Покупка квартиры в Израиле

Правильная сделка

Это одна из лучших моих историй — в ней есть хэппи-энд, причем заслуженный. Клиентка все сделала правильно.

Алина купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Сделка шла достаточно долго из-за того, что там было наследство. Рыночная цена квартиры была $212.000, она взяла ее за 182.000$. Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще $25.000 вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом $75.000.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Алина выяснила, что там организуют колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, будут работать 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы. Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за $312.000, мотивируя это тем, что новые владельцы выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. $180.000 суммарного дохода от продажи и 3 лет аренды!

При том, что своих денег было вложено $100.000, остальное ипотека и ссуды — прибыль составила 60% годовых

Скупой платит дважды, а иногда и трижды

В элитном проекте у меня был ещё один клиент, назовем его Моти — из тех, что надеются обдурить даже старуху с косой. Он пришел ко мне с самыми серьезными намерениями, выбрал жильё и пригласил меня сопровождать сделку. Мы подписали договор об оказании риэлторских услуг и запустили процесс. Торг с застройщиком шел как по нотам, мы с напарником выбили для Моти самые выгодные условия и уже сделали письменное предложение. Сделку собрались заключать со дня на день… и тут мне позвонил помощник застройщика. Наш человек.

— Привет! Помнишь Моти? Я видел, как он сидел и подписывал договор с другим риэлтором!

Другой риэлтор оказался родственником клиента, он сказал: зачем тебе платить большие деньги, я за десятку все закрою. Наивный клиент понадеялся, что он сэкономит на сделке, а я просто так откажусь от 30.000$, причитающихся мне за сопровождение. Но, как говорится, нашла коса на камень.

Мы позволили сделке завершиться по той же цене и на тех же условиях и недолго думая подали в суд. Вся доказательная база, переписка, риэлторский договор, письменное предложение подписанное клиентом и т.д. были у нас на руках. Более того в риэлторском договоре на русском языке (чтобы не мог сослаться на незнание иврита) было указаны двойные комиссионные в случае неуплаты. Суд принял нашу сторону.

В течение года наши адвокаты бегали за Моти, чтобы отдать ему судебное решение. Каждые две недели проверяли в МВД в Израиле ли он. И наконец посыльный, торжественно вручил ему пакет с судебным предписанием. На что Моти популярно объяснил, как он нас имел в виду. Судебное решение на 60.000$ + издержки в нашу пользу, было принято за две недели и мы были готовы отдавать дело государственным коллекторам. И тут Моти начал бегать за нами с просьбами все уладить. За него очень попросил застройщик и мы великодушно согласились на 40.000$. Скупой платит дважды, а иногда и трижды.

Об умном клиенте замолвите слово

Эта история произошла на одной ярмарке недвижимости в Москве, где я представлял элитный проект на первой линии у моря. На выставках обычно низкая отдача, мы приезжаем в основном чтобы поддержать существующих клиентов. Богатые люди по ярмаркам недвижимости не ходят. В основном все решается на личных встречах.

Но в этот раз, стоя у стенда, я почувствовал серьёзного клиента — типичного старого еврея, скромно одетого, незаметного “бухгалтера”. Из тех, к которым новые русские подходят и говорят: “Папа, дай денег”. Клиент сказал, что через месяц будет в Израиле, у него уже взяты билеты. Он готов встречаться и внести предоплату за сопровождение сделки.

Прошел месяц — и клиент приехал заключать договор. День в день, как и обещал. Он ещё в России решил принять участие в проекте, который я рекламировал. Выбрал квартиру, этаж, сторону дома — осталось только подписать документы. И тут началось самое интересное!

Шесть месяцев мы вместе с ним бодались за каждую мелочь, торговались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и переводили бумаги. В итоге с квартиры стоимостью в 1.100.000$ мы выторговали больше 100.000$ и еще где-то 50.000$ — на кондиционере, плитке, отделке и более высоком этаже. Этот человек точно знал, чего именно он хочет, и добивался своего с упорством носорога. В процессе я узнал, что клиент — застройщик в Москве и прекрасно разбирается в теме. Как он скромно сказал: я участвую в маленьких проектах, квартир на 800… Он выиграл, а я получил достойную оплату за труд и бесценный опыт в переговорах от профессионала.

Ответы на вопросы №2

Вторая порцию ответов на вопросы которые мне задали участники опроса

В Ашдоде предполагают строить квартиры и затем их разыгрывать в лотерее. Можно подробнее?

