Рубрика: Ошибки покупателей квартир

Скупой платит дважды, а иногда и трижды

В элитном проекте у меня был ещё один клиент, назовем его Моти — из тех, что надеются обдурить даже старуху с косой. Он пришел ко мне с самыми серьезными намерениями, выбрал жильё и пригласил меня сопровождать сделку. Мы подписали договор об оказании риэлторских услуг и запустили процесс. Торг с застройщиком шел как по нотам, мы с напарником выбили для Моти самые выгодные условия и уже сделали письменное предложение. Сделку собрались заключать со дня на день… и тут мне позвонил помощник застройщика. Наш человек.

— Привет! Помнишь Моти? Я видел, как он сидел и подписывал договор с другим риэлтором!

Другой риэлтор оказался родственником клиента, он сказал: зачем тебе платить большие деньги, я за десятку все закрою. Наивный клиент понадеялся, что он сэкономит на сделке, а я просто так откажусь от 30.000$, причитающихся мне за сопровождение. Но, как говорится, нашла коса на камень.

Мы позволили сделке завершиться по той же цене и на тех же условиях и недолго думая подали в суд. Вся доказательная база, переписка, риэлторский договор, письменное предложение подписанное клиентом и т.д. были у нас на руках. Более того в риэлторском договоре на русском языке (чтобы не мог сослаться на незнание иврита) было указаны двойные комиссионные в случае неуплаты. Суд принял нашу сторону.

В течение года наши адвокаты бегали за Моти, чтобы отдать ему судебное решение. Каждые две недели проверяли в МВД в Израиле ли он. И наконец посыльный, торжественно вручил ему пакет с судебным предписанием. На что Моти популярно объяснил, как он нас имел в виду. Судебное решение на 60.000$ + издержки в нашу пользу, было принято за две недели и мы были готовы отдавать дело государственным коллекторам. И тут Моти начал бегать за нами с просьбами все уладить. За него очень попросил застройщик и мы великодушно согласились на 40.000$. Скупой платит дважды, а иногда и трижды.

Об умном клиенте замолвите слово

Эта история произошла на одной ярмарке недвижимости в Москве, где я представлял элитный проект на первой линии у моря. На выставках обычно низкая отдача, мы приезжаем в основном чтобы поддержать существующих клиентов. Богатые люди по ярмаркам недвижимости не ходят. В основном все решается на личных встречах.

Но в этот раз, стоя у стенда, я почувствовал серьёзного клиента — типичного старого еврея, скромно одетого, незаметного “бухгалтера”. Из тех, к которым новые русские подходят и говорят: “Папа, дай денег”. Клиент сказал, что через месяц будет в Израиле, у него уже взяты билеты. Он готов встречаться и внести предоплату за сопровождение сделки.

Прошел месяц — и клиент приехал заключать договор. День в день, как и обещал. Он ещё в России решил принять участие в проекте, который я рекламировал. Выбрал квартиру, этаж, сторону дома — осталось только подписать документы. И тут началось самое интересное!

Шесть месяцев мы вместе с ним бодались за каждую мелочь, торговались с застройщиком по цене и отделке, сводили адвокатов и переводили бумаги. В итоге с квартиры стоимостью в 1.100.000$ мы выторговали больше 100.000$ и еще где-то 50.000$ — на кондиционере, плитке, отделке и более высоком этаже. Этот человек точно знал, чего именно он хочет, и добивался своего с упорством носорога. В процессе я узнал, что клиент — застройщик в Москве и прекрасно разбирается в теме. Как он скромно сказал: я участвую в маленьких проектах, квартир на 800… Он выиграл, а я получил достойную оплату за труд и бесценный опыт в переговорах от профессионала.

Сексуальные приключения Инбаль Ор

Вам это понравится. Из серии как выплатить все деньги за квартиру, не получить ее и еще остаться должным. Инбаль Ор была метеором израильской недвижимости. Поднималась со скоростью света и падала также. Больно. Выйдя с периферии и бедного детства Ор занялась организацией групп покупателей, которые совместно приобретали земли и строили квартиры.

