1. Выбор страны инвестирования

Если страна с нестабильной экономикой и там сильно наследие социалистической эпохи, то говорить о выгодных и безопасных инвестициях не приходится. И даже если в краткосрочной перспективе вам удастся заработать, несмотря на множество факторов, влияющих на это,  то надо понимать, что такие инвестиции — это рулетка. И не факт, что повезет именно вам. Если же экономика сильная и развивающаяся, то вы можете серьезно выиграть в долгосрочной перспективе. 

2. Выбор региона (города и района) для инвестиций

На расстоянии 500 метров друг от друга могут находиться престижные районы и трущобы. И если вы не знаете расстановку сил в городе, можете легко приобрести квартиру в районе, где опасно не только жить, но и просто находиться. Как следствие ее будет сложно и сдавать, и продавать. И контингент соответствующий. 

3. Состояние квартиры

Если вы покупаете квартиру под ремонт и надеетесь, что удастся сделать его удаленно, таким образом вырастив стоимость квартиры, то снова рискуете. Непонятно какого качества будут материалы и работы, когда и как он закончится, и в какой момент вскроются сложности с этим ремонтом, 

Выбор валюты инвестирования и получения доходов

Самая стабильная валюта  — это доллар, и инвестиции в долларах снижают ваши риски хотя бы в этой части. Плюс позволяют терять меньше на конвертации в другие валюты.  

5. Модель инвестирования

Покупка одной квартиры заграницей	Инвестиция в многокрвартиный дом
Выше риски, дольше простой	Нет простоя, постоянный доход, риски ниже
Оформление только на физ лицо и все риски на физ. Лице, а при оформлении на юр. Лицо расходы слишком высоки	Оформление на компанию и доход в процентном соотношении от ваших инвестиций
Риелторы предлагают то, что есть по завышенным ценам	Риелторы подбирают то, что нужно
Ремонт вы делаете сами и удаленно, повышая свои риски	Ремонтом и содержанием квартиры занимается управляющая компания
Квартира может существовать только на бумаге или не сдаться после окончания строительства	Многоквартирные дома уже на 70% сданы, и  заполнены арендаторами
Вы не получаете деньги в первый период, а только вкладываете	Доход от инвестиций вы начинаете получать сразу

Мы не инвестируем деньги в рисковые объекты, поэтому тщательно выбираем и анализируем не только страну, город и объект, но и множество дополнительных факторов. Применительно к нашим объектам инвестиции мы анализируем, в частности: 

• • 5 и больше квартир на дом. Сумма сделки от 200К$ до 2М$
  • ниже оценки оценщика на 20%
  • минимум 15% годовых чистой прибыли
  • минимум 70% заполняемости здания
  • район с низкой безработицей, криминалом  и постоянным приростом населения
  • минимум ремонта и возможность как-то улучшить недвижимость
  • наличие нашей структуры в этом районе: управляющая компания, несколько риэлторов, две ремонтные бригады
  • принципиальное разрешение от банка на рефинансирование объекта

Объекты проверяем и отбираем сами. В проверки, договор и первый взнос вкладываем минимум 10% своих денег

У нас есть компания валидатор через которую осуществляются все денежные переводы. Она проверила нас и проверяет все проекты в которые мы привлекаем инвестиции. 

Инвестиции от 15.000$

• • На 15К$ -12% годовых
  • На 30К$ - 14% годовых
  • Выше 45К$ - 15% годовых  

После подписания договора вы переводите деньги в шекелях компании валидатору, а она переводит их нам в США. 2% заходят на счёт ежеквартально. Остальные проценты вместе с инвестицией при получении рефинансирования от американского банка в течении двух лет.

Авторы проекта  — Миха Нешер и Максим Максимов. 

Миха — специалист по израильской недвижимости, Максим — практикующий адвокат с офисом в США, четыре года назад приехал в Израиль, хабадник. 

Общая экспертиза обоих авторов проекта покрывает и правовые вопросы, и вопросы качества и выбора объектов недвижимости. Опыт и репутация обоих партнеров подтверждены годами их практики. Они прошли обучение в США по работе с рынком недвижимости. 

В проекте Максим отвечает за поиск и управление объектами, а Миха за привлечение инвесторов и работу с ними. Авторы проекта уже совершали сделки на рынке американской недвижимости, и сейчас опираются на свой опыт и знания в этой сфере. Кроме того, у нас в портфолио уже семь доходных домов, которые регулярно приносят прибыль. 

 

На сделку у нас есть примерно месяц, а получение денег в банке занимает 3-4 месяца. И чем больше мы спешим, тем худшие условия предлагает банк. И банку нужны дома, которые сданы на 95% процентов в течении года.  Поэтому на первом этапе инвестирования у нас нет доступа к банковским деньгам. Это собственно та причина, по которой мы создаем пул со-инвесторов и приглашаем вас участвовать в проекте. 

