Это одна из лучших моих историй — в ней есть хэппи-энд, причем заслуженный. Клиентка все сделала правильно.
Алина купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Сделка шла достаточно долго из-за того, что там было наследство. Рыночная цена квартиры была $212.000, она взяла ее за 182.000$. Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще $25.000 вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом $75.000.
Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Алина выяснила, что там организуют колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, будут работать 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы. Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за $312.000, мотивируя это тем, что новые владельцы выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. $180.000 суммарного дохода от продажи и 3 лет аренды!
При том, что своих денег было вложено $100.000, остальное ипотека и ссуды — прибыль составила 60% годовых
5 правил которые съэкономят вам много денег и нервов при покупке квартиры в новостройке в Израиле
1. Не подписывайте никакой бумажки без своего адвоката специализирующегося на недвижимости. Адвокат застройщика ваши интересы не представляет. Даже безобидное предложение о покупке может стоить вам очень много. Один из моих клиентов подписал такой документ, вместе с риэлторским бланком. И потом пошел к застройщику и подписал договор без риэлторов. Маклера через суд за 3 месяца получили свои комиссионные 20.000$.
2. Если у вас нет денег на счету и банк не одобрил вам ипотеку НЕ подписывайте договор. Потом будет очень сложно из него выйти без штрафов и пеней. Один из моих клиентов у которого были деньги в России потерял 10% от стоимости квартиры в несколько миллионов просто потому, что ему заморозили деньги при вводе в Израиль и потребовали объяснить законность их происхождения. Через 3 месяца после просрочки продавцы отменили сделку и забрал себе неустойку.
3. Повторю еще раз, не идете на сделку если банк не одобрил ипотеку на ЭТУ квартиру. Банк очень хорошо умеет защищать свои деньги. и очень хочет заработать. Если банк не дает денег вам или под эту квартиру, или дает меньше чем должен. У вас, или у квартиры есть проблемы. Например банк может предложить вам 60% ипотеки вместо 75% за квартиру на последнем этаже в доме без лифта. Потому что эта квартира неликвидная и тяжела в сдаче или продаже.
4. Не спешите! С одной стороны показывайте свою серьезность и ведите переговоры с представителем застройщика, с другой стороны не подавайтесь на давление. Воспользуйтесь услугой посредника у которого есть влияние. Тянуть время до подписания договора можно почти бесконечно. В сделках по сумме превышающей 2М шекелей можно вариться неделями и даже месяцами. Если это не «супер ликвидная» 2-3 комнатная квартира. Почти всегда есть возможность подняться или спуститься на этаж. Один из моих любимых примеров — клиент который тянул с подписанием в течении полугода. Он приезжал-уезжал, звонил нам, делал предложения и контр предложения, отщипывал по кусочку, отжимал где мог. В итоге мы помогли ему снизить цену с 3.8М до 3.5М, подняли с 11-го на 13-ый этаж и сделали кучу добавок по отделке.
5. С застройщиком можно торговаться, но главное делать это правильно. Бывают моменты, когда застройщику нужно показывать продажи банку. Например на этапе предварительных продаж ему необходимо продать 10% от общего количества квартир. Иначе застройщик просто не получит банковского сопровождения и не сможет начать строительство. И еще, иногда проще получить дополнения в квартиру, чем скидки по цене. И это достигается «на договоре» после того как максимальная скидка по цене уже выбита.
P.S.: Если вы хотите получить 5-8% скидки и дополнительные добавки при покупке новой квартиры в Израиле в новостройке, свяжитесь со мной сейчас. Оплата только по результату. Никаких риэлторских со сделки. Я представляю только ваши интересы и выторговываю по максимуму. Прежде чем вы подписали договор на покупку квартиры, срочнонапишите мне! Это ничего не стоит! Мое участие в процессе переговоров с банком или застройщиком поможет Вам сэкономить десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Даже если мне удастся вытороговать для вас скидку в размере 10.000 шекелей — это средняя месячная зарплата. Стоит попробовать или как минимум проконсультируйтесь со мной. В худшем случае вы ничего не потеряете, а я ничего не заработаю. Поймите, торг с застройщиком уместен, и если вы не знаете израильских реалий, не хотите или не умеете торговаться обратитесь ко мне прямо сейчас!
Мне хочется плакать, даже рыдать в голос. Я провожу десятки встреч по недвижимости в неделю. Результаты неутешительны. У многих людей напрочь отсутствует понимание, что такое недвижимость и зачем она вообще нужна. «Чтобы жить», возможно, подумаете вы. А вот и нет!