Итогом деятельности стало вчерашнее решение суда о принудительном расформировании компании и передаче коллекторам. Чтобы были понятны цифры. Речь идет о СОТНЯХ миллионов шекелей которые она должна всем: государству, банкам, работникам, поставщикам, покупателям. Именно в таком порядке. Таки не сомневайтесь покупатели на последнем месте.

Дальше будет немножко математики. Рассмотрим ситуацию на примере одного проекта Инбаль Ор. Улица Хаелед 1-3 в Рамат-Гане. 98 вкладчиков совместно купили квартиры в проекте «на бумаге». И заплатили в общей сумме 58 миллионов шекелей. 20 миллионов — владельцам земли, 7 миллионов на закрытом счету для строительства. 31 миллион (внимание!) находятся неизвестно где.

На данный момент несостоявшимся квартировладельцам необходимо доплатить еще 4 миллиона хозяевам земли, 7 миллионов для того чтобы запустить строительство и еще 14 миллионов налогов. Итого 25 дополнительных миллионов. По 400.000 на квартиру. Это НЕ считая расходов на строительство и отделку.

И еще на участке было разрешено построить всего 74 квартиры и по договору с хозяевами участка им полагается 14 квартир. Напомню, что продано было 98 квартир. Итого 112 квартир вместо 74. Компания подала просьбу о разрешении на строительство 108 квартир. 4 квартиры (а по факту 38) находятся там же где 31 миллион шекелей. Неизвестно где. Вот такая занимательная математика.

14.04  в Тель-Авиве я проведу лекцию о том как уберечься от обмана при покупке недвижимости. На этой встрече я подробно разберу кейс Инбаль Ор и еще 7 примеров обмана. Я расскажу вам о том как вас обманывает государство, банки, продавцы, застройщики и риэлторы при приобретении квартиры.

Приходите и научитесь как спасти СВОИ десятки, а может и сотни тысяч шекелей.

810763005

«Мехир ле миштакен» — яйца об лоб

В детстве, для того чтобы произвести впечатление на девочек, мы разбивали куриные яйца сваренные вкрутую об лоб и это считалось круто. Еще круче было заменить такое яйцо другу на сырое. Также и наш минфин производит много шума, а толку нет. Нет, я не считаю, что «мехир ле миштакен» плохая программа. Просто она не всем подходит и уж точно не решает «всех проблем высоких цен на недвижимость».

Все, что написано ниже не касается центра страны. В Ришоне, Раанане итд купить квартиру на 20% ниже рыночной стоимости с 90% ипотекой это экономическое чудо.

Есть несколько рисков программы, которые видны невооруженным взглядом.

Большинство строящихся проектов удалено от центра. На переферии насколько я помню, у нас нехватки жилья не наблюдается. А вот низкие зарплаты и отсутствие рабочих мест присутствуют.

Проекты в недвижимости занимают годы. То что планируется построить сейчас выйдет на рынок через 3-5 лет. За это время спрос продолжает расти, а предложение падать. Застройщики напуганные минфином строят меньше а не больше. Репатриация, прирост населения и отсутствие альтернатив для вложения делают свое.

Создание анклавов социально неимущих. Районов в которых покупают люди, которые не могут позволить себе нормального жилья. Да, при тендере «мехир лемиштакен» обуславливается минимальный стандарт строительства. Но застройщик зарабатывая на квартире на 20% меньше будет экономить на всем. Дешево не значит качественно. И меня очень смущают имена застройщиков выигравших тендер. Там почти нет серьезных и больших компаний. Многие застройщики мелкие и возможно они не достаточно хорошо оценивают свои риски и прибыльность проекта.

В течении 5 лет квартиру купленную на условиях «мехир лемиштакен» нельзя продавать. 20% за 5 лет от стоимости рынка кажутся не такими привлекательными, хотя лучше чем покупать за рыночную цену. Тем более, что непонятно где рынок окажется через время строительства и время ожидания. Если верить минфину то на десятки процентов ниже чем сейчас.

Аренда квартир по тендеру разрешена, так что по завершению строительства выйдут много квартир от выигравших, которые не хотят там жить, что снизит цены на аренду. Впоследствии через 5 лет после окончания строительства, многие захотят квартиры продать, что снизит цены на продажу.