Различные государственные программы это тема для отдельной большой статьи. Спасибо за вопрос! Вкратце.

Первое что нужно проверить готовы ли вы жить в том районе в котором проходит тендер.
Во вторых проверить подходите ли вы по критериям и вытащить теудат закаут из министерства строительство.
В третьих нужно выиграть в лотерее. Как правило за одну квартиру на периферии борются 30-40 человек. Предполагаю что в центре будет больше 100 претендентов на одну квартиру.

После того как выиграете 3 года строительство и 5 лет квартиру нельзя продавать и сдавать. Все это для того чтобы получить квартиру эконом-класса на 20% ниже рыночной стоимости. Через 8 лет многие из купивших выставят свои квартиры на продажу. И мне сложно предположить, что случится с ценами.

Как продать квартиру в старом доме , в районе где живут малообеспеченные и эфиопы , продать дороже чтобы купить в лучшем районе и лучше квартиру не вкладывая после продажи еще дополнительных денег?

Ошибки при выборе недвижимости самые дорогие в жизни. Прежде чем покупать квартиру проконсультируйтесь это сэкономит вам десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Есть несколько возможных вариантов:

сдать квартиру и жить где вам хочется, немножко доплачивая
если имеется возможность достроить комнату и продать дороже
возможно соседи или их родня будут готовы купить за дорого
продать за рыночную стоимость и переехать в другой город где цены дешевле
найти квартиру в хорошем районе на 20% ниже рынка, купить, а потом продать трущобу

Квартира без ремонта для продажи. Стоит ли вкладываться в ремонт?

В капитальный ремонт нет. Это время, деньги и нервы. Усложняет процесс и увеличивает время продажи. Косметический ремонт да. Побелка стен, покраска окон, смена дверей, косяков и ручек, чистка пола (в худшем случае наклеить паркет), обновление кухни и ванны.

Заполните короткий опросник прямо сейчас

Для вас это возможность получить ответы на свои вопросы и получить секретные бонусы

Запись вебинара: «Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в Израиле?»
Чеклист: «Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?»
И будет разыграна подарочная купюра Михи Нешера на 777 шекелей.

P.S.: Кстати 7.02 я праздную свое день рождения По этому поводу мне хочется сделать вам подарок. 7.02.16 Ровно в 00:00 я начну праздничную раздачу всех моих курсов, консультаций, инфопродуктов, купюр и прочего. И очень быстро ее закончу. Так что следите за моими письмами ближайшие несколько дней.

Ответы на вопросы №1

В опроснике, который я вас очень просил заполнить существует поле для вопросов мне. Вы спрашивайте, а я по возможности буду отвечать. 37 человек уже поучаствовали 🙂

Итак ответы на вопросы (выделены)

Вектор цен на недвижимость?

Если мы говорим о среднестатистических цифрах по рынку, в короткой перспективе — стагнация до апреля 2016. Мне это видится, как окно возможностей. После апреля опять начнется движение вверх, инвестора и молодые пары вернуться на рынок. Никакого экономического чуда не произошло, НЕ построены десятки тысяч единиц мало бюджетного жилья в центре страны. В долгосрочной перспективе, 5 лет, ходы Кахлона возможно дадут какое-то понижение цен. Но верится с трудом особенно в центре. Репатриация и рождаемость стабильно поднимают спрос над предложением.

Где взять недостающие деньги на первый взнос?

Воспользуйтесь моим руководством http://isra-dom.ru/gde-dengi/ там же прилагается чеклист с 15 способами получения денег вне ипотеки.

В округе полно пустующих помещений — квартир и вилл. Что с ними можно сделать?

Техника простая, выяснить кто хозяева, сначала арендовать с правом пересдачи. В последствии купить ниже рыночной стоимости. Там есть много нюансов, так что лучше проконсультируйтесь

Я репатриант и мне 65, и пока моими проблемами с квартирой занимается дочь. Смогу ли получить ипотеку?

В возрасте старше 55 банки дают ипотеку с огромным трудом, и только если есть дополнительный заемщик первого родства (например дочь) которая возьмет на себя выплаты.

Как проводить эффективно анализ рынка для определения инвестиционной цены.

Этому посвящается две лекции на курсе. Слишком долго писать. Если вкратце инвестиционная цена на 20% и больше ниже рыночной, это вас защищает от возможных просадок рынка и позволяет заработать уже при покупке. Анализ рынка это понимание города, района и того, что с недвижимостью в этом районе можно сделать, как улучшить и с чего можно получить максимальную прибыль.