Недвижимость это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Только большинство людей этим рычагом, даже близко, не знает как пользоваться.
Давайте я расскажу вам свой финансовый план. Он прост. У меня, пока, трое детей. Каждому из них я куплю по две квартиры. В одной жить, другую сдавать. Ну, или обе сдавать, и жить где захочется. При условии что квартиры приносят минимум 1.000$ в месяц, это возможно. Мои квартиры на данный момент приносят больше.
2 квартиры на сдачу позволяют нам арендовать достойную недвижимость и ещё остаётся достаточно чтобы откладывать на следующие инвестиции. При 6 квартирах в личном владении мы гарантированно сможем жить совершенно спокойно и заниматься тем, чем нравится.
Я начал работать с недвижимостью в 2005. И вот главный урок который я выучил. Если покупать недвижимость в хорошем месте по рыночной цене, всегда как минимум останешься при своих. А если купить ниже рыночной и с постоянным месячным доходом. гарантированно будешь в прибыли. За последние 10 лет стоимость моих квартир выросла в 2.5 раза
Первый вопрос, который надо задать маклеру прежде чем начинать с ним работать: «Есть ли у Вас Ваша квартира, которую Вы сдаете?» И если ответ: «Нет», возможно, этот вопрос должен стать последним. Второй вопрос «Сколько процентов годовых Вам приносит Ваша недвижимость» и если ответ меньше 5 %, я бы очень сильно сомневался в его компетентности.
. Математика очень простая. Все цифры взяты из моей реальности. Покупка квартиры за 1.000.000. Своих денег 250К, ипотека 750К на 25 лет. Месячная сдача 3.800 шкл. и выплаты по ипотеке 3.300 шкл. Какой ежемесячный доход? …. 500 шкл.? НЕ ПРАВИЛЬНО.
Выплата по ипотеке 3.300 шкл. из них только 1.420 шкл. это выплата по процентам. А 1.880 шкл. это возврат фонда. И с каждым месяцем выплаты по проценту уменьшаются, а по фонду увеличиваются. Через 10 лет от фонда останется только 500К. То есть если вы даже продадите квартиру за ту сумму которую вы купили — 1.000.000 и вернете ипотеку 500К. У вас останется 500К на руках. Вместо 250К которые были. Это 10% годовых.
Хотя скорее за 10 лет квартира вырастет в цене на 50-100%. Это превращает доход в 20-40% годовых. А еще дополнительные скромные 500 шкл. в месяц. Инфляция, которая играет не против вас а на вас.
Вы спросите, а что если цены на квартиры упадут. К сожалению или счастью в Израиле тенденция вверх. Так что даже если и будет «просадка» на 15-20%, в течении 10-15-20 лет все вырастет. Вы же не на один день квартиру покупаете. Тем более что она приносит прибыли больше чем расходов.
И еще если вы предпочитаете покупать квартиру для того чтобы в ней жить, а не сдавать учтите, что эта формула работает не совсем так. В общем считайте правильно.
Основная масса хороших клиентов приходит ко мне по знакомству или по рекомендации. Ситуации иногда доходят до курьеза.
6 лет назад я продал двухкомнатную квартиру одному инвестору, владельцу прачечной. Сделка запомнилась, потому что 400.000 шекелей принесли в рюкзачке. И я вместе с 2 адвокатами пересчитывал их в течении часа. Недавно зашел его проведать и он меня познакомил со своим другом который только что купил квартиру. Товарищ спросил чтобы я с этой квартирой сделал. Я не задумываясь сказал, что поделил бы и сдал, а еще лучше туристам на короткие сроки. И показал ему мою квартиру.
Он подсмотрел несколько моих идей и сделал все по плану. Разделил квартиру на просторную двухкомнатную и трехкомнатную, закончил полный евроремонт. И через месяц позвонил мне и предложил помочь ему сдать квартиру. На самом деле он готов был мне ее отдать чтобы сдавать на короткие сроки. Но так как квартира была достаточно удалена от моря, я не взялся.
2-х комнатная ушла быстро в течении нескольких дней. В нее вселились молодая пара, которым меня порекомендовала продавщица из телефонного магазина. А с 3-х комнатной пришлось провозиться две недели. Показы и реклама не помогали. Но сработала магия рекомендации.