Тендер открыт практически для всех израильтян. В нем нет и не может быть никаких ограничений по соц. статусу, вероисповеданию, религиозности или цвету кожи. Единственное что есть это приоритет для тех кто жил в районе тендера последние 3 года. Учитывая 90% ипотеку (75% от рыночной стоимости квартиры) тендер гарантированно привлечет тех кто о нем даже не задумывался: маргиналы, национальные меньшинства, ультрарелигиозных, афроизраильтян и прочие слабые слои населения, которые не планировали или не могли себе позволить покупку квартиры.

Если вы все таки решите принять участие в проекте:

Мне этот проект видится как очередная заплатка. Попытка пописать на горящий костер рынка недвижимости. Несколько тысяч единиц жилья на переферии на 20% ниже рыночной стоимости не исправят ситуации. Есть более действенные меры, которые можно предпринять например повысить учетную ставку или просто больше строить.

На данный момент на переферии на каждую квартиру в тендере по 20-40 заявок, предполагаю, что в центре будет в районе 100. Конкуренция достаточно высокая. Успеха в лотерее.

Риэлтор на час

У меня две руки. Обе левые. Когда нужно что-то починить я вызываю мастера. Почему же люди в первый или даже во второй раз в жизни покупая квартиру, храбро идут на переговоры в одиночку? Или берут с собой того, кто ничего в недвижимости не понимает супругов, друзей, «бизнесменов»?

Почему, самую большую инвестицию, которая может стоить десятки или сотни их зарплат проверяют самостоятельно? Почему решение о покупке принимают спонтанно, на основе эмоций?

Я уверен что вы профессионал, в том, чем занимаетесь. У вас ушли годы, на обучение. И когда вашей работой начинает заниматься зеленый дилетант результат хуже, намного хуже.

У вас есть несколько вариантов действий

  1. Оставить идею покупать квартиру.
  2. Сделать все самому и быть готовым заплатить за опыт большими деньгами.
  3. Свяжитесь с мной сейчас и получите полное, профессиональное сопровождение покупки квартиры от поиска и до ключа. Купите квартиру правильно!

Больше 50 % сделок в недвижимости осуществляются через риэлторов. Я на свои сделки прихожу со своим риэлтором. Он все проверит, посчитает, проведет переговоры, выторгует для меня лучшие условия. И будет служить буфером между мной и второй стороной. Зачем мне платить чужому риэлтору, если у меня есть свой? Риэлтор на час.

P.S.: Специально для вас записал видео и составил пошаговый чеклист «Как правильно работать с риэлторами». Пройдите сюда и получите точные и подробные инструкции как вытащить из риэлторов. максимум и заплатить минимум.

Диалоги с инвесторами в недвижимость. №1 А в чем здесь цимес?

— Что ты думаешь о бээршевской компании предлагающей — купить 3х комнатную квартиру, отдать её им в управление и полуать 5% годовых?

Скорее всего это маклерская контора под прикрытием управляющей компании. Давайте я вам объясню, что они делают. Находят квартиру ниже рыночной стоимости и договариваются с хозяином об опции на покупку или агентской комиссии. Предлагают ее инвестору, то есть Вам, на 10-20% выше рыночной цены. Продав инвестору, сдают в аренду и получают комиссию от сдачи и ещё ежемясячный побор «за управление». Разницу в несколько десятков процентов от опции на покупку + агентские за сьем/ покупку/ продажу + 17.800 с инвестора за работу + пассивный доход за управление. Классный бизнес, я рад за компанию! Просто я не уверен что он такой же классный для инвестора.

Вы можете со мной не соглашаться, но вот несколько тем для размышления.

1. За сколько вам предлагают купить квартиру? 520-580К. Но в Бер Шеве полно 3х комнатных   вариантов (980) за 360-520К. Даже на yad2 не выходя на улицу.  Покупать квартиру выше рыночной цены крайне неумно. Может конечно цены дорастут. Но скорее всего вы застрянете с продажей. И что? Компания вам поможет? Скорее всего разведет руками и скажет: «Это рынок, детка».