Пожалуйста примите участие в опросе, это очень важно для качества рассылки.

P.S.: Напоминаю участникам опроса полагаются бонусы

Запись вебинара: «Стоит ли ожидать падения цен на недвижимость в Израиле?»
Чеклист: «Как научиться правильно инвестировать в недвижимость?»
И будет разыграна подарочная купюра Михи Нешера на 777 шекелей.

И напоследок отзыв от Натальи:

Курс по покупке квартиры построен отлично. даже , если не занимаешься недвижимостью постоянно, это стоит того и при покупке единственной квартиры, а тем более первой, когда ты в этой теме чувствуешь себя слепым котенком. курс должен давать общее представление и оберегать от типичных ошибок, которые можно не совершить. не надо вникать в дебри (машканта ) если это не постоянное твое дело. всегда нужна помочь специалистов. а вот как вести себя с хозяином квартиры, на что обратить внимание, как сделать проверку, вытащить табу, это все очень ценно. а главное, что, ты Миха, даешь нам уверенность сделать первый шаг, к осуществлению мечты.

Спасибо Вам!

Осеннее обострение

Жуткие новости о происходящем в Израиле, сдвинули недвижимость в сторону. Но на данном этапе это не оказывает никакого влияния на цены. Для того чтобы подобное влияние возникло должно пройти больше полу-года эскалации. Надеюсь, что этого не случится. Ам Исраель Хай.

В течении июля-августа было достаточно низкая покупательская активность. А в сентябре и вовсе практически нулевая из-за праздников. Инвесторов выжили повышением налога на покупку. Молодые пары опять ждут поблажек от государства, в надежде купить подешевле. На рынке остались только улучшающие или ухудшающие жилищные условия. И их уже припекает продать. То же самое происходит с застройщиками. Им необходимо показывать продажи банку, а застой этому никак не способствует.

Вот, что происходит в течении последней недели. Несколько застройщиков с которыми я работаю позвонили мне и предложили «последние квартиры» по ценам почти годовой давности, на сотни тысяч дешевле чем их нынешний прайс! И если я тогда считал эти квартиры выгодными и покупал, также считаю и сейчас. Такое окно возможности открывается достаточно редко, просто воспользуйтесь им сегодня.

Если вы покупаете квартиру для себя или с целью выгодно перепродать через несколько лет зайдите на ссылку или ответьте мне на это письмо и я вам помогу превратить ваши мечты в недвижимость.

P.S. Коротко о главном. То есть о себе 🙂 1-ый курс «Как правильно купить квартиру». успешно проходит в Тель-Авиве. Мне безумно нравится, людям -супер полезно. Второй поток точно будет. Обязательно присоединяйтесь и купите свою квартиру в Израиле правильно! Пока не началось, воспользуйтесь личной консультацией для составления Вашего поэтапного плана.

P.P.S.: Подготовка инвесторского фонда идет на полных парах. Исходя из количества заинтересованных мы ищем и проверяем интересные сделки на 3-5 миллионов шекелей способные принести вкладчикам гарантированные 10.5 % годовых и выше. Если вы до сих пор не записались, сделайте это здесь. Начальная инвестиция в эту возможность просто смешна, а знаний и прибыли она вам может принести ох как много.

Диалоги с инвесторами в недвижимость. №1 А в чем здесь цимес?

— Что ты думаешь о бээршевской компании предлагающей — купить 3х комнатную квартиру, отдать её им в управление и полуать 5% годовых?

Скорее всего это маклерская контора под прикрытием управляющей компании. Давайте я вам объясню, что они делают. Находят квартиру ниже рыночной стоимости и договариваются с хозяином об опции на покупку или агентской комиссии. Предлагают ее инвестору, то есть Вам, на 10-20% выше рыночной цены. Продав инвестору, сдают в аренду и получают комиссию от сдачи и ещё ежемясячный побор «за управление». Разницу в несколько десятков процентов от опции на покупку + агентские за сьем/ покупку/ продажу + 17.800 с инвестора за работу + пассивный доход за управление. Классный бизнес, я рад за компанию! Просто я не уверен что он такой же классный для инвестора.

Вы можете со мной не соглашаться, но вот несколько тем для размышления.

1. За сколько вам предлагают купить квартиру? 520-580К. Но в Бер Шеве полно 3х комнатных вариантов (980) за 360-520К. Даже на yad2 не выходя на улицу. Покупать квартиру выше рыночной цены крайне неумно. Может конечно цены дорастут. Но скорее всего вы застрянете с продажей. И что? Компания вам поможет? Скорее всего разведет руками и скажет: «Это рынок, детка».