Мы заинтересованы, как можно быстрее с вами рассчитаться: так как вам мы предлагаем 12-15% дохода на ваши деньги, а банковские деньги можем получить под 3,5-4.25% годовых. Чем быстрее мы выплатим вам вашу долю, тем быстрее сможем получить более “выгодные” деньги от банка и оставить себе объекты начав с них зарабатывать.

Вы получаете договор о покупке доли в компании, владеющей объектом. Мы не можем расходовать ваши средства ни на какой другой объект и это зафиксировано в договоре. По нему же вы получаете право на выплату ежеквартальных дивидендов и ваших денег с прибылью при получении рефинансирования от банка.

Есть международная компания-валидатор, которая проверяет нас, наши проекты и через нее же мы переводим инвестиционные средства в США. Это дает дополнительный уровень безопасности для инвесторов. Вы в любой момент можете запросить документы от этой компании и финансовую отчетность от нас.

Для инвесторов у нас создана специальная группа в Telegram в которой мы публикуем продвижение и отчеты по проектам. Вы можете участвовать в проекте, если у вас есть сумма от 15 000 долларов и интерес к стабильному пассивному доходу.

Раз в квартал первого числа вы получаете деньги с учетом оговоренного процента. Если вы вкладываете больше 60,000 долларов, то регулярность платежей может быть увеличена до ежемесячной выплаты. Вы можете не забирать свои деньги, а продолжать их инвестировать в проекты или получать выплаты на израильский счет. Как распорядиться доходами — это только ваше решение.

!!! Да, мы понимаем, что 12-15% годовых вместо 0,01%, которые вам предлагает банк, звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой. И прямо сейчас вы сомневаетесь в надежности нашего предложения. Но мы не банк и у нас другие инструменты получения дохода, поэтому и вам мы можем предложить другой результат.

Орфографические ошибки

Я одинаково плохо пишу на трех языках, что не мешает мне отлично заниматься недвижимостью. А если серьезно, то очень рекомендую, когда вы кого-то выбираете обращать внимание на профильные качества. То есть если вам нужен переговорщик, посмотрите как он общается в комментариях — в смысле, каких целей он достигает и как быстро, а не на то, с какими ошибками он пишет. Как при оценке недвижимости, так и при оценке профессионала важно понимать, куда смотреть. Я знаю куда смотреть, а вы?

Отсутствие одностраничка объясняющего процесс инвестиции и рассказывающего о проектах.

Мы готовим краткое описание проектов с фотографиями "до" и "после" на трех языках - русском, иврите и английском.

Отсутствие сложного процента.

Мы не банки, которые вам деньги дают в долг. У нас четкие выплаты помесячно, они зависят от арендаторов и мы не играем в сложные проценты. Сложно каждый день высчитывать меняющуюся сумму. Мы хотим спокойно выплачивать вам столько, сколько обещали.  

Ориентированность только на русскоязычную аудиторию.

Подготвка качественных материалов занимает время. Наша основная ниша это русскоязыные инвестора. Презентации и договора есть также на английском и иврите.

Ввели мораторий на выселение в США.

Да, в США есть временный мораторий на время карантина на выселение неплательщиков из квартир, но мы считаем, что его действие сейчас нам ничем не угрожает. И вот почему.

Это многоквартирные дома, которые находится под постоянным присмотром управляющей компании, поэтому захват недвижимости невозможен в принципе. Недвижимость не в демократическом, а в республиканском штате, в котором более жесткое законодательство к съемщикам-неплатильщикам. Что касается арендаторов, то у нас есть три категории. Одна категория это пенсионеры, которые получают пособия, поэтому переживают за свои счета и внимательно следят за платежами. Вторая — это “Section 8”, группа, которая имеет право на социальное жилье и мы получаем деньги напрямую от государства, а не от них. Третья группа  — это, “синие воротнички”, то есть люди со стабильной занятостью, от которых мы не ждем проблем. Даже став безработными, они стабильно получают деньги от государства. Поэтому, даже во время кризиса все наши счета закрываются арендаторами. За все это время только один арендатор из 53 нам не заплатил. Но у нас есть его залог в размере двухмесячного платежа и, как следствие,  время на решение вопроса с ним

Поэтому мы спокойно ждем окончания моратория и понимаем, что срок жизни наших инвестиций больше, чем его срок действия. Мы  выстраиваем актив на долгие годы.

Не люблю многоквартирные дома.

Если покупаете недвижимость для себя имеет смысл выбирать те дома и районы, которые нравятся вам. Когда речь идет об инвестициях, имеет смысл смотреть на прибыльность и  делегировать профессионалу. Потому что особенности выбора, покупки и  управления недвижимостью в другой стране имеют свою специфику. Разумный инвестор вполне может себе позволить не любить тот тип домов, который приносит ему регулярный доход и жить в каком-то другом доме.               

Не имею ничего в Америке.

Если это не вопрос идеологии, то как раз это мы и планируем исправить. Почитайте выше почему стоит инвестировать в  США и почему модель многоквартирных домов наиболее безопасная.

Не хочу ответственности и хлопот.