2. За сколько вам говорят, что можно сдать квартиру? За 2.200-2.500? Но в Бэр Шеве полно вариантов (648) до 2.200. Это ценовая категория людей необеспеченных. Которые риэлторских платить не любят. И предпочитают варианты подешевле искать самостоятельно. И хорошо если компания вам найдет русскую бабушку пенсионерку, которая будет исправно платить и разводить кошечек. Но 3-х комнатная, это скорее всего молодая семья с 1-2 детьми. Вы же понимаете, что это рынок не смогут сдать подороже, сдадут подешевле. Не смогут сдать хорошим сьемщикам, сдадут плохим.

3. Кто и по какому тарифу будет оплачивать поломки в квартире или ремонт? Компания пошлет вам счёт? Квартиру вы покупает отремонтированной  или ещё нужно будет вложиться? А что будет происходить в следующем году, когда съемщик уйдет? Кто заплатит за замену бойлера, кондиционера, электричества и инстеляции?

4. Вы действительно готовы доверить покупку недвижимости компании на рекламу  которой, вы зашли на Фейсбуке за цент? Без того чтобы сделать проверку компании и  владельцев? Минимальную проверку можно сделать в два клика в реестре компаний. А ради 500.000+ стоимости квартиры я бы проверил и банковскую историю и наличие исков. И лично поговорил с клиентами, и посмотрел бы пару квартир которые находятся в управлении компании. И много еще чего сделал, чтобы убедиться, что мои денежки не будут присвоены группой товарищей.

5. А  ещё, недвижимость покупают глазами. Нужно посмотреть, попробовать, оценить. 85% инвесторов покупают по тому что написано в газете. Статья в TheMarker стоит 5.500 шекелей, если нужно обращайтесь.  И в газете могут написать все что угодно. В одной и тоже газете могут написать, что в Беер Шеве покупать недвижимость выгодно и не выгодно. И это будет и правдой и не правдой. Потому что на расстоянии двух улиц цены могут подняться и опустится на 20-30%.

6. Простой подсчет, даже предложенных цифр, показывает, что обещанных 5% процентов вы не увидите. А даже если увидете в чем здесь цимес? Где  достройка, деление, тама 38, пинуй-бинуй. Те вещи которые прибавляют ценности квартире.

Мне израильская недвижимость приносящая меньше 10% годовых не интересна. Моя приносит 15-100% в год и имеет увелечение в цене вне зависимости от рынка. «Отсутствие проблем», то что рекламирует компания это сейчас. Проблемы появятся после покупки. И компания юридическое лицо в любой момент может прекратить своё существование.

Прежде чем покупать недвижимость просто проконсультируйтесь со мной, а лучше закажите полное сопровождение сделки в любом городе Израиля. Вы професиональны в своем деле, а я в своем. Напишите мне!

Как правильно покупать квартиру в новостройке в Израиле?

5 правил которые съэкономят вам много денег и нервов при покупке квартиры в новостройке в Израиле

1. Не подписывайте никакой бумажки без своего адвоката специализирующегося на недвижимости. Адвокат застройщика ваши интересы не представляет. Даже безобидное предложение о покупке может стоить вам очень много. Один из моих клиентов подписал такой документ, вместе с риэлторским бланком. И потом пошел к застройщику и подписал договор без риэлторов. Маклера через суд за 3 месяца получили свои комиссионные 20.000$.

2. Если у вас нет денег на счету и банк не одобрил вам ипотеку НЕ подписывайте договор. Потом будет очень сложно из него выйти без штрафов и пеней. Один из моих клиентов у которого были деньги в России потерял 10% от стоимости квартиры в несколько миллионов просто потому, что ему заморозили деньги при вводе в Израиль и потребовали объяснить законность их происхождения. Через 3 месяца после просрочки продавцы отменили сделку и забрал себе неустойку.

3. Повторю еще раз, не идете на сделку если банк не одобрил ипотеку на ЭТУ квартиру. Банк очень хорошо умеет защищать свои деньги. и очень хочет заработать. Если банк не дает денег вам или под эту квартиру, или дает меньше чем должен. У вас, или у квартиры есть проблемы. Например банк может предложить вам 60% ипотеки вместо 75% за квартиру на последнем этаже в доме без лифта. Потому что эта квартира неликвидная и тяжела в сдаче или продаже.