2. За сколько вам говорят, что можно сдать квартиру? За 2.200-2.500? Но в Бэр Шеве полно вариантов (648) до 2.200. Это ценовая категория людей необеспеченных. Которые риэлторских платить не любят. И предпочитают варианты подешевле искать самостоятельно. И хорошо если компания вам найдет русскую бабушку пенсионерку, которая будет исправно платить и разводить кошечек. Но 3-х комнатная, это скорее всего молодая семья с 1-2 детьми. Вы же понимаете, что это рынок не смогут сдать подороже, сдадут подешевле. Не смогут сдать хорошим сьемщикам, сдадут плохим.

3. Кто и по какому тарифу будет оплачивать поломки в квартире или ремонт? Компания пошлет вам счёт? Квартиру вы покупает отремонтированной или ещё нужно будет вложиться? А что будет происходить в следующем году, когда съемщик уйдет? Кто заплатит за замену бойлера, кондиционера, электричества и инстеляции?

4. Вы действительно готовы доверить покупку недвижимости компании на рекламу которой, вы зашли на Фейсбуке за цент? Без того чтобы сделать проверку компании и владельцев? Минимальную проверку можно сделать в два клика в реестре компаний. А ради 500.000+ стоимости квартиры я бы проверил и банковскую историю и наличие исков. И лично поговорил с клиентами, и посмотрел бы пару квартир которые находятся в управлении компании. И много еще чего сделал, чтобы убедиться, что мои денежки не будут присвоены группой товарищей.

5. А ещё, недвижимость покупают глазами. Нужно посмотреть, попробовать, оценить. 85% инвесторов покупают по тому что написано в газете. Статья в TheMarker стоит 5.500 шекелей, если нужно обращайтесь. И в газете могут написать все что угодно. В одной и тоже газете могут написать, что в Беер Шеве покупать недвижимость выгодно и не выгодно. И это будет и правдой и не правдой. Потому что на расстоянии двух улиц цены могут подняться и опустится на 20-30%.

6. Простой подсчет, даже предложенных цифр, показывает, что обещанных 5% процентов вы не увидите. А даже если увидете в чем здесь цимес? Где достройка, деление, тама 38, пинуй-бинуй. Те вещи которые прибавляют ценности квартире.

Мне израильская недвижимость приносящая меньше 10% годовых не интересна. Моя приносит 15-100% в год и имеет увелечение в цене вне зависимости от рынка. «Отсутствие проблем», то что рекламирует компания это сейчас. Проблемы появятся после покупки. И компания юридическое лицо в любой момент может прекратить своё существование.

Прежде чем покупать недвижимость просто проконсультируйтесь со мной, а лучше закажите полное сопровождение сделки в любом городе Израиля. Вы професиональны в своем деле, а я в своем. Напишите мне!

Налоги на недвижимость в Израиле

Налог на покупку квартиры в Израиле

При покупке единственной квартиры в Израиле, налог исчисляется следующим образом (до 15/01/2016):

С первых 1.600.175 шекелей налог не взимается.
С суммы от 1.600.175 до 1.898.005 шекелей взимается налог в размере 3,5%.
С суммы от 1.898.005 до 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 5%.
С суммы от 4.896.615 до 16.322.055 шекелей взимается налог в размере 8%.
С суммы от 16.322.055 и выше взимается налог в размере 10%.

При покупке более одной квартиры в Израиле, налог на вторую и все последующие квартиры составляет (до 31/12/2014):

С первых 4.896.615 шекелей взимается налог в размере 8%.
С суммы от 4.896.615 шекелей и выше взимается налог в размере 10%.

Для новых репатриантов расчет налога на покупку недвижимости будет иным

До цены 1,318,400 шекелеи — налог на на покупку составит 0,5%
Свыше 1,318,400 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 5%

При приобретении земель сельскохозяйственного назначения налог будет рассчитан по следующей схеме

Если цена покупки не превышает 269,660 шекелеи — размер налога составит 0,5%
Если цена земли превышает 269,660 шекелеи — покупатель уплатит налог в размере 6%

При покупке квартиры или дома с целью улучшения жилищных условий действуют такие же налоговые ставки, как при покупке первой квартиры, но лишь в том случае, если прежняя недвижимость (квартира/дом) будет продана в течение двух лет.