Раздался телефонный звонок от агента с которым я работаю. Поселили людей в мою квартиру на короткий срок. А потом через несколько дней звонок от друзей, которые просили найти хорошую квартиру для хорошего человека переезжающего в Израиль. Когда пошел показывать квартиру хорошему человеку оказалось что он у меня уже живет. Вот так иногда происходит.
Вобщем все довольны. Хозяин квартир которого я проконсультировал и сдал две квартиры. Люди, получившие отличное жилье по достойной цене. Ну и я.
Хороший риэлтор существует для того, чтобы решать сложные задачи. Нашёл товарищу магазин, заработал положительный отзыв в карму и хороший бонус.
Поиски начал в мае после того как увидел статус в Миши в Фейсбуке о том, что он взял франшизу и решил открыть магазин игрушек в Нетании. Договорились что я представляю его интересы. Если я нахожусь магазин получаю месяц комиссионных. Если он находит , неважно как сам или через риэлтора, я помогаю ему провести сделку и получаю пол месяца комиссионных. То есть он меня посылает по адресу я все проверяю и если подходит к требованиям зову его.
Миша был достаточно активным клиентом. За 1.5 месяца из 40 магазинов, которые мы нашли в риэлторской базе, яд штаим и по личным контактам я отсмотрел порядка 25 в разных городах центра Израиля. (Хедера, Нетания, Герцлия, Рамат Ган, Раанана, Кфар Саба, Тель Авив) Из них 10, наиболее подходящих, показал Михаилу.
Цены на аренду магазина варьировались от 50-60 шекелей за метр в промзонах, 80-100 шекелей в центре и 110-130 шкл в торговых центрах. Это не включая услуг управляющей компании (дмей ниуль) в районе 20% от стоимости аренды за метр.
Важнейший параметр для магазина это расположение, чтобы был постоянный поток целевых клиентов, в этом случаи детей и их родителей. Вторым параметром для нас был метраж 100 метров и больше. Третий фактор — отсутствие крупных конкурентов в радиусе 500 метров. Четвертое в магазин нужно было заехать до 1.08 чтобы успеть получить ссуду от Фонда помощи малому бизнесу и к учебному году. И последнее — минимизация расходов на ремонт помещения
Мы отметали предложения одно за другим. То магазин находился на отшибе, то метраж был слишком низок, то вложения в ремонт были слишком высокими, то хозяева были неадекватными, то вселение через пол-года, то за освобождение места требовали сотни тысяч шекелей. В нетанийском каньене с нами вообще разговаривать отказались. В итоге из массы осмотренных помещений остановились на трех:
Магазин в торговом центре М-Адерех. Основная проблема в нем была цена. 120 шекелей + 20 управляющей компании за метр. При 120 метровом магазине это превращалось в 16.800 в месяц +НДС. А еще мы очень сомневались что на втором этаже будет достаточно посетителей. Торговый центр находится за пределами города, на трассе и единственный способ туда добрать это на машине. В итоге мы даже не стали торговаться
Магазин в Рамат Гане на Жаботински рядом с торговым центром. 120 метров, 120 шекелей за метр итого 14.400 + НДС. Минусы отсутствие кондиционера, большие вложения в ремонт и удаленность от Нетании. Плюсы местонахождение — спальный район с высокой покупной способностью, насиженное место, до этого там был игрушечный магазин который переехал в соседний каньен. Мы его держали до последнего момента как запасной вариант.
190 метровый магазин в промзоне Нетании, который Дошка заприметил в самом начале поисков, вернее видел рекламу, а потом она пропала. А мы туда подъехали и посредством опросов выяснили что его еще не сдали. Единственный минус — парковка в 3 минутах ходьбы. Плюсы: минимальный ремонт, центральный кондиционер, вменяемая компания владелец, а главное цена! Изначально просили 70 шкл. за метр + 10 за управление Итого 15.200 + НДС
После того как магазин одобрили начался жесткий торг. Вернее я торг начал до этого. Мы с Дошкой трижды туда приезжали. Вымеряли метраж, корчили недовольные рожи, задавали массу вопросов. В итоге я сбил на цену до 12.000 шкл. (-20%) + НДС. Если считать в год то это -38.400. А еще выбил 1.5 месяц на ремонт, обслуживание кондиционера и натирку полов.
Довольный Миша завез товар и начал работать оставил хороший коментарий в фейсбуке. Так как сеть магазинов называется «Большой зеленый» фотографии окрашены в зеленый цвет.