4. Не спешите! С одной стороны показывайте свою серьезность и ведите переговоры с представителем застройщика, с другой стороны не подавайтесь на давление. Воспользуйтесь услугой посредника у которого есть влияние. Тянуть время до подписания договора можно почти бесконечно. В сделках по сумме превышающей 2М шекелей можно вариться неделями и даже месяцами. Если это не «супер ликвидная» 2-3 комнатная квартира. Почти всегда есть возможность подняться или спуститься на этаж. Один из моих любимых примеров — клиент который тянул с подписанием в течении полугода. Он приезжал-уезжал, звонил нам, делал предложения и контр предложения, отщипывал по кусочку, отжимал где мог. В итоге мы помогли ему снизить цену с 3.8М до 3.5М, подняли с 11-го на 13-ый этаж и сделали кучу добавок по отделке.

5. С застройщиком можно торговаться, но главное делать это правильно. Бывают моменты, когда застройщику нужно показывать продажи банку. Например на этапе предварительных продаж ему необходимо продать 10% от общего количества квартир. Иначе застройщик просто не получит банковского сопровождения и не сможет начать строительство. И еще, иногда проще получить дополнения в квартиру, чем скидки по цене. И это достигается «на договоре» после того как максимальная скидка по цене уже выбита.

P.S.: Если вы хотите получить 5-8% скидки и дополнительные добавки при покупке новой квартиры в Израиле в новостройке, свяжитесь со мной сейчас. Оплата только по результату. Никаких риэлторских со сделки. Я представляю только ваши интересы и выторговываю по максимуму. Прежде чем вы подписали договор на покупку квартиры, срочно напишите мне! Это ничего не стоит! Мое участие в процессе переговоров с банком или застройщиком поможет Вам сэкономить десятки, а возможно и сотни тысяч шекелей. Даже если мне удастся вытороговать для вас скидку в размере 10.000 шекелей — это средняя месячная зарплата. Стоит попробовать или как минимум проконсультируйтесь со мной. В худшем случае вы ничего не потеряете, а я ничего не заработаю. Поймите, торг с застройщиком уместен, и если вы не знаете израильских реалий, не хотите или не умеете торговаться обратитесь ко мне прямо сейчас!

Падение цeн на недвижимость в 2015 отменяется

2 миллиарда шекелей и все законопроекты по недвижимости, за один день , слились в небытие.

Выборы. Ближайший год в законодательном плане на государственном уровне ничего происходить не будет. И ещё не понятно, какое правительство мы получим в результате. Скорее всего право-религиозное. А у них Вы в приоритетах близко не стояли.

Меня спрашивают: «Миха, а стоит ли мне покупать квартиру сейчас, или подождать годик?»

Дeньги есть? Покупайте! Дeнег нет? Все равно покупайте.  Дешевле не будет. А с какой стати? Неужто я пропустил какой-то фокус-покус с магическим и единовременным появлением в центре страны. 40.000 единиц нового, малобюджетного, 2-3 комнатного жилья?

Покупайте! Тоже самое я твержу с  2005 года, с тех пор как начал заниматься недвижимостью. Только с марта 2014, после долгих и непродуктивных разговоров о  законе НДС 0 % цeны поднялись на 4.7 %. Да, кстати, за октябрь количество продаж в новостройках выросло на 6 % по сравнению с рекордным сентябрем.

Я ещё не знаю за кого я буду голосовать на этих выборах. Зато точно знаю, против кого. Против дилетантов и популистов, которые, по итогам, из обещанного «среднему классу» ничего не сделали.

Вот мой простой план действий для Вас на ближайшие три месяца:

1. Получить принципиальное разрешение от банка на взятие максимальной с Вашими дoходами ипотеки.
2. Найти недостающий начальный капитал.
3. Посмотреть 100 квартир.
4. Купить свою первую квартиру. Ну или вторую

Если у Вас возникают проблемы с исполнением этого действительно простого плана, напишите мне. Я вам помогу.

Вот, что написал мне Михаил Левантович, начальник цеха, 45 лет из Афулы после моей личной консультации

«Встреча с Михой мне очень понравилась и была продуктивной. Мне открылись глаза на вещи которые я не видел, хотя они были у меня под ногами. Всем советую. Теперь я знаю как увеличить мой дoход с недвижимости в два раза».