Указанные выше налоговые ставки применяются к резидентам Израиля. Нерезидентам могут быть предоставленны дополнительные налоговые льготы. Суммы уточняются по решению правительства и налогового управления.

При приобретении коммерческой или сельскохозяйственной недвижимости, включая землю под строительство, налог считается по-другому, обычно в размере 6% от стоимости покупки.

В определенных ситуациях налоговая ставка может быть иной, вплоть до полного освобождения от налога, так что все вышеуказанные цифры приведены для общей информации, и не могут заменить консультацию специалиста по налогам.

Между Израилем и Россией подписана Налоговая Конвенция, согласно которой запрещается налоговая дискриминация между гражданами Израиля и России в обеих странах. Российские граждане в Израиле могут пользоваться многими налоговым льготами, предусмотренными для граждан Израиля. 22 статья Конвенции, отменяет двойное налогообложение .

Налог на покупку должен быть уплачен в течении 45 дней после подписания договора. Иначе начинаются пени и штрафы за невыплаты в привязке к годовому индексу цен.

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле

Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле зависит от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры, при этом учитываются также расходы (гонорар адвоката, гонорар посредника, ремонт квартиры и т.п.).

«Мас шэвах» (25% налог на разницу между покупкой и продажей) оплачивается продавцом при продаже недвижимости. К Закону о налогообложения недвижимости были введены поправки в виде формул для расчета выплаты этого налога (поправки на инфляцию и амортизацию).

Существует ряд налоговых льгот, вплоть до полного освобождения от налога при выполнении условий, определенных законами и различными подзаконными актами. Часто одна и та же сделка может подпадать под действие различных пунктов закона, и очень важно выбрать оптимальный вариант, особенно с учетом возможности совершения последующих сделок

Если продавец гражданин Израиля владеющий одним объектом недвижимости, он имеет право воспользоваться освобождением от оплаты налога раз в 18 месяцев.

Налог на аренду квартир в Израиле и за рубежом

Владельцы сдающие квартир в Израиле и граждане Израиля сдающие квартиру за рубежом обязаны заполнять ежегоднюю налоговую декларацию.

Налог на аренду недвижимости в Израиле составляет 10%. До 5080 шекелей в месяц (сумарно на все квартиры) существует освобождение если заполнить декларацию до 30 дней после окончания календарного года.

На аренду недвижимости за рубежом налог 15%. Освобождение при договоре об отсутствии двойного налогооблажения с государством в котором находится недвижимость.

Падение цeн на недвижимость в 2015 отменяется

2 миллиарда шекелей и все законопроекты по недвижимости, за один день , слились в небытие.

Выборы. Ближайший год в законодательном плане на государственном уровне ничего происходить не будет. И ещё не понятно, какое правительство мы получим в результате. Скорее всего право-религиозное. А у них Вы в приоритетах близко не стояли.

Меня спрашивают: «Миха, а стоит ли мне покупать квартиру сейчас, или подождать годик?»

Дeньги есть? Покупайте! Дeнег нет? Все равно покупайте. Дешевле не будет. А с какой стати? Неужто я пропустил какой-то фокус-покус с магическим и единовременным появлением в центре страны. 40.000 единиц нового, малобюджетного, 2-3 комнатного жилья?

Покупайте! Тоже самое я твержу с 2005 года, с тех пор как начал заниматься недвижимостью. Только с марта 2014, после долгих и непродуктивных разговоров о законе НДС 0 % цeны поднялись на 4.7 %. Да, кстати, за октябрь количество продаж в новостройках выросло на 6 % по сравнению с рекордным сентябрем.

Я ещё не знаю за кого я буду голосовать на этих выборах. Зато точно знаю, против кого. Против дилетантов и популистов, которые, по итогам, из обещанного «среднему классу» ничего не сделали.

Вот мой простой план действий для Вас на ближайшие три месяца:

1. Получить принципиальное разрешение от банка на взятие максимальной с Вашими дoходами ипотеки.
2. Найти недостающий начальный капитал.
3. Посмотреть 100 квартир.
4. Купить свою первую квартиру. Ну или вторую

Если у Вас возникают проблемы с исполнением этого действительно простого плана, напишите мне. Я вам помогу.

Вот, что написал мне Михаил Левантович, начальник цеха, 45 лет из Афулы после моей личной консультации

«Встреча с Михой мне очень понравилась и была продуктивной. Мне открылись глаза на вещи которые я не видел, хотя они были у меня под ногами. Всем советую. Теперь я знаю как увеличить мой дoход с недвижимости в два раза».