Все хлопоты, которые мы планируем возложить на вас, это стабильное получение денег на счет. Идея как раз в том и состоит, чтобы забрать у вас все остальные хлопоты и ответственность и взять их на себя. Мы внимательно выбираем объекты, руководим ремонтными работами (при необходимости), управляем недвижимостью и принимаем решения о ее максимально эффективной эксплуатации. Все это мы делаем для того, чтобы как можно быстрее выплатить вам всю сумму инвестиций  с процентами. Поэтому мы раз в квартал переводим вам деньги.  

Страшно, если честно. Но это от нехватки информации. В информации приходится копаться. детали всякие, типа страховок и ответственности. Хотя есть еще кое-что что. Лично наблюдала (и сама пострадала, но я бэктана, никому не осталась должной, хотя бы, только мне), как рухнула фирма, тоже долевые инвестиции в недвижимость. Из-за личной трагедии. Хозяин просто не смог продолжать вести дела. 

Это существенно. Мы используем стандартную американскую модель, при которой застрахованы все риски, включая смерть владельцев. И при создании компании владеющей объектами прописывались все схемы действий для самых разных рисковых ситуаций. Кто и в какой последовательности берет на себя ответственность за деньги и решения можно узнать у нас лично или просмотрев документы. 

Слишком маленькая прибыль при слишком большом риске. Недвижимость в США сейчас явно не на спаде. Может, не на высшей точке подъема, но не на спаде точно. И когда и по какой причине пойдет вниз, неизвестно от слова вообще. 12-15 процентов - слишком мало, чтобы оправдывать такие риски. 

Мы не планируем продажу объектов, поэтому нас не очень интересует кривая спроса на недвижимость. Нас интересует как наши объекты оценивает банк, а с этим проблем нет. Что касается доходности от инвестиций, то в многоквартирных домах обычно 6-10% считается супер. Мы платим больше, даем больше гарантий и знаем, что это достойное предложение.

Мои американские знакомые сказали, что это все мыльный пузырь

Никакие знакомые не могут иметь представления о ценности тех инвестиций, которые совершает наша компания. Полный объем информации есть у нас и у вас если вы решаете участвовать в инвестициях. Но оценить со стороны такой объект или индустрию просто невозможно. Поэтому говорить о заключениях сторонних людейздесь не приходится — они просто не могут быть компетентны в вопросе. 

Я предпочитаю инвестировать средства в акции на бирже/нефть/криптовалюты

Любой из этих активов нуждается в постоянном мониторинге и управлении. Либо вы отдаете средства в трастовое управление и тогда должны понимать кому и под какие гарантии, либо вкладываете свое время в постоянный мониторинг (и теряете на этом). Плюс одно не исключает другое. Часть денег можно инвестировать в другие активы, а часть в недвижимость, которая обеспечит стабильный доход и денежный поток.

Потому что сейчас гарантировать 12-15% не может и Баффетт 

Баффет тоже инвестирует в недвижимость и, кстати, его компания рядом с нами приобрела многоквартирные дома. Но важнее другое, у нас не фондовый рынок и значительно ниже риски. Мы инвестируем не с сегодня на сегодня, а закладываемся на игру вдолгую.  В долгосрочной перспективе можно обещать и получать и такие, и большие суммы дохода.

Как выглядит процесс инвестирования

Весь процесс происходит онлайн. Если кратко, то мы подписываем о договор об инвестировании с прописанными гарантиями. Вы переводите деньги на трастовый счет адвокату и дальше раз в квартал получаете свою прибыль. После выплаты полной суммы с процентами вы получаете возможность реинвестировать деньги в новый объект или вывести к себе на счет. Весь процесс инвестирования занимает примерно 30 минут. 

Проценты в договоре не совпадают с обещанными 12-15% годовых

По договору вы получаете 2% раз в квартал, то есть 8% годовых, а оставшиеся 4-7% годовых вы получаете на выходе из договора через 18-24 месяца. Это позволяет нам управлять рисками и заставляет нас активней искать рефинансирование под более низкие проценты 

Каранти / корона / кризис непонятно что будет в будущем

Что бы ни происходило в будущем, деньги будут вам нужны. Если вы собираетесь жить дальше и если ваши дети планируют жить после вас, то инвестиции  — это разумный способ организовать свой завтрашний день, что бы ни происходило. Даже если завтра вы лишитесь постоянного источника дохода в виде своего бизнеса или зарплаты, мы будем регулярно приносить вам доход. В каком из вариантов вашего будущего этот доход будет лишним? 

2% на  оформление бумаг

Это столько стоит. Поэтому с этой цифрой мы ничего сделать не можем. Если вы хотите чтобы мы взяли оплату оформления документов на себя и получать ежемясчно 1% (12% годовых) напишите нам и мы вышлем соответсвующий договор. Начальная сумма инвестиции при таком раскладе 30.000$ иначе комиссия за переводы будет слишком высокой.

Если у вас возникают дополнительные вопросы напишите нам и мы с удовольствием добавим ответы.