И ещё о возможностях. Возможность (меция) это не та недвижимость, которая стоит дешевле рыночной цeны. Я ее сам возьму, или ее купят раньше чем я успею Вам позвонить. И поверьте, мне есть кому звонить. Возможность это — купить безопасную недвижимость с наибольшим дохoдом и потенциалом роста в цeне.

Смею предположить, что за 2015 год цeны на израильскую недвижимость поднимуться еще на 6-8 %.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Мне хочется плакать, даже рыдать в голос. Я провожу десятки встреч по недвижимости в неделю. Результаты неутешительны. У многих людей напрочь отсутствует понимание, что такое недвижимость и зачем она вообще нужна. «Чтобы жить», возможно, подумаете вы. А вот и нет!

Недвижимость это работающий механизм сохранения и приумножения денег. Только большинство людей этим рычагом, даже близко, не знает как пользоваться.

Давайте я расскажу вам свой финансовый план. Он прост. У меня, пока, трое детей. Каждому из них я куплю по две квартиры. В одной жить, другую сдавать. Ну, или обе сдавать, и жить где захочется. При условии что квартиры приносят минимум 1.000$ в месяц, это возможно. Мои квартиры на данный момент приносят больше.

2 квартиры на сдачу позволяют нам арендовать достойную недвижимость и ещё остаётся достаточно чтобы откладывать на следующие инвестиции. При 6 квартирах в личном владении мы гарантированно сможем жить совершенно спокойно и заниматься тем, чем нравится.

Я начал работать с недвижимостью в 2005. И вот главный урок который я выучил. Если покупать недвижимость в хорошем месте по рыночной цене, всегда как минимум останешься при своих. А если купить ниже рыночной и с постоянным месячным доходом. гарантированно будешь в прибыли. За последние 10 лет стоимость моих квартир выросла в 2.5 раза

Первый вопрос, который надо задать маклеру прежде чем начинать с ним работать: «Есть ли у Вас Ваша квартира, которую Вы сдаете?» И если ответ: «Нет», возможно, этот вопрос должен стать последним. Второй вопрос «Сколько процентов годовых Вам приносит Ваша недвижимость» и если ответ меньше 5 %, я бы очень сильно сомневался в его компетентности.

Вот вам калькулятор. Математика очень простая. Все цифры взяты из моей реальности. Покупка квартиры за 1.000.000. Своих денег 250К, ипотека 750К на 25 лет. Месячная сдача 3.800 шкл. и выплаты по ипотеке 3.300 шкл. Какой ежемесячный доход? …. 500 шкл.? НЕ ПРАВИЛЬНО.

Выплата по ипотеке 3.300 шкл. из них только 1.420 шкл. это выплата по процентам. А 1.880 шкл. это возврат фонда. И с каждым месяцем выплаты по проценту уменьшаются, а по фонду увеличиваются. Через 10 лет от фонда останется только 500К. То есть если вы даже продадите квартиру за ту сумму которую вы купили — 1.000.000 и вернете ипотеку 500К. У вас останется 500К на руках. Вместо 250К которые были. Это 10% годовых.

Хотя скорее за 10 лет квартира вырастет в цене на 50-100%. Это превращает доход в 20-40% годовых. А еще дополнительные скромные 500 шкл. в месяц. Инфляция, которая играет не против вас а на вас.

Вы спросите, а что если цены на квартиры упадут. К сожалению или счастью в Израиле тенденция вверх. Так что даже если и будет «просадка» на 15-20%, в течении 10-15-20 лет все вырастет. Вы же не на один день квартиру покупаете. Тем более что она приносит прибыли больше чем расходов.

И еще если вы предпочитаете покупать квартиру для того чтобы в ней жить, а не сдавать учтите, что эта формула работает не совсем так. В общем считайте правильно.

Как правильно купить квартиру от застройщика?

Эту статью я написал после заявления моего знакомого: “Зачем мне идти к тебе риэлтору, когда я могу напрямую с застройщиком все закрыть”.

Не можешь! Есть одна неувязочка. Я с застройщиками работаю на эксклюзивной основе. И когда ты придешь к нему тебя переадресуют ко мне. Но не в этом суть. Цель этой статьи ответить на вопрос: “Почему стоит воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры от застройщика”.