И ещё о возможностях. Возможность (меция) это не та недвижимость, которая стоит дешевле рыночной цeны. Я ее сам возьму, или ее купят раньше чем я успею Вам позвонить. И поверьте, мне есть кому звонить. Возможность это — купить безопасную недвижимость с наибольшим дохoдом и потенциалом роста в цeне.

Смею предположить, что за 2015 год цeны на израильскую недвижимость поднимуться еще на 6-8 %.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Мне хочется плакать, даже рыдать в голос. Я провожу десятки встреч по недвижимости в неделю. Результаты неутешительны. У многих людей напрочь отсутствует понимание, что такое недвижимость и зачем она вообще нужна. «Чтобы жить», возможно, подумаете вы. А вот и нет!

Недвижимость это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Только большинство людей этим рычагом, даже близко, не знает как пользоваться.

Давайте я расскажу вам свой финансовый план. Он прост. У меня, пока, трое детей. Каждому из них я куплю по две квартиры. В одной жить, другую сдавать. Ну, или обе сдавать, и жить где захочется. При условии что квартиры приносят минимум 1.000$ в месяц, это возможно. Мои квартиры на данный момент приносят больше.

2 квартиры на сдачу позволяют нам арендовать достойную недвижимость и ещё остаётся достаточно чтобы откладывать на следующие инвестиции. При 6 квартирах в личном владении мы гарантированно сможем жить совершенно спокойно и заниматься тем, чем нравится.

Я начал работать с недвижимостью в 2005. И вот главный урок который я выучил. Если покупать недвижимость в хорошем месте по рыночной цене, всегда как минимум останешься при своих. А если купить ниже рыночной и с постоянным месячным доходом. гарантированно будешь в прибыли. За последние 10 лет стоимость моих квартир выросла в 2.5 раза

Первый вопрос, который надо задать маклеру прежде чем начинать с ним работать: «Есть ли у Вас Ваша квартира, которую Вы сдаете?» И если ответ: «Нет», возможно, этот вопрос должен стать последним. Второй вопрос «Сколько процентов годовых Вам приносит Ваша недвижимость» и если ответ меньше 5 %, я бы очень сильно сомневался в его компетентности.

Вот вам калькулятор. Математика очень простая. Все цифры взяты из моей реальности. Покупка квартиры за 1.000.000. Своих денег 250К, ипотека 750К на 25 лет. Месячная сдача 3.800 шкл. и выплаты по ипотеке 3.300 шкл. Какой ежемесячный доход? …. 500 шкл.? НЕ ПРАВИЛЬНО.

Выплата по ипотеке 3.300 шкл. из них только 1.420 шкл. это выплата по процентам. А 1.880 шкл. это возврат фонда. И с каждым месяцем выплаты по проценту уменьшаются, а по фонду увеличиваются. Через 10 лет от фонда останется только 500К. То есть если вы даже продадите квартиру за ту сумму которую вы купили — 1.000.000 и вернете ипотеку 500К. У вас останется 500К на руках. Вместо 250К которые были. Это 10% годовых.

Хотя скорее за 10 лет квартира вырастет в цене на 50-100%. Это превращает доход в 20-40% годовых. А еще дополнительные скромные 500 шкл. в месяц. Инфляция, которая играет не против вас а на вас.

Вы спросите, а что если цены на квартиры упадут. К сожалению или счастью в Израиле тенденция вверх. Так что даже если и будет «просадка» на 15-20%, в течении 10-15-20 лет все вырастет. Вы же не на один день квартиру покупаете. Тем более что она приносит прибыли больше чем расходов.

И еще если вы предпочитаете покупать квартиру для того чтобы в ней жить, а не сдавать учтите, что эта формула работает не совсем так. В общем считайте правильно.

Кошмарный август

Посмотрел статистику продаж недвижимости за август … я в ужасе.

По данным ЦСБ Продажи новостроек сократились на 32,6 %. Количество непроданных, законченных новых квартир выросло на 17,2 % до рекордных 28,757 квартир. Начало новых проектов упало на 14 %.Цены не изменились, а в некоторых городах поднялись на 1-3 %.

В июне и июле картина была похожая если не хуже. Этот искусственный ступор рынка был создан возней с недоношенным законом об отмене НДС на первую квартиру. По критериям под это освобождение попадают порядка 5.000 семей и даже им он не съэкономит 18 % от цены квартиры, а намного меньше Закон стоит государству 4.8 млрд.шкл.

