Рубрика: Ошибки риэлторов

Этот вопрос мне сегодня задали на консультации. Я набросал несколько тезисов надеюсь вам пригодится.

• Начните с подсчета своего бюджета. И это не только явные источники: накопления и ипотека. А десятки скрытых путей получения денег, о которых многие просто не догадываются.
• Даже если у вас совсем нет денег, не беда. Всегда можно продать квартиру не покупая.
• Возможности важнее всего. Приучите себя мгновенно проверять любую возможность, какой бы хорошей она не казалась. Всегда найдется кто-то с деньгами, кому ее можно предложить.
• Понимание, что является и что не является вашей возможностью и как она создается приходит с опытом и знанием рынка. Сформулируйте для себя бизнес-план, модель действий по которой вы будете, покупать / продавать / сдавать недвижимость.
• Сфокусируйтесь на одном районе, максимальная удаленность 15 км. от места жительства. Очень сложно одновременно заниматься недвижимостью в Эйлате, Нагарии и заграницей. Возможности есть везде.
• Не идите на поводу у СМИ и у разного рода компаний обещающих вам золотые горы, проверяйте все досконально не вкладывайте денег и не подписывайте ни одной бумаги без адвоката специализирующегося в конкретной области недвижимости.

  У кого НЕ стоит учиться инвестициям в недвижимость?

• У людей у которых нет своей недвижимости. Спросите у гуру сколько сделок со СВОЕЙ недвижимостью он сделал за прошлый год и сколько вообще? Сколько лет он в профессии?
• У ангажированных риэлторов, особенно представителей больших компаний. Их задача одна продать вам лежалый товар. Они будут предлагать вам квартиры в том районе в котором работают, называя их лучшей инвестицией, рассказывать вам сказки, что 3% годовых — это нормально и врать, что цены обязательно вырастут. Проверьте есть ли у риэлтора лицензия!
• У НЕпрофессионалов. В недвижимости покупают не дом, а мечту за очень большие деньги. Поэтому если человек предлагающий вам инвестицию некомпентентен, не в состоянии связать нескольких слов и дать несколько вариантов подходящих именно для вас, не вызывает доверия. Остановитесь!

Есть 4 уровня профессионализма в недвижимости:

• Новичок – 95% уходят в течении первого года работы. Учиться у них, как у первоклассников
• Консультант – Работает на хозяина офиса или сеть, продает в среднем 1-2 квартиры в месяц. Как правило не участвует в переговорах, живет от сделки к сделке. Занимается всем от копеечных съемов до миллионных проектов, которые почему-то не получаются.
• Эксперт — Узкая специализация: земля, коммерция, вторичка, новостройки, проблемные квартиры, инвестиции. Больше 5 лет опыта. Может многому научить вас в конкретной теме. Но зачем ему создавать себе конкурентов? Как правило работает в одиночку.
• Мастер – специалист широкого профиля: десятки лет опыта, сотни сделок и переговоров, нахождение дополнительных источников финансирования и обходных путей. Владелец компании. Своя недвижимость и работники, позволяет заниматься любимым делом.

Я искренне не люблю некоторых моих коллег. Тех самых, которые создают отвратную репутацию нашей профессии.

Единственный измеряемый критерий успешности риэлторов — это долгосрочные отношения с клиентами и доказуемые результаты. Фразу: «что потопали, то и полопали» я выучил с первого же дня в недвижимости. Как разницу между риэлтором и маклером.

Хороший риэлтор может зарабатывать много, а работающий правильно очень много и надолго. Другой вопрос, что если риэлтор прекращает работать, доходы тут же прекращаются. Так что не говорите мне, что это бизнес. Для владельцев агентств и сетей агентств недвижимость это — бизнес, а для агентов — работа.

При правильной система работы в любой сделке есть 4 этапа:

1. Найти квартиру
2. Найти покупателя
3. Сделать сделку
4. Получить комиссионные

У новичков в недвижимости возникают два вопроса по системе работы:

Первый вопрос: Почему получение комиссионных отдельным пунктом?

Это в точной Европе или Америке риэлтору платят сразу, безоговорочно и все. Более того в некоторых странах без риэлтора сделка просто не состоится. В Израиле риэлтору пытаются заплатить как можно позже и как можно меньше. Кстати если вы не подписывали бланка заказа риэлторских услуг или у риэлтора нет действующей лицензии, Вы вообще не обязаны ему платить. Поделом моим нерадивым собратьям, работающим по-черному. Но уж если заказ услуг подписан, и лицензия в наличии, будьте добры рассчитаться с риэлтором сполна в день договора.

Второй вопрос: Почему сначала найти квартиру, а не покупателя? И не просто найти, а обязательно подписать и взять в эксклюзивную работу. Если продавец серьезно настроен, квартира будет продана за указанный в эксклюзивном договоре с агентом срок. Одна квартира — масса покупателей, один из которых станет ее владельцем на обговоренных условиях.

Покупатели в основной своей массе не знают, чего они хотят или хотят того, что в природе не существует. Ожидают, что риэлтор им это найдет. Не сообщают о том, сколько денег готовы вложить на самом деле. И уж точно не эксклюзивны, а бегают сами и со всеми риэлторами города, а то и страны.

Для риэлтора единственный способ гарантировать свои доходы это постоянно работать над своими эксклюзивными квартирами. Возвращаясь к некоторым моим коллегам ,по цеху которых я ненавижу. Первое, что они делают — это публикуют дешевое объявление под видом частного лица на «слишком хорошую» квартиру, которой в природе не существует. После этого хитрые маклера садятся в офисе и ждут.

Когда на их объявление клюет покупатель, они берут его за жабры. Везут по всему городу и на каждой рыночной квартире мало-мальски подходящей требованиям убеждают их покупать. Как правило, квартир маклера до этого не смотрят и их мало волнует, что клиенту нужно. Вокруг таких маклеров, как правило, крутится куча таких же партнеров с которыми они пилят клиентов.

Вы знаете, иногда это срабатывает. Чудовищно тяжелые сделки, в которых замешано 3-4 маклера грызущихся между собой. Это делает нашу профессию еще более неприглядной в глазах окружающих. Для того чтобы избежать всего это цирка и траты, достаточно просто проконсультироваться по правильному процессу покупки квартиры на Личной консультации