1. Отношения

Отношения риэлтора с застройщиками выстраиваются годами. Клиент приходит, делает одну сделку и уходит. Недвижимость не покупают каждый день. Риэлторы могут сделать совместно с застройщиками десятки сделок. Недвижимость продают каждый день.

2. Переговоры

2%, которые вы заплатите, хороший риэлтор с легкостью отобьет для вас в виде скидки от застройщика. Более того риэлторы, которые работают с застройщиком на постоянной и эксклюзивной основе смогут получить для вас лучшие условия чем даст вам сам застройщик. У этого есть несколько причин.

Во-первых риэлторы знают где у застройщика “дно” и когда можно попросить дополнительную скидку. Какие еще бонусы и улучшения можно получить от застройщика. Возможно это будет отделка, мебель, кондиционеры, кладовки, парковки или удовлетворение других специальных требований клиента.

Во-вторых застройщик должен держать “лицо” и он по определению не может делать значительных уступок. Хотя иногда может себе это позволить. А иногда застройщику просто необходимы договора или денежные поступления. Риэлтор обладает информацией изнутри. И может пробить то, на что застройщик заведомо не согласится если предложение будет исходить от клиента.

Сила третьей стороны заключается в отсутствии эмоциональной привязки к объекту сделки. И если сторонам может быть жаль расставаться с деньгами или с недвижимостью. Функция риэлтора закрыть сделку на обоюдовыгодных условиях.

3. Продолжение процесса

Покупка недвижимости от застройщика это процесс, который только начинается после продажи. Есть огромное количество вопросов, которые возникнут в процессе строительства. И хотя официально работа риэлтора заканчивается при подписании договора, неофициально решаются многие проблемы.

4. Информация

Профессиональный риэлтор знает рынок, город, район, застройщиков, подводные камни объектов. Риэлтор способен определить потенциал месторасположения и перспективы квартиры, посоветовать откуда будет лучше вид и какую отделку практичней выбрать.

Риэлтор знает и может порекомендовать профессионалов из отрасли: адвокатов, оценщиков, ремонтников, дизайнеров, ипотечных брокеров, страховщиков. Тех людей которые облегчат тебе процесс превращения сделки в мечту.

5. Сервис

Застройщик не будет сидеть с вами лично и давать объективную информацию. В лучшем случае это будет 20 летний мальчик из офиса, с минимальной зарплатой. Который никогда не покупал недвижимости, не брал ипотеки не ремонтировал квартир и не решал проблем. Риэлторы работают за проценты от сделок, нет сделок, нет и процентов. Поэтому они найдут решение на все ваши вопросы.

Хорошая недвижимость в плохом месте

Каждый день по дороге в мой офис я проезжаю через район трущоб. В последнее время в этом районе начали строить новые здания. “Квартиры”,- как сказала Лена – “цена на которые, начинает падать, сразу по завершению строительства”.
Меня мучают два вопроса: Кто берется за строительство таких квартир? И кто их покупает?

Ответ на первый вопрос понятен. За строительство берется тот, кто хочет заработать. Если посчитаем, сколько он хочет заработать выйдет смешная сумма. Участок земли в подобном районе стоит из расчета 120.000$ за единицу жилья, строительство эконом класса – 1.000$ за метр. Итого на 120 метровую квартиру уходит 240.000$. И это не включая 16% НДС. На застройщике риск того, что квартиры не продадутся. Цена квартир в этих домах начинается с 270.000$. И где здесь заработок?

Ответ на второй вопрос менее прозрачен. Чтобы была понятна разница, в более престижном районе, в котором нет трущоб, цена на квартиры начинается с 300.000$. И, тем не менее люди покупают недвижимость в плохом районе. Почему? Для меня остается загадкой. Чтобы жить? В этих районах жить плохо, реально плохо. Школы, контингент, грязь, преступность. Чтобы сдавать квартиру? Низкая рента + слабые слои населения которые эту квартиру убьют в течении первого года. Как инвестицию? Но если в ближайшем обозримом будущем (завтра) не планируется тотального сноса всего района, есть более атрактивные и менее рисковые вложения.

Я уже давно не продаю недвижимость в таких районах и вам не рекомендую покупать. Единственное что невозможно изменить в недвижимости это ее месторасположение. Опять же всегда есть исключения из правил.

А что вы думаете по этому поводу?