Рынок застопорили. Это примерно так же как рвануть ручник на скорости 120 км. в час. Никакого эффекта, кроме запаха паленой резины. За 3 самых хлебных месяца, в которые традиционно продается больше всего недвижимости, государство недополучило на прямых
налогах на покупку квартиры больше 3 миллиардов шекелей, столько же на косвенных. Ещё столько же потеряло на поборах с нового строительства. А цены только выросли. Итого 12 миллиардов

Вот что происходит в сентябре и октябре. Инвестора и молодые пары ждавшие МАМы небесной, в смысле отмены НДС возвращаются на рынок. Застройщики поднимают цены чтобы компенсировать 3 месяца спада в продажах и возможное прохождение закона. А ещё из-за состояния неизвестности они не спешат начинать новое строительство. Что приведет к проблеме в долгосрочной перспективе. Отсутствие предложения приводит к излишку спроса.

Малогабаритных квартир не строят. Те проекты, которые сейчас только начинают продажи, разлетаются как горячие пирожки. Пример: новостройка 2-3 комнатные квартиры в центре Нетании, которую я посылал в прошлой рассылке. Для тех кто не ознакомился свяжитесь со мной для получения подробностей:

С начала октября, и не смотря на праздники, в ней продано 30 квартирбез рекламы в режиме присейла. 02.11.2014 застройщик поднимает цены на дополнительные 4%. А пока люди из других городов приезжают проверить возможность. Мой адвокат сказал: «Абалдеть! Заверните две». Ну и я прикупил двушечку. Вы поймите, новых 2-х комнатных в Нетании просто нет, а спрос есть.

Да, кстати спасибо Виктору, Елене, Марии, Евгению и Игорю за то что присоеденились ко мне и тоже купили квартиры в этом правильном проекте.

P.S.: Создал FAQ на сайте. Если у вас есть вопросы по покупке квартиры напишите мне, и я отвечу вам в рассылке.

Почему цены на недвижимость в Израиле продолжают расти?

Израиль маленькая страна с ограниченной площадью пригодной для жилья. Особым спросом пользуются прибрежные центральные районы.
Наличие большого количества святых мест для 3х основных религий.
Естественный демографический прирост населения
Ограниченное количество строительства нового жилья.
Отмена виз в Израиль из России и Украины. Израиль — одна из немногих стран, в которые можно просто взять билет и прилететь.
Израиль отличное место для вывода и хранения капитала. Никому, никогда и никого не выдает.
Еврейская традиция покупки своей квартиры. «Лучше 20 лет платить банку, чем всю жизнь хозяину».
Богатая еврейская диаспора и постоянная волна эмигрантов покупающих недвижимость. Особенно в прибрежных городах.
Отличные пляжи, чистое море и наличие цивилизации.
Даже если есть война — центральные районы это не затрагивает.
Постоянное движение людей улучшающих жилищные условия.
Низкая процентная ставка и легкость получения ипотеки под 3,5% процента годовых (до 50% от суммы для неризедентов).

Как правильно купить квартиру от застройщика?

Эту статью я написал после заявления моего знакомого: “Зачем мне идти к тебе риэлтору, когда я могу напрямую с застройщиком все закрыть”.

Не можешь! Есть одна неувязочка. Я с застройщиками работаю на эксклюзивной основе. И когда ты придешь к нему тебя переадресуют ко мне. Но не в этом суть. Цель этой статьи ответить на вопрос: “Почему стоит воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры от застройщика”.

1. Отношения

Отношения риэлтора с застройщиками выстраиваются годами. Клиент приходит, делает одну сделку и уходит. Недвижимость не покупают каждый день. Риэлторы могут сделать совместно с застройщиками десятки сделок. Недвижимость продают каждый день.

2. Переговоры

2%, которые вы заплатите, хороший риэлтор с легкостью отобьет для вас в виде скидки от застройщика. Более того риэлторы, которые работают с застройщиком на постоянной и эксклюзивной основе смогут получить для вас лучшие условия чем даст вам сам застройщик. У этого есть несколько причин.

Во-первых риэлторы знают где у застройщика “дно” и когда можно попросить дополнительную скидку. Какие еще бонусы и улучшения можно получить от застройщика. Возможно это будет отделка, мебель, кондиционеры, кладовки, парковки или удовлетворение других специальных требований клиента.

