам в рассылке.