Диалоги с инвесторами в недвижимость. №1 А в чем здесь цимес?

— Что ты думаешь о бээршевской компании предлагающей — купить 3х комнатную квартиру, отдать её им в управление и полуать 5% годовых?

Скорее всего это маклерская контора под прикрытием управляющей компании. Давайте я вам объясню, что они делают. Находят квартиру ниже рыночной стоимости и договариваются с хозяином об опции на покупку или агентской комиссии. Предлагают ее инвестору, то есть Вам, на 10-20% выше рыночной цены. Продав инвестору, сдают в аренду и получают комиссию от сдачи и ещё ежемясячный побор «за управление». Разницу в несколько десятков процентов от опции на покупку + агентские за сьем/ покупку/ продажу + 17.800 с инвестора за работу + пассивный доход за управление. Классный бизнес, я рад за компанию! Просто я не уверен что он такой же классный для инвестора.

Вы можете со мной не соглашаться, но вот несколько тем для размышления.

1. За сколько вам предлагают купить квартиру? 520-580К. Но в Бер Шеве полно 3х комнатных   вариантов (980) за 360-520К. Даже на yad2 не выходя на улицу.  Покупать квартиру выше рыночной цены крайне неумно. Может конечно цены дорастут. Но скорее всего вы застрянете с продажей. И что? Компания вам поможет? Скорее всего разведет руками и скажет: «Это рынок, детка».

2. За сколько вам говорят, что можно сдать квартиру? За 2.200-2.500? Но в Бэр Шеве полно вариантов (648) до 2.200. Это ценовая категория людей необеспеченных. Которые риэлторских платить не любят. И предпочитают варианты подешевле искать самостоятельно. И хорошо если компания вам найдет русскую бабушку пенсионерку, которая будет исправно платить и разводить кошечек. Но 3-х комнатная, это скорее всего молодая семья с 1-2 детьми. Вы же понимаете, что это рынок не смогут сдать подороже, сдадут подешевле. Не смогут сдать хорошим сьемщикам, сдадут плохим.

3. Кто и по какому тарифу будет оплачивать поломки в квартире или ремонт? Компания пошлет вам счёт? Квартиру вы покупает отремонтированной  или ещё нужно будет вложиться? А что будет происходить в следующем году, когда съемщик уйдет? Кто заплатит за замену бойлера, кондиционера, электричества и инстеляции?

4. Вы действительно готовы доверить покупку недвижимости компании на рекламу  которой, вы зашли на Фейсбуке за цент? Без того чтобы сделать проверку компании и  владельцев? Минимальную проверку можно сделать в два клика в реестре компаний. А ради 500.000+ стоимости квартиры я бы проверил и банковскую историю и наличие исков. И лично поговорил с клиентами, и посмотрел бы пару квартир которые находятся в управлении компании. И много еще чего сделал, чтобы убедиться, что мои денежки не будут присвоены группой товарищей.

5. А  ещё, недвижимость покупают глазами. Нужно посмотреть, попробовать, оценить. 85% инвесторов покупают по тому что написано в газете. Статья в TheMarker стоит 5.500 шекелей, если нужно обращайтесь.  И в газете могут написать все что угодно. В одной и тоже газете могут написать, что в Беер Шеве покупать недвижимость выгодно и не выгодно. И это будет и правдой и не правдой. Потому что на расстоянии двух улиц цены могут подняться и опустится на 20-30%.

6. Простой подсчет, даже предложенных цифр, показывает, что обещанных 5% процентов вы не увидите. А даже если увидете в чем здесь цимес? Где  достройка, деление, тама 38, пинуй-бинуй. Те вещи которые прибавляют ценности квартире.

Мне израильская недвижимость приносящая меньше 10% годовых не интересна. Моя приносит 15-100% в год и имеет увелечение в цене вне зависимости от рынка. «Отсутствие проблем», то что рекламирует компания это сейчас. Проблемы появятся после покупки. И компания юридическое лицо в любой момент может прекратить своё существование.

Прежде чем покупать недвижимость просто проконсультируйтесь со мной, а лучше закажите полное сопровождение сделки в любом городе Израиля. Вы професиональны в своем деле, а я в своем. Напишите мне!

Leave A Reply (Комментариев нет so far)

ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНЫЙ ДОСТУП К МИНИ-КУРСУ: "КАК ПРАВИЛЬНО КУПИТЬ КВАРТИРУ?" 8 ВИДЕО И СЕКРЕТНЫЕ МАТЕРИАЛЫ САЙТА