Во-вторых застройщик должен держать “лицо” и он по определению не может делать значительных уступок. Хотя иногда может себе это позволить. А иногда застройщику просто необходимы договора или денежные поступления. Риэлтор обладает информацией изнутри. И может пробить то, на что застройщик заведомо не согласится если предложение будет исходить от клиента.

Сила третьей стороны заключается в отсутствии эмоциональной привязки к объекту сделки. И если сторонам может быть жаль расставаться с деньгами или с недвижимостью. Функция риэлтора закрыть сделку на обоюдовыгодных условиях.

3. Продолжение процесса

Покупка недвижимости от застройщика это процесс, который только начинается после продажи. Есть огромное количество вопросов, которые возникнут в процессе строительства. И хотя официально работа риэлтора заканчивается при подписании договора, неофициально решаются многие проблемы.

4. Информация

Профессиональный риэлтор знает рынок, город, район, застройщиков, подводные камни объектов. Риэлтор способен определить потенциал месторасположения и перспективы квартиры, посоветовать откуда будет лучше вид и какую отделку практичней выбрать.

Риэлтор знает и может порекомендовать профессионалов из отрасли: адвокатов, оценщиков, ремонтников, дизайнеров, ипотечных брокеров, страховщиков. Тех людей которые облегчат тебе процесс превращения сделки в мечту.

5. Сервис

Застройщик не будет сидеть с вами лично и давать объективную информацию. В лучшем случае это будет 20 летний мальчик из офиса, с минимальной зарплатой. Который никогда не покупал недвижимости, не брал ипотеки не ремонтировал квартир и не решал проблем. Риэлторы работают за проценты от сделок, нет сделок, нет и процентов. Поэтому они найдут решение на все ваши вопросы.

Как НЕ упускать возможности?

Клиент, которого я консультирую по покупке квартиры вчера кусал локти. Он в течении месяца торговался с продавцом. Хотя, был готов заплатить запрашиваемую цену. Нашелся другой покупатель, который просто выписал чек. И мой клиент из-за разницы в 3.000$ упустил выгодную сделку.

Возможности не пропадают их просто подбирает кто-то другой. Способный решать и действовать быстрее чем вы. Тому кто тянет с решением остаются лишь крохи и в последствии размышления о том, как все было бы хорошо, если бы решился.

Возможности находятся в вашей профессиональной сфере. В том что вы понимаете. Возможности не валяются на рынке, а появляются на очень ограниченный период времени. До первого покупателя.

Если в недвижимости заинтересованная сторона, например риэлтор, адвокат или хозяин квартиры, сообщает вам о “возможности жизни”. Спросите простой вопрос: “Сколько эта квартира находиться на рынке? И почему до сих пор не продана”.

Имейте свободные деньги. Минимум 1.000 шекелей в кошельке и 10.000 на счету. И будьте готовы выписать чек. Говоря: “Покупаю!” приучите себя давать задаток. Иначе включается механизм само-саботажа “откладывания покупки”. Лучше потерять незначительную сумму денег, чем упустить возможность.

Планируйте покупку. Точно обозначенные критерии в недвижимости и их соответствие вашим целям помогут избежать вам спонтанных и рискованных решений.

Цена на квартиры в Израиле

Приблизительная цена на квартиры в Израиле:

Прибрежные города Ришон-Лецион, Бат-Ям, Нетания, Ашдод.

Похожие цены в Петах Тиква, Раанана, Кфар Саба и в определенных районах Хайфа и Холон

Указан порядок цен на 110 метровые, 4х комнатные квартиры со стоянкой, в доме с лифтом. До класса Премиум. В классе Премиум 130 метров, Люкс 150 метров обязательно солнечный балкон + отделка.

Герцлия Питуах на 50% дороже, Тель-Авив и Иерусалим на 100%.

Дальше от моря — дешевле.

Переферия — значительно дешевле.

Внимание! Каждый проект стоит рассматривать отдельно в зависимости от месторасположения, застройщика, цен в районе и соседних проектах, метража, количества комнат, удобств в здании и прочего. Технического насыщения проекта и.т. Прежде чем покупать проконсультируйтесь с банковским оценщиком.

Район / Возраст	< 10 лет	<10 лет	Эконом.	Бизнес	Премиум	Люкс.
Спальный	300.000$	320.000$	350.000$	400.000$
Новый		350.000$	400.000$	450.000$	500.000$
Прибрежный	400.000$	450.000$	500.000$	600.000$	700.000$	800.000$
Первая линия	540.000$	600.000$	650.000$	700.000$	800.000$	